что такое апарт отель в россии статья
Апарт-отели в России: чем хороши
Рынок недвижимости развивается как будто с бешеной скоростью, а главное – в лучшую сторону. Сегодня то комфорт-класс вытесняет с рынка эконом-класс, что связано с большими требованиями покупателей, то теперь вместо обычных отелей становятся модными апарт-отели. Хотя, казалось бы, зачем нужен такой вид недвижимости, если есть гостиницы и фешенебельные отели на любой вкус. Что такое апарт-отели, чем они отличаются от обычных, чем привлекают клиентов, а также о ценах на аренду, рассказали эксперты рынка недвижимости.
Развитие
Отличие от западных
Кто выбирает
Что касается портрета клиента апарт-отелей, то он, как и в любом другом сегменте рынка недвижимости, также и в данном случае зависит от класса. По словам Ильи Андреева, вице-президента NAI Becar, апартаменты бизнес-класса арендуют бизнесмены, посещающие Москву и Санкт-Петербург в рамках деловых поездок, корпоративные клиенты, а также те гости города, кто хочет временно проживать в комфортных условиях и с гостиничным сервисом. Арендаторами апартаментов комфорт-класса являются командировочные и студенты.
Цена вопроса
И все же подводя итоги, надо сказать, что апарт-отели – не очень дешевое удовольствие. В России этот сегмент относится больше к комфорт- и бизнес-классу. Даже не самые дорогие из них представлены предложениями за 6-7 тысяч рублей в сутки. Поэтому при длительной аренде это неподходящий вариант. Проще снять квартиру за 50-60 тысяч рублей в месяц, чем апарт-отель. Но, как говорится, у каждого сегмента рынка недвижимости есть свой клиент, который, исходя из своих нужд и удобства, выбирает для проживания то или иное жилье, да и если бюджет позволяет, то почему бы и не выбрать апарт-отель.
Инвестиции в апарт-отели – как это работает и как на этом заработать
Статья подготовлена при поддержке ГК ФСК
Апарт-отели — сравнительно новая сфера для российских инвесторов. Юридическая, нормативная и деловая практика в РФ не устоялась, и многие вопросы необходимо подробно описывать в договорах. Но слабо развитый рынок означает меньшую конкуренцию и больший доход за счёт естественного роста цен и спроса.
В апарт-отелях номера принадлежат разным людям — владельцам-инвесторам. Номера больше похожи на небольшие квартиры: со спальной, рабочей и кухонной зоной. С 2020 года такие отели даже сертифицируются, чтобы получить «звёзды».
Чем выше ранг апарт-отеля, тем строже требования к обслуживанию и дороже покупка и содержание. С другой стороны, стоимость многозвёздочных номеров для будущих постояльцев выше, соответственно, растёт и финансовая отдача.
Для закона главная разница в том, что номера принадлежат разным лицам.
Для постояльцев ключевое отличие — в апартаментах есть кухонная зона.
Для собственника — что он может зарегистрироваться в апартаментах по месту пребывания на 5 лет, то есть получить временную регистрацию и продлить её. Для этого у земли, на которой возводится комплекс, должен быть особый статус.
В паспорте участка, на котором ГК ФСК возводит апарт-отель, например, прописано гостиничное назначение. Это значит, что перед законом будущий апарт-отель ничем не будет отличаться от обычной гостиницы.
Апарт-бизнес — это вложение в недвижимость.
Апартаменты пока стоят дешевле, чем квартиры, при этом инвестору сразу предлагаются услуги управления — не нужно самому беспокоиться о маркетинговой кампании, поиске жильцов, их обслуживании. Всё это берёт на себя отельный оператор.
Доход идёт от платы жильцов за проживание в апартаментах. Плюс выгода от растущей цены: на стадии строительства площадь стоит недорого и дорожает по мере продвижения стройки.
Не обязательно. Когда комплекс сдан, известна кадастровая стоимость и, соответственно, точная сумма, которую составит налог на имущество — так легче рассчитать смету и доходность.
Но по мере того, как комплекс достраивается, цена на апартаменты растёт, так что взять апартамент заранее = заработать на росте стоимости актива.
