что такое аппарат отель
Арендный бизнес для частников: кто и зачем инвестирует в апарт-отели
«РБК-Недвижимость» начинает публикацию серии материалов на тему получения рентного дохода с помощью апарт-отелей. Основой этих статей станут интервью с частными инвесторами, которые уже вложили деньги в апартаменты сети YE’S от ГК «Пионер».
Апарт-отель — это…
…многофункциональный комплекс с сервисными апартаментами, бизнес-центром, торговым и/или развлекательным пространством (ресторан, бассейн и фитнес-клуб и др.). Этот формат широко распространен в мировых столицах и мегаполисах с высоким уровнем деловой активности. Апарт-отели часто интегрированы в транспортную инфраструктуру города. Номера (юниты) в таких отелях продаются, в них можно либо жить самому, либо сдавать в аренду (самостоятельно или через управляющую компанию).
Ярким представителем таких комплексов в России является сеть апарт-отелей YE’S, созданная ГК «Пионер» в 2011 году. Текущий номерной фонд сети YE’S составляет 4,5 тыс. апартаментов — два проекта в Санкт-Петербурге (YE’S Marata и YE’S Hoshimina), один по франшизе в Казахстане (YE’S Astana) и три в Москве (функционирующий YE’S Mitino и строящиеся YE’S Technopark и YE’S Botanica).
Начнем с представления частных инвесторов, которые согласились рассказать о своих мотивах приобретения недвижимости.
«Думаем, что поколение каршеринга будет жить в наших апартаментах»
Ольга и Игорь Митрофановы воспитывают двоих детей 10 и 15 лет и ведут совместный бизнес — занимаются поставками современного оборудования и техники для стоматологов. В свое время купили сыну и дочке две квартиры в ЖК «LIFE-Ботанический сад». Обе квартиры — с отделкой и мебелью, ждут совершеннолетия детей, в аренду их не сдают. Квартиры расположены друг напротив друга: «Они могут из окон каждый день приветствовать друг друга», — говорят родители. Покупка сопровождалась церемонией — подарили дочери на ее 15-летие символический золотой ключик, а потом показали и саму квартиру. Еще одной семейной инвестицией стали апартаменты в YE’S Botanica. Эти апартаменты Митрофановы планируют сдавать. К такой покупке семью в 2020 году подтолкнуло падение рубля — надо было срочно сохранить свои сбережения.
Инвестиция: двое апартаментов Standard 27,6 кв. м в YE’S Botanica
«После того как мы инвестировали в квартиры для детей и теперь спокойны за их будущее, нам очень понравилось предложение вложить деньги в покупку номера в апарт-отеле.
Это следующая ступенька с «Пионером», то есть компания настолько вошла в доверие к нам, что мы, не зная формата, все-таки сделали шаг и приобрели апартаменты с гостиничным сервисом. Считаем, что это лучшая инвестиция. Скажем так: через какое-то время нужно отходить от бизнеса и больше времени уделять спорту, путешествиям. И апартаменты «Пионера» станут фундаментом, подушкой финансовой безопасности.
Мы в семье больше зависим от курса валюты, а не от пандемии. Мы работаем в основном с европейскими производителями, в нашей сфере бизнеса практически ничего нет российского. И понимаем, что в то время когда рубль обесценивается, покупка апартаментов нужна, чтобы сохранить свои инвестиции.
К покупке подтолкнуло то, что проект YE’S Botanica качественный, расположен в важной локации, рядом и метро, и МЦК, и выставочный центр на ВДНХ, и парк. Формат жилья, в который мы вложились, классный, компания-застройщик предусмотрела все. Мы «живем» на работе 13 часов, кто-то добирается до офиса час-два, вечером еще час-два — получается, что возвращаешься домой только для того, чтобы немного расслабиться и выспаться. Апартаменты пусть небольшие, скорее, это формат такого студенческого жилья, холостяцкой жизни, апартаменты современного человека. Можно спуститься в ресторан, в фитнес-клуб, подняться в номер и просто выспаться, привести себя в порядок, а утром проснуться, выпить кофе и также поехать на работу. То есть формат идеальный!
