Ипотечные квартиры всегда в опасности. Как их теряют?
«Ура, мы съехали от родителей! Будем жить по своим правилам в своей собственной квартире!» — ликуют люди, взявшие ипотеку. И хотя все понимают, что теперь долгие годы придётся отдавать банку львиную долю своего заработка, мало кто думает о том, что квартира-то по факту не совсем «собственная» — она в залоге у банка. И, если что-то пойдёт не так, он имеет множество возможностей её забрать.
«Ура, мы будем жить в своей квартире!» Фото: movenc.com
Конечно, банк не заберёт квартиру на ровном месте, равно как и любой другой человек или компания, у которых в залоге чужое имущество, не могут присвоить его, когда заблагорассудится. Но если залогодатель, то есть человек, который заложил свою собственность, как-то проштрафился и не выполняет обязательств, то залогодержатель может заполучить имущество, чтобы возместить себе убытки — для этого залог и нужен. Он обеспечивает кредитору спокойствие и компенсацию ущерба в случае чего.
«Да здравствует наш суд»
Один из способов завладеть залогом для кредитора — обратиться в суд. Все привыкли, что банк звонит должникам и просит вернуть долг по-хорошему. Однако по закону «обиженный» невыполнением обязательств вовсе не обязан общаться с заёмщиком. В случае с ипотекой кредитор может никак не проявлять своё недовольство. О том, что банк заметил, что платежи не вносятся, и требует залог, безмятежный новосёл может узнать только из внезапно «свалившегося» на его голову иска об обращении взыскания — так юридически называется требование перевести залоговое имущество в собственность залогодержателя.
В кредитном договоре чётко прописано, в каких случаях банк может обратиться в суд, чтобы взыскать заложенное имущество. Банк может не спешить: у него есть три года с момента нарушения договора, чтобы обратиться в суд.
Одного иска мало
То есть, если новосёл не вносит платежи, то банк может обратиться в суд и с требованием уплатить долг, и с требованием получить заложенную недвижимость. Это два разных требования и два разных иска, кредитное учреждение может подать их оба, а может ограничиться одним — на усмотрение банка. Юрист Нелли Гурьянова отмечает:
Банк может пойти в суд и потребовать с заёмщика погасить задолженность, но при этом не требовать обращения взыскания на заложенное имущество. Таким образом, истребование залогового имущества может происходить одновременно с взысканием долга, а может быть заявлено (или не заявлено) отдельно. Оно всегда самостоятельное
Если банк всё-таки «вышел на тропу войны» и требует не только долг, но и залог, то у него есть одно серьёзное ограничение. Общая задолженность заёмщика перед кредитным учреждением должна быть соразмерна стоимости залогового имущества. Только в этом случае кредитор может претендовать на это имущество. То есть нельзя отнять квартиру, которая стоит 3 миллиона рублей, если суммарно человек должен банку менее 50 тысяч.
Получается, что опаснее всего первые годы ипотеки. Если нарушить обязательства в это время, то банк может завладеть недвижимостью, так как долг большой и сопоставим с её ценой. Если же человек платил ипотеку 19 лет, а на последнем 20-ом году начал нарушать обязательства, то банку уже едва ли удастся получить залог, ведь оставшийся долг по сравнению с ценой недвижимости копеечный.
Без суда и следствия
Имеются случаи, когда заполучить залог в собственность залогодержатель может и без суда. Правда, на внесудебную процедуру есть множество ограничений, поэтому в большинстве случаев для ипотеки россиян она неприменима. Нельзя завладеть заложенным имуществом должника в случаях:
Однако, чтобы залогодержателю можно было получить залог без суда, нужно, чтобы такая возможность была детально прописана в договоре с залогодателем.
Сдача ипотечной квартиры в аренду. Что нужно знать
Ипотека — серьезное испытание для бюджета. Если ипотечная квартира не единственное жилье, то можно сдать ее в аренду и покрыть деньгами нанимателей свой кредит или его часть.
Однако существует ряд ограничений на сдачу в аренду залогового жилья. Вместе с юристами рассказываем о нюансах, которые нужно знать, если вы решили сдавать недвижимость, находящуюся в залоге у банка.
Сдача в аренду без договора запрещена
Сдача квартиры «в черную» запрещена законом. «Вы должны помнить, что сдача квартиры без договора — это риск привлечения к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, риск начисления вам налогов за весь период сдачи квартиры, а также штрафов и пеней», — рассказал юрист компании АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.
Кроме того, указанные обстоятельства с высокой долей вероятности станут основанием для досрочного истребования с вас банком суммы кредита, подчеркнул Игнатьев. Он уточнил, что если вы не выполните данное требование, то кредитная организация может через суд взыскать заложенное имущество.