Оценка рентабельности такая же, как при покупке офиса или квартиры. У комплекса больше шансов, если рядом есть торговые культурные или деловые центры, станции метро, транспортные развязки.
Предполагается высокая рентабельность за счёт бизнес-, спорт-туризма и обычного туризма.
Привлекающие факторы инфраструктуры:
Перспективные объекты поблизости:
В 400 м от комплекса Ростех строит штаб-квартиру на 20 тыс. рабочих мест. Филиалы корпорации раскиданы по 60 регионам России, а это обещает регулярный приток кадров, которым будет удобнее разместиться в апарт-отеле неподалёку.
В 790 м располагается арена «Открытие», которая входит в кластер «Спартак» и регулярно принимает крупные спортивные и культурные мероприятия. Например, в 2019-м на стадионе прошёл концерт Эда Ширана. Подобные события означают массу приезжих и гостей комплекса.
В двух километрах по Волоколамскому шоссе расположена выставочная площадка международного уровня «Крокус Экспо». На её территории еженедельно проходят крупные мероприятия, что потенциально обеспечивает поток постояльцев.
Отличия есть, связаны они с налогами и количеством договоров:
Все расходные материалы и обстановку закупают специальные подрядчики или управляющая компания, с которыми заключается соответствующий договор. В апарт-отеле от ГК ФСК ответственный — управляющая компания. Она контролирует, чтобы все группы номеров (бизнес, эконом, люкс) были оформлены в едином стиле, мебель, оборудование и отделка были с повышенным запасом прочности и стойкости к износу. Оплата происходит в соответствии с договором с управляющей компанией.
В общем случае отельер — это должность в отеле и человек, её занимающий. Отельер в обычной гостинице — это управляющий отелем, конкретный человек, а не компания.
В сфере апарт-комплексов терминология ещё не вполне устоялась. Словом отельер означают конкретного управляющего, управляющую компанию (отельного оператора) или владельца номера, инвестора. В частности, ГК ФСК придерживается последнего варианта.
Отельный оператор. Но, конечно, вам никто не запрещает заняться привлечением постояльцев и новых инвесторов самостоятельно. Рекламы много не бывает.
Исчезнуть будет сложно — слишком много свидетелей. Обманывать УК невыгодно: она заинтересована в инвесторах так же, как в постояльцах. Чем лучше УК выполняет свои функции, тем большую прибыль получает, а все отчёты и статистику инвестор в любой момент может проверить в личном кабинете собственника, сверить на сайте коммунальных и энергетических поставщиков счета и оплату. В этом пункте риск минимален.
Конечно, может. Так же, как УК жилого дома или офисного здания. Но план-график и программное обеспечение продолжат работу, и доход от аренды должен поступать инвестору без заминок.
В ГК ФСК действует система одного офиса. Инвестор заключает все практически одновременно, никуда дополнительно ехать не нужно.
Эти детали прописываются в договоре при покупке. ГК ФСК предлагает два варианта для трёх инвестиционных планов:
По Российскому законодательству, владелец коммерческой (нежилой) недвижимости гарантированно платит:
На дорогие апартаменты действует налог на роскошь. При перепродаже нужно будет заплатить НДФЛ, если площадь находилась в собственности меньше 5 лет.
Высчитывается из кадастровой (если её установили) или инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент (зависит от региона). Цифру нужно умножить на количество квадратных метров и налоговую ставку (в нашем случае — 0,5 %).
НИ = КС • Площадь • 0,5 %
НИ = ИС • коэффициент • Площадь • 0,5 %
Если в комплексе больше половины площади занимают офисы, фитнес-залы, общественные заведения, то здание попадает в соответствующий реестр Москвы и облагается повышенной ставкой 2 %. Для сравнения, Апарт-отель «Движение. Тушино» — без совмещения с офисным или деловым центром. Соответственно, уже сейчас известно, что ставка налога останется 0,5 %.
Налог составляет 13 % от разницы между стоимостью покупки и продажи. При этом в Москве доступен вычет 250 тыс. Соответствующее постановление вот здесь.
