что такое reit инвестиции и какая их доходность

Дивиденды REIT фондов. Максимальные по доходности

REIT (англ: Real Estate Investment Trusts) – фонды недвижимости, осуществляющие вложение в объекты строительства, сдача в аренду, проценты по закладным или проводят сделки с ипотечными ценными бумагами (сделки с недвижимостью должны составлять более 75% дохода).

Фонды недвижимости позволяют вложиться не в одну квартиру в своем регионе, а открывают доступ к рынкам недвижимости других стран. Другим преимуществом вложения в такие фонды является широкая диверсификация активов. Активное развитие фонды получили в США, т.к они имеют ряд налоговых льгот и акционерный доход не облагается корпоративным налогом.

Следующим преимущество фондов является их ликвидность, в отличие от недвижимости акции фонда могут быть быстро проданы на фондовом рынке.

Также одним из требований к фондам REIT – 90% полученного дохода должны распределяться между в виде дивидендов! Тогда как мы помним в среднем американские компании направляют 50% прибыли на выплаты дивидендов.

REIT как форма управления недвижимостью узаконена в 38 странах (Россия в них не входит).

ETF REIT – что это такое?

Если не хватает широты диверсификации инвестиционного портфеля, то существует такой финансовый инструмент как ETF REIT (см. → Дивидендные ETF c максимальной доходностью).

Оценка стоимости бизнеса	Финансовый анализ по МСФО	Финансовый анализ по РСБУ
Расчет NPV, IRR в Excel	Оценка акций и облигаций

ТОП 9 REIT фондов с макс. дивидендами

Чтобы найти интересные REIT фонды с максимальными выплатами дивидендов будем использовать сервис finviz.com. В сервисе Finviz переходим во вкладку “Screener”, далее во вкладку “ALL”, потом в опции “Sector” (там выбираем раздел Real Estate). Также поставим фильтр Index → S&P500 (выбрать те фонды, которые входят в индекс S&P500). Это позволит исключить не привлекательные для инвестиционных фондов REIT и фонды малой капитализации. Также устанавливаем фильтр на размер годовых дивидендов (Dividend Yield) > 5%.

Как найти REIT в сервисе Finviz с доходностью больше 5%

В результате было найдено 9 фондов ↓

Результаты поиска. 9 фондов из индекса S&P 500

Для того чтобы посмотреть дивидендную доходность необходимо перейти в каждый из фондов по отдельности, нажав на их тикер или нажать на вкладку “Snapshot” для их параллельного сравнения.

При выборе фонда обращаем внимание на волатильность. Если фонд чувствителен или его цена постоянно снижается, то исключаем его из анализа. Для фонда AIV наблюдается устойчивый коридор

Доходность по фондам REIT из S&P 500

В таблице ниже итоговые результаты поиска крупных REIT фондов из индекса S&P500 и их дивидендная доходность. Максимальная у фонда IRM – 8,99%, но он достаточно перегрет на рынке. Мультипликатор P/E составляет 39! Интересным фондом является SPG с доходность 8,19%, крупной капитализацией и недооцененностью, коэффициент P/E равен 11,15. (см. → мультипликатор P/E. Применение)

Следует заметить, что высокие дивиденды не всегда являются приоритетным критерием выбора. Так как у таких фондов их акции могут снижаться больше, чем выплачиваемый размер дивидендов.

Узкосегментированные дивидендные REIT

Если мы хотим сузить поиск дивидендных фондов REIT до их специализации, то в вкладке Industry выбираем: Diversified – без четкой специализации (широко диверсифицированные), Healthcare Facilities – управление недвижимостью больниц, лабораторий, мед. компаний, Mortgage – доход от ипотечных платежей, Office – управление недвижимостью офисов, Residential — апартаменты для сдачи в аренду и временного проживания, Retail – недвижимость торговых компаний, Specialty – кинотеатры, театры, казино.

