Требования банка для аккредитации
Банк проверяет застройщика и строительные объекты на соответствие требованиям аккредитации и принимает решение в течение 3-5 рабочих дней с даты предоставления полного пакета документов
Объекты недвижимости реализуются без использования счетов эскроу
Критерии проверки компании:
— Соблюдение нормативов финансовой устойчивости в соответствии с законодательством:
— Н1 (норматив обеспеченности обязательств) — не менее 1.
— Н2 (норматив целевого использования средств) — не более 1.
— Н3 (размер собственных средств застройщика) — не менее, чем 10% от планируемой стоимости строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации.
— Соответствие требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
— Отсутствие существенной негативной информации о деятельности и репутации застройщика, инвестора и акционеров. Проверяется службами банка.
Критерии проверки строительной готовности объектов недвижимости:
| Категория застройщика | Построенных объектов | Минимальная строительная готовность |
|---|---|---|
| А | 0 | 30% надземной части многоквартирного дома |
| Б | 1 – 2 | 15% надземной части многоквартирного дома |
| В | 3 – 4 | Начато возведение ограждающих конструкций котлована (подземной части) |
| Д | 5 – 19 | Строительная площадка подготовлена к возведению строительного объекта. На строительной площадке присутствует ограждение, стоят бытовые здания, к площадке подведены временные дороги, размещены строительные машины |
| Е | 20 и более | Не оценивается |
При несоответствии одного из критериев проверки решение о сотрудничестве принимается индивидуально.
Объекты недвижимости реализуются с использованием счетов эскроу
Критерии проверки компании:
— Размещение информации, сведений, документов на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (далее ЕИСЖС), согласно требованию Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Банк ДОМ.РФ аккредитовал около 500 компаний для строительства индивидуальных домов
Около 500 компаний аккредитованы Банком ДОМ.РФ для строительства индивидуальных домов. Возможность реализовывать проекты ИЖС с помощью ипотеки получили подрядчики в 68 регионах России. В ТОП-10 регионов по количеству аккредитованных компаний входят Московская область, Башкортостан, Санкт-Петербург, Новосибирская и Нижегородская области, Удмуртия, Самарская и Тюменская области, Саха и Татарстан.
В Банке ДОМ.РФ получить ипотеку на строительство загородного дома можно по ставке от 6,1%. Для обеспечения качества ИЖС банком предъявляются дополнительные требования к проектам, в том числе к площади дома и участка, фундаменту, подведенным коммуникациям.
«В оформленных нами сделках преобладают дома из свайного фундамента, на них приходится около 40% выданных кредитов, примерно 35% возводятся на ленточном фундаменте, 20% — на железобетонном. Что касается внешних стен, большинство заемщиков предпочитают каркасные дома — они занимают около 35% выдач, на деревянное строительство приходится около 25%, на газоблоки — 15%, еще порядка 20% составляет доля домов из смешанных типов стен», — отметил Игорь Ларин, директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ.
По его словам, в сегменте ИЖС отсутствуют единые стандарты строительства, в отличие от рынка многоквартирных домов, где технические характеристики регламентированы федеральным законодательством. «Наша цель — сделать загородное строительство не только более доступным, но и цивилизованным и безопасным, повысить качество загородной застройки», — заключил он.
На данный момент в Банк ДОМ.РФ поступило около 2 тысяч обращений от потенциальных заемщиков в объеме 7 миллиардов рублей. Больше всего заявок на оформление кредитов получено из Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Тюменской, Ленинградской и Нижегородской областей, а также из Татарстана.
Подать заявку на ипотеку в Банк ДОМ.РФ можно в режиме онлайн по ссылке, около 80% решений принимается почти мгновенно. Платежи по кредиту вносятся также без посещения офиса и без комиссии — через цифровую платформу с помощью дебетовой карты, по которой предусмотрены разнообразные бонусы, а также кэшбэк в размере 10% при бронировании отелей, 5% на развлечения, транспорт, услуги в салонах красоты и SPA-салонах, ремонт и обустройство квартиры, дома или дачи, а также 0,5% при покупках в остальных категориях.
