Business-light: новый формат недвижимости завоёвывает Петербург
Ценителей качественной недвижимости в Санкт-Петербурге становится все больше: по данным аналитиков, спрос на дома бизнес-класса увеличивается из года в год. Радует, что статусное жилье сегодня гораздо доступнее, чем кажется, и происходит это благодаря развитию нового направления – business-light. Такие проекты сочетают качество, продуманность технологических решений и эстетику, но не переходят грань рационального, за которой начинается излишняя помпезность и маркетинговые ухищрения.
В таких домах оптимизирована квартирография: больше одно- и двухкомнатных квартир, их средняя площадь немного уменьшена, но при этом существует возможность объединения нескольких помещений. В некоторых домах можно даже расширить квартиру за счет присоединения лоджии, получив панорамное остекление. Благодаря формату business-light люди могут не просто выбирать из готовых решений, а моделировать квартиру на свой вкус, улучшать жилищные условия, исходя из своих возможностей, при этом не вкладывая заоблачные суммы.
Главный архитектор проекта Сергей Шустерман отмечает: «Основные принципы школы Баухауз – это эстетика и функциональность. Человеку должно быть комфортно в своем доме, а позаботиться об этом должны мы. Поэтому при проектировании особое внимание уделялось функциональной планировке квартир, максимальной открытости солнечному свету и рациональной компоновке общественных зон. Выше 22-го этажа предусмотрено панорамное остекление: из таких квартир открывается завораживающий вид на Московский район. В ЖК Bauhaus предусмотрена наземная двухуровневая и подземная парковка с индивидуальными кладовыми помещениями до 25 м2 и зарядными станциями для электромобилей».
Практика показывает, что при ближайшем рассмотрении двух уровней бизнес-недвижимости light оказывается достойным соперником, ведь он ничуть не уступает в качестве и с уверенностью завоевывает расположение петербуржцев.
Блеск и нищета бизнес-лайта: кому выгоден компромисс?
Многие из таких домов появляются на бывших промышленных территориях. Редевелопмент начался на территории бывшей прядильно-ткацкой фабрики имени В.П. Ногина на проспекте Обуховской обороны («Эталон-ЛенСпецСМУ«) и на месте бывшего завода «ОВД-Климов», где выпускали легендарные «Катюши» (ГК «Пик»). Ещё один объект, строящийся поблизости от центра города — ЖК Terra от холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) на Земледельческой улице. В комплексе есть квартиры разных метражей — от студий до трёхкомнатных, а высотность зданий — от семи до 13 этажей. Среди специальных лотов застройщик предлагает квартиры с мастер-спальнями, террасами и окном в ванной комнате.
Для класса «бизнес-лайт» характерно наличие квартир с нетиповыми планировками. Особое внимание уделяется также дополнительным опциям и «фишечкам», говорит руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости издания «Бюллетень Недвижимости» Ольга Романова. «Потенциального покупателя завлекают современными системами безопасности, системой «умный дом», повышенной энергоэффективностью, кладовыми, колясочными, индивидуальным дизайном входной зоны, лобби-зонами или комнатами для общения, фонтанами во дворе, террасами на крыше для проведения досуга, другими словами, на что хватит фантазии застройщика».
Вообще четкого определения «бизнес-лайта» пока нет. Представитель Knight Frank St Petersburg Мария Бондаренко отмечает, что у каждого девелопера имеются свои определения и параметры в распределении объектов по классам, разница между ними может быть очень существенной. Основными признаками жилья В-класса, в частности сегмента «бизнес-лайт», являются местоположение, квартирография, тип и дизайн дома, обеспеченность машиноместами и высота потолков.
Романова добавляет, что средние площади квартир «лайта» немного меньше, чем в классическом бизнес-классе — от 50 м2 до 55 м2. При этом в некоторых ЖК этот показатель может быть около 40 м2.
Чуть ниже по классу жилья стоит сегмент «комфорт», а выше — «бизнес», но некоторые застройщики называют «бизнес-лайт» «комфортом+». «Когда мы говорим о бизнес-классе, то подразумеваем определенную локацию, технологию строительства, смотрим на этажность здания и планировку. В жилье класса «бизнес-лайт» каким-то из этих факторов можно поступиться», — считает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. Она приводит в пример комплекс «ARTквартал. Аквилон», расположенный около станций метро «Фрунзенская» и «Московские ворота», при этом жёсткого ограничения по количеству квартир и парадных в нём нет. Отнести этот ЖК к бизнес-сегменту нельзя (одна из причин — в нём нет жесткого ограничения по количеству квартир и парадных), в то же время он явно обгоняет проекты комфорт-класса, считает Соболева. На сайте комплекса отмечается, что благоустройством внутреннего двора занималось агентство ландшафтного дизайна «Нескучный сад», которое благоустраивало популярную зону отдыха в «Новой Голландии».