Пошаговая инструкция как найти REIT с доходностью больше 5% с узкой сегментацией

Для примера мы взяли фильтр промышленных REIT (Industrial), на рисунке ниже показаны лучше отобранные фонды ↓

Промышленные REIT фонды. ILPT — наиболее привлекателен по размеру капитализации на рынке. Дивидендная доходность 6, 75%

Выводы

Фонды REIT являются интересным финансовым инструментом для вложения в объекты недвижимости: высокая дивидендная доходность, возможность диверсификации по различным сегментам, высокая ликвидность при продаже.

Источник

REIT. Защита для любителей поиграть в недвижимость

Я давно заметил, что больше всего глупостей совершается в сфере инвестиций в недвижимость. Может потому что там больше всего денег сосредоточено. А может у нас на уровне подкорки вшита формула “инвестиции = недвижимость”. Не суть.

Грабли инвесторов

Перечислю типовые кейсы инвестирования, которые попадались мне на глаза:

У меня еще много таких историй. Заканчиваются они всегда плачевно. Люди годами терпят убытки и не могут выскочить из объектов. Специально для таких горе-инвесторов и придумали замечательный инструмент REIT.

Что такое REIT

Что если совместить возможности акций с плюсами недвижимости. Именно так и появился REIT.

REIT (Real Estate Investment Trusts) — это фонды недвижимости. Они извлекают доход из строительства недвижимости, перепродажи, сдачи в аренду. А еще покупают ипотечные бумаги у банков. Полученный доход распределют между участниками фонда.

REIT впервые стали продавать в США в середине 20 века.

Типы REIT

Существуют долевые (equity) и ипотечные (mortgage) REIT.

Если говорить о структуре, то есть три типа REIT:

Отрасли

Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:

Как выбрать

Мои правила инвестирования в REIT

Как купить REIT

Сегодня в США набирают популярность краудфандинговые платформы для инвестирования в недвижимость:

Как они устроены

Скидывается толпа. Деньги передаются управляющей компании. Компания осуществляет высокодоходные (и высокорисковые) операции — девелопмент, реновация, управление объектом. Все это упаковывается в красивую, понятную и регулируемую обертку.

Сразу скажу, я ни разу не инвестировал в этот инструмент (в отличие от классических REIT). Я ни в коем случае не призываю читателя вкладываться в eREIT. Пока что риски слишком велики. И рынок вообще не развит. В настоящий момент я только присматриваюсь. Вот что мне удалось узнать:

Ставьте лайк, если статья понравилась.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям «На пенсию в 35 лет»

Источник

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

Представляем вашему вниманию необычный сегмент финансовых инструментов — биржевые фонды недвижимости REITs.

Недвижимость — ценность на все времена. Однако у недвижимости есть ряд особенностей, которые невыгодно отличают ее от многих биржевых инструментов. Прежде всего, это высокая стоимость объектов, их неоднородность, значительные транзакционные издержки, износ и недостаток ликвидности.

Инвесторам, не готовым к таким трудностям, стоит обратить внимание на бумаги фондов (или трастов) недвижимости — Real Estate Investment Trust (REIT). Бумаги публично торгуемых REITs подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США. Также бывают публичные, но не котируемые REITs, и частные структуры. В рамках нашего обзора мы расскажем об этом биржевом инструменте, оценим тенденции сегмента и выберем фаворитов в рамках индустрии.

Что такое REIT

Real Estate Investment Trust — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

Существует два основных вида REITs: долевые (Equity) и ипотечные (Mortgage). Долевые собирают ренту с принадлежащих им объектов, также возможно получение доходов от продажи недвижимости из портфеля. Инструмент этот позволяет инвестировать в портфель объектов недвижимости и получать регулярный доход от их эксплуатации. Ипотечные — получают доход от инвестиций в ипотеку или ипотечные ценные бумаги, связанные коммерческой и жилой недвижимостью. В рамках сектора недвижимости индекса S&P 500 сконцентрированы долевые REITs. Ипотечные — относятся к финансовому сектору, в S&P 500 их нет.

Существуют офисные (Office), промышленные (Industrial), розничные (Retail), отельные (Lodging), связанные с жильем (Residential), лесные (Timberland), сферы здравоохранения (Health Care), складские (Self-storage), инфраструктурные (Infrastructure), диверсифицированные (Diversified), специализированные (Specialty) долевые REITs.