Банк может проверить ипотечную квартиру
Необходимо помнить, что банк вправе без вашего согласия проверять состояние предмета залога, в том числе на предмет его сдачи в аренду без согласия кредитной организации, подчеркнул Игнатьев. На практике такое случается чрезвычайно редко, однако это не означает, что риска нет, особенно с учетом постоянного развития технологий, поэтому лучше защитить себя и свое жилье, заключив официальный договор аренды, отметил юрист.
В договоре может быть запрет на аренду
Перед тем как опубликовать объявление об аренде квартиры, необходимо внимательно изучить договор ипотеки и кредитный договор с банком, советуют юристы.
В соответствии со ст. 346 Гражданского кодекса РФ, залогодатель вправе передавать заложенное имущество во временное владение и пользование без согласия залогодержателя, в случае если иное не предусмотрено договором ипотеки, рассказал Игнатьев. Он уточнил, что если такое положение в договоре прописано, необходимо либо уведомить банк, либо получить его согласие (в зависимости от содержания договора).
«Помните: подписывая договор с банком, вы соглашаетесь с его условиями. А значит, при их нарушении последует соответствующая санкция. Например, банк может обратить взыскание на заложенное имущество (от 16.07.1998 102-ФЗ, ст. 78)», — уточнила председатель коллеги адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.
Если нет запрета, нужно получить разрешение
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.
Банки приветствуют сдачу в аренду до года
В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.
Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.
Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:
7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире
Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.
Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.
Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк
Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Но важно помнить, что, пока кредит не погашен, фактическим владельцем является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете оплатить ипотеку, у банка будут все законные основания вернуть залоговую квартиру, напомнил он.
Совет № 2. Внимательно изучите договор
Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.
«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».
Совет № 3. Получите разрешение банка
После того как вы убедились, что в договоре нет запрета на перепланировку, нужно получить письменное согласие банка, рассказала глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация потребует, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.
«Если вы решите сделать необычную планировку, то банк согласия точно не даст. Ведь такие варианты варианты будут на любителя при продаже. Это значит, что если вы не рассчитаетесь по ипотеке и банку придется продавать квартиру, найти покупателя будет сложно и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснила эксперт.
Совет № 4. Подготовьте техническое заключение
Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.
Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.
Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк
Чтобы получить разрешение, в банк необходимо направить официальное письмо с пакетом документов, в том числе техзаключением и проектом перепланировки, подчеркнула глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.
«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Скорее всего, согласие от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — объяснил Артем Баранов.
Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию
С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.
«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Правила распоряжения ипотечной квартирой
Квартира, приобретенная в ипотеку, переходит в собственность заемщика. Он вправе пользоваться недвижимостью, но со стороны банка вводится ряд ограничений, направленных на обеспечение исполнения кредитных обязательств со стороны клиента. Нарушение установленных правил может привести к расторжению договора с последующим взысканием купленной в ипотеку квартиры. Поэтому заемщику нужно обязательно учитывать имеющиеся ограничения, прописанные в государственных законах и договоре с банком, перед совершением тех или иных действий со своей ипотечной недвижимостью.
Почему на недвижимость в ипотеке накладываются ограничения?
Купленная в ипотеку квартира становится предметом залога, который определяется статьей 334 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке». Поэтому накладываются определенные ограничения, что может усложнить жизнь заемщику, желающему произвести с недвижимостью некоторые действия. Заключить сделку без таких условий не представляется возможным.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-52-02 Москва; 8 (812) 467-30-22 Санкт-Петербург; +7 (800) 301-61-24 Бесплатный звонок для всей России.
Ограничения на распоряжение с ипотечной квартирой вводятся для получения банком дополнительной гарантии, которая обеспечит выполнение обязательств заемщиком. Такое решение минимизирует риски и позволяет кредитору избежать финансовых убытков.
Кто имеет право распоряжаться ипотечной квартирой?
Человек, получивший квартиру с помощью ипотечного кредитования, сразу приобретает относительно своей недвижимости три права: владения, пользования и распоряжения. Все это регулируется ФЗ «Об ипотеке» и статьей 346 ГК РФ.
Несмотря на возможность распоряжаться жильем, владелец должен учитывать ряд ограничений. Многие действия с ипотечной квартирой запрещены, а некоторые могут быть реализованы лишь с разрешения банка. Банковская организация может распоряжаться недвижимостью только в том случае, если заемщик нарушил зафиксированные в договоре условия.
Что можно делать заемщику с квартирой, купленной в ипотеку?
После подтверждения сделки и оформления ипотеки, доказывающих право владения недвижимостью, заемщик может пользоваться своей новой квартирой по прямому назначению. Несмотря на ограничение возможности распоряжаться жильем, человек вправе выполнять практически все стандартные действия:
Этих прав вполне достаточно, чтобы пользоваться недвижимостью до полного погашения ипотеки. Владелец ипотечной квартиры может выполнять и другие действия, но на них уже накладываются ограничения, прописанные в договоре и требующие получения отдельного разрешения у банка.