По данным Knight Frank St Petersburg, в сегменте «бизнес-лайт», в отличие от жилья более высокого уровня, применяются сниженные требования к локации, к соотношению квартир по типам (наличие студий, увеличенная доля квартир с одной спальней,) к средней площади квартиры, а также к парковочному коэффициенту (от 0,5 м/м на одну квартиру). И, пожалуй, это главный недостаток. К примеру, по словам Катерины Соболевой, встречается несоответствие объекта заявленным характеристикам. Это связано, в основном, с относительной новизной этого формата, добавляет она.
Кто выбирает «бизнес-лайт»?
По информации «РСТИ», этот класс предпочитают те, кто хочет получить продукт более высокого качества, чем предлагает стандартный комфорт-класс, но при этом не готов потратиться на «бизнес».
«Бизнес-лайт» выбирают, чтобы уехать из спального района и поселиться поближе к центру города, или в уже полюбившейся локации приобрести квартиру, характеристики которой «на голову» выше, чем у квартир в других жилых комплексах в этом районе
Константин Гриценко
Коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест)
Таким покупателям важны детали, качественные материалы и оборудование в доме, комфорт и удобство площадок во дворе, многих привлекает экологичный скандинавский дизайн, — добавляет руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. «Здесь мы уже можем говорить о высоких требованиях к уровню благоустройства», — продолжает она.
Уже упоминавшийся жилой комплекс Terra, например, расположен поблизости от основных дорог, связывающих центр города и выезд к трассе «Скандинавия» и Финскому заливу. Рядом есть Пионерский сад, а также парк Лесотехнической академии, Строгановский и Полюстровский парки, а ещё Ланской сад.
«Дома формата business-light – штучный продукт, в них вкладывается душа и внимание всей команды»
Татьяна Шахматова, руководитель отдела продаж ЖК BauHaus (девелоперская компания ООО «Бау Сити»), рассказала порталу Novostroy-SPb.ru о том, что представляет собой новый формат жилья business-light.
Расскажите, что сегодня происходит на рынке недвижимости Санкт-Петербурга?
О снижении покупательской активности говорят все. Это связано и с периодом неопределенности при существующей неустойчивости на валютном рынке и с переизбытком предложений строящегося жилья. На мой взгляд, эта ситуация характерна в большей степени для домов класса «масс-маркет». Жилые комплексы, которые по своим характеристикам действительно относятся к категории «бизнес», наименее подвержены снижению покупательского спроса.
Каков ваш прогноз, будет ли жилье в Санкт-Петербурге дорожать, что сейчас происходит с ценами на недвижимость?
Недвижимость дорожает всегда, другое дело, что в период кризиса цены растут гораздо медленнее. Земельные участки под застройку, равно как и качественные продукты, не дешевеют.
Есть мнение, что спрос на квартиры бизнес-класса увеличивается из года в год. Так ли это?
Уверена, спрос на качественные проекты всегда был, есть и будет. Покупатель, в первую очередь, стремится найти особенный и уникальный продукт, отвечающий его требованиям, желаниям и статусу. В связи с высокой плотностью застройки в Санкт-Петербурге объектов, полностью отвечающих всем критериям бизнес-класса, немного, соответственно, цены на такие проекты неизменно растут.
Новый продукт на рынке Санкт-Петербурга – дома формата business-light. Расскажите, в чем отличие от сегмента бизнес-класс или комфорт+?
Business-light на рынке существует не первый день, но именно сегодня он стал наиболее актуален. Формат бизнес-лайт – это исключительно качественные материалы, современная инженерия, дизайнерские входные группы и функциональные планировки. Это безопасность проживания, наличие круглосуточной охраны и подземного паркинга, закрытой придомовой территории с индивидуально разработанным ландшафтным дизайном. Неотъемлемая часть бизнес-сегмента – это комфорт проживания. Высокое качество сервиса, круглосуточная служба ресепшен, дизайнерский холл с лаундж-зоной, где можно провести время, выпить чашечку кофе и пообщаться с соседями. Для нас формат business-light – это прежде всего внимание к мелочам. Когда мы разрабатывали свой проект, тщательно обсуждали все детали, вплоть до того, какие лампочки необходимы для освещения коридора. Такие дома – штучный продукт, в них вкладывается душа и внимание всей команды.
С бизнес-классом мы немного расходимся по формальным характеристикам: в business-light квартир на этаже немного побольше, они компактнее, высота потолков демократичнее, а локация не всегда в «центральных районах». Но и эти минусы очень относительны, ведь приобретение и последующая эксплуатация таких квартир значительно выгоднее. А близость к КАД и ЗСД позволяет без пробок добраться в любую часть города, в аэропорт или пригородный парк. К тому же формат business-light не исключает наличие планировочных решений уровня бизнес-класс. В доме business-light вы можете, например, купить премиальную квартиру на 25 этаже с высотой потолков 6 метров, панорамным остеклением в пол и захватывающим видом на город.