Кто арендует? Наверное, холостяки. Мы считаем, они — люди будущего. Принятие решения о покупке связано с пониманием нового поколения, которое берет в аренду машину, каршеринг — это же новый формат абсолютно. Студенты говорят так: «Я никогда не буду покупать машину, потому что сегодня хочу ездить на одной, завтра — на другой, послезавтра у меня нет денег и я ее не беру». Здесь нужно понимать новое поколение и технические возможности нового мира. Вот мы и думаем, что поколение каршеринга будет жить в наших апартаментах».
«В первую очередь это был бюджет, а во-вторых — концепция»
Наталья Полякова, 27 лет, замужем, двое детей. Недавно с мужем и детьми переехала в ЖК бизнес-класса «LIFE-Ботанический сад». Тогда же Наталья обратила внимание на стройку рядом со станцией МЦК «Ботанический сад» — это оказался апарт-отель «YE’S Ботанический сад» от ГК «Пионер». «Этот проект мне понравился сразу», — рассказала Наталья. Чуть позднее со своей мамой они выступили инициаторами покупки здесь одного апартамента. Деньги взяли от продажи квартиры мамы. Зачем? Чтобы обеспечить стабильным доходом сначала старшее поколение семьи, а потом и детей. История Натальи — поразительный пример долгосрочного финансово-жилищного планирования для разных поколений одной семьи.
Инвестиция: апартаменты Standard 27 кв. м в YE’S Botanica
«Мы сдавали квартиру в старом жилом фонде. Жильцы планировали съезжать. Я решила, что это невыгодное вложение средств. Необходимо было вкладывать в ремонт дополнительные средства, ну и в целом ценник стал падать на аренду. Поэтому мы стали искать более комфортные варианты и способ сократить контакты с арендаторами. Рассматривали идею бизнеса с апарт-отелями. Достаточно быстро продали квартиру и хотели уложиться в ту же сумму. В первую очередь это был бюджет, а во-вторых — концепция, которая нас привлекала.
[Куда еще инвестировали? ] Нас пытались привлечь к другим вариантам инвестиций — акциям, депозитам и т. д. Когда мы продавали вторую квартиру, маму это не заинтересовало как способ получения дохода, ей было бы сложно в этом разбираться. А при инвестиции в недвижимость, апарт-отель, она понимала, что это при необходимости и жилье, и дополнительный доход. То есть здесь больше ее потребностей покрывается».
«Мы хотим сюда переехать и сами пожить здесь какое-то время»
Татьяна с мужем переехала в Москву из Крыма два года назад. В столице работает программистом в крупной IT-компании.
В свое время семейная пара купила в Крыму 100-метровую квартиру. Но пожить в ней так и не пришлось — жилье оказалось слишком большим для семьи из двух человек, ремонт требовал больших средств. Потом жизнь сложилась так, что потребовался переезд в Москву. Деньги от продажи крымского жилья вложили в покупку номера в апарт-отеле у станции МЦК «Ботанический сад». Здесь же семейная пара присматривает коммерческие помещения — для бизнеса.
Инвестиция: апартаменты Standart 27,7 кв. м в YE’S Botanica
«[Зачем инвестировать в апарт-отель? ] Вообще, мы хотим сюда переехать и сами пожить здесь какое-то время. В дальнейшем хотим еще купить апартаменты: сдавать одни, а проживать в других. Эти апартаменты мы купили в самый пик пандемии, когда не было возможности выходить из дома и все оформлялось онлайн.
У станции МЦК «Ботанический сад» очень удобные транспортные развязки. Решили, что Ботанический сад плюс еще четыре парка рядом — восхитительно! К тому же шикарный вид, можно выбрать любой этаж — и вся Москва практически на ладони, центральная ее часть.
[Какие главные критерии при покупке апартаментов? ] Первое — они недорогие. Второй момент — располагаются всегда на очень интересных территориях. И парковая зона, и транспортная развязка, и МЦК, и метро — все поблизости, не нужно далеко ходить. Плюс — большинство апартаментов строятся вместе с бизнес-помещениями. То есть помимо апартаментов можно еще успеть купить и бизнес-помещение. Все находится рядом, в удобной доступности».
