Мини-ликбез о правах и ответственности КСК
У большинства жителей многоквартирных домов аббревиатура КСК ассоциируется с не самыми приятными моментами в жизни. И это неудивительно. Сотни примеров, когда собственники квартир не могут добиться от КСК выполнения их прямых обязанностей. А причина тому одна — незнание того, чего они вправе требовать, а чего нет.
«Крыша» обратилась к юристу Ассоциации КСК Аркадию Рубцову, чтобы выяснить, какими способами бороться с нерадивыми работниками кооперативов и всегда ли они виноваты, как кажется на первый взгляд.
Немного справки
КСК как форма управления общедомовым имуществом появились в Казахстане ещё в 1996 году. Для регулирования их деятельности спустя год был принят закон «О жилищных отношениях», согласно которому КСК — организация, созданная жильцами многоквартирного дома либо объединением нескольких домов для управления общедомовым имуществом. К последнему относятся подвалы, чердаки, все коммуникации, расположенные в этих помещениях, а также подъезды, лестницы, лифты и крыша.
Наравне с КСК могут функционировать: КСП (кооператив собственников помещений), ПКСК (потребительский кооператив собственников квартир), ПКСД (потребительский кооператив собственников домов), ЖСК (жилищно-строительный кооператив), ЖК (жилищный кооператив), ИП (индивидуальные предприниматели), ТОО и даже АО. Любая из этих форм определяется соглашением собственников квартир на общем собрании. Именно этот документ является высшим органом власти при любой форме управления общедомовым имуществом.
Права собственников
Согласно статье 47 закона «О жилищных отношениях», на общем собрании жильцы могут:
— избирать и освобождать председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решать о выплате им вознаграждений;
— утверждать ежегодный отчёт кооператива;
— утверждать годовой бюджет и годовую смету доходов и расходов, а также вносить в них изменения и дополнения;
— образовывать резервные и другие специальные фонды кооператива;
— привлекать по договору управляющего жилым домом со стороны, включая юридическое лицо;
— ликвидировать или реорганизовать КСК.
Собрание правомочно при наличии не менее двух третей от общего числа собственников. Каждый из них имеет один голос. Если жильцу принадлежит несколько помещений или квартир в доме, он имеет соответствующее количество голосов.
Цена вопроса
Несмотря на столь широкие полномочия общего собрания, собственники на деле не всегда знают, за какие именно услуги они платят, какие решения вольны принимать и что делать при бездействии председателей КСК. Здесь следует учесть, что ежемесячные целевые сборы уходят на эксплуатацию, ремонт и замену оборудования, расположенного в подвалах, подъездах и на чердаках.
В целом список услуг по содержанию общедомового имущества может быть следующим:
1. Текущий ремонт (все виды штукатурно-малярных работ в подъездах, герметизация стыков, заделка выбоин и трещин в стенах, мелкий ремонт крыши (по заявкам жильцов), перил, дверей, замена разбитых стёкол, теплоизоляция трубопроводов, очистка кровли от мусора, грязи, листьев).
2. Техническое обслуживание систем холодного и горячего водоснабжения, канализации и отопления (осмотр; включение и отключение осенью, весной, в случае аварий; консервация системы отопления, её регулировка при запуске и изменении режимов; устранение незначительных неисправностей; гидравлические испытания).
3. Сантехнические работы в подвале (прочистка канализации, стояков ливневой канализации; смена труб; устранение течи на вентилях, задвижках; производство профилактического ремонта).
4. Электротехнические работы (ремонт и замена оборудования в распределительных щитах дома, подача напряжения на дежурное освещение в подъезде, замена выключателей и лампочек на первых этажах и крыльце дома).
5. Уборка придомовой территории (уборка мусора, листьев, снега, льда — до 5 метров от обреза фундамента).
6. Административно-хозяйственные услуги, содержание управленческого персонала и офиса, уплата налогов.
. В то же время ремонт сантехнического, электрического и любого другого оборудования внутри квартир собственники должны осуществлять самостоятельно за отдельную плату с привлечением сотрудников КСК либо обратившись к любым другим частным мастерам.
