Ничего хорошего, хоть и есть варианты: что ждет заемщика, который перестанет платить по ипотеке?
Россияне за прошлый год набрали рекордный объем ипотечных кредитов, и часть из них точно попадут в категорию проблемных. Люди плохо рассчитывают свои силы, теряют работу или долго болеют – а потом просто не могут справиться с валом просроченных долгов. При этом ипотека предполагает, что купленной квартиры легко лишиться. Мы разобрались, как именно это происходит и что должен сделать заемщик, чтобы не потерять свое единственное жилье, купленное в ипотеку.
Проблема на десятилетия вперед
Когда в апреле прошлого года правительство вводило программу льготной ипотеки под 6,5% годовых, выглядело это, по меньшей мере, странно. На тот момент куда более важным казалось поддержать тех, кто взял кредит до пандемии и теперь не может вносить платежи – но власти решили сделать так, чтобы кредитов стало еще больше. И это сработало: несмотря на все проблемы, 2020-й стал рекордным по объемам выдачи ипотечных кредитов.
Прошлый рекорд был установлен в 2018 году – тогда россияне взяли ипотеки на 3 триллиона рублей за один год. Потом строительный рынок начал постепенно приходить к более спокойному росту – с середины 2019-го начали действовать новые правила долевого строительства, а ставки по ипотеке почти не снижались.
Но в 2020 году было выдано ипотечных кредитов на 4,3 триллиона рублей, а всего (по данным на начало марта) россияне должны банкам 9,5 триллионов рублей. Для понимания, это примерно половина всех доходов федерального бюджета за год. Рынок жилья еще с прошлого года называют перегретым, но «охлаждать» его будут постепенно – сохранив льготную ипотеку после 1 июля 2021-го, но лишь в части регионов.
Правда, как оказалось, кризис не прошел мимо ипотеки – часть из тех, кто ввязался в историю с ипотечным кредитом на пике роста, по факту не может обслуживать свой долг. По официальным данным, на просроченные ипотечные кредиты приходится около 72 миллиардов рублей. На первый взгляд, это менее 1% от общего объема выдачи, но по факту цифры больше.
Так, многие клиенты предпочли уже реструктуризировать свои долги (продлив срок ради снижения платежа) – таких в портфеле у банков порядка 3%. И, как показывает практика, реструктуризация помогает далеко не всегда – вероятно, все 3% таких долгов в итоге станут проблемными.
Доля просроченных кредитов будет расти и дальше – как прогнозируют аналитики, в первой половине 2021 года это будет рост на 8-10%, а во второй – уже на 12-15%. Причин есть несколько:
Вообще же, как показывают расчеты, во многих регионах льготная ипотека оказала отрицательное влияние на заемщиков – с учетом роста цен на жилье, даже по низкой ставке платежи будут выше, чем при старых ценах и рыночных ставках. Но проблема еще серьезнее – взяв ипотеку по нормальной цене и высокой ставке, в будущем кредит можно рефинансировать под более низкий процент. Но ниже, чем средние 6% годовых по госпрограмме, ставки уже не будут – тогда как стоимость жилья фактически фиксируется на весь срок кредита.
Поэтому и те, кто покупал жилье в инвестиционных целях, вряд ли что-то выгадают, когда госпрограмма закончится. А платить-то нужно вне зависимости от обстоятельств.
Что будет, если по кредиту нет платежей
Ипотека – это залог недвижимости, соответственно, любой ипотечный кредит обеспечен залогом. Это означает, что в случае отсутствия платежей по кредиту, банк может обратить взыскание на объект залога (то есть, на саму ипотечную квартиру), за счет продажи которого погасит долг заемщика. Но, как и всегда, этот процесс достаточно сложный и продолжительный по времени.
Прежде всего, отмечает вице-президент QBF Владимир Масленников, банк не может обратить взыскание на предмет залога, если от долга осталась сумма менее 5% от стоимости квартиры. Есть и ограничение по срокам – раньше, чем через 3 месяца, взыскивать залог банк не может.
Как рассказала нам юрист из бюро «Де-юре» Марина Николаенко, банки обязаны действовать по закону – это значит, что кредитор должен пройти ряд обязательных этапов, прежде чем пустить квартиру «с молотка»:
Это – судебный порядок взыскания (а в кредитном договоре может быть прописан и внесудебный). В данном случае каждая стадия предполагает определенный срок. Например, на досудебное урегулирование уходит обычно 3 месяца, но банк может не подавать в суд и дольше – например, полгода с момента, как начали копиться просрочки. Между досудебным требованием и иском в суд пройдет еще не меньше месяца, а потом – несколько заседаний суда.