Банк ДОМ.РФ изменил условия выдачи ипотечных кредитов
Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году
В статье разберем, какие правила должны соблюдать застройщики, чтобы продавать квартиры в строящемся жилье.
Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.
214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:
Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.
Требования к застройщику по 214-ФЗ
Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:
Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика
Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.
Кто занимает руководящие посты в компании
Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:
Есть ли проектная декларация
Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.
Сколько денег у застройщика
У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.
Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.
Минстрой не выдаст разрешение, если компания:
Какой у застройщика опыт
Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.
Кому принадлежит земля под застройку
Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.
Обязанности застройщика во время строительства
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Квалификация застройщика
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Кредиты во время строительства
Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.
Финансовое состояние застройщика
Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.
Расчеты с контрагентами и дольщиками
Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.
Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.
Переводы со счета застройщика
Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:
При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.
Периодическая отчетность
Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.
Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.
Ответственность застройщика
Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.
Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:
Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:
Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:
Экспертные статьи
Банковская аккредитация – это своеобразный «фейсконтроль», отсеивающий недостаточно благонадежных застройщиков.
Покупка квартир в строящихся домах за наличные или с привлечением ипотечного кредита влечет высокие риски для всех участников сделки купли-продажи, в особенности для покупателей, которые рискуют никогда не дождаться заветных квадратных метров, и банков, по факту не имеющих «твердого» залога по выданным кредитам.
Минимизировать риски позволяет процедура банковской аккредитации застройщика.
О самых важных аспектах аккредитации: о том, какие выгоды она дает для каждой из сторон сделки; можно ли на 100% доверять аккредитованному застройщику и всегда ли опасно иметь дело с неаккредитованной строительной фирмой – читайте в настоящей статье.
Что такое аккредитация?
Банковская аккредитация застройщика – это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.
Процедура аккредитации чаще всего состоит из двух этапов.
Первый этап – проверка благонадежности и финансовой устойчивости строительной компании. Изучается репутация застройщика и его «деловая история», оценивается количество и качество уже возведенных и сданных объектов, учитываются отзывы покупателей жилья и опыт взаимодействия застройщика с другими кредиторами. Финансовая устойчивость организации анализируется на основе сбора данных из различных открытых источников и проверке их актуальности. А именно: информации о руководстве и контролирующих лицах, о наличии задолженности по налогам, о фактах участия юридического лица в судебных разбирательствах, о состоянии бухгалтерского баланса и отчетностей, о вероятности ликвидации или банкротства, о вынесенных судебных решениях в отношении контрагента и исполнительных производствах. Финансовые отчеты застройщика должны доказывать экономическую стабильность на протяжении длительного времени – не менее двух лет. При этом желательным условием является наличие в «портфолио» строительной компании не менее двух сданных в эксплуатацию непросроченных объектов.
Второй этап – аудит возводимых жилых объектов. Аккредитация строящегося дома происходит по итогам проведения правовой экспертизы разрешительной документации и учредительных документов компании. Выясняют, имеются ли в наличии:
• документ, подтверждающий право собственности на участок земли, либо договор долгосрочной аренды;
• разрешение на строительство жилого дома;
• надлежаще оформленная проектная документация и т.д.
Выезд на объект, оценка стадии и качества строительных работ является неотъемлемой частью процедуры аккредитации, так как позволяет убедиться в «жизнеспособности» проекта.
Кроме того, каждый банк может предъявлять дополнительные требования к застройщику. К примеру, некоторые кредитные организации проверяют удобство подключения строящегося объекта к инженерным коммуникациям. Другие, чаще всего, банки «среднего звена», могут предусматривать «неофициальное» условие об обязательном наличии аккредитации застройщика более крупными банками.
214-ФЗ: охраняет интересы дольщиков
Подавляющее большинство банков аккредитует только застройщиков, работающих в рамках закона 214-ФЗ, то есть заключает договоры участия в долевом строительстве. ДДУ, во-первых, обязателен для государственной регистрации, следовательно, исключает вероятность двойных продаж. Во-вторых, данный документ содержит все необходимые данные о жилом помещении – площадь, план, стоимость, а также сведения о гарантийном сроке эксплуатации и страховой компании.