Важно знать, что указанный перечень носит лишь рекомендательный характер. На заре возникновения КСК государство в лице акиматов и городских маслихатов пыталось как-то обозначить перечень таких услуг (который позже был отменен) и даже прописывало их минимальную стоимость. Теперь только собственники квартир вольны на общем собрании устанавливать список подобных услуг, а также размер платы за них.
В то же время на более крупные нужды дома (капремонт, замена элеваторных узлов, ремонт и благоустройство дворовой территории и др.), а также при общей нехватке средств жильцы должны собирать деньги дополнительно.
. На задолженность по содержанию общего имущества, в том числе на ремонт, срок исковой давности не ограничен, то есть уклониться с течением времени от уплаты не получится. Кроме того, платить необходимо независимо от того, заключён договор на оказание услуг с КСК или нет.
Обязательства кооперативов
Со своей стороны правление КСК обязано предоставлять собственникам список утверждённых работ, финансовые отчёты о деятельности кооператива по первому требованию. Вы вправе знать, на что тратятся ваши деньги.
— Для проверки финансовой деятельности КСК в правление кооператива нужно написать письменные заявления в двух экземплярах. Один оставить в КСК, второй, с подписью принявшего лица, у себя, — поясняет Аркадий Рубцов.
Юрист добавляет, что председатели КСК сейчас уже не позволяют себе оставлять обращения граждан без внимания.
— Иногда укладываются и в 15 дней, вместо отведённых по закону тридцати. Это происходит потому, что все заявления, акты обследования при необходимости могут быть приложены собственником к исковому заявлению в суд или прокуратуру, — отмечает эксперт.
Что обязаны делать кск в казахстане и на основании чего
Минимальный перечень работ, выполняемых в тарифной ставке 32 тенге с 1м2 площади квартир, включает в себя:
1. Плановый ремонт трубопроводов отопления, ХВС, ГВС, канализации, замена участков трубопровода до 1м аварийного участка, ревизия запорной арматуры.
2. Мелкий ремонт по изоляции трубопроводов отопления и ГВС в подвальных и чердачных помещениях.
3. Проверка технического состояния инженерных коммуникации подвальных помещении и чердаков.
4. Проведение весенне-осеннего осмотра жилых домов, установление объемов ремонтов работ по подготовке в зимний период.
5. Устранение аварийных ситуаций в жилых домах по бесперебойному снабжению горячей, холодной водой, тепловой энергией, энергоснабжению.
6. Круглосуточная аварийная служба.
7. Проведение планово- предупредительных работ на общедомовых сетях отопления горячего и холодного водоснабжения, канализации, канализации, подготовка жилых домов к сдаче представителям теплоснабжающей организации.
8. Промывка и гидравлическое испытание системы отопления жилых домов и сдача представителям теплоснабжающей организации для получения паспорта готовности к приему тепловой энергии.
9. Проведение весенних и осенних осмотров инженерных сетей и строительных конструкций жилого дома, составление актов весеннего-осеннего осмотра дома.
10. Запуск и регулировка системы отопления, работа с контролерами тепловых сетей по работе системы отопления в зимний период.
11. Проведение по графику планово-предупредительного ремонта электрощитовых, электрошкафов, текущий ремонт подъездного освещения, снятие показаний эл. счетчиков коммунального освещения.
12. Проведение внеплановых осмотров.
13. Покраска малых архитектурных форм, ремонт скамеек.
14. Остекление подъездов (одинарный переплет).
15. Текущий ремонт подъездных дверей, чердачных люков.
16. Заделка цокольных отверстий, закрытие подвальных помещений и чердаков.
17. Уборка придомовой территории, уборка тротуаров, входов в подъезд, отмосток, асфальтовой территории, пешеходных дорожек, игровых и бельевых площадок.
18. В зимний период очистка от снега и наледи входов в подъезд, отмостки.
19. В летний период скос травы на дворовой территории.
20. Дезинфекция и дератизация подвальных помещений 1 раз в месяц по договору со специализированной организацией.
