Аккредитация новостроек: зачем нужна и как проводится
Покупка квартиры на этапе строительства – рискованное дело. Многочисленные истории с обманутыми дольщиками тому подтверждение. Со временем внедряются механизмы поддержки строительной отрасли, защиты интересов покупателей первичного жилья и финансовых структур. Один из таких механизмов – аккредитация застройщиков банками.
Особенности ипотеки на покупку жилья в новостройке
Схемы приобретения квартир на вторичном рынке и в новостройках различаются по следующим позициям:
Если покупатель подобрал себе жильё в новостройке, он должен обратиться за ипотечным кредитом в один из банков, одобривших возводимый жилой комплекс (ЖК). Впрочем, это не означает, что если подобранный объект не представлен в перечне аккредитованных, то финучреждение откажет заявителю. В такой ситуации многие банки обещают рассмотреть заявку и провести проверку застройщика и ЖК. Такой подход практикуется, например, при оформлении ипотеки в ВТБ.
Что такое аккредитация застройщика и для чего она нужна
Аккредитация застройщика – это, по существу, декларирование готовности финучреждения выдавать ипотечные кредиты для покупки жилья в строящемся комплексе. Застройщика банк считает надёжным, выражая уверенность в том, что дом будет возведён и сдан в эксплуатацию в запланированные сроки, в соответствии с проектной документацией.
Однако никаких гарантий при этом финучреждение не даёт. Практика показывает, что даже аккредитованные крупными банками застройщики разорялись. Например, обанкротившаяся компания «Урбан Групп» была аккредитована в том числе Сбербанком.
При возникновении проблем у строительной компании и, соответственно, покупателя жилья, кредитор остаётся в стороне.
Тем не менее, у покупателя квартиры в новостройке не остаётся иного варианта, как довериться банку и выбрать недвижимость из предложенного списка.
Некоторых застройщиков банки не только аккредитуют, но ещё и финансируют в части строительных работ. Распространено мнение, что при таком раскладе заёмщик оказывается более защищён, поскольку девелопер и жилой комплекс проверяются банком вдвойне тщательно. Финучреждению важно, чтобы строительная компания вернула долг.
Как проводится аккредитация
Аккредитация производится по результатам проверки застройщика и возводимого им жилого комплекса. Строительная компания оценивается исходя из опыта работы на строительном рынке, количества сданных объектов и деловой репутации.
Каждый возводимый дом проверяется отдельно, на его строительство должно иметься разрешение. Требования к объектам в последнее время значительно ужесточились. Раньше спокойно одобряли дома на начальной стадии строительства (застройщику отведена площадка) либо на этапе котлована. В настоящее время банки требуют от менее опытных застройщиков, как правило, готовности к строительству первого этажа (наличие фундамента).
Сбербанк обнародовал детальные требования к строительным компаниям и объектам, которые могут быть аккредитованы. Всех застройщиков финучреждение делит на 5 категорий: от «А» (наименее опытные) до «Е» (20 и более построенных объектов за последние 10 лет). Объекты строительных компаний категории «А» должны иметь минимум 30% готовности наземной части дома, в то время как для застройщиков категории «Е» они даже не подлежат оценке.
Резюме
Аккредитация в определённой мере дисциплинирует застройщиков и стимулирует их поддерживать репутацию надёжных партнёров банков и дольщиков. Присутствие объекта в списке аккредитованных – это поток клиентов и денег застройщику, а вылет из него – своеобразная «чёрная метка».
ДомКлик отвечает: аккредитация
По каким критериям банк оценивает надежность застройщика? Почему важно проверять наличие аккредитации при выборе квартиры в новостройке?
На эти и другие вопросы нам ответил Василий Селиверстов – исполнительный директор дивизиона ДомКлик. Он занимается развитием процесса аккредитации партнеров и строящихся объектов. Поэтому знает всё про аккредитацию в Сбербанке.
Зачем нужна аккредитация?
Аккредитация — это оценка вероятности, что строительство дома будет завершено, банк получит залог, а клиент — свою квартиру.
Давайте сравним аккредитацию со стандартным процессом оформления ипотеки. После одобрения кредита клиент отправляет на одобрение в банк квартиру, которую собирается купить. По сути аккредитация заменяет эту процедуру для квартиры в новостройке – происходит одобрение сразу всего строящегося дома. Кроме того, по аккредитованным проектам процесс проведения сделки проходит быстрее.
Как банк проверяет застройщика?
В первую очередь, оценивается опыт и репутация застройщика. Для оценки определяется категория компании: от А до Е.