Чтобы сдавать апартаменты в аренду, удобнее всего оформить ИП и задекларировать в Налоговой службе упрощённую систему (УСН). Тогда, с учётом всех обязательных медицинских и страховых взносов, ставка будет 6 % от дохода.
Предположим, вы приобрели апартаменты в начале строительства. В таком случае прибыльность актива за счёт роста готовности — 30 %.
За вычетом всех налогов, по среднему расчёту, инвестор получит 12 % в год. Если в рублях, это от 30 до 80 тыс. в месяц.
Прибыль формируется как процент от «заработка» апартаментов или как фиксированная сумма. Все зависит от выбранной программы доходности
Выплата приходит раз в месяц на указанный в договоре счёт. Обычно это счёт ИП, на которого оформляется собственность.
Безусловно, да. Но поскольку управляющей компании уже намечены гости, логично скоординировать этот вопрос. Вы предупреждаете УК, когда и на какое время намерены занять свои апартаменты, и отельный оператор выводит номер из плана заселения, рекламной кампании и помечает как недоступный для заказа на сайте гостиницы, у туроператоров и так далее.
Заселяясь в свои апартаменты, инвестор не платит за аренду номера, но оплачивает в прежнем режиме счета за коммуналку, эксплуатацию общих территорий, дополнительные сервисы для постояльцев.
У меня апарт YES стоимостью 5.6кк чтоли, если жить самому:
— ипотека 53к
— коммуналка 8к (за 30 квадратов, лол)
— налог на имущество 3к
= минус 64к в месяц
Если сдавать через УК, как номер в отеле:
+ аренда 45к
— комиссия УК 9к
— налог на доход 5к (мы же все честные)
— ипотека 53к
— налог на имущество 3к
= минус 25к в месяц (кстати, УК сдает в первую очередь апарты, находящиеся у нее же в собственности ¯ \_(ツ)_/¯, ваши будут простаивать и ждать у моря погоды, обещаю)
Если сдавать залетным ребятам на AirBnB:
+ аренда 65к
— ипотека 53к
— коммуналка 8к
— налог на имущество 3к
= плюс 1к (это мы налог на доход забыли заплатить ну и всякие помыть-постирать)
Ну ок, сделаем рефинансирование ипотеки с 10,6% до 8,8% (лучшее, что предлагает @ВТБ.. ребята, наверное, не вкурсе, что ключевая уже 4,25%). Снизится платеж еще на 9к. Ну как вам профит?
Вместо квартиры: как инвестировать в апарт-отели
Вложение в недвижимость считается одним из наиболее надёжных инструментов сохранения капитала, а также может стать отличным способом заработать. В числе самых доступных вариантов — покупка апартаментов в апарт-отелях, которые стоят дешевле квартир на 10–30%. Разбираем, как работают такие инвестиции и какую доходность по ним можно получить.
Что такое апарт-отель
Инвестиционные апарт-отели, доходные дома 21 века, представляют из себя достаточно распространённое явление на Западе, однако в России эта индустрия ещё очень молода.
В 2011 году на рынке появилась первая российская сеть апарт-отелей — YE’S, но более активная застройка апарт-отелей в Москве и Санкт-Петербурге началась лишь в 2014–2015 годах. С недавнего времени они стали появляться в других российских городах (Адлер, Сочи, Краснодар, Новосибирск).
Апарт-отель имеет статус коммерческой недвижимости и представляет собой жилой комплекс с полным набором гостиничных услуг, состоящий из номеров квартирного типа (сервисных апартаментов-юнитов), принадлежащих частным лицам, которые они сдают в аренду.
Приобретая апартаменты, можно оформить их в ипотеку, но при этом на такую ипотечную сделку не будет распространяться программа государственной поддержки.
Практическая разница между «классическим» отелем и апарт-отелем заключается в том, что во втором случае номера в здании имеют разных собственников, а также ориентированы на более длительное проживание, и в них обязательно присутствует кухонная зона.