Кстати, как говорит Марина Николаенко, если заемщик не появится в суде, то дело будет рассмотрено очень быстро – но не в его пользу.
Так что между появлением просрочек и началом исполнительного производства может пройти до года. И, что немаловажно, буквально на каждой стадии этого процесса должник может как-то повлиять на ситуацию. Вряд ли у заемщика появятся несколько миллионов, чтобы погасить долг полностью и досрочно, но кое-какие варианты у него все-таки есть.
Как договориться с банком
Ипотечный кредит – сложный и долгосрочный финансовый продукт. Банки готовы выдавать несколько миллионов рублей на 15-20 лет под небольшие проценты, что само по себе – уже большой риск. Соответственно, при возникновении проблем кредиторы будут по максимуму пытаться урегулировать их, прежде чем идти в суд и продавать квартиру с торгов.
Оптимальный вариант для заемщика, у которого возникли проблемы – уйти на ипотечные каникулы. Они появились в 2019 году и предполагают приостановку платежей на срок до 6 месяцев – без штрафных санкций, лишних процентов и испорченной кредитной истории. Как рассказывает Надежда Коркка из компании «Метриум», условия ипотечных каникул такие:
Важно, что эти каникулы никак не связаны с коронавирусом – в 2020 году действовали еще одни каникулы (не только для ипотеки), но оформить их уже нельзя.
Если же на каникулы уйти не получается (по формальным причинам, или если они уже использованы), следующий шаг, который предложит банк – это реструктуризировать кредит. Стоит понимать, что реструктуризация – это не рефинансирование. При реструктуризации сумма платежа снижается не за счет снижения ставки по кредиту (она может даже вырасти), а благодаря увеличению срока кредитования.
Есть вариант и с рефинансированием – но нужно помнить, что рефинансировать кредит в своем же банке под более низкий процент не получится. А если у клиента снизились доходы, или он допустил несколько просрочек, другой банк ему просто откажет в рефинансировании. Единственный вариант – попытаться снизить ставку по своему кредиту в своем же банке. Такое бывает, если клиент брал ипотеку давно, когда ставки были значительно выше, чем сейчас.
Если же все это не подходит, остаются запасные варианты:
Однако единственный способ решить проблему, лишившись источника доходов – это продать квартиру и погасить полученной суммой весь кредит. Во всех остальных ситуациях (реструктуризация, рефинансирование, обмен, и т.д.) нужно, чтобы у заемщика был хоть какой-то денежный поток – иначе банку будет просто не о чем с ним разговаривать.
Другие способы не лишиться жилья
Первое и главное, что нужно знать о взыскании ипотечного жилья – оно не защищено, даже если является единственным и в нем живут несовершеннолетние. Закон делает весьма четкую оговорку, определяя, что «иммунитет» от взыскания на залоговое ипотечное жилье не распространяется. Это касается как обычного обращения взыскания на объект залога по ипотечному кредиту, так и ситуации, когда должник решит объявить себя банкротом.
Что касается банкротства, стоит понимать – под внесудебную бесплатную процедуру ипотечный должник не попадет: там и сумма долга должна быть не более 500 тысяч рублей (ипотека исчисляется миллионами), и жилья в собственности быть не должно, кроме единственного (а на залоговое это не распространяется). Обычное судебное банкротство будет стоить должнику в среднем более 100 тысяч рублей, к тому же он гарантированно лишится ипотечного жилья. То есть, банкротство – точно не вариант.
Правда, как отметила Надежда Коркка, есть один способ сохранить единственное жилье – если суд примет во внимание, что квартира является единственным жильем для детей, то он может в индивидуальном порядке не выселить заемщика из нее. Но, снова-таки, при условии, что заемщик как-то гарантирует дальнейшее погашение долга.
В любом случае, напоминает Марина Николаенко, у заемщика есть возможность остановить процесс принудительного взыскания (и выселения) почти на каждой стадии:
То есть, лучший из вариантов – не избегать общения с банком, а всячески пытаться урегулировать долг. В идеале это поможет заемщику снова вернуться к бесперебойной выплате взносов (например, за время каникул он найдет новую работу), или просто даст время найти покупателя на квартиру, который даст достаточную сумму, чтобы ею погасить весь долг.
Надеяться же на «антиколлекторов», «раздолжнителей» или на личное банкротство не нужно – недобросовестные посредники обычно помогают до первого же судебного заседания, а банкротство просто не сохранит за должником квартиру.
