Что такое Facility Management и в чем его преимущества?
Андрей Кротков, генеральный директор и партнер Zeppelin
Целью Facility management является эффективное управление всеми службами и сервисами, обеспечивающими непрерывную работу объекта недвижимости, а также комфорт его арендаторов и посетителей. Порядок взаимодействия с FM-компанией очень прост: непрофильные для владельцев зданий (помещений) бизнес-процессы отдаются на аутсорсинг. В зависимости от вида основной деятельности заказчика, они могут варьироваться, но среди основных можно выделить следующие:
Вместе с тем, особенности Facility management на каждом из объектов часто определяет имеющаяся инженерная составляющая: состояние ремонта помещений, тип фасада и напольных покрытий, режим работы и еще множество других факторов.
В сегодняшней нестабильной экономической ситуации владельцы недвижимости стараются сокращать расходы, в том числе на эксплуатацию зданий. Некоторые пробуют справиться с этой задачей своими силами, но большинство собственников и девелоперов рано или поздно приходят к пониманию, что аутсорсинг в вопросах управления недвижимостью позволяет намного качественнее производить эксплуатацию, и при этом максимально экономить. Потому все чаще и чаще к управлению объектами привлекаются именно профессиональные FM-компании: специалисты в этой области способны максимально уменьшить подобные траты.
В крупных российских городах к услугам FM-операторов обращаются уже не только владельцы коммерческих площадей, но и собственники жилья.
Например, в портфолио Zeppelin на сегодня есть несколько сотен квадратных метров элитных жилых комплексов.
При этом, несмотря на то, что сфера Facility & Property Management на российском рынке уже утвердилась и не один десяток лет доказывает свою состоятельность, некоторые собственники торговых, бизнес-центров, многофункциональных и логистических комплексов все еще не готовы привлекать подрядчиков для профессионального комплексного управления коммерческой недвижимостью. Особенно распространена эта тенденция в регионах России. Владельцы недвижимости предпочитают самостоятельно заниматься управлением, набивая собственные шишки, раздувая штат, привлекая единичных специалистов. Нередко такой подход приводит не только к низкокачественной эксплуатации объектов, но и к потерям, в основном, для собственника бизнеса. Довольно часто такая практика заканчивается не очень удачно: сказывается недостаток опыта, знаний и компетенции.
FM-оператор — это профессионал в сфере эксплуатации коммерческих объектов, его специализация изначально закаляется в конкурентных рыночных условиях, а значит, такая компания обладает большим опытом и располагает большими возможностями — в первую очередь, для экономии эксплуатационного бюджета клиента без ущерба качеству услуг. В чем же конкретные преимущества привлечения аутсорсинговой УК для обслуживания объекта недвижимости?
Собственнику объекта не надо закупать и заводить на свой баланс (заплатив НДС сразу, а амортизацию распределив на 122436 и более месяцев), дорогостоящее оборудование (тепловизоры, оборудование для чистки канализации и дренажа, промывочные агрегаты для теплообменников, диагностическое оборудование для слаботочных систем, тракторы, поломоечные машины, моющие пылесосы, снегомёты, мойки высокого давления и т.д.), которое требуется только для проведения специальных, разовых или сезонных работ. Причём это оборудование само также требует сопутствующих расходов (страховка, постановка на учёт, обслуживание, ГСМ).Исключается такая статья затрат, как расходы на обязательное производственное обучение и аттестацию собственных технических специалистов (лифты, электробезопасность, теплоустановки, промбезопасность и т.д., так как УК готова предоставить уже квалифицированный персонал).У владельца здания, самостоятельно занимающегося его обслуживанием, исчезает необходимость оплачивать обязательные лицензии или сертификаты (МЧС, Сименс, СРО и прочие).Закупка субподрядных услуг оптом, а также своя служба логистики у аутсорсинговой УК дают возможность перевыставлять собственнику объекта счета также с существенным дисконтом.Значительно повышаются стандарты качества обслуживания зданий, что особенно важно для премиум-сегмента и арендаторов классов «А» и «В«.Обеспечивается прозрачность затрат и возможность предоставления арендаторам развёрнутого обоснования эксплуатационных расходов (особенно важно для международных концернов).Рыночная (управляющая) компания более привлекательна для арендатора, чем собственная служба, что способствует сокращению сроков экспонирования вакантных площадей и привлечению более «вкусных» арендаторов или покупателей.FM-оператор помогает повысить капитализацию объекта. Кредитные учреждения более благосклонно относятся к финансированию таких проектов, а инвесторы, в свою очередь, больше привлекают объекты с прозрачной схемой управления.FM-оператор имеет в своем арсенале и другие ресурсы и технологии, в том числе различные «ноу-хау» (предиктивная инструментальная диагностика, дистанционный съём параметров оборудования и автоматическая диспетчеризация систем, энергосберегающие мероприятия и технологии, электронное тестирование персонала) для принятия и реализации решений (специализированное ПО для электронного документооборота и автоматизации бизнес-процессов, HelpDesk для приёма, реагирования и анализа заявок, реестр поставщиков и подрядчиков, GPS-маршрутизация мобильных бригад и т.д.), налаженные связи с научными и экспертными организациями (например, в штате Zeppelin — кандидаты наук, действующие учёные, преподаватели технических ВУЗов).