Кому выгодна аккредитация?
Аккредитация выгодна всем участникам рынка недвижимости – дольщикам, банкам и застройщикам. Наличие банковской аккредитации у застройщика снижает риски покупателя и освобождает дольщика от необходимости самостоятельной проверки благонадежности строительной компании. Кроме того, при покупке квартиры в аккредитованной новостройке заемщики могут получить кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. При этом проценты по ипотеке, как правило, существенно ниже.
Банк, в свою очередь, заинтересован в выдаче ипотечных кредитов и получении прибыли, а проценты по договорам ипотеки в строящихся домах выше, чем по займам на покупку объектов завершенного строительства.
Застройщикам аккредитация помогает привлечь больше дольщиков и избавляет от необходимости содержать штатных специалистов по ипотеке.
Дает ли аккредитация стопроцентную гарантию надежности застройщика?
Несмотря на преимущества процедуры аккредитации, практика показывает, что аккредитация не является стопроцентной гарантией надежности застройщика. Если банк связан с застройщиком финансовыми обязательствами, выступает в качестве соинвестора, он может довольно снисходительно относиться к недочетам в работе строительной организации, что, безусловно, увеличивает риски покупателя.
Всегда ли плох неаккредитованный застройщик?
Отсутствие аккредитации у застройщика не всегда означает, что с такой компанией опасно иметь дело. Возможно, строительная организация недавно вышла на рынок и банки не успели к ней «присмотреться», либо она не имеет разрешительной или иной необходимой документации в силу временных технических проблем.
Если же аккредитация отсутствует у «зрелой» фирмы или на объекты с высокой степенью готовности, к такому застройщику следует относиться настороженно. Скорее всего, причины недоверия банков кроются в неблагополучной истории строительства конкретной организации. Возможно, имели место финансовые трудности, случаи заморозки строительства, судебные разбирательства с дольщиками.
Аккредитация будущего
Время экономической нестабильности вносит коррективы в процедуру аккредитации застройщиков. Строительная отрасль крайне чувствительна к кризисным явлениям, поэтому банки начинают «закручивать гайки» в вопросах риск-менеджмента и более осторожно к относиться новым участникам рынка недвижимости. Одни банки перестают аккредитовывать дома на начальной стадии строительства, требуя хотя бы наличие фундамента, другие – «не связываются» с объектами, построенными менее чем на 50%. Получить аккредитацию становится проще лишь проектам с государственным участием.
В Северо-Западном округе ситуация довольно благоприятная. Сбербанком России аккредитовано около 700 жилых комплексов, примерно 400 из которых расположено в г. Санкт-Петербург и Ленинградской области. Даже на волне кризиса в 2014 году этот банк отозвал аккредитации только у трех застройщиков. Санкт-петербургский «Промсвязьбанк» продолжает аккредитовывать новостройки на стадии котлована.
Чтобы обеспечить безопасность заемщикам и минимизировать собственные риски, в ближайшей перспективе банки не будут ограничиваться только ужесточением условий аккредитации, продолжая «мониторить» в процессе работы уже аккредитованных застройщиков.
Автор: адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры», президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», преподаватель Северо-Западного института повышения квалификации ФНС России, Андрей Комиссаров
Ипотека от застройщика: условия и варианты оформления
Многие россияне принимают решение оформить ипотеку от застройщика. И правильно делают. По таким программам кредитования заключаются самые выгодные договора. И именно к новостройкам стандартно применяются государственные программы субсидирования.
Что собой представляет ипотека от застройщика, ее особенности, условия и порядок получения. Бробанк.ру рассказывает, как заключить предельно выгодный кредитный договор, выбрать банк и оформить ссуду.
Кто выдает ипотеку
Говоря об ипотеке от застройщика, многие граждане не совсем верно понимают механизм выдачи кредита. Кажется, что раз программа “от застройщика”, то ипотеку выдает сама строительная компания. Но это совсем не так.