У меня много маленьких просрочек по кредиту
У меня несколько кредиток. Я всегда вношу все платежи, но не всегда вовремя. Бывает, рядом нет точек оплаты, или закрутился, или забыл — в итоге просрочка в пару дней.
Мне кажется, в моем банке этому уже не удивляются. Но я боюсь, что с кредитной историей из-за этого все не очень хорошо. Чем это может мне грозить? Не дадут еще один кредит? Не одобрят ипотеку?
Андрей, любые просрочки — это плохо, даже если в вашем банке к ним относятся нейтрально.
Для банков есть общие правила: банки обязаны регулярно направлять в бюро кредитных историй подробную информацию по обслуживанию клиентов. В том числе отправляют и все факты просрочек, даже в два дня, даже в один. Это не прихоть и не политика банка, это требование закона.
По закону информация в БКИ хранится не менее 10 лет — все эти 10 лет информация о ваших просрочках будет доступна другим кредитным организациям.
Не могу сказать, что хуже: подолгу не вносить платежи по кредиту или опаздывать с ними на пару дней, но регулярно. У каждого банка могут быть свои выводы по этому поводу.
Банки используют вашу кредитную историю для одобрения новых кредитов. Если вы никогда в жизни больше не будете брать кредиты, то качество вашей кредитной истории может никого больше не интересовать. Если же вы, например, обратитесь за ипотечным кредитом, банк может автоматически вам отказать из-за имевшихся просрочек.
Что делать
Сейчас ваша главная задача — восстановить репутацию как заемщика. Учитывая, что у вас несколько кредитных карт, достаточно будет просто вовремя платить по ним.
Смените дату выплат. Предположим, платеж по кредитке надо вносить третьего числа, а зарплата всегда пятого. Это неудобно. Попросите банк поменять вам дату на более поздний срок — на тот день, когда вы гарантированно сможете заплатить. Обычно дату меняют бесплатно. Смена даты платежа доступна не всегда — уточняйте у кредитора.
Платите через мобильный банк. Сейчас вносить платежи по кредиту можно не только через основных партнеров банка, но и с карты на карту через мобильный или интернет-банк. Например, на сайте Тинькофф-банка можно пополнять счет в любом банке.
Платите заранее. Чтобы платеж случайно где-то не задержался и не попал в просрочку, вносите деньги заранее. Я рекомендую делать это хотя бы за 5 дней до даты платежа.
Настройте автоплатеж. Тогда каждый месяц банк будет списывать со счета фиксированную сумму в счет задолженности. Автоплатеж полезен, если вы регулярно забываете вовремя внести платеж.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Что делать, если просрочил кредит: инструкция
Более 40 миллионов россиян имеют долги перед банками. При этом большинство из них испытывают проблемы с выплатами по кредитам. Даже у добросовестных клиентов могут сложиться обстоятельства, которые стесняют возможности платежей, а затем и вовсе выбивают из графика погашения задолженности. Мы подготовили советы, что делать в таких ситуациях, и как банк может помочь облегчить выплату кредита.
Забыл про кредит и запаниковал
Значительная доля просрочек по кредитам возникает из-за забывчивости заемщика. Обычно в таких случаях сумма долга сравнительно небольшая, и пеня по ней нарастает не более пары тысяч рублей. Но сама ситуация просрочки платежа может вызвать неадекватную панику у клиента, и он предпочтет избегать каких-либо контактов с банком в надежде уклониться от потенциальных проблем. А в это время долг и штрафы будут расти.
В подобных ситуациях лучше сразу позвонить в банк и честно признаться в своей забывчивости. Действия кредитора будут зависеть:
Поэтому во время беседы с оператором банка полезно будет узнать сумму долга, насколько сильно просрочена выплата и общий размер неустойки за задержку оплаты. Просрочка в 1-2 дня в кредитных организациях часто считается технической и не преследуется никакими санкциями. Если просрочка случилась по недоразумению, можно прямо сообщить об этом банку и попросить аннулировать часть начисленных штрафов. Результат зависит от умения договариваться и кредитной истории.
Чтобы предотвратить подобные случаи, советуем настроить автоплатеж по кредиту. Необходимое количество средств будет списываться со счета ежемесячно, а о кредите будет напоминать только меньшая сумма на карточке.
Потерял работу, трудно найти новое место
Оптимизация штата для улучшения отчетных показателей начальством или сокращения из-за тяжелой финансовой ситуации на предприятии – довольно частая практика в последнее время. А с учетом закредитованной четверти населения, потеря работы становится не редкой причиной просрочки оплаты кредита.