Что нельзя делать с ипотечной недвижимостью?
Владелец квартиры, которая остается залогом до выплаты ипотеки, строго обязуется сохранять состояние недвижимости. Заемщику запрещено разрушать недвижимое имущество, а также ломать или приводить в неисправность отдельные элементы, от которых зависит качество эксплуатации жилья. Если возникает необходимость, владелец должен выполнять ремонтные работы, направленные на поддержание состояния ипотечной квартиры. Такие требования предусмотрены статьей 30 ФЗ «Об ипотеке».
Многие банки вносят в договор дополнительный пункт, предусматривающий возможность проверки недвижимости уполномоченным сотрудником. Заемщик обязуется предоставлять доступ к своей квартире для проведения проверки ее состояния не менее одного раза в год. Отказ от исполнения этого требования два раза подряд может стать основанием для расторжения ипотечного договора со стороны банка.
Приобретая квартиру в ипотеку, заемщик получает жилое помещение, которое может быть использовано только для проживания. Ранее существовали программы по переводу такой недвижимости в коммерческий статус на этапе выплаты кредита, но позднее были отменены. Теперь это регулирует статья 22 ЖК РФ, которая запрещает производить подобные действия с жильем, имеющим обременение в виде ипотеки. Приобрести недвижимость для использования в коммерческих целях можно с помощью специального кредитования, которое отличается условиями и реальными размерами процентной ставки.
Чего нельзя делать с ипотечной квартирой без согласия банка?
Существуют также условные запреты, которые не позволяют заемщику совершать некоторые действия с недвижимостью без предварительного получения разрешения со стороны банка. Нарушение может повлечь за собой расторжение договора по ипотеке.
Согласно статье 31 ЖК РФ, члены семьи заемщика могут полноправно пользоваться жилым помещением, если между ними не установлены иные договоренности. Банк вправе запретить подселять в ипотечную квартиру и прописывать в ней третьих лиц без предварительного разрешения, о чем прописывается в дополнительном договоре. На близких родственников такой запрет не распространяется. Однако многие банки просят делать соответствующие уведомления, чтобы иметь представление о проживающих в заложенной квартире людях.
Без согласия банка, с которым была оформлена ипотечная сделка, также нельзя заложить недвижимость второй раз. Чаще всего разрешение на вторичный залог получить все же удается. В таком случае новый кредитор станет вторым в очереди, если заемщик не сможет справиться со своими обязательствами перед финансовыми организациями. Большинство банков на такое не идут, из-за чего вторичный залог имеет малую популярность.
Договор об ипотеке всегда дополняется пунктом, запрещающим сдачу ипотечной квартиры в аренду без получения дополнительного согласия банка. Также это отмечено в статье 346 ГК РФ и статье 40 ФЗ «Об ипотеке». Если заемщику удастся получить разрешение, то он имеет полное право передать свое жилье в пользование третьим лицам за установленную плату. Он должен будет заключить соответствующий договор об аренде и предоставить информацию в банк.
Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?
Произвести перепланировку можно по эскизу или по проекту. Первый вариант подойдет в том случае, если предполагается убрать стенные шкафы, снести ненесущие перегородки или переместить сантехнические элементы. Согласовать его можно по документации БТИ. Второй вариант применяется при необходимости проведения сложных работ, включая расширение отдельных комнат и установку новых санузлов. Разработкой проекта могут заниматься исключительно те организации, которые смогли получить соответствующую лицензию.
Начать работы по перепланировке ипотечной квартиры можно будет только после прохождения всех этапов документирования:
Когда работа будет завершена, все изменения потребуется зарегистрировать в БТИ и предоставить новую документацию в банк. Если этого не сделать или изначально произвести самовольную перепланировку, то ипотечный договор могут расторгнуть за нарушения со стороны заемщика. В некоторых случаях банковская организация может пойти навстречу и ограничиться требованием узаконить изменения в квартире или вернуть все к первоначальному виду.
Можно ли продать квартиру в ипотеке?
Законодательных норм, которые запрещают продавать жилую недвижимость, ставшую залогом для ипотечного кредита, нет. Тем не менее произвести быструю сделку по продаже такой квартиры не удастся. Владельцу потребуется получить разрешение со стороны банка, что урегулировано статьей 346 ГК РФ и статьей 37 ФЗ «Об ипотеке».
Существует четыре способа продать ипотечную квартиру:
Многие покупатели не готовы идти на лишние сложности, из-за чего владельцам, обремененным ипотекой, приходится снижать стоимость своего заложенного жилья. Чаще всего такие квартиры удается продать по цене, которая примерно на 20% ниже среднерыночной на аналогичную недвижимость. Если она продается банком с торгов, то снижение может доходить даже до 50%.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке?