В категорию А попадают застройщики с наименьшим опытом на рынке. Для получения аккредитации им необходимо возвести не менее 30% надземной части проекта. После этого банк проводит оценку финансового состояния таких компаний. Если с этими минимальными требованиями всё в порядке, то запускается уже сам процесс аккредитации.
Самые опытные и надежные компании попадают в категорию Е. Для этого застройщику необходимо иметь 20 и более построенных за последние 10 лет объектов жилой или коммерческой недвижимости. Но даже для таких компаний банк проводит более серьезный и детальный анализ по ранее построенным объектам. Это и отличает позицию Сбербанка от других организаций.
Что именно проверяется в процессе аккредитации?
Мы проверяем опыт работы застройщика на рынке и строительную готовность рассматриваемого объекта. Также во внимание принимаются темпы стройки ранее аккредитованных объектов застройщика.
Важным фактором является деловая репутация застройщика — здесь происходит детальная проверка со стороны службы безопасности банка.
Сбербанк является одним из немногих банков, который проверяет не только надежность застройщика, но и репутацию руководителей компании.
Проверяется, принимала ли участие компания в арбитражных судах. Юридическая служба банка проверяет строительную и земельную документацию, а также соответствие этих документов договору долевого участия. Важно, чтобы в документах строго соблюдались права клиентов и банка.
Сколько времени занимает такая проверка?
Действующие партнеры, подходящие под категории Д или Е, могут пройти процедуру аккредитации за 2-3 дня при условии предоставления полного пакета документов.
Для компаний, которые ещё не сотрудничали с банком, или если требуются дополнительные уточнения по документам, процедура может занять 10 и более дней.
Можно ли ускорить проверку?
Да, недавно мы запустили возможность подачи заявки на аккредитацию в личном кабинете партнера на pro.domclick.ru. За время тестирования средний срок рассмотрения заявок из личного кабинета партнера составил 5,5 дней, в сравнении со старой процедурой, когда средний срок составлял 9 и более дней.
В личном кабинете для удобства партнера разработан «помощник» по формированию пакета документов. Ответив на несколько вопросов, партнер поймет, что нужно предоставить в банк – теперь не нужно читать банковские регламенты и документы. Это сделано для ускорения процедуры рассмотрения, ведь, как я уже сказал, при предоставлении полного пакета документов рассмотрение происходит быстрее.
Почему важно проверять наличие аккредитации новостройки?
Во-первых, по итогам проверки, мы понимаем, что аккредитованный застройщик обладает надежной деловой репутацией.
Во-вторых, застройщик может дополнительно привлекать к финансированию стройки средства клиентов, состоящие из ипотечных кредитов, полученных в банках, аккредитовавших объект.
Это укрепляет его позиции на рынке. Однако важно понимать, что даже аккредитованные объекты могут быть не достроены. На это влияет, в том числе, как застройщик ведет хозяйственную деятельность, как организованы закупки и прочие операционные процедуры. То есть те вещи, на которые банк повлиять не может.
Поэтому даже после аккредитации банк продолжает следить за деятельностью застройщика. Если при мониторинге будет обнаружено, что застройщик недобросовестно выполняет свои обязательства, банк сможет вовремя предупредить своих клиентов и рынок о рисках.
Как обезопасить себя при выборе застройщика?
При покупке квартиры в новостройке мы рекомендуем клиентам обратить свое внимание на банки, в которых аккредитован строительный объект.
Если ЖК получил аккредитацию только в 1-2 банках — это может означать, что объект не соответствует требованиям надежности, и остальные банки ему отказали. В отдельных случаях важно учитывать, что есть застройщики, которые связанны отношениями с некоторыми банками. Банк может являться участником бизнеса застройщика, например, учредителем, акционером или иметь места в совете директоров. В таком случае застройщик не стремится получать аккредитацию в большом количестве банков.
Что касается Сбербанка, то банк может отказать в аккредитации, если есть серьезные вопросы в отношении деловой репутации. Или при несоответствии строительной документации. Ведь даже если такой объект будет достроен, есть риск, что могут возникнуть проблемы с его вводом в эксплуатацию.
Отказ также получит застройщик, если готовность объекта не соответствует его категории. Например, если у застройщика категории А дом возведен менее, чем на 30%.