Если заемщик лишился работы, не стоит думать, что за недельку найдется новое место, а там с аванса удастся вовремя заплатить. Поиск хорошего варианта места труда может затянуться на недели и даже месяцы, а банк все это время будет названивать и слать сообщения с напоминаниями о погашении задолженности. Если задолженность будет висеть более 60 дней, то кредитор может потребовать полного возврата оставшейся суммы, включая просроченную часть, или обратиться в суд либо к коллекторам.
Клиенты, потерявшие работу, часто на первом этапе не отвечают на звонки банка, потому что им неловко признаться в потере работы. Они беспокоятся, что банк может отобрать у них все имущество. Но вовсе не в интересах банка лишать клиента возможности в конечном счете выплатить всю сумму с процентами.
Лучше сами позвоните в банк и разъясните ситуацию. Скорее всего кредитор попросит предоставить документы, подтверждающие слова заемщика, и предложит другой график платежей или предложит отсрочку, пока должник не найдет работу.
Взяли валютную ипотеку и родился ребенок
Молодые семьи все еще соблазняются на кажущиеся выгодными условия валютной ипотеки, но скачки курса рубля возвращают их к реальности и поглощают все доходы. Со временем новой ячейке общества, да еще и с новорожденным ребенком, становится трудно продержаться на 20 тысячах рублей в месяц и маминых закатках.
Как ни странно, однако исправить ситуацию может появившийся на свет малыш. Сообщите банку о рождении ребенка и договоритесь с ним об отсрочке выплаты по ипотеке на несколько лет. Правда, отсрочка распространяется лишь на выплату основного долга. А проценты за пользование кредитными средствами придется платить в любом случае. Если кредит заключен на несколько десятков лет, то они как раз и будут составлять большую часть платежа.
Сбербанк и ВТБ в таких случаях легко пересматривают условия договора, поскольку им невыгодно терять ипотечного клиента. Эти банки могут предложить зафиксировать валютную задолженность в рублях и растянуть график выплат на более длительный срок.
Набрал кредитов и не хочу платить
Такое случается, если заемщик молод и безрассуден или слишком амбициозен. Если сумма кредита превышает 500 тысяч рублей, а срок задолженности более месяца и клиент совсем не хочет объявляться перед своим кредитором, но уже понимает, что был не совсем прав, то для него остается три варианта развития событий:
В первом случае заемщику необходимо обратиться в другой банк и оформить новый кредит на длительный срок и желательно под меньший процент, на ту же сумму, что он задолжал.
Для реструктуризации придется рассказать банку-кредитору обо всем, что вам помешало выплатить задолженность в срок. Это нужно для того, чтобы банк осознал, что в действующих обстоятельствах заемщик не имеет ни малейшей возможности погасить кредит. Тогда кредитор пересмотрит действующие условия договора и может изменить график погашения, увеличить срок кредита или предоставить отсрочку основного долга. Кроме того, реструктуризация позволит прекратить начисление штрафов и пени.
А признать себя банкротом может не каждый. Воспользоваться таким правом позволительно лишь у кого:
Так или иначе, все вышеназванных способа лишь немного облегчают положение заемщика, которому наверняка придется на несколько лет лишить себя привычных развлечений, устроится на две-три работы и вспоминать, как было круто пару лет назад.
Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
Просрочка по ипотеке
Кредитуемый по ипотеке имеет шанс добиться снижения суммы неустойки по актуальному договору, рассказывает господин Терехин. Первым делом необходимо направить в кредитное учреждение письмо с просьбой о пересмотре размера штрафных санкций при просрочке ипотеки, советует он.
«Величина штрафа за просрочку по ипотечному займу, как и иные основные условия ипотеки, банк обязательно указывает в ссудном договоре по ипотеке», — сообщают представители группы ВТБ.
«Но в гражданском законодательстве есть норма, в соответствии с которой штрафная санкция должна быть соразмерена нарушению, а ВТБ24 данное правило нарушил», — рассуждает господин Янин. Заемщик ипотеки в ВТБ24 также апеллировал к статье 428 ГКРФ. Договоры присоединения (ситуация, когда одна из сторон предлагает условия, а другая сторона может лишь согласиться или отказаться) не могут содержать обременительные пункты (штрафы при просрочке ипотеки), которые одна из сторон не приняла бы, если бы имела возможность что-нибудь изменить. По словам Артема Сироты, являющегося партнером юридической фирмы Sirota & Partners, на нарушение данного правила обратили внимание в суде, когда выносили решение по иску к ВТБ24 о несоразмерном штрафе при просрочке ипотеки.