21. Ведение бухгалтерского учета, отчетности перед налоговыми и другими органами, общим собранием членов КСК, взыскание долгов, обеспечение полноты поступлений и сохранность денежных средств и материалов.
22. Заключение договоров и взаимодействие с поставщиками услуг.
23. Расходы на содержание административного персонала, обязательные налоги и другие расходы согласно сметы расходов и доходов жилого дома.
Что такое объединение собственников имущества (ОСИ) Версия для печати
Смотрите также:
На смену существующим КСК (кооперативам собственников квартир) должны прийти ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества).
Это альтернатива КСК, при которой собственники сами следят и отвечают за свое жилье. Существующие КСК (кооперативы собственников квартир) нужно будет реорганизовать до 1 июля 2022 года.
Как регистрировать ОСИ
На первом собрании собственники квартир, нежилых помещений должны выбрать:
Собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из двух форм управления:
При этом обе формы управления объектом кондоминиума будут работать по принципу “один дом – одно объединение или простое товарищество – один счет”, который подразумевает, что каждое объединение собственников имущества или простое товарищество будет открывать собственный текущий и сберегательный банковских счета.
Далее на собрании избираются:
Председатель ОСИ избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома и осуществляет функции управления, заключает самостоятельно договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности.
Он избирается из числа собственников квартир сроком на один год. Председатель выполняет следующие функции:
Председатель ОСИ вправе без доверенности представлять объединение во всех судах, государственных органах и организациях.
Размер оплаты труда председателю ОСИ согласовывается на собрании всеми собственниками многоквартирного жилого дома.
Кто имеет право выступить инициатором проведения общего собрания по переходу из КСК в ОСИ
Собрание собственников квартир, нежилых помещений по переходу из КСК в ОСИ или по другим вопросам созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по требованию жилищной инспекции.
Для того чтобы создать ОСИ нет необходимости обращаться в местный акимат, достаточно провести собрание собственников квартир, нежилых помещений.
Если собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие принятого Закона от 26.12.2019 года не создадут ОСИ или простое товарищество, то местные исполнительные органы обязаны обеспечить проведение собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для избрания совета дома и выбора формы управления объекта кондоминиума.
При этом кооперативы собственников квартир (КСК) не упразднятся автоматически, а должны быть реорганизованы до 1 июля 2022 года в управляющие или сервисные компании. Уже в новом статусе они будут продолжать свою деятельность по обслуживанию домов. Созданные ОСИ или простые товарищества будут решать, заключать с ними договор или нет.
Если ранее КСК одновременно выступали заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ будут выступать только заказчиками. В штате не будет много работников.
То есть жильцы будут привлекать управляющие или сервисные организации, заключать договоры с подрядчиками, коммунальными службами и контролировать объемы и виды выполненных работ и их оплату по своему объекту кондоминиума.
Как правильно оформить документы для регистрации ОСИ
При подготовке документов надо использовать типовые формы протокола собрания и листов опроса, согласно Правилам, утвержденным приказом МИИР РК №163 30 марта 2020 года. Листы голосования нужно пронумеровать и прошить вместе с протоколом.
Устав ОСИ должен быть для представления в регистрирующий орган на двух языках: государственном (2 экземпляра) и русском (2 экземпляра). При разработке устава также проще всего взять за основу Типовой устав объединения собственников имущества, который разработан как раз для того, чтобы облегчить жизнь собственникам квартир.
Если собственники квартир решили разработать устав своего ОСИ самостоятельно, в него необходимо включить основополагающие нормы Закона РК «О жилищных отношениях».
Наименование юридического лица, в соответствии с Гражданским Кодексом РК, не должно полностью или существенно дублировать наименование других, уже зарегистрированных, юридических лиц.
Если затрудняетесь с выбором наименования ОСИ – возьмите название жилищного комплекса или адрес многоквартирного жилого дома.
В качестве местонахождения юридического лица можно указать фактический адрес офиса ОСИ или домашний адрес руководителя ОСИ.