Согласно статье 37 ФЗ «Об ипотеке», заложенная недвижимость может стать предметом дарения третьему лицу только при получении согласия со стороны кредитора. Обычно банки прямо прописывают в ипотечном договоре, что производить подобные действия с ипотечной квартирой без их согласия запрещено. Подарить ее не удастся даже своему ребенку.
Все банки могут пойти навстречу и дать возможность произвести процедуру дарения только в том случае, если новый владелец будет готов принять ипотечные обязательства по имеющемуся договору. В таком случае будет проведена проверка платежеспособности одариваемого. При положительном решении потребуется заключить новый договор, по которому будущий собственник начнет производить оплату ипотеки.
Можно ли обменять ипотечную недвижимость?
Возможность обмена квартиры, которая стала залогом ипотеки, предусмотрена в статье 345 ГК РФ. Реализовать такую сделку можно только с согласия банка. При этом должно быть выполнено несколько важных условий:
Некоторые банки могут предъявлять дополнительные условия и имеют право отказать заемщику в проведении сделки. Важной составляющей обмена выступает оценка новой квартиры, что оплачивается заемщиком из своих средств.
Произвести обмен можно напрямую, заключив соответствующий договор с продавцом выбранной квартиры. В таком случае стоимость недвижимости должна быть примерно равной. Если банк одобряет сделку, то заемщик продолжает платить за ипотеку, но залог сменяется новым объектом. Также допускается обмен с оплатой имеющейся ипотеки путем досрочного закрытия кредита или продажи заложенной квартиры с привлечением банка.
Можно ли оформить завещание на квартиру в ипотеке?
Заемщик, получивший ипотеку, становится собственником квартиры, хотя она и становится предметом залога. Согласно статье 37 ФЗ «Об ипотеке», собственник имеет полное право оформить завещание на свое жилье. Нахождение ипотечной квартиры в залоге не становится ограничивающим фактором. Для подготовки завещания нужно обратиться к нотариусу, который соберет и заверит все необходимые документы.
После смерти заемщика недвижимость переходит к тем, кто был указан в завещании. Наследник вправе отказаться от принятия наследства. Зачастую именно так и происходит, так как вместе с квартирой человеку переходит и ипотечная задолженность, которую придется погасить. Если наследников несколько, то обязательства разделяются поровну.
Получить наследство можно только через полгода с момента смерти наследодателя. Указанный в завещании наследник, решивший не отказываться от квартиры, должен решить вопрос с погашением ипотеки. Он может обратиться в страховую компанию, если по контракту были предусмотрены выплаты при смерти заемщика, или заключить с банком новый ипотечный договор на себя и продолжить вносить платежи.
Можно ли включить ипотечную квартиру в брачный договор или соглашение при разводе?
С помощью брачного договора фиксируются все имущественные и финансовые вопросы, которые могут стать предметом спора при разводе. Контракт составляют перед вступлением в брак либо после. Для составления брачного договора привлекается нотариус, который официально заверяет договор пары и проверяет его на соответствие статье 42 СК РФ. Включать в контракт ипотечную квартиру разрешено, а некоторые банки даже требуют этого в обязательном порядке. Это позволяет получить дополнительные гарантии, что даже после потенциального развода заем будет выплачен в полной мере.
Банки могут предлагать свои образцы брачного договора, где продуманы все вопросы, связанные с ипотекой. Пара вправе отказаться и составить документ самостоятельно или с опытным юристом. В договоре важно указать, кто будет выполнять обязательства перед банком после развода и кому достанется недвижимость. Если ипотека еще не взята, то стоит прописать и вопросы, касающиеся ее оформления и первоначальных платежей по ипотеке. Также следует отметить, какую ответственность понесет супруг или супруга при неисполнении своих обязательств. Потребуется внести информацию и о приобретаемой недвижимости.
Если брачный договор не был составлен, то при разводе жилье вместе с ипотечной задолженностью делится между супругами. Можно запросить изменение ипотечных условий с согласия банка. При возникновении споров между бывшими супругами может быть проведено судебное заседание. На него должен быть приглашен представитель банка, чтобы решить ипотечный вопрос. Квартиру можно продать либо перенести все обязательства с правом владения одному лицу, если банковская организация даст согласие. Гражданский брак, который не был официально зарегистрирован, не может быть признан причиной для раздела имущества при «разводе», из-за чего квартира вместе с долгом остается на заемщике.
Нюансы
Производя любые действия с ипотечным жильем, нужно также учитывать, что существует ряд важных нюансов. Их несоблюдение может быть признано нарушением договора с банком. Следует обратить внимание на следующее:
Выполнение всех условий ипотечного договора, сочетающееся с большой внимательностью по отношению к нюансам, позволит сохранить свою собственность. А малейшие нарушения могут привести к проблемам с банком вплоть до потери ипотечной квартиры.