Для обитателей сервисных отелей предусмотрены услуги по уборке апартаментов, прачечной и химчистки, организация трансфера, заказ такси и т. д. На первом этаже здания находится лобби и стойка ресепшен, кроме этого, на территории комплекса может быть свой фитнес-клуб, ресторанная зона, салон красоты и другие «бонусы».
УК Docklands для апарт-отелей Docklands;
Valo Service для апарт-отелей Valo;
УК Y’ES для апарт-отелей Y’ES;
УК Zoom Service для апарт-отелей Zoom и т. д.
За управление недвижимостью компания берёт около 20% от получаемого дохода.
Апарт-отели vs. квартира
Номер в апарт-отеле
Нежилое помещение, нельзя сделать постоянную регистрацию, только временную
Жилое помещение, можно «прописаться»
Нельзя получить налоговый вычет
Можно получить налоговый вычет на недвижимость и по ипотеке
Могут арестовать и продать за долги
Не могут лишить единственного жилья
Коммунальные платежи на 15–20% выше, льгот нет
Стандартные цены на коммунальные услуги, есть льготы на услуги ЖКХ
Налог на имущество — 0,5–2% от кадастровой стоимости
Налог на имущество — до 0,1%
Налог на арендные доходы — 13%, можно снизить до 6%, если получить статус самозанятого
Налог на арендные доходы — 13%, можно снизить до 4%, если получить статус самозанятого
Не применяются строительные нормы к освещённости и звукоизоляции
Применяются строительные нормы к освещённости и звукоизоляции
Минусы и плюсы апарт-отелей
➕ Если речь идёт о новостройках, то апартаменты в апарт-отелях стоят дешевле квартир, в среднем — на 10–30%.
➕ Не нужно самостоятельно искать, кому сдавать апартаменты, и решать вопросы с арендаторами, это всё ложится на плечи управляющей компании.
➕ Можно выбрать программу «гарантированного дохода» после ввода апарт-отеля в эксплуатацию и получать доход без простоев (об этом чуть ниже).
➖ С точки зрения закона номера в апарт-отелях имеют статус апартаментов — это нежилые помещения, поэтому в них нельзя сделать постоянную регистрацию.
➖ Покупатели апартаментов не имеют права на получение налогового вычета, предусмотренного при приобретении жилой недвижимости.
➖ В случае образования задолженности их могут взыскать у владельца по решению суда (арестовать и продать на торгах), даже если они являются единственным жильём для него и его семьи.
➖ Платежи за коммунальные услуги для апартаментов рассчитываются как для нежилой недвижимости (по тарифам для коммерческих помещений), что на 15–20% выше, чем в квартирах жилого фонда.
Величина налога для собственников жилой недвижимости и для владельцев апартаментов в целом сопоставима, поскольку кадастровая стоимость земельных участков под ними в большинстве случаев ниже, чем под жилыми домами. Размер налоговой ставки для большей части апартаментов в Москве составляет 0,5%, а в Петербурге — 0,1% от кадастровой стоимости.
Проверить налоговую ставку на интересующие вас апартаменты можно на сайте Федеральной налоговой службы в разделе « Справочная информация ».
Также покупателю номера в апарт-отеле следует учитывать, что за полученную им прибыль от аренды придется платить подоходный налог 13% НДФЛ. Например, заработали на аренде за год 300 000 ₽ — нужно заплатить 39 000 ₽ налогов.
Размер налога можно снизить до 6%, если получить статус самозанятого (в этом случае сумма ежегодного дохода не должна превышать 2 400 000 ₽) или оформить ИП.
Купили с мужем однокомнатные апартаменты площадью около 45 квадратных метров в сервисном отеле Docklands на этапе строительства. Это было в январе 2015 года. Сейчас ежемесячный доход составляет около 30 тысяч ₽.
В 2014 году компания Docklands начала строительство своего первого апарт-отеля. На тот момент я возглавляла отдел продаж апартаментов этой компании и решила в них же и инвестировать. Среди инвесторов ещё никто не знал, что представляют из себя апарт-отели и какую ожидать доходность.