«В Москве есть такая база, где можно остаться, если работа поздно заканчивается»
Аркадий Иноземцев — глава многодетного семейства. Вместе с женой воспитывают пятерых детей. Живут в собственном доме в подмосковной Дубне. В прошлом семья несколько раз переезжала в Подмосковье из квартиры в квартиру. Вместе с ростом семьи потребовалось жилье побольше — так и переехали в собственный коттедж. В новом доме, кстати, еще живут собака и два кота. Чтобы содержать такую большую семью, Аркадию приходится часто бывать в Москве — он работает в компании, которая занимает лидирующие позиции на рынке информационной безопасности для крупных предприятий. Покупка апартаментов в центре столицы для Аркадия — вариант «квартиры для пиджака».
Инвестиция: апартаменты Standard 27,6 кв. м в YE’S Botanica
«Апартаменты будут использоваться как база. Я думаю, что эта модель достаточно распространенная, когда люди живут за городом, а в Москве есть база, где можно остаться, если работа поздно заканчивается, встречи, совещания. В будущем, конечно, если все сложится хорошо, она будет использоваться как средство дополнительного дохода.
Почему YE’S Botanica? Основное преимущество — уникальная транспортная доступность. Это подходит под мои задачи просто изумительно. По роду деятельности мне не требуется постоянное присутствие в офисе, но в течение дня может быть много встреч. И, собственно, возможность работать из дома и с минимальными временными затратами перемещаться в любую точку Москвы — становится ключевым.
Подошло время, когда у меня появилась возможность распорядиться деньгами. И, в общем-то, по нынешним временам я не считаю правильным долго принимать решения. Так весь рынок действует. Параметр time to market очень важен. Пока оттачиваешь продукт до идеального состояния, взвешиваешь все за и против, время может уйти».
Апарт-отель
Что такое апарт-отели? – это обычные гостиницы, но под общим брендом или маркой и они имеют множество собственников.
Апартамент отели – это один из культовых трендов в современном гостиничном бизнесе. Сегодня поговорим о том, апарт отель что это, какие бывают разновидности и где их можно чаще всего встретить.
Номера в таких отелях обустраивают по принципу апартаментов. Первоначально такие заведения появились на курортах. Как правило, их заказывали семьи с детьми. Ведь для отдыха всей семьей обычные отели недостаточно гибкие относительно обстановки.
Сервис в среднестатистических гостиницах не удовлетворял потребности клиентов должным образом. Апартаменты же создавали все условия для комфортной жизни гостей.
Чем апарт отели отличаются от стандартных
Отели категории «апарт» предлагают не обычные номера, а полностью оборудованные для жизни квартиры. Проживание в таком месте мало чем отличается от обычной квартиры. И здесь нужно выделить основные преимущества подобного способа поселения:
Такие апарт-гостиницы подходят для тех, кто долго проживает вдали от дома. Номера оборудованы всем необходимым. Как правило, предусматривается кухня с техническим оснащением, DVD, может стоять тренажер. В качестве аналога отеля апарт можно рассмотреть номер сьют в стандартной гостинице. Но здесь нужно оговорить габариты номера и его цену. Стоимость проживания в отелях апарт ниже, чем в стандартных.
Апартаменты заказывают для длительного проживания. Срок варьируется от месяца до пары лет.
Апартаменты подразделяют по удобству, площади и качеству предоставляемых услуг. Классификацию обозначают буквами латинского алфавита.
Почему люди предпочитают останавливаться отдыхать именно в апарт отелях, а не в традиционных гостиницах? На самом деле проживание в подобных номерах-квартирах имеет много преимуществ. Например, персональная кухня. Те, кто предпочитают готовить самостоятельно, сидят на диете, любители здорового меню или просто желающие сэкономить, без плиты не могут обойтись. Плюс такие кухни оснащают холодильниками, в которые можно поместить недельный запас фруктов и напитки. А уж без них отдых трудно себе представить. А еще обычно в таких местах есть стиральные машины, которые существенно упрощают жизнь.