Чтобы соответствовать характеристикам REIT, компания должна:

1) инвестировать минимум 75% совокупных активов в недвижимость;

2) получать минимум 75% валового дохода от ренты, процентов по ипотечным вложениям, финансирующим реальную недвижимость, или от продажи недвижимости;

3) выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов;

4) выплачивать налоги в качестве корпорации;

5) управляться советом директоров или попечителями;

6) иметь не менее 100 акционеров;

7) 5 или меньше лиц не должны владеть более 50% акций.

Финансовые преимущества REIT

• Регулярный доход. Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью — около 4% годовых по индексу FTSE Nareit All, включающему 225 REIT. В некоторых случаях речь идет о 6-10% годовых. Напомним, что это доход в долларах США, намного выше, чем средняя дивдоходность S&P 500 (около 1,8%).

• Диверсификация. На длительных временных промежутках бумаги REITs имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком США. Именно поэтому инвестиции в подобные бумаги способны снизить волатильность портфеля. Помимо этого, инвестиции в REITs сделают портфель более разнообразным, позволив сделать ставку на рынок недвижимости.

• Страховка от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и рента, а значит и дивиденды REITs, увеличиваются вслед за инфляцией.

Динамика индекса CPI в США за последние 100 лет

• Ликвидность. Это выгодно отличает бумаги REIT от прямых инвестиций в недвижимость, которые зачастую неделимы и имеют высокий барьер для входа. На рынке США обращается более 200 бумаг REITs, а за пределами Штатов — еще более 400. Бумаги эти подобны акциям, являются биржевыми инструментами, по ним могут проводиться сделки в течение каждого торгового дня. REIT, разместившие бумаги на американских биржах, отчитываются перед Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).

Риски REIT

Как и акции, бумаги REIT подвержены рыночному риску. Помимо этого, динамика их цен и дивиденды зависят от циклов на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок. В случае ипотечных REIT, более схожих с финучреждениями, также присутствуют специализированные риски, прежде всего риск процентных ставок и кредитный риск.

Как выбрать правильный REIT

С подробным списком бумаг REIT вы можете ознакомиться на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT). При подборе бумаг в портфель следует обратить внимание на следующие критерии.

Структура активов. Позволяет понять, во что собственно вы вкладываетесь, и что наиболее подходит для нынешней стадии экономического цикла, а также насколько REIT соответствует вашей склонности к риску. Согласно оценкам Fidelity, на поздних стадиях экономического цикла, где сейчас находится американская экономика, бумаги REIT уже не столь интересны. Тут время задуматься о вечных ценностях, гарантирующих устойчивый приток дивидендных доходов. Это значит, что доходы самих структур должны быть устойчивыми и прогнозируемыми.

Дивидендная доходность. Также стоит обращать внимание на дивидендную историю фонда, уровень выплат из доходов.

FFO (funds from operations). Представляет собой ключевую финансовую метрику для оценки REITs. FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Является своего рода аналогом показателя денежных потоков. Мультипликатор P/FFO позволяет сравнивать бумаги между собой, подобно P/E в традиционных случаях. При прочих равных, чем ниже мультипликатор, тем более привлекательна бумага. Значение FFO можно найти в отчетности REIT. Обозначенные соотношения доступны в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто. Желающие детально проанализировать REITs могут рассчитать их самостоятельно.

Технический анализ. Не стоит подменять им оценку фундаментальных характеристик, но в случае ликвидных бумаг из S&P 500 теханализ может помочь с определением корректной точки для входа в позицию или выхода из нее.

Тенденции сегмента

Крупнейшим ETF на REITs является фонд Vanguard REIT (VNQ). С начала года бумаги прибавили около 20%. Сегмент REITs стал одним из лучших на рынке США в этом году. Этому способствовала просадка процентных ставок на фоне смягчения риторики ФРС. Ставка по 30-летней ипотеке ушла ниже 4% годовых.