Выбирая между студией и однокомнатной, я выбрала для инвестирования однокомнатный проект и считаю, что прогадала. Да, мой однокомнатный номер на сегодняшний день вырос в цене немного больше, чем меньшие по метражу номера-студии, но всё-таки максимальный доход от сдачи в аренду приносят именно видовые студии.
Если не считать долгосрочную аренду, у апартаментов с меньшей площадью и с хорошими видовыми характеристиками спрос и цена за ночь выше, чем у апартаментов с большей площадью, но худшим видом. Люди готовы переплачивать за вид. В будущем такие номера сильнее вырастут в цене, а при желании или необходимости в них можно вполне комфортно жить самому.
На момент покупки в январе 2015 года стоимость моих апартаментов с отделкой и меблировкой под ключ составила ровно 4 000 000 ₽. Дополнительно уже после сдачи объекта я вносила ещё около 150 тысяч ₽ на укомплектование пакетом арендатора — текстиль, посуда и прочее.
За первый год доходность показала примерно 14% годовых. Чистыми получалось около 60 тысяч в месяц. На следующий год доходность увеличилась ещё до 17%, но потом началась пандемия и рост доходности прекратился. На данный момент получается около 10–11%.
Можно сдавать свои апартаменты самостоятельно. Я выбрала сдавать их через управляющую компанию, и, на мой взгляд, это только начало моей инвестиционной истории. Я на сто процентов уверена, что как только закончится пандемия, доходность снова будет около 15%.
Сейчас моему старшему ребёнку 11, через 7 лет будет 18 — ему, естественно, понадобится отдельное жильё, и у него будут однокомнатные апартаменты.
Какие есть стратегии инвестирования в апарт-отели
Самый простой способ инвестирования (для ленивых инвесторов): Купить готовые апартаменты в сервисном отеле, заключить договор с управляющей компанией и получать свой гарантированный пассивный доход за счёт сдачи в аренду.
Способы сложнее: Купить апартаменты (готовые или на этапе строительства) и сдавать их самостоятельно или приобрести объект в строящемся здании для дальнейшей перепродажи.
Самой прибыльной стратегией инвестирования является покупка апартаментов на ранней стадии строительства, дающая возможность заработать за счёт роста стоимости объекта. После ввода здания в эксплуатацию и полной сдачи объекта их можно продать по более высокой цене (стоимость может вырасти до двух раз) или начать получать доход от сдачи номера в апарт-отеле в аренду.
Покупая номер в строящемся или уже готовом комплексе, инвестор имеет возможность выбрать подходящую доходную программу, подробное описание условий которой есть на сайте выбранного апарт-отеля.
Одним из самых популярных предложений на рынке является возможность получать «гарантированный доход», которая позиционируется как «программа для тех, кто желает быть уверенными в доходе от аренды апартаментов без простоев на поиск арендаторов».
Выбравшим эту программу инвесторам предлагают получать ежемесячные фиксированные платежи в течение первых нескольких лет с даты ввода апарт-отеля в эксплуатацию. Средний срок получения «гарантированного дохода» составляет от трёх до пяти лет. Сумма ежемесячного дохода при этом варьируется от 20 до 40 тысяч ₽ при вложении суммы от 3 до 6 миллионов ₽.
По мнению коммерческого директора ГК Docklands development Екатерины Запороженко, инвестору стоит делать выбор в пользу апарт-отеля с меньшим количеством номеров. И с гарантированным доходом минимум 30 тысяч ₽ на первые 5 лет.
С показателями успешности управления его недвижимостью собственник может ознакомиться в личном кабинете, доступ к которому предоставляется при подписании договора с управляющей компанией.
В договоре также можно указывать особые условия, например, что владелец номера имеет право проживать в нём определённое время. Кстати, в некоторых отелях эта опция доступна только по истечении определённого срока с момента приобретения номера.
Какую доходность могут принести инвестиции в номера в апарт-отелях
Доходность за счёт роста стоимости объекта
По итогам 2020 года цены на недвижимость в России в среднем выросли более чем на 20%. При этом общий рост цен в сегменте сервисных апартаментов, по оценкам маркетологов комплекса апарт-отелей Valo, составил около 28%. Но это усреднённые цифры, в зависимости от проекта цены выросли от 10% до 58%. Причём те, у кого цены повысились сильно, часто стартовали с объективно низкой цены.