Ипотека — это банковский кредитный продукт. Банки сотрудничают со строительными компаниями, и в рамках этого сотрудничества появляется ипотека на покупку новых квартир и домов, которые только построены или еще находятся в стадии возведения.
То есть:
Раньше встречались ситуации, когда сами застройщики предлагали покупателям рассрочку от себя. Они просили большой первый взнос от 50% и раскидывали остальную сумму на 1 год. Но сейчас такие предложения практически полностью исчезли с рынка.
Застройщики сотрудничают с банками, получают от них аккредитацию и предлагают покупателям ипотечные кредиты. Часто они имеют в штате отдельных сотрудников, которые уполномочены принимать заявки и перенаправлять их в банк. В итоге покупка оказывается максимально удобной.
Выбор банка
Если вы выбрали конкретного застройщика и один из его ЖК или домов, нужно смотреть, какие банки аккредитовали этот объект. Аккредитация — это полная проверка банка и самого объекта на предмет юридической чистоты. Если объект аккредитован, банк выдает ипотеки на покупку в нем квартир и принимает их в залог.
Для заемщика аккредитация — это большой плюс, он может быть уверенным в чистоте объекта и компании, которая его возводит. Юристы банка уже провели тщательный анализ и признали сделку безопасной.
Минус — часто объекты имеют аккредитацию одного или двух банков, что сильно сужает выбор кредитных организаций. Но обычно речь о крупных банках с хорошими условиями.
Найти, какие банки аккредитовали интересующий объект, просто. Достаточно зайти на сайт застройщика, выбрать объект и смотреть условия покупки. Нужен раздел “ипотека”.
Например, на сайте крупной компании Донострой, которая возводит ЖК в том числе и в Москве, перечень партнерских банков состоит из десятка пунктов:
При этом каждый конкретный строительный объект проходит отдельную аккредитацию партнерскими банками. Например, если зайти в раздел банка, можно увидеть, какие объекты конкретного застройщика он аккредитовал.
Вот данные по компании Донстрой и Газпромбанку:
Если же вы уже выбрали дом или ЖК для покупки, заходите на сайт застройщика в раздел этого объекта и смотрите доступные по нему кредитные программы. Например, вот программы для ЖК Символов в Москве от Донстроя:
По такому же принципу размещения и предоставления информации работают и сайты других строительных компаний. Там найдете всю информацию о партнерских банках и можете сразу подать заявку на ипотеку.
Вариант покупки №1. Через застройщика
У каждой крупной строительной компании есть офис для приема заявок на ипотечные программы. Там работают представители застройщика, прошедшие обучение в банках и получившие от них доступ к программе приема заявок на ипотеки.
Если фирма работает сразу с большим числом банков, она может создать специальную единую брокерскую форму приема заявок. В итоге, например, если покупатель выбрал квартиру в доме, который аккредитовал Сбербанк, ВТБ и ПСБ, заявка отправится сразу в эти три банка. Это удобно.
Как проходит оформление такой ипотеки от застройщика:
Этот способ оформления ипотеки от застройщика можно назвать самым удобным, так как документооборот и диалог с банком берет на себя строительная компания.
Вариант покупки №2. Самостоятельное обращение в банк
Оформить ипотеку на новый объект можно и путем личного обращения в банк. И тут есть два варианта развития событий:
Сам же процесс оформления идентичен первому варианту, просто придется побольше побегать. Тут уже не представитель застройщика занимается документооборотом, а заемщик несет документы от застройщика банку. Но строительная фирма в любом случае поможет собрать документы, все подготовит.
Банки практически не выдают ипотеку на неаккредитованные объекты. Это слишком рискованно для них. А если и найдете такой банк, придется собирать огромный комплект документов на застройщика и дом.
Условия ипотеки от застройщика
Сам застройщик не может диктовать условия выдачи ипотечного кредита, их создает банк. Но в рамках партнерских договоров могут создаваться особые программы с предельно выгодными тарифами.
Основные условия такие:
Если ипотека от застройщика оформляется супругами, они становятся созаемщиками и несут идентичную ответственность за выплату. Второй участник сделки также несет документы, но требования относительно обязательного трудоустройства нет.