В долгосрочном разрезе VNQ уже около четырех лет торгуется в рамках широкого торгового диапазона, находясь сейчас выше пикового значения пузыря недвижимости 2005-2006 гг. Движения REITs в целом отрицательно зависят от динамики рыночных процентных ставок, которая хорошо прослеживается на графике доходности Treasuries. Помимо фактора кредитования в сегменте недвижимости и влияния ставок на балансы REITs, есть еще один момент. Чем ниже доходности гособлигаций США, тем более конкурентоспособными являются дивидендные сектора, к которым относятся и REITs.

График Vanguard REIT ETF с 2012 года

Исходя из графика цен на недвижимость и динамики новостроек, можно предположить, что в перспективе 1-1,5 года возможен явный разворот на рынке жилой недвижимости в США. Снижение ставок ФРС в среднесрочной перспективе может поддержать сегмент, но в случае замедления экономики жилая недвижимость может заметно просесть в цене, при этом снизятся арендные ставки, что окажет давление на Residential REITs.

За последний год National rent index вырос на 1,6%. По сравнению с предыдущими годами произошло замедление, индекс уже не догоняет 2% уровень инфляции.

В случае коммерческой недвижимости возможны схожие тенденции. На диаграмме от Statista хорошо видно замедления годовых темпов прироста NCREIF Property Index, отражающего цены на коммерческую недвижимость в США — офисную, складскую, в сфере ритейла и пр. Более надежными в этом плане являются REIT, ориентированные на предоставление площадей для сферы здравоохранения или, напротив, диверсифицированные структуры, которые имеют более стабильные источники доходов.

На какие REITs стоит обратить внимание

ETF — это «средняя температура по больнице», ситуацию надо оценивать в каждом конкретном случае.

2) Добавим фактор сравнительной оценки. Отфильтруем бумаги по показателю P/FFO. Низкие/высокие значения мультипликатора в нашем случае положительно коррелируют с низкими/высокими значениями простого и форвардного P/E (с учетом прибыли за последние 12 месяцев и прогноза Reuters по прибыли на ближайшие 12 месяцев).

3) Оценим финансовые метрики и консенсус-таргеты инвестдомов. Уберем из выборки бумаги с экстремально высокими значениями мультипликаторов, отрицательными ожиданиями по динамике прибыли на акцию (EPS) на этот год, наибольшей премией к средним таргетам аналитиков. Оставляем Simon Property Group — в этом году ожидается 11% снижение EPS, но мультипликаторы низки. Итог — 7 бумаг.

4) Оценим дивиденды.

Уберем бумаги с чрезмерно высоким уровнем выплат из чистой прибыли и высоким отношением этого показателя к среднему значению за 10 лет.

5) Итог. Получаем выборку из трех бумаг. Simon Property Group и Realty Income относятся к циклическим ритейл-REITs. В долгосрочном периоде подходила бы к этим бумагам с осторожностью. Equinix специализируется на дата-центрах, эта бумага менее связана с циклами экономики. Все три фаворита торгуются не только на рынке США, но и на Санкт-Петербургской бирже. REITs из сферы здравоохранения в окончательную выборку пока не вошли. В S&P 500 таких бумаги две, и у них чрезмерно завышены мультипликаторы. Ввиду близости практически всех бумаг сектора к средним таргетам аналитиков имеет смысл подождать просадки для покупок.

БКС Брокер

Последние новости

Рекомендованные новости

Рынок США. Готовимся к «Дню Благодарения»

Российский рынок падает. Что подобрать на снижении

Американцы сильно потратятся на этой неделе. Что делать инвестору

Ключевые события недели: протоколы ФРС, короткая неделя в США, отчеты ЛУКОЙЛа, Интер РАО

О чем говорит инвестору покупка и продажа акций инсайдерами

РОСНАНО может реструктурировать долг. Облигации теряют более 10%

Спреда как не бывало — российский рынок утратил преимущество

Облигации: взгляд на рынок и рекомендации недели

Адрес для вопросов и предложений по сайту: bcs-express@bcs.ru

* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.

Источник