В номерах такого рода комфортно селиться компаниями, а также семьями с детьми или животными. Чем больше людей, тем выгоднее проживание. Цена апартаментов всегда фиксированная. Вам могут сдать квартиру, полдома или дом. Стоимость не зависит от числа людей, проживающих в доме. Главное – вписаться в максимум, и разделить стоимость аренды на всех проживающих.
Интересно знать! В последнее время апарт-отели рассматривают как объект инвестирования. В туристических городах каждый желающий может купить собственную недвижимость – номер в такой гостинице. После покупки владелец получит доход от эксплуатации этого номера. Плюс у него есть возможность несколько недель в год использовать эти номера по своему усмотрению. Управляющая компания берет на себя все заботы по мебелированию, обслуживанию номеров и поиску жильцов. Владелец номера только время от времени снимает деньги со счета. Доходность такого предприятия – до 10% в год.
Помимо прочего, аренда такого жилья обеспечивает свободу питания и передвижения. Каждый может почувствовать себя местным жителем. Можно купить бутылку вина, расположиться на балконе квартиры, и насладиться прекрасным видом, а также отдыхом после насыщенного достопримечательностями дня.
Бронировать номер в стандартной гостинице проще. К тому же, вариантов с традиционным размещением, как правило, гораздо больше в сравнении с апартаментами. Поэтому, если вы хотите забронировать квартиру или домик в популярном месте, нужно позаботиться об этом заранее. Лучше всего прозвонить и узнать о возможных предложениях за месяц-два.
Важно! В некоторых номерах цена проживания существенно снижается за счет отсутствия уборки или сокращения числа регулярных уборок. Если вас это устраивает, в условиях длительного проживания можно существенно сэкономить на сервисе.
Думаю, мы разобрались, что это апарт отель. С одной стороны, это выгодное вложение в недвижимость, которое будет регулярно приносить пассивный доход. При этом не нужно волноваться о том, как обустроить помещение или где найти постояльца.
С другой стороны, апарт отель – это комфортная форма размещения для отдыха большими компаниями или семьей с детьми. Часто в такие отели можно заселиться даже с животными, чем активно пользуются цирковые артисты. Все те, кто ведет активный образ жизни вдали от дома, привык к индивидуальному меню и свободе. Тот, кто не хочет тратить лишние средства на проживание в гостинице. Всем этим людям великолепно подойдет такая форма проживания.
Апарт-отели, в чем отличие от жилых домов
На российском рынке недвижимости появилась новинка – апарт-отели. Сначала такие объекты недвижимости появились в Москве, где получили довольно широкое распространение. А в последние несколько лет реализация похожих проектов началась и в Санкт-Петербурге.
Апарт-отель – новое слово на рынке жилья Санкт-Петербурга
Апарт-отели давно стали обычным явлением для многих стран, особенно для стран Европы и США. Там они представляют собой нечто среднее между гостиничным номером и удобной домашней квартирой. Как правило, такие апартаменты предназначены для длительного, но все же временного проживания. Главным отличием апартаментов от гостиничных номеров является наличие кухни, где можно самостоятельно приготовить себе еду. И, как правило, проживание в апарт-отелях выходит по цене более выгодным, чем в гостинице.
От квартир апартаменты отличаются наличием дополнительного сервиса. В апарт-отелях можно заказать уборку квартир, химчистку одежды и многое другое. Такие апартаменты охотно снимают семьи с детьми, а также служащие, командированные в другой город или другое государство на длительный срок.