Сколько стоят квартиры в домах business-light?
Стоимость квадратного метра варьируется от 100 до 160 000 рублей, при этом важно, что уровень сервиса для всех покупателей одинаково высокий. Человек, который выбирает однокомнатную квартиру на нижних этажах, может наслаждаться всеми преимуществами, сервисом и качеством наравне с обладателем премиальной квартиры. Мы даем возможность значительно улучшить качество жизни, а покупатель уже выбирает квартиру, исходя из своих потребностей и возможностей.
Кто покупает такие квартиры? Какова целевая аудитория business-light?
Business-light выбирают люди, совершающие уже не первую покупку недвижимости. В основном они делятся на две категории. К первой относятся те, кто раньше жил в доме комфорт-класса, знаком с его недостатками и теперь намерен значительно повысить качество жизни. Вторая категория – это люди, которые уже привыкли к высокому уровню и комфорту: они покупают более просторные квартиры или объединяют несколько. В любом случае business-light интересует тех, кто хочет быть уверен в качестве, поддержать свой статус и наслаждаться жизнью в комфортном уютном доме с хорошими соседями.
Каковы ваши прогнозы относительного этого формата? Есть ли у него будущее?
Как я уже отмечала, спрос на качественное жилье с приятными дополнительными опциями был и будет всегда. Поэтому, объединив функциональность, эстетику, качество и финансовую доступность, business-light становится достойным и актуальным для Санкт-Петербурга форматом.
Справка:
BauHaus – первый в Санкт-Петербурге дом класса business-light. Жилой комплекс в Московском районе состоит из двух башен по 25 этажей. В проекте застройщик ГК Bau City объединил традиции европейской архитектурной школы Bauhaus и инновационные технологии. Так, дом отличается комфортными планировками и возможностью создать пространство на свой вкус, объединив несколько квартир. Панорамное остекление обеспечивает хорошую освещенность комнат и открывает вид на Петербург. Вместо подъездов в доме дизайнерский холл со стойкой ресепшен и лаундж-зоной. В ЖК «Баухаус» предусмотрена закрытая благоустроенная придомовая территория, наземная двухуровневая и подземная парковка с зарядными устройствами для электромобилей и дополнительными помещениями для хранения вещей.
Жилье бизнескласса: обязательная атрибутика и дополнительные опции
Сегмент жилой недвижимости бизнес-класса в первой половине года показал рекордный рост спроса. По данным Knight Frank St Petersburg, за шесть месяцев в Петербурге было 2940 квартир; для сравнения, в первом полугодии 2015-го этот показатель составил 2090 квартир.
Проще говоря, продажи выросли почти в полтора раза. Правда, компания использовала собственный способ классификации – в частности, B-класс, по версии Knight Frank, включает «бизнес» и «бизнес-лайт». Так что поговорить об особенностях деления рынка недвижимости тоже придется.
Разговор о терминах
Главный вопрос: насколько такое деление универсально? На этот счет единого мнения нет.
Действительно, никаких законодательно утвержденных критериев классификации нет. Однако некоторый неформальный консенсус все-таки существует, считает региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
Пейзажи бизнес-класса
Покупатели привыкли к тому, что проекты бизнес-класса появляются в центральных районах города – Василеостровском, Центральном, Петроградском и Адмиралтейском.
Высокие потолки и отсутствие отделки
Впрочем, если человек не собирается проводить все время, рассматривая в окно городские или морские пейзажи, для него не меньшее значение, чем расположение дома, имеет «начинка» жилья и планировка.
На лестничной клетке должно располагаться немного квартир, например, не более четырех. Как правило, высота потолков в квартирах – не ниже 2,8 м в «чистоте». Площади всех типов квартир бизнес-класса обычно больше, чем в среднем по рынку. В доме могут быть предусмотрены пентхаусы, двухуровневые квартиры, квартиры с террасами и т.п.»
Светлана Лежнева, рассказывая о квартирах бизнес-класса в одном из проектов ГК «Пионер», упоминает, помимо традиционных, такие характеристики, как отсутствие автомобильной дороги между домом и Финским заливом, который виден из окна, и безрамное остекление лоджий.
Кризисные прогнозы
Эксперты по-разному оценивают динамику продаже в сегменте бизнес-класса. Если Knight Frank St Petersburg говорит о рекордном 40-процентом росте за полгода, то NAI Becar отмечает увеличение продаж на 10-15% за год.
За последний год спрос увеличился на 10-15%. Объекты бизнес сегмента сконцентрированы преимущественно в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах.