Вкратце, преимущества FM-аутсорсинга для владельца здания можно обозначить так:
Каждый собственник объекта, как правило, проходит и через управление объектом своими силами, и через аутсорсинг, и выбирает наиболее подходящий для себя вариант. Практика такова, что, обратившись к профессиональному FM-оператору, мало кто потом возвращается к самостоятельному обслуживанию объекта. Некоторые компании, попробовав себя в управлении и осознав, что это эффективно делать только при больших объемах обслуживаемых площадей и значительном штате, «доращивают» свою компанию, развивая еще одно направление деятельности — FM. И уже берут в управление чужие объекты. Таким путем «выросли» некоторые крупные УК на российском рынке. По общим объемам аутсорсинговых работ они нередко уступают профессиональным FM-операторам, изначально сосредоточенным на FM как профильном виде деятельности компании. Тем не менее, структуры обоих типов очень плотно конкурируют на рынке FM-услуг России.
Автоматизация Facilities Management
Управление инфраструктурой организации — это важное направление деятельности любой корпорации. Между тем работа в данной области даже в крупных компаниях зачастую недостаточно автоматизирована. Это связано с тем, что специализированные решения дороги и тяжеловесны, плохо интегрируются с существующим информационным окружением, а универсальные платформы автоматизации не обладают нужной функциональностью и не содержат готовых шаблонов бизнес-процессов, реализованных в соответствии с лучшими практиками. Давайте разберёмся, какие решения сегодня представлены на рынке автоматизации Facilities Management, и попытаемся понять, есть ли золотая середина между этими крайностями.
Что такое Facilities Management
На русский язык англоязычный термин Facilities Management (FM) переводят по-разному. Всё зависит от того, какой смысл в него вкладывают. Самые расхожие вариации: «управление помещениями», «управление инфраструктурой» (физической), «управление недвижимостью». И это не столько трудности перевода, сколько вопрос его адаптации под конкретные задачи. От толкования термина зависит в том числе и выбор инструмента автоматизации Facilities Management.
Выбор этот непрост. На мировом рынке профильного ПО представлено порядка сотни продуктов, в той или иной степени относящихся к автоматизации FM. Причём делятся они на ряд подвидов, которые отличаются специализацией и базовой функциональностью: CAFM (Computer Aided Facility Management), CIFM (Computer Integrated Facility Management), TIFM (Total Integrated Facility Management), UIFM (Ubiquitous Infrastructure & Facilities Management), IWMS (Integrated Workplace Management System), CMMS (Computerized Maintenance Management System) и пр. На фоне этой пёстрой иерархии рынок ITSM-систем кажется скучноватым.
Профессионалы отрасли под Facilities чаще всего понимают обобщённое «объекты», а вот под Facilities Management — более конкретное «управление инфраструктурой организации». Инфраструктура здесь — комплекс физических активов, который создаёт функциональную среду: инженерные системы и оборудование, офисные и технические помещения, ИТ-инфраструктура и т. д.