Еще одним важным отличием апарт-отелей от гостиниц в обычном понимании является то, что собственниками отдельных номеров в апарт-отелях могут быть физические лица. Для них это становится неплохим вложением средств и получением дохода со сдачи апартаментов в аренду. При этом собственникам таких квартир не надо самим заниматься обслуживанием жилья, его ремонтом, сдачей апартаментов в аренду и остальными вопросами. Для этого в апарт-отелях имеется собственная служба. А хозяева апарт-номеров только ежемесячно получают на свой счет причитающуюся им прибыль.
 |  |
В нашей стране апарт-отели строятся скорее как альтернатива квартирам, чем гостиничным номерам. И на это есть масса причин, которые мы и постараемся с вами разобрать. Но прежде рассмотрим мотивы, по которым застройщики вообще взялись за возведение несколько несвойственных нашей стране апартаментов.
Особенности возведения апарт-отелей в Санкт-Петербурге
В центре северной столицы имеется достаточное количество земель, предназначенных для постройки коммерческой недвижимости. Однако возведение на них торговых или бизнес комплексов по каким-либо причинам нерентабельно. С другой стороны, в Петербурге уже сейчас ощущается нехватка земель для жилой недвижимости. Апарт-отели же относятся к нежилым объектам, и их можно возводить на землях общественно-делового назначения, где обычные многоквартирные жилые здания строить нельзя. Вот и получается, что выходом, притом довольно выгодным, в ситуации острого дефицита в центре города земель для жилого фонда стало строительство апартаментов. Кроме всего прочего, апарт-отели обладают еще и выгодным местоположением, так как возводятся в наиболее престижных районах города, с развитой инфраструктурой.
Вот и получается, что одной из основных причин появления апарт-отелей в Санкт-Петербурге можно назвать нехватку в центре города земель под постройку многоквартирных домов. При этом к строительству коммерческих объектов предъявляется гораздо меньше требований и предписаний, чем к многоквартирным домам. Да и стоимость земельных участков под строительство коммерческой недвижимости обычно меньше цены участков под жилье. Все это сказывается и на конечной стоимости квартир в апарт-отеле, которая составляет примерно на треть меньше, чем в обычном жилом доме. И выходит, что для застройщиков проще и выгоднее строить апарт-отели, чем проходить процедуру по замене назначения земель.
Изначально застройщики уверяли, что апартаменты станут отличной альтернативой для частных инвесторов, которые будут получать доход от сдачи номеров в апарт-отелях в аренду. Но, как показала практика в Москве, где апартаменты уже заняли свою нишу на рынке строящейся недвижимости, а также согласно проведенным исследованиям в Санкт-Петербурге, более 70% апартаментов приобретаются для собственного проживания. И подтверждает этот факт резко увеличившееся число ипотечных займов, взятых для покупки квартир в апарт-отеле.
 |  |
Преимущества возведения именно апартаментов перед жилыми зданиями для девелоперов состоят в следующем:
Плюсами приобретения жилья в апарт-отелях для покупателей на сегодня являются:
Однако, при всех плюсах апарт-отелей, для простых клиентов, приобретающих жилье для себя, есть и несомненные минусы, которые в некоторых случаях могут перекрыть все достоинства апартаментов:
Апарт-отели северной столицы
В Санкт-Петербурге сегодня строятся апарт-отели в разных ценовых сегментах: от масс-класса, рассчитанного на покупателей со средним доходом, до класса «элит», предлагающего своим клиентам множество дополнительных услуг и возможностей.
Стоит отметить, что в данное время самым большим спросом пользуются как раз апартаменты в сегменте «стандарт», рассчитанные на массового покупателя. Оно и понятно, раз большинство апартаментов покупается для собственного проживания.
Сегодня в северной столице строится не так уж и мало апарт-отелей. И их число увеличилось в несколько раз буквально за 2-3 года, когда стал очевиден интерес к ним со стороны покупателей. Отметим некоторые из данных объектов.
В центре города, в наиболее престижных местах возводятся следующие апартаменты:
В не менее интересных районах города реализуются проекты по строительству таких апарт-отелей, как:
Отличия апарт-отелей от жилой недвижимости
Таким образом, рассматривая возможность покупки апартаментов для собственного постоянного проживания, нужно четко представлять себе, чего же стоит ожидать от такого приобретения. И как много выигрывает покупатель в таком случае.