«Нужно понимать, что рост цен в данном сегменте отражает прежде всего то, что апарт-отели — востребованный инвестиционный инструмент. Где спрос, там и предложение. В отличие от классических отелей, апартаменты могут быстро переформатироваться под долгосрочную аренду и обратно, что очень помогло сегменту в 2020 году, когда туристический сезон по всему миру не состоялся. К примеру, летом у отелей была загрузка 5–10%, а у нас — до 90%, за счёт долгосрочного и среднесрочного размещения», — комментирует ситуацию на рынке Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo.
Доходность за счёт сдачи объекта в аренду
Если говорить об ожидаемой доходности от инвестиций в апарт-отели в 2021 году, то, согласно оценкам экспертов компании Valo, в 2021 году она составит от 6 до 10% годовых в зависимости от проекта.
Показатели доходности при выборе программы «гарантированного дохода» (сдачи в аренду) зависят от заполняемости апарт-отеля и, как правило, составляют в среднем около 10% годовых. «В туристический сезон с такой программой можно заработать ощутимо больше, но при этом нужно быть готовым к тому, что в другой период времени доходы могут снижаться», — отмечает Екатерина Запороженко.
Купил студию площадью 28 квадратных метров около двух лет назад. Ежемесячный доход от сдачи в аренду составляет чуть больше 26 тысяч ₽.
Нужен был надёжный инструмент сохранения денег, поэтому я сделал выбор в сторону инвестиций в недвижимость.
Я — профессиональный инвестор. Инвестирую в акции на фондовом рынке. Недвижимость для меня — непрофильная сфера. Поэтому перед покупкой я внимательно её изучал и прислушивался к знакомым экспертам. Они порекомендовали рассмотреть апарт-отели. При покупке квартиры для сдачи в аренду меня бы ждали дополнительные затраты на ремонт, общение со строителями, постоянный контроль за всеми процессами и, наконец, поиск надёжных квартиросъёмщиков. Мне как инвестору не хотелось тратить на это слишком много времени, так что я выбрал такой вариант.
Покупал в ипотеку. Идея заключалась в том, чтобы вложить 1 000 000 ₽ и получать с этого миллиона дополнительный доход.
Я приобрёл студию в апарт-отеле в сентябре 2018 года. Это была покупка на этапе строительства, за полтора года до срока введения здания в эксплуатацию, назначенного на апрель 2020 года. Объект был сдан чётко в срок, и скоро будет ровно год, как моя инвестиция приносит доход, который за вычетом 13% НДФЛ составляет 26 500 ₽ в месяц.
За счёт аренды гасится ипотека. Получается, на вложенный миллион я получаю 10% годовых — 10 тысяч ₽ чистого дохода в месяц. Размер налога можно было сократить, но я решил не заморачиваться с оформлением ИП.
Цена студии в апарт-отеле при покупке была 3 420 000 ₽. Сумма первоначального взноса составила 1 000 000 ₽. На 2 400 000 ₽ оформлена ипотека на 20 лет (я планирую погасить её за пять), ежемесячный платёж банку составляет около 16 тысяч ₽.
Мои апартаменты с момента покупки выросли в стоимости — сейчас они оцениваются в 5 800 000 ₽. Получается, доходность моего вложения в моменте 10%, а по факту — намного выше.
Какие существуют риски покупки номера в апарт-отеле
Основными рисками инвестирования средств на этапе строительства апарт-отеля остаются, как и в случае инвестирования в любую другую новостройку, затягивание сроков строительства и вероятность заморозки проекта или банкротства девелопера.
Также существует риск, что номер будет простаивать и полученный с него доход окажется намного меньше, чем хотелось бы. «Показать интересную доходность в таком объекте в общем-то так же сложно, как получить хорошую доходность от сдачи недвижимости в аренду», — утверждает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьёв.
Чтобы этого избежать, необходимо максимально изучить рынок и грамотно подойти к выбору объекта и стратегии инвестирования.