Председатель ОСИ должен быть полностью дееспособным, не иметь непогашенную и неснятую судимость за преступления, преднамеренному банкротству, а также задолженности по исполнительным документам.
Открытие банковских счетов ОСИ
Председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания обязан открыть в банке второго уровня два счета:
Отказаться от открытия счетов нельзя.
Предусмотрена ответственность за нарушение сроков открытия текущего и сберегательного счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня.
Санкция предусматривает сначала предупреждение.
Если не устранят нарушения в течение года, то установлен штраф
Принятие сметы расходов ОСИ
После создания ОСИ жильцам дома нужно провести собрание и принять смету расходов.
Деньги могут расходоваться со счета, предназначенного для капитального ремонта, с целью ремонта крыши, фасада и других дорогостоящих частей общего имущества объекта кондоминиума.
В управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:
расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание).
В содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:
хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).
Отказаться от взносов на капитальный ремонт дома нельзя.
По закону собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.
На должников могут подать в суд органы управления и взыскать деньги.
Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного МРП, в расчете на 1 кв. метр полезной площади принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения.
По сберегательным счетам банком второго уровня будет вестись автоматизированный учет денег с разбивкой по каждой квартире, нежилому помещению.
Каждый собственник квартиры, нежилого помещения, оплачивающий деньги на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, имеет право получить информацию о накопленных деньгах по принадлежащим ему квартире, нежилому помещению.
Председатель объединения собственников имущества обязаны предоставлять информацию о накоплении денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума по запросу собственника квартиры, нежилого помещения.
Что обязаны делать кск в казахстане и на основании чего
Редакция РrimeМinister.kz подготовила серию инфографик для того, чтобы напомнить гражданам о роли КСК, правах и обязанностях сторон и других важных моментах, знание которых необходимо собственнику квартиры в многоэтажном жилом доме.
КСК — это кооператив собственников квартир, организация, созданная жителями дома или нескольких домов, у которых общий двор и коммуникации.
По словам специалиста отдела инспекции района Есиль ГУ «Управление контроля и качества городской среды г. Нур-Султан» Ернара Киябаева, расходы КСК утверждаются на собрании жильцов (собственников квартир), поэтому каждый жилец дома должен присутствовать на собрании, чтобы быть в курсе, за что взимается ежемесячная плата и какие именно работы выполняет КСК.
В зависимости от типа домов, этажности, количества подъездов, конструктивных особенностей, площади и благоустройства придомовой территории и прочих индивидуальных особенностей застройки, их технического состояния и степени физического износа, перечень расходов на содержание общего имущества кондоминиумов может разниться.
Размер взносов определяются на основании разработанной проектно-сметной документации общим собранием собственников.
Данный тариф применяется только на основании протокола общего собрания и большинством голосов. При этом деньги жильцов расходуются на содержание инженерных сетей, частей общего имущества, его ремонт.
Расходы на электроэнергию, потребленную на ОДН, согласно действующему законодательству, несут потребители. Собственники квартир должны осуществлять платежи самостоятельно или делегировать свои права по заключению договоров КСК либо обслуживающей организации.
Оставайтесь в курсе событий Премьер-Министра и Правительства Казахстана — подписывайтесь на официальный Telegram-бот
Что обязаны делать кск в казахстане и на основании чего
В Послании «Рост благосостояния казахстанцев: повышение доходов и качества жизни» Первым Президентом РК – Елбасы особое внимание уделено созданию комфортной среды проживания. Комфортность заключается прежде всего в доступности жилья, качественной инфраструктуре, удобном и безопасном дворе. Большую роль в этом играет правильно выстроенная работа кооперативов собственников квартир (КСК).
Представитель акимата района Есиль г. Нур-Султан Ернар Киябаев в эксклюзивном интервью РrimeМinister.kz рассказал о том, как проверить качество работы КСК и куда тратятся деньги жильцов.
— Ернар Касымович, как определяется стоимость услуг КСК? За что платят потребители? Плата за электроэнергию ОДН (общедомовые нужды) регулируются КСК?