В современном понимании главный элемент Facilities Management — space (помещение), если у́же — workspace (рабочее пространство), которое связано с персоналом и производственными процессами. Персонал, нанимаемый собственником помещения или здания, отвечает за эффективность инфраструктуры организации. Повышает эту эффективность как раз таки ПО для автоматизации Facilities Management, объединяя людей, физическое окружение, процессы и технологии.
Виды систем автоматизации FM
К «материнскому» типу FM-систем относятся CAFM — Computer Aided Facilities Management (системы автоматизации управления инфраструктурой). Концепцию CAFM придумал в 1970-х Брюс Форбс, основатель ARCHIBUS — компании, которая и сегодня входит в число ведущих вендоров FM-решений. Концепция подразумевала создание программного обеспечения, которое помогало бы оптимизировать жизненный цикл объекта недвижимости, а также сократить издержки владения.
Сейчас CAFM — обобщающая аббревиатура для вообще всех универсальных FM-систем. Наиболее близка ей по смыслу IWMS — интегрированная система управления рабочим пространством. Часто эти аббревиатуры объединяют: CAFM/IWMS. Тем не менее, несмотря на отсутствие смыслообразующего FM, аббревиатура IWMS как обозначение универсального ПО для автоматизации Facilities Management используется всё охотнее. К примеру, аналитическое агентство Gartner публикует ежегодные обзоры именно IWMS-рынка.
Целевая аудитория CAFM/IWMS-решений — средние и крупные заказчики с объектами общей площадью от 100 тыс. м 2 и более 1000 сотрудников в штате. В основную функциональность CAFM/IWMS входят модули управления:
Из общих тенденций CAFM/IWMS, которые отмечают отраслевые эксперты, — внедрение машинного обучения и инструментов аналитики, упрощение пользовательского интерфейса, переход в облака (SaaS-модель) и ориентация на глобальный рынок — как минимум на присутствие в США и Европе.
Примеры CAFM/IWMS-систем
Рассмотрим для примера три облачных решения из числа топовых: Spacewell, IBM Tririga и FM: Interact.
Spacewell
Spacewell — многоплатформенный FM-инструмент. Источник: Spacewell.com
Spacewell — программное обеспечение для комплексного управления объектами, недвижимостью и рабочим пространством. Платформа предлагает широкую FM-функциональность, в том числе гибко настраиваемые, автоматизированные и прозрачные процессы (Workflow), интеграцию с инструментами САПР, BI-аналитику и другие интеллектуальные сервисы — например, сбор данных об объектах в реальном времени с помощью IoT-датчиков.
Spacewell подходит для всевозможных операционных задач эксплуатации зданий, для долгосрочного планирования их жизненного цикла, для управления договорами аренды и контроля других процессов, необходимых арендодателям.
В 2019 году Spacewell поглотила компанию Axxerion — нидерландского производителя популярной облачной платформы для управления техническим обслуживанием зданий (класс систем CMMS). В результате Spacewell расширила технические возможности своей FM-системы и закрепилась на рынке CMMS-решений.
IBM Tririga
У IBM Tririga есть русскоязычная версия. Источник: ibm.com
IBM Tririga — интегрированное решение для управления рабочим пространством. Из базовых возможностей: управление объектом, инфраструктурой и энергоснабжением, управление капитальными проектами и учёт аренды, управление конфигурацией рабочего пространства и резервированием. Также ПО помогает повысить финансовую и экологическую эффективность объекта.
Как и в Spacewell, в IBM Tririga применяются новые технологии — AI и IoT, которые помогают анализировать и визуализировать данные о состоянии зданий, составлять прогноз по заполнению пространства и оптимизировать его.
Одна из сильных сторон IBM Tririga — многофункциональный модуль управления арендой, который предоставляет пользователям информацию о текущей и предыдущей стоимости активов, сумме амортизации, предстоящих обновлениях и изменениях в договорах. Также модуль показывает финансовую информацию: контракты на недвижимость, арендные расходы и пр.