Москва запустила новую программу освоения промзон. Что это значит
В Москве запустили программу реновации промышленных зон «Индустриальные кварталы». На этих территориях столичные власти вместе с инвесторами возведут 35 млн кв. м недвижимости, из которых 11 млн «квадратов» будет использовано под производственные объекты, 13 млн кв. м — под общественную, деловую и социальную застройку, еще 11 «квадратов» — под жилье, четверть из которого возведут по программе реновации.
В 2021 году по проекту «Индустриальные кварталы» планируется провести 35 аукционов для определения инвесторов, которые будут реорганизовывать промзоны. Общая площадь земельных участков под аукционы составит 456 га.
Эксперты рассказали, как повлияет новая программа застройки «ржавого пояса» на рынок столичного жилья и какие сложности могут быть при ее реализации.
Преимущества
Выход новых качественных проектов с интересными характеристиками и по привлекательным ценам положительно скажется на рынке первичной недвижимости, считает управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
«В начале 2021 года на рынке новостроек наблюдается недостаток ликвидного предложения, а в некоторых сегментах и вовсе дефицит. Поэтому вовлечение новых территорий — это, скорее всего, благоприятный сигнал. Оценить влияние данной программы на рынок жилой недвижимости Москвы (в том числе спрос и предложение) будет возможно после определения конкретных параметров застройки по каждой реорганизуемой территории», — отмечает Коркка.
Проблемы и риски
Существует несколько возможных проблем в реализации программы, считают эксперты. Во-первых, это сложности, связанные со взаимодействием с собственниками данных площадок. Многим коммерческим предприятиям будет интересно продать участки, а вот с небольшими государственными предприятиями иногда договориться сложнее, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Вероятно, урегулировать отношения с собственниками территорий в промзонах власти будут так же, как это происходило до сих пор. Например, есть совершенно недееспособное производственное предприятие, в собственности которого находятся какие-то земельные активы. Девелопер выкупает это предприятие целиком, банкротит его, у земель меняется вид разрешенного использования — можно строить. Предварительно внеся все проекты в правила землепользования и застройки города», — объяснила Доброхотова.
В ситуации, когда собственники не приводят территории в порядок, правительство Москвы вправе обязать их приступить к реализации проектов комплексного развития территорий либо выкупить такие участки и самостоятельно заняться их развитием, уточнила Надежда Крокка. Она предположила, что у новой программы, возможно, будут какие-то структурные локомотивы в форме компаний, так как причина ее возникновения состоит как раз в том, чтобы объединить множество собственников и арендаторов в едином направлении и вести согласованную работу по преобразованию территории.
Второй проблемой программы «Индустриальные кварталы» могут стать сложности, связанные с реновацией самой площадки. Например, дополнительные существенные расходы могут потребоваться на снос большого объема строений, вывод предприятия или рекультивацию земли, подчеркнула Доброхотова.
Еще одной сложностью программы является то, что реализация крупных жилых проектов на территории промзон требует значительных расходов на строительство социальной и транспортной инфраструктуры, пояснила председатель совета директоров «Бест-Новостроя». Она подчеркнула, что с учетом этого такие площадки могут быть интересны лишь крупнейшим девелоперам из топ-10 или даже топ-5, у которых есть ресурсы и на вывод предприятий, и на реновацию территории, а также финансы на реализацию девелоперского проекта.
Четвертой проблемой является долгосрочность новой программы, уточнила Коркка. По ее словам, программа масштабная, сложная и ориентирована на сбалансированное развитие этих территорий, что может сказаться на сроках и в результате растянуться на десятилетия.
Какое жилье построят
Какое именно жилье будут строить в рамках новой программы, будет зависеть от конкретной площадки. «Внутри МКАД комфорт-класс можно осваивать везде, даже отдаленные районы робко пробуют бизнес-лайт. Большие объемы под жилую застройку в Братцево (240 тыс. кв. м) — там вполне может появиться полноценный бизнес-класс. А также в Кунцево-1 (около 600 тыс. кв. м) и Октябрьское Поле (около 140 тыс. кв. м) — в обоих случаях минимум хорошие проекты комфорт-класса, на Берзарина, возможно, бизнес-сегмент. То же с промзоной Грайвороново — это перспективный район, там развивается транспортная инфраструктура, рядом ТПУ «Нижегородская». Пока основная масса ближайших проектов — класс комфорт, но ЖК «Аквилон Beside» — это уже бизнес-лайт. Неподалеку бестселлер «Метрополия» — также уровня выше среднего», — рассказала Доброхотова.
Поскольку новые проекты на месте данных промзон, очевидно, будут выходить постепенно, а не одномоментно, то на спрос и предложение это никак глобально не повлияет, уточнила глава «Бест-Новостроя». К тому же, по ее словам, на новых территориях именно под жилье отводится не такой уж большой процент площади — запланировано всего около миллиона квадратных метров, менее 10% сегодняшнего объема первичного рынка.