Ключевую роль играет добросовестность застройщика. Проверить её можно, изучив историю застройщика, сданные объекты, проблемы, которые с ним возникали. Если здание уже построено, то нужно изучить качество постройки и внутренней отделки, а также местоположение апарт-отеля: удобство района, развитость инфраструктуры и прочее.
Инвестору также следует внимательно подойти к выбору отельного оператора, ведь на заполняемость комплекса, а значит, и на будущий доход инвестора напрямую влияет работа управляющей компании.
Купил студию площадью 26 квадратных метров в апарт-отеле YES на этапе строительства, чтобы потом перепродать её. Это было в ноябре 2017 года. Через 2 года 8 месяцев продал. Получилось заработать 1 531 000 ₽. Вот как это было.
В ноябре 2017 года на семейном совете мы решили инвестировать в покупку апартаментов. Изучив рынок, среди множества предложений мы выбрали покупку номера в строящемся апарт-отеле Y’ES в Санкт-Петербурге. Стоимость студии в апарт-отеле составляла 5 317 000 ₽.
Мы оформили ипотеку. Первоначальный взнос — 1 500 000 ₽. Сумма кредита — 3 817 000 ₽. Ипотеку взяли на 15 лет под 11% годовых. Ежемесячный платёж составлял 34 658 ₽.
Нас привлекла программа двойного дохода, согласно условиям которой через пять лет мы должны были продать свои апартаменты управляющей компании за сумму, в два раза превышающую стоимость покупки. То есть после продажи мы должны были получить 10 634 000 ₽, и, согласно первоначальному плану, ожидаемая доходность составляла около 14,5%. Однако в марте 2020 года случился коронавирус, сроки сдачи объекта немного сдвинулись, а в июне мне позвонил управляющий и предложил перейти на другие условия, перезаключив договор.
Согласно новым условиям, через 2 года и 8 месяцев мы получали при продаже половину от обещанной прибыли. Нас это устроило. Кроме того, я узнал от другого дольщика, также купившго апарт в этом здании по программе двойного дохода, что после вступления в собственность его поставили перед фактом: «выкупать его апартамент по первоначальным условиям компания не будет, потому что она прекращает свою деятельность в Петербурге».
Итак, я съездил в Санкт-Петербург и оформил новый договор. Итоговая сумма перепродажи номера составила 7 975 000 ₽. Таким образом, мы могли бы получить 2 658 000 ₽ прибыли, если бы не ипотека.
За три года мы внесли 36 платежей по ипотеке на общую сумму 1 247 688 ₽. По сути, мы выплатили всего 120 тысяч ₽, а 1 127 000 ₽ ушли банку на оплату процентов.
Так что на деле мы заработали 1 531 000 ₽, и фактическая доходность составила 10,7%. Честно говоря, не очень много. Если учесть девальвацию рубля и посчитать доходность в долларах, то заработок будет почти нулевой.
Кстати, ипотеку мы погасили досрочно в декабре, а деньги получили только в марте. Почти два месяца финансы не работали, и мы не могли использовать их в других активах.
В целом я недоволен вложением в апарт-отель, но получение денег раньше запланированного срока удачно совпало с другими финансовыми планами. Ищу, во что инвестировать дальше.
Выводы
В России апарт-отели только начинают появляться. Согласно прогнозам экспертов, в ближайшие несколько лет рынок сервисных апартаментов продолжит свой рост.
Вложение в апарт-отели позволяет получить примерно 10% дохода от сдачи в аренду и дополнительно заработать на росте их стоимости.
Покупка номеров в апарт-отелях в ипотеку снижает итоговую доходность.
Для инвестирования в апарт-отели достаточно 1 миллиона ₽.
При вложении в апарт-отели существуют риски: задержки срока сдачи, банкротство застройщика, снижение спроса на аренду и т. д.
Самым быстрым способом получения дохода от инвестиции в сервисный отель является покупка на этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи.
Апартаменты имеют статус нежилой недвижимости, поэтому покупать их с инвестиционной целью имеет смысл, только если вы уже являетесь владельцем жилой недвижимости.