IBM Tririga — интегрированное решение для управления рабочим пространством. Из базовых возможностей: управление объектом, инфраструктурой и энергоснабжением, управление капитальными проектами и учёт аренды, управление конфигурацией рабочего пространства и резервированием. Также ПО помогает повысить финансовую и экологическую эффективность объекта.
Как и в Spacewell, в IBM Tririga применяются новые технологии — AI и IoT, которые помогают анализировать и визуализировать данные о состоянии зданий, составлять прогноз по заполнению пространства и оптимизировать его.
Одна из сильных сторон IBM Tririga — многофункциональный модуль управления арендой, который предоставляет пользователям информацию о текущей и предыдущей стоимости активов, сумме амортизации, предстоящих обновлениях и изменениях в договорах. Также модуль показывает финансовую информацию: контракты на недвижимость, арендные расходы и пр.
FM: Interact Software
FM: Interact — в числе лучших IWMS-платформ по версии Gartner. Источник: fmsystems.com
FM: Interact — веб-платформа для автоматизации управления недвижимостью, рабочим пространством, размещением, ремонтом, переездом, обслуживанием, имуществом, активами, умными зданиями (домами) и т. д. Функциональность FM: Interact достаточна широкая, то есть мало отличается от конкурентов из топ-10. Из ограничений — САПР-интеграция только с AutoCAD (и на это пеняют некоторые клиенты).
Разработчики FM: Interact акцентируют внимание на том, что софт помогает снизить эксплуатационные расходы. В частности, обещают 15-процентное снижение средних затрат на оптимальную организацию рабочего пространства, экономию на недвижимости (за 5 лет — до 20 млн долларов) благодаря использованию инструментов аналитики, 80-процентное снижение средних затрат на переезды и многое другое. Впрочем, всё это релевантно, пожалуй, лишь для крупных западных заказчиков.
Facilities Management vs ESM
Несмотря на продвинутую функциональность, у продуктов класса CAFM/IWMS один существенный недостаток: это вещь в себе. Потому что функциональность здесь узкоспециализированная, ограниченная только задачами Facilities Management. В организациях, бизнес которых связан с FM, остальным подразделениям — ИТ, АХО, HR и т. д. — приходится пользоваться собственными инструментами автоматизации. Например, ИТ-отделы используют ITSM-системы. Отсюда и тенденция к расширению «зоопарка» прикладного ПО, который усложняет внутренние бизнес-процессы и менеджмент.
Скажем больше: CAFM/IWMS-системы — препятствие на пути цифровой трансформации, такой же рудимент, как и ERP. Это ПО, которое в силу специфики несовместимо с понятием сквозного потока ценности (Value Stream), проходящего через все подразделения компании. Цифровая трансформация требует, чтобы FM-инструменты интегрировались в общий сервисный подход к управлению организацией. Чтобы отдел управления объектами, как и другие подразделения, использовал общий для всех инструмент автоматизации. А также, что особенно важно, тесно взаимодействовал с ИТ-отделом. Единственная практическая концепция, которая удовлетворяет этим требованиям, к тому же опробованная рынком, — Enterprise Service Management (ESM).
ESM-платформа SimpleOne как замена специализированным FM-решениям
На ESM-платформе SimpleOne можно развернуть отдельный модуль для автоматизации процессов Facilities Management. Технические возможности платформы не уступают возможностям полноценных CAFM/IWMS-систем, во всяком случае, по набору базовых функций и уровню автоматизации FM-процессов. Эти процессы в SimpleOne можно использовать из коробки либо организовать миграцию бизнес-процессов из существующей CAFM/IWMS-системы и гибко настроить их в новой среде с помощью no- и low-code-инструментов.
В настоящий момент FM-функциональность SimpleOne интенсивно расширяется. Активно развиваются такие инструменты управления недвижимостью, как:
Заключение
Главное преимущество включения Facilities Management в общий сервисный подход к управлению компанией с помощью ESM-платформы — создание полнофункциональной, комфортной рабочей среды, в которой все подразделения работают как единая сервисная команда. В такой команде каждый участник вносит вклад в поток создания ценности. А руководство благодаря единому инструменту автоматизации может этот вклад адекватно измерить и оценить.