При несоразмерных штрафах при просрочке по ипотеке обращайтесь в суд
Кредитуемый по ипотеке имеет шанс добиться снижения суммы неустойки по актуальному договору, рассказывает господин Терехин. Первым делом необходимо направить в кредитное учреждение письмо с просьбой о пересмотре размера штрафных санкций при просрочке ипотеки, советует он. Если банк откажет заемщику, нужно обратиться в Центробанк и Роспотребнадзор с заявлением в произвольной форме, к которому приложить копию ссудного договора по ипотеке и писем к банку. Конечно, есть вариант искового заявления в суд сразу, без дополнительных попыток.
В заявлении необходимо ссылаться на вышеперечисленные нормы ГК. Также господин Терехин рекомендует обратиться к 333-ей статье ГКРФ о снижении неустойки — статья говорит, что суд может уменьшить неустойку в случае просрочки по ипотеке, когда она явно превышает последствия нарушения обязательства. «Впрочем, это право суда, а не его обязанность», — подчеркивает господин Неделько.
Подобные прецеденты имеют место, обычно заемщик ипотеки имеет серьезный шанс на победу и снижение размера штрафа при просрочке по ипотеке. Но надо быть готовым к серьезным тратам времени и ресурсов, обратиться к грамотному юристу и изучить вопрос, по возможности, досконально.
Обжаловать размеры штрафа при просрочке ипотечного кредита
«Часто сумма выплаты по просрочкам ипотеки может оказаться сопоставима размеру основного долга. Здесь можно крайне успешно обжаловать величину штрафной выплаты», — уверена Анастасия Асташкевич, возглавляющая международно-правовую практику коллегии адвокатов «Хейфец, Чаадаев и Партнеры».
В ситуации с просрочкой ипотеки в банке ВТБ24 суд решил, что подобная неустойка приводит к необоснованному обогащению финансовой организации и усложняет процесс погашения задолженности для заемщика. «Банк, являясь экономически более сильной стороной, обязан был приложить максимум усилий для соблюдения закона, но не сделал этого (нарушил 1-ую часть 1.5-ой статьи КоАП РФ)», — говорится в решении суда по ситуации с просрочкой платежа по ипотеке.
3 главные ошибки должников по кредитам
Ошибка 1. Взять новый кредит
Иногда ради возврата просроченных кредитов должники берут новые кредиты. На первый взгляд, это неплохое решение — перекредитовавшись, можно выиграть время, чтобы найти деньги на погашение просрочки. Но.
Почему это ошибка. Такое решение несёт с собой большие риски: рано или поздно это может привести к тому, что у вас образуется замкнутый круг, «снежный ком» из долгов. Деньги, как правило, быстро заканчиваются, и приходится искать новые, чтобы погасить остатки старого кредита.
Как стоит поступить. Не берите новые кредиты, чтобы закрыть старые — это может привести в порочный круг. Узнайте, предоставляет ли ваш банк услугу реструктуризации, которая поможет снизить долговую нагрузку на период преодоления финансовых трудностей.
Ошибка 2. Бездействовать
Некоторые должники предпочитают ничего не делать для решения проблемы даже в «пожарной» ситуации в надежде, что банк просто возьмёт и забудет про их задолженность, и проблема решится сама.
Почему это ошибка. Просрочка по кредиту неизбежно приведёт к штрафам и испорченной кредитной истории — штрафы увеличат затраты на обслуживание кредита, а из-за плохой кредитной истории в будущем вам могут отказать в новом кредите. Если ситуацию запустить, банк имеет право обратиться в суд, и по его решению привлекут приставов для возврата долга.
Как стоит поступить. Даже один пропущенный платёж — сигнал о проблеме. Если появились трудности с кредитом, не скрывайте их от банка. Обычно банки идут навстречу клиентам и предлагают временно снизить кредитную нагрузку. В СберБанке вам могут предложить реструктуризацию кредита или ипотечные каникулы.
Ошибка 3. Скрываться от банка
Иногда люди сначала рассказывают банку о проблеме, а потом перестают выходить на связь: не берут трубку и не звонят сами.
Почему это ошибка. Банк готов помочь клиенту — предложить и рассмотреть заявку на реструктуризацию кредита. Но если человек пропадает, банк не сможет помочь.
Как стоит поступить. Банк не собирается оставлять вас наедине с проблемой — это не в его интересах. Но если вы скрываетесь, он не сможет узнать, в чём ваши трудности и как помочь вам их решить. Важно именно сотрудничество: отвечайте на звонки банка и будьте активными — звоните, рассказывайте о трудностях и обсуждайте пути решения проблемы. Выход обязательно найдётся!