Для наглядности представим все отличия апарт-отелей от обычных квартир в небольшой таблице.
Наименование пунктов
Многоквартирный жилой дом
Апарт-отель
Назначение земельного участка, на котором планируется строительство
Для строительства жилых домов
Для коммерческой и нежилой недвижимости (и это самое важное отличие, из которого и вытекают все остальные)
Продажа квартир в соответствии с законом 214-ФЗ
Обязательно следование букве закона
Не обязательно. Имеется возможность продажи квартир по другим договорам (совершенно законно)
Требование постройки необходимых объектов социальной инфраструктуры
Есть. В большинстве случаев, если девелопер не предусматривает строительство социальных объектов, ему не выдается разрешение на строительство дома.
Такое требование отсутствует
Соблюдение предписаний закона 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»
(такие, как: соблюдение нормы инсоляции помещений, воздухообмена, поддержания микроклимата и др.)
Плата налога на недвижимое имущество
Есть. Ставка по налогу при этом выше, чем на жилую недвижимость
Оплата коммунальных услуг
Есть. И в этом случае тарифы по коммунальным платежам как минимум на треть больше платежей в жилых домах
Стоимость квадратного метра
Колеблется в зависимости от расположения жилого дома
Колеблется в зависимости от расположения апарт-отеля. Но при этом, конечная цена квартиры в апарт-отеле на 20-30% ниже, чем в жилом здании
Есть. Например, жильцы апарт-отелей могут рассчитывать на обслуживание, как в гостиницах, вплоть до уборки номеров и готовки еды
Да. Но при этом собственник квартиры должен сам озаботиться поисками квартирантов, заключением с ними договора, взиманием арендной платы.
Да. При этом все хлопоты, связанные с арендой апартаментов лягут на плечи управляющей компании, которая возьмет за услуги комиссионные проценты.
И следует помнить, что в этом случае аренда помещений будет происходить в полном соответствии с законом, вплоть до уплаты налога с доходов.
Как видно из таблицы, главным преимуществом апарт-отелей перед обычными многоквартирными домами на сегодня остается более низкая цена квартир. Это и привлекает к ним взгляды покупателей, желающих обзавестись своей собственной жилплощадью. Но ввиду постоянно растущего спроса на такие апартаменты, неизвестно, как долго еще продержится главное достоинство апарт-отелей. Вполне возможно, что уже совсем скоро стоимость апартаментов сравнится со стоимостью обычных квартир.
Еще одним фактором, который может сказаться на цене апартаментов, может оказаться желание чиновников Санкт-Петербурга обязать строителей апарт-отелей возводить рядом со зданиями необходимые объекты социальной инфраструктуры. Соответствующий законопроект уже готовится.
Кроме этого, сегодня невыясненным остается и вопрос, какой величины будут в дальнейшем эксплуатационные расходы жителей апарт-отелей. Пока же в Санкт-Петербурге большинство апартаментов только строится, и поэтому пока не представляется возможным оценить, насколько содержание квартир в апарт-отелях будет отличаться от содержания квартир в обычных жилых домах.
Возможной проблемой может стать и острый дефицит социальных объектов в районах, где сегодня строятся апарт-отели. А имеющаяся там социальная и бытовая инфраструктура подвергнется существенному увеличению нагрузки, что может привести к непростой ситуации и головной боли местных властей.
Резюме
Подведя итог под вышеописанным, еще раз отметим, что главным, и, пожалуй, единственным на сегодня преимуществом апарт-отелей перед обычными жилыми домами является стоимость квадратного метра.
И этот плюс может в любое время исчезнуть, под натиском увеличивающегося спроса и принимаемых властями законодательных актов.
Во всем мире апарт-отели являются хорошей альтернативой гостиницам, особенно в случаях долговременной командировки. А также отличным вариантом инвестирования денежных средств частными лицами. И было бы правильным продолжить эту традицию в России, и в Санкт-Петербурге в частности. А для постоянного проживания приобретать квартиры в обычных многоквартирных домах и жилых комплексах, где все устроено для максимального комфорта семьи в повседневной жизни.