Разновидности управления недвижимостью
Представить себя собственником объекта недвижимости приятно и не сложно, гораздо труднее им быть, а главное грамотно управлять, получая стабильный доход.
Именно поэтому многие крупные инвесторы предоставляют свои объекты на комплексное обслуживание компаниям, специализирующихся на управлении недвижимостью. Они выбирают понравившуюся компанию, а также определяют зону ее ответственности: чем же конкретно будет управлять сторонняя организация.
Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термин
| Facility Management или FM Building Management или BМ Property Management или PM Asset Management или AM | Управление инфраструктурой Управление зданием Управление собственностью Управление активами |
Это объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этих иностранных обозначений. И «Управление недвижимостью» — слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса. Между тем, используя западные обозначения, не все игроки рынка могут объяснить, чем один термин отличается от другого и какова вообще суть этих обозначений. Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов. Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют «единого знаменателя». Как бы то ни было, попробуем разобраться.
1. Building Management
Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.
Между тем специалисты Sawatzky (канадская компания, специализирующаяся на управлении недвижимостью) считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.
Есть и такое мнение, что Building Management — это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.
Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.
Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что Building Management — это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.
От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:
1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;
2. Управление проектированием объекта.
3. Управление изготовлением — возведением, строительством, как самого объекта, так и неотделимых улучшений.
4. Управление обращением — процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.
5. Управление потреблением — всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.
6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.
7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.
8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.
9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.
Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.
2. Facility management
Целью Facility management является эффективное управление всеми службами, обеспечивающими непрерывную работу объекта коммерческой недвижимости. В задачи facility management входит контроль над поставщиками ресурсов, организация работы сервисных служб и решение вопросов строительства, текущего и аварийного ремонта.
Facility management осуществляет процессы функционирования объекта недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:
За рубежом в настоящее время под термином Facilities Management подразумевается служба, созданная внутри самой организации, которая, пребывая на том или ином объекте, призвана оптимизировать инфраструктурную и административно-хозяйственную составляющую здания.
Кроме инженерии здания эта структура может управлять и ресурсами, обеспечивающими бесперебойную работу корпорации: службы водителей, кладовщиков, службы безопасности. И facility manager решает на месте, какой сервис следует продать на аутсорсинг, а какой нет. Сегодня тенденция такова, что многие сервисы, относящиеся к фасилити менеджменту, отдаются на аутсорсинг.
Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей. Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов — здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс, несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним.
Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли. Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций и для их просчета и осуществления требуются профессионалы — управляющие недвижимостью. При этом в сфере их интересов может быть и такая модель управления собственностью — доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами).
Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:
1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.
2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.
3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.
4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.
5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.
6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.
7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.
8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.
9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.
10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.
11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.
12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.
13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).
14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.
15. Руководство переездом персонала и оборудования.
Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, — это то, что словосочетание Building Management используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто — существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.
3. Property Management
Этот вид управления ставит своей основной целью повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основной задачей property management является управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности.
Property management является основой коммерческого развития проекта и включает в себя следующие виды деятельности:
Property Management — всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.
Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management — другой уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника — все это специалисты по праву называют Property Management.
Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта — от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.
4. Asset Management
Asset management ставит перед собой задачи наиболее эффективного управление активами и инвестиционными портфелями недвижимости. Это доверительное управление капиталом инвестора с целью его преумножения.
Asset management определяет направление инвестиционной деятельности в проектах коммерческой недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:
Asset Management — новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.
Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.
В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую — перепрофилировать, а какую — оставить как основной источник дохода.
Получило распространение мнение, согласно которому взаимоотношение всех приведенных типов управления недвижимостью можно представить в виде некоей матрешки, где АМ будет включать в себя РМ, а тот, в свою очередь, FM. Однако это не всегда так. Разумеется, есть такие АМ-компании, внутри которых работают РМ и FM отделы, однако в большинстве случаев ситуация другая: АМ-компании не имеют в своих структурах другие типы управления. Типы управления недвижимостью не являются иерархической лестницей и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но естественно, будут органично взаимодействовать. Смысл в таком структурировании элементов управления заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разноуровневые по характеру и видам деятельности. В общем, на наш взгляд, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур.
