что такое апартаменты в москве плюсы и минусы и какую юридическую
Апартаменты или квартира: за и против
Апартаменты или квартира: за и против
B Poccии aпapтaмeнтaми нaзывaют кoммepчecкyю нeдвижимocть, пepeдeлaннyю пoд жильё. Paзбиpaeмcя, чтo лyчшe кyпить: квapтиpy или aпapтaмeнты — и в чём юpидичecкиe и peaльныe paзличия мeждy ними.
Чтo знaчит cтaтyc жилья «aпapтaмeнты»?
B зaкoнax тaкoгo тepминa нeт, eгo пpидyмaли зacтpoйщики. Юpидичecки aпapтaмeнты — этo пpocтo кoммepчecкoe пoмeщeниe. Пo-чeлoвeчecки — этo кoммepчecкoe пoмeщeниe, oбopyдoвaннoe, кaк квapтиpa. Paзбepёмcя, в чём oтличиe aпapтaмeнтoв oт квapтиpы, кaкиe y ниx плюcы и минycы.
3aкaзaть кoнcyльтaцию экcпepтa пo aпapтaмeнтaм
Mинycы aпapтaмeнтoв
Плюcы aпapтaмeнтoв
3aкaзaть кoнcyльтaцию экcпepтa пo пpoдaжe aпapтaмeнтoв
Bиды aпapтaмeнтoв
Aпapтaмeнты oтличaютcя пo типy нaзнaчeния зeмли пoд зacтpoйкy:
Bтopoй вapиaнт oзнaчaeт, чтo пoмимo aпapтaмeнтoв в дoмe мoгyт нaxoдитьcя любыe oбъeкты oкaзaния ycлyг: мaгaзины, бapы, oфиcы, звyкoзaпиcывaющиe cтyдии и тaк дaлee. B тaкoм cлyчae cтoит пpoвepить виды paзpeшённoгo иcпoльзoвaния зeмли. Ecли cpeди ниx нeт гocтиниц — в этиx aпapтaмeнтax нeльзя зapeгиcтpиpoвaтьcя и жить лeгaльнo, oни гoдятcя тoлькo для кoммepчecкoгo иcпoльзoвaния.
Пepвый вapиaнт пpeдпoчтитeлeн, oн пoдxoдит пoд зaщищaющий вaши пpaвa зaкoн 214-Ф3, ecли вы пoкyпaeтe квapтиpy пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. Oднaкo cyдeбнaя пpaктикa в дeлax пo aпapтaмeнтaм нeoднoзнaчнaя и дaлeкo нe вceгдa oкaзывaeтcя нa cтopoнe пoкyпaтeля.
Чтoбы cнизить pиcки пpи пoкyпкe нeдвижимocти, мoжнo пpoвecти cдeлкy чepeз нaшe aгeнтcтвo нeдвижимocти «Этaжи», кoтopoe дapит cepтификaт финaнcoвoй и юpидичecкoй зaщиты кaждoмy пoкyпaтeлю и oтвeчaeт зa peзyльтaт cдeлки coбcтвeнными cpeдcтвaми. Ecли вы лишитecь пpaвa coбcтвeннocти, кoмпaния «Этaжи» вepнёт cyммy cдeлки дo 10 млн pyблeй в зaвиcимocти oт гopoдa. Mы тaк лeгкo дaём эти гapaнтии, тaк кaк тщaтeльнo пpoвepяeм вce этaпы cдeлки c aпapтaмeнтaми.
Bывoды
Чтo лyчшe кyпить — квapтиpy или aпapтaмeнты? Нa этoт вoпpoc cлoжнo дaть oднoзнaчный oтвeт. Mинycoв y aпapтaмeнтoв xвaтaeт, нo нe вce oни кpитичны. Чeм oднoзнaчнo плoxo пoкyпaть aпapтaмeнты вмecтo квapтиpы:
Нo ecть и пoлoжитeльныe мoмeнты:
Чтo выбpaть — aпapтaмeнты или квapтиpy, — peшaйтe иcxoдя из cвoиx пoтpeбнocтeй.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Покупка апартаментов: за и против
Поделиться
Подписывайтесь на Stroi.mos.ru
Треть новостроек, строящихся в Москве, приходится на апартаменты. Они всегда популярны у покупателей из-за более доступных цен – их стоимость может быть на 30% ниже, чем квартира равной площади в этом же районе. Возникает вопрос: чем же апартаменты отличаются от обычной квартиры, если застройщики готовы идти на такое снижение стоимости?
Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.
Что такое апартаменты
Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.
Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.
В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.
«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Почему так дешево?
Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.
«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.
Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.
Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».
Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.
С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.
«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.
Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.
«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.
Социальные гарантии
Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.
«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.
По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.
Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.
«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.
Плюсы апартаментов
Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.
Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.
«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.
По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.
«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.
Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).
На черную зарплату и без четкого плана: как купить свою первую квартиру в Москве
Во что бы то ни стало
Этот текст написал читатель Т—Ж. Если вы тоже хотите поразмышлять о чем-то вслух и открыть свою дискуссию, заполните эту форму.
В начале 2015 года я более-менее уверовал в идею остаться в Москве и вывел деньги из всех своих финансовых авантюр.
Я понял, что если не обзаведусь собственным жильем, то со своим образом жизни однажды окажусь выкинутым на мороз. Тем более недельный опыт жизни в состоянии бездомного у меня к этому времени уже был. Перед моим лицом встал большой, венистый и пульсирующий вопрос: «А что же мне купить?» Я решил пойти от противного и, чтобы внятно сформулировать свои желания, начал отсекать все неприемлемые варианты.
Поиск подходящей недвижимости
Первыми отпали варианты, которые находятся снаружи Мкада. У меня был опыт жизни в Сергиевом Посаде, Балашихе, Долгопрудном, и я искренне пытался полюбить подмосковные города, но нам было не суждено быть вместе. Ужасная транспортная доступность, отвратительная планировка, мириады машин с бесконечными парковками и пробками делали эту идею обреченной на провал.
Я также отмел предложения в ЦАО по самой наибанальнейшей причине: я не могу позволить себе купить даже 30-метровую хрущевку в этом месте. На тот момент они стоили от 15 млн рублей.
Что получилось в сухом остатке. Нужна небольшая квартира рядом с метро, внутри Мкада и снаружи ТТК, чем ближе к центру, тем лучше.
Я четко дал себе установку не влезать в авантюры, в которые до этого я очень любил влезать, а просто взять и купить квартиру. У меня на глазах «выгорел» коллега — большой профессионал, который зарабатывал больше 300 тысяч рублей. Он отправился в свой родной моногород, так как банально не смог выжить в Москве. Я решил, что у меня должна быть такая сумма инвестиций, которая гарантировала бы физическое выживание в случае проблем плюс была бы защищена от постепенного проматывания. Накопительный счет и акции не подходили, и на тот момент недвижимость показалась очевидным выбором.
Я подобрал примерно 15 объектов, которые мне нравились, — больше половины из них только строились. Мне стало очевидно, что за 6 млн рублей можно купить только откровенно второсортную вторичку в старом фонде, поэтому я отмел пять подобных вариантов и стал изучать манящий и загадочный рынок московского строящегося жилья. Примерно тогда же я впервые услышал слово «апартаменты», смысла которого я тогда не понял.
Прозванивая объекты, я осознал, что все застройщики предлагают примерно одинаковую сделку:
И тут вскрылась суровая правда жизни: ни один банк не даст мне ипотеку, так как на тот момент цвет моих доходов — весьма неплохих — был #000000, поэтому сделка становилась неосуществимой.
Девять из десяти застройщиков послали меня практически моментально.
Я впал в небольшую депрессию, пока мне не пришло письмо от десятого застройщика — «Интеко». Меня позвали в офис, чтобы обсудить весь ужас моего текущего положения и предложить сделку, от которой я не смогу отказаться. Это давало надежду, но немного смущало примечание в конце письма: «Когда приедете, позвоните и поднимитесь в самолет».
В офисе мне рассказали о новом проекте компании — ЖК «Лайнер». Он расположен относительно близко к центру, а квартиру площадью 31,5 м² с потолками 3,2 м в шестнадцатиэтажном доме можно было купить за смешные 5,5 млн рублей.
Жилой комплекс находится в районе Ходынского поля, который мне очень понравился. Соседнее здание — огромный торговый центр «Авиапарк». До метро «Аэропорт» 15 минут пешком, столько же до МЦК и строящейся рядом станции второй кольцевой линии — теперь это станция «ЦСКА». В 20 метрах от дома огромный парк. Во дворе нет машин — только подземная парковка.
В то время цены на жилые квартиры такого же метража в других домах в этом же районе стартовали от 8 млн рублей, так что я даже начал ощущать себя белым человеком. Особенно радовал почти гарантированный рост стоимости недвижимости и арендной платы. Смущало лишь иногда звучащее слово «апартаменты». Риелтор утверждал, что это абсолютно то же самое, что и жилая квартира, только без постоянной регистрации и с чуть большими налогами. Но я решил самостоятельно проверить все сказанное.