— Тариф эксплуатационных расходов утверждается на собрании собственников помещений и квартир. Предварительно подготавливается смета расходов соответственно методике расчета, утвержденной Постановлением Правительства. В смете предусматривается квадратура, сложность и другие параметры дома. Когда большинством голосов принимается решение утвердить данный тариф, он принимается только на основании протокола общего собрания.
— Куда расходуются данные средства?
— Основные расходы идут на содержание инженерных сетей, частей общего имущества, его ремонт.
На сегодняшний день имеется решение Маслихата «Правила предоставления коммунальных услуг по г. Нур-Султан», где в пункте 4 конкретно указывается, что если жителями делегируются права по оплате ОДН КСК, то соответственно КСК его и должен оплачивать. Если жители протокольным решением его не делегировали, то Астанаэнергосбыт выставляет им данные счета напрямую, т. е. индивидуально каждому.
— Как проверить качество услуг, предоставляемых КСК?
— В адрес Управления контроля и качества городской среды поступают жалобы о том, что оказываются некачественные услуги, не вовремя проводится уборка, не проводятся плановые осмотры. Это основные работы, которые КСК должен выполнять. Здесь и имеется понятие “орган управления объектом кондоминиума”, который по решению общего собрания должен заключать договора с сервисными компаниями. То есть правила содержания общего имущества кондоминиума предусматривает заключение договора с сервисными организациями органа управления. Туда входят 10 видов работ. Основные — плановый осмотр технического состояния конструкций и инженерного оборудования объектов кондоминиума, проведение дезинфекций, устранение аварий, текущий ремонт, капитальный ремонт и т. д.
— Куда обращаться, если КСК плохо работает? Куда жаловаться? Есть ли реестр скажем так «недобросовестных КСК»?
— В акимат на имя акима либо напрямую в Управление контроля и качества городской среды г. Нур-Султан (прим. – аналогичная система контроля качества работает на территории всех областей и городов республиканского значения).
На сегодняшний день с марта 2018 г. функции жилищной инспекции переданы в Управление контроля и качества городской среды г. Нур-Султан, который осуществляет госконтроль в сфере содержания жилищного фонда. Имеется перечень проверочного листа вопросов, согласно которому мы проверяем КСК. Туда входит непредоставление ежеквартального отчета, отсутствие текущего сберегательного счета на каждый объект кондоминиума, соответствие протоколов, наличие сметы расходов на содержание общего имущества, наличие регистрации объектов кондоминиум. Определенные 13 вопросов есть. Если к нам обратятся, мы проверяем.
По итогам 2018 г. Управлением проведена проверка всех обслуживающих организаций. На сегодняшний день в Нур-Султане насчитывается 286 обслуживающих организаций, которые обслуживают 2069 домов. По результатам данной проверки заметно, что снижается количество поступающих обращений. КСК понимают, что необходимо работать и показывать свою работу.
По результатам прошлого года материалы на 27 КСК, которые не исполнили выданные нами предписания, были направлены в суд. В судебном порядке на них наложен административный штраф в размере 100 МРП, обязали их выполнить выданное предписание. Дополнительно аппаратами акимов районов Алматы, Байконур, Есиль и Сарыарка ведется рейтинг данных КСК.
— Автоматизирована ли система контроля качества?
— В прошлом году 100% было подключено к системе е-КСК, которая в свою очередь предусматривает выставление ежеквартальных отчетов. Уже вопросов не возникает. Жители могут зайти на сайт и посмотреть, куда расходуются деньги. Это дает прозрачность.
В данный момент идет второй этап внедрения системы е-КСК. Сейчас уже работа ведется с жителями домов посредством оповещения в СМИ, через интернет-ресурсы акимата.
Кроме того, внесен проект закона «Изменение закона о жилищных отношениях». Там предусматривается вплоть до электронного голосования. Министерством рассматривается проект е-Шанырак по республике. Но мы думаем, система е-КСК будет интегрироваться с проектом е-Шанырак.
— Спасибо за интервью!
Оставайтесь в курсе событий Премьер-Министра и Правительства Казахстана — подписывайтесь на официальный Telegram-бот