Об аккредитации
Применительно к сфере оценки соответствия согласно международному стандарту ISO/IEC 17000:2004 под аккредитацией понимается процедура подтверждения соответствия органа по оценке соответствия третьей стороной, служащая официальным признанием его компетентности в выполнении конкретных задач по оценке соответствия. Органы по аккредитации создаются для того, чтобы органы по оценке соответствия находились под надзором компетентной организации. Признанные на международном уровне органы по аккредитации, подтвердившие свою компетентность по результатам взаимных сравнительных оценок, подписывают международные договоренности, которые облегчают трансграничный обмен товарами и услугами, тем самым создавая глобальную инфраструктуру для обеспечения охраны здоровья и безопасности.
Аккредитация — это независимая оценка добросовестности, беспристрастности и компетентности органов по оценке соответствия в выполнении ими определенных задач по оценке и подтверждению соответствия принятым нормам.
В России единая национальная система аккредитации начала формироваться в 2011 году. Отношения в этой сфере регулирует Министерство экономического развития Российской Федерации. Росаккредитация, созданная в соответствии с указом Президента Российской Федерации, предоставляет услуги по аккредитации — то есть определяет, компетентна ли организация, чтобы проверять качество и безопасность производимой продукции, а также контролирует соблюдение законодательства в данной сфере.
Отношения, возникающие между участниками национальной системы аккредитации, регулируются Федеральным законом № 412-ФЗ «Об аккредитации в национальной системе аккредитации» в 2013 году. Чтобы получить аккредитацию в определенной области, заинтересованная организация должна соответствовать критериям аккредитации — соблюдать требования к используемому оборудованию, персоналу, системе менеджмента, ведению внутренней документации, архивированию результатов деятельности. Лицам, получившим аккредитацию, необходимо поддерживать и регулярно подтверждать свою компетентность. Оценку их соответствия критериям аккредитации осуществляют эксперты, которые не являются государственными служащими, аттестуются Росаккредитацией и работают под ее контролем.
В то время как цепочки поставок товаров потребителям все более усложняются, институт аккредитации обеспечивает уверенность в том, что сертифицирующие и инспекционные органы независимы, компетентны и выполняют свои обязанности.
Кого мы аккредитуем
ISO/IEC 17025:2017
Испытательные лаборатории — внешне незаметный, но крайне важный элемент современной экономики и жизни общества в целом. Это могут быть как маленькие лаборатории, так и крупные испытательные центры, имеющие уникальное дорогостоящее оборудование и испытательные полигоны. Лаборатории аккредитуются в национальной системе аккредитации, чтобы доказать свое соответствие трем ключевым принципам: независимость, беспристрастность, компетентность.
Аккредитация лаборатории — дело добровольное. Однако законодательство прямо устанавливает необходимость для лаборатории иметь аккредитацию, если результаты ее деятельности будут использованы в определенных сферах.
Аккредитация обязательна для лабораторий, которые занимаются испытаниями продукции для выдачи сертификатов соответствия требованиям технических регламентов, выполняют измерения физических факторов в рамках специальной оценки условий труда, задействованы в экологическом мониторинге, обеспечении санитарно-эпидемиологической безопасности, ветеринарном и фитосанитарном контроле, приемке лифтового хозяйства, а также в других сферах, требующих особого внимания.
> 6 000 испытательных лабораторий
ISO/IEC 17043:2010
Для повышения доверия к результатам испытательных лабораторий разработана особая форма экспериментальной проверки их деятельности — межлабораторные сличительные испытания. Испытательные лаборатории могут самостоятельно организовывать проведение межлабораторных сличительных испытаний, но для качественного проведения таких работ во всем мире создаются специализированные организации — провайдеры МСИ.
МСИ — процесс, включающий организацию, проведение и оценку качества испытаний и измерений одинаковых или схожих элементов несколькими лабораториями в соответствии с заранее установленными критериями.
> 17 провайдеров МСИ
ISO/IEC 17025:2017
Достоверность результатов деятельности испытательных лабораторий напрямую зависит от используемых ими средств измерений. Результат оценки качества измерений, выполненной путем расчета, выражается в виде неопределенности.
В соответствии с международными требованиями определение и подтверждение действительных значений метрологических характеристик средств измерений обеспечивается калибровкой.
> 130 калибровочных лабораторий
ISO/IEC 17020:2012
Из всех типов аккредитованных лиц органы инспекции можно назвать самым молодым, но при этом самым динамично развивающимся. Эта тенденция имеет мировой масштаб.
Сегодня серьезные игроки на рынке производства и потребления все чаще прибегают к услугам аккредитованных органов инспекции, доверяя им проверку производств, надзор за ходом выполненных работ и подготовку заключений перед вводом в эксплуатацию.