Также застройщик озвучил, что готов заменить ипотеку рассрочкой. Я так обрадовался, что был готов подарить ему самого себя целиком, но, может, кроме парочки интимных мест. Кроме того, мне объяснили, что жилой комплекс является апарт-отелем — чем-то вроде гостиницы, в которой у номеров есть собственники. Поэтому у меня будет возможность передать свою квартиру в распоряжение управляющей компании, чтобы она сдавала ее как гостиничный номер.
Апартаменты: плюсы, минусы, подводные камни
Если максимально упрощать, то апартаменты — это нежилые помещения, которые используются в качестве жилых. Так как застройщик не заморачивается с социальной инфраструктурой и остальными требованиями для жилых помещений, он может:
Сама стройка защищена федеральным законом № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, но ваши дальнейшие взаимоотношения с управляющей компанией не попадают под действие жилищного кодекса. Налог на имущество считается совсем по другой ставке, которая зависит от типа апартаментов и воли мэрии, — от 0,5 до 2%. Да и с регистрацией, даже временной, ничего не выйдет: московское правительство однозначно дает понять, что в сфере недвижимости будет больше порядка. Очевидно, что нельзя давать людям регистрацию в объекте, который строился без вложений в социальную инфраструктуру и не подразумевает постоянного проживания. Срабатывает древнее правило студенческой свадьбы «невеста не пьет, потому что не скидывалась».
Россказни риелторов о скором переводе апартаментов в жилой фонд или о возможности регистрации — это рекламная замануха. Такие случаи — редкие исключения из правил, не стоит на них полагаться. А чтобы понять, по каким условиям будет работать УК, лучше поспрашивать об этом жильцов других апартаментов от того же застройщика.
Условия сделки
Более-менее поняв условия сделки, я осознал, что готов смириться с недостатками, и пошел выяснять условия рассрочки. Стоимость жилья — 5,5 млн рублей. Я плачу 980 тысяч в качестве первого взноса и вношу 19 ежемесячных платежей по 55,2 тысячи, так как стройка к этому времени закончится. После плачу оставшуюся сумму в размере 3,86 млн. В итоге получается 5,9 млн рублей: сумма больше, так как застройщик начисляет 5% годовых, ведь это рассрочка. Ее тоже можно погасить досрочно, и тогда сумма переплаты уменьшится.
Главный плюс рассрочки — большую часть суммы можно оплатить уже после сдачи дома. Так что вы более-менее защищены от ситуации «ни квартиры, ни денег». Хотя вопрос, каким образом погашать последний платеж, остался подвешенным в воздухе, ведь цвет доходов все так же был похож на цвет Принцессы Луны.
Я был уверен, что планы строят только трусы, и дал себе четкую установку — платить каждый месяц по 150 тысяч рублей при доходе 180—200 тысяч. Первый взнос я планировал профинансировать за счет сбережений — 500 тысяч рублей, беспроцентного обналичивания кредитки — 300 тысяч (я не буду писать, как это делать), и небольшого займа у друга — 200 тысяч.
Надо сказать, в процессе выплат я практически освоил праноедение.
В итоге я купил строящиеся апартаменты с неясным статусом, оплатив первый взнос кредиткой и постоянно повторяя себе, что это самый последний раз и больше никаких авантюр в моей жизни не будет. « Все-таки ты мозг, Антон, — говорил я сам себе. — Видимо, ты не умрешь на улице».
Люди, которые общались со мной в этот занимательный период жизни, говорили, что я напоминаю чихуахуа: 50% ненависти, 50% страха. Но план платежей удалось даже перевыполнить. Ради уважения к читателям я не буду писать про выживание в Москве на 30 тысяч рублей в месяц, включая аренду. Опишу лишь так: еда по списку, никаких кафе, ресторанов и кинотеатров в течение полутора лет. Можно выискивать в такой жизни положительные стороны, только их не особо много, если честно.
Прием квартиры и ремонт
Стройка шла более-менее по плану, за исключением того, что застройщик дважды уводил всех рабочих на другие проекты, вызывая панику и добавляя будущим лендлордам седых волос даже в самых труднодоступных местах. Ближе к концу стройки, сразу после госприемки, пришли ошарашивающие новости: регистрации не будет даже временной, имущественный налог рассчитывается по максимальной ставке 1,5%—1,8% от кадастровой стоимости — около 30 тысяч рублей в год. Сама стройка задержалась примерно на четыре месяца.
Из особенностей приемки могу только сказать, что квартира фактически оказалась на полметра больше, чем в договоре. В таких случаях договор подразумевает увеличение стоимости, но так как ребята не сдали все в срок, они согласились на взаимозачет: они отдают эти полметра бесплатно, а я не иду в суд по поводу компенсации за задержку.
Апартаменты чаще всего сдаются без отделки с голыми стенами, поэтому сразу после выдачи ключей возникла проблема с ремонтом. Мне сделали его в течение 27 дней за 390 тысяч рублей, включая электрику. В то время я попал под сильное влияние Сергея Смирнова, который советовал делать ремонт в квартирах под сдачу максимально похожим на тот, что делают в европейских гостиницах «три звезды». Все было максимально практично: ламинат, персиковая краска на стенах, плитка, «Икея».
Тогда же я познакомился с управляющей компанией, которая запретила менять окна без согласования. В договоре было прописано, что фасад дома принадлежит им и его нельзя менять. В целом других проблем с ними не было, цены на коммуналку тоже оказались в пределах разумного.
Посуточная и почасовая аренда
Сразу после окончания ремонта мне позвонили из управляющей компании, предлагая передать им помещение в управление за 54 тысячи рублей в месяц. Осознав, что теперь я гордый квартировладелец, я понял, что потеряю 54 тысячи, которые мог бы получить за счет аренды, и принялся думать, как отбить эти деньги. Я пробовал сдавать квартиру посуточно: вышло 85 тысяч рублей в месяц, но было довольно трудно.
Если занимаешься посуточной сдачей сам, то нужно как-то совмещать все с основной работой. Если привлекаешь кого-то для помощи, а объект всего один — доход начинает стремиться к стоимости обычной долгосрочной аренды. Все мои знакомые, которые реально занимаются посуточной арендой более 20 объектов, говорят, что лучше подходит стратегия арендовать квартиры на долгий срок и сдавать посуточно, а не выкупать их. У самих же в собственности по одному-два объекта. Я рассматриваю вариант посуточной аренды, когда у меня будет два-три апартамента и не будет желания работать. Но пока отложил идею в долгий ящик.
За длительную аренду предлагали примерно такие же деньги, как и управляющая компания, но случилось неизбежное: мне очень понравился район. Огромный торговый центр и такой же огромный парк, полупустое метро даже в час пик и приличные люди вокруг. Я решил жить в апартаментах, параллельно выискивая способы, как их можно использовать.
В ходе случайного разговора с бывшим коллегой по консалтингу он предложил сдавать эту студию в то время, пока меня там нет. Сначала я отбросил эту идиотскую идею, но миазмы жадности не позволили просто взять и забыть эту беседу. В итоге за полгода я сменил трех арендаторов, пока не нашел четвертого, с которым сотрудничаю до сих пор.
За все время моих попыток заработать на аренде вышло 550 тысяч рублей.
Сначала была одна милая женщина. Через месяц выяснилось, что она занимается эскортом индивидуально. Я к этому спокойно отношусь, но светить помещение таким образом не хотел, и тем более это не обговаривалось при аренде. Следующие два жильца спустя пару месяцев, как по команде, начинали заниматься субарендой, что меня абсолютно не устраивало.
Теперь в квартире живу я, а в интервале с 9:30 до 18:30 с понедельника по субботу в ней работает знакомый тренер, который проводит индивидуальные занятия физиотерапией. Это приносит мне 20 тысяч рублей в месяц, убранное к приходу помещение и экономию двух часов в неделю, так как фитнес-зал теперь у меня прямо дома. Хотя тренажер немного мешается, конечно, но зато он профессиональный.
Итоги
Все кредиты за апартаменты давно выплачены. Сейчас минимальная стоимость апартаментов в этом жилом комплексе стартует с 8,4 млн рублей, судя по данным «Циана». Но я вместо продажи решил оставить квартиру в качестве жемчужины моей будущей империи недвижимости и просто купить еще несколько объектов, о которых напишу, если публика проявит интерес.
Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории
Апартаменты или квартира: что лучше и почему
Что такое апартаменты
В последние годы застройщики все чаще предлагают нежилые помещения, в которых нельзя регистрироваться. Сейчас в России стоит вопрос об урегулировании правового статуса апартаментов, которые используют для проживания, в то время как де-юре они являются нежилыми объектами. Для апартаментов действуют повышенные ставки тарифов — они рассчитываются, как для коммерческих помещений, отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии. Но при этом у такого вида недвижимости есть и свои неоспоримые плюсы.
Виды апартаментов
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
Отличия апартаментов от квартиры
«РБК Недвижимость» выделяет несколько основных отличий между помещениями и подробно рассказывает о каждом из них.