Инспекции подразделяются на три типа:
Сегодня в России необходимо иметь статус аккредитованного органа инспекции, чтобы выдавать санитарно-эпидемиологическое заключение, поэтому значительное число органов инспекции — учреждения Роспотребнадзора. Особенно востребованными становятся организации, осуществляющие инспекцию грузов при транспортировке (сюрвейерские услуги). Многие транспортные компании включают в пакет своих услуг сюрвейерскую деятельность
> 250 органов инспекции
ISO/IEC 17021-1:2015
Сертификация систем менеджмента является эффективной оценкой третьей стороной выстроенных на предприятии процессов управления качеством.
Успешная сертификация на соответствие требованиям международных стандартов обеспечивает предприятию необходимый уровень доверия как на внутреннем, так и на международном рынках и дает следующие преимущества.
Внедрение системы менеджмента может стать первым и самым большим шагом в деле создания на предприятии сильного, современного управления — основного условия успеха в новой экономической среде.
Экономические
Конструктивные принципы международных стандартов позволяют предприятию иметь четкий механизм предупреждающих мер и существенно снижать риски экономических провалов, имущественных и человеческих потерь, объемов штрафов и платежей компании.
Репутационные
Система менеджмента качества помогает завоевывать и поддерживать лояльность потребителей, что вносит существенный вклад в построение бренда.
ISO/IEC 17065:2012
Соблюдение обязательных или добровольно принимаемых требований к продукции может быть подтверждено сертификатом. Сертификат выдается на партию продукции или на серийный выпуск. В последнем случае происходит не только испытание образцов продукции, но и анализ самого производства.
Орган по сертификации отвечает за все этапы, включая отбор образцов и испытания, даже если для этого он воспользовался услугами сторонней лаборатории. Орган по сертификации должен быть аккредитован, если он выдает сертификаты соответствия обязательным требованиям российских нормативных документов или технических регламентов Евразийского экономического союза. Значительная часть товарной номенклатуры не может поступить на отечественный рынок без таких сертификатов.
> 370 органов по сертификации продукции
ISO/IEC 17024:2012
Оценка соответствия персонала установленным требованиям в аккредитованных органах имеет широкое распространение в мире. В России такой вид оценки соответствия пока не так популярен. Существует много других, более распространенных в российской практике форм оценки персонала — аттестация работников, независимая оценка квалификации. Однако интеграция в мировую экономику все чаще требует от российского бизнеса обеспечивать оценку сотрудников с применением стандарта ISO/IEC 17024:2012.
Что такое аккредитация объекта
Аккредитация — это независимая оценка добросовестности, беспристрастности и компетентности органов по оценке соответствия в выполнении ими определенных задач по оценке и подтверждению соответствия принятым нормам.
Правовой институт аккредитации работает во многих странах и позволяет гарантировать компетентность лиц, подтверждающих соответствие выпускаемой на рынок продукции требованиям безопасности.
Национальная система аккредитации — это инфраструктура доверия между бизнесом, государством и обществом, где основной целью является повышение качества жизни людей.
В России единая национальная система аккредитации начала формироваться в 2011 году, и на сегодняшний день это один из наиболее успешных институтов, созданных за последние годы. Согласованную работу всех ее участников и содействие продвижению отечественной продукции на экспорт обеспечивает национальный орган по аккредитации — Федеральная служба по аккредитации (Росаккредитация).
В рамках нормативного сопровождения реформы системы аккредитации Минэкономразвития России была разработана законодательная база, закрепляющая процедуры и правила аккредитации, требования к аккредитованным лицам, а также инструменты борьбы с недобросовестными аккредитованными лицами и очистки рынка оценки соответствия.
Кроме того, Минэкономразвития России является куратором работы по международному признанию национальной системы аккредитации Российской Федерации, которое необходимо для ускорения допуска российской продукции на внешние рынки и стимулирования экспортной деятельности.
Подробнее на сайте: fsa.gov.ru
Национальная программа реализации принципов GLP Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР, англ. OECD — Organisation for Economic Co-operation and Development) в деятельности российских испытательных центров (лабораторий) в области неклинических лабораторных исследований утверждена 28 декабря 2012 г. Распоряжением Правительства РФ № 2603-р.
Методологическую и нормативную поддержку процесса формирования в России системы надлежащей лабораторной практики обеспечивает Минэкономразвития России. Национальным органом мониторинга соответствия принципам надлежащей лабораторной практики является Росаккредитация.
