что значит дом эконом класса
Как выбрать квартиру в новостройке эконом-класса
Слово «эконом» стало очень актуальным для населения нашей страны применительно ко всем сферам жизни. Злободневность же его в такой области, как покупка недвижимости возросла в разы. И если и раньше квартиры в новостройках эконом-класса пользовались большой популярностью, то сегодня для многих россиян эта недвижимость – единственно возможный вариант решения жилищного вопроса. Чего ждать от квартир эконом-класса и как подходить к их выбору с умом – разговариваем с экспертами.
Что такое новостройка эконом-класса
Местоположение земельного участка. Одним из самых значимых факторов в ценообразовании новостройки является ее местоположение. Понятно, что за участок на окраине города или в области девелопер заплатит намного меньше, чем, скажем, в центральных или околоцентральных районах, поэтому дома эконом-класса предлагаются главным образом в этих местах.
Объемно-планировочные решения и площадь квартир – это, пожалуй, одна из главных возможностей сделать квартиру дешевле. Меньше объем – меньше затрат. Площади квартир в эконом-классе сегодня начинаются от 24 метров, это так называемые квартиры-студии. Однокомнатные квартиры – с 34 кв. м, реже – с 32 кв.м (в бизнес-классе – с 45 кв. м), двушки – с 50 кв. м (в бизнес-классе – с 65 кв. м).Кухни при этом делаются маленькими – до 8 кв. м либо встроенными. Высота потолков в чистоте – до 2,7 метра.
Придомовая территория и безопасность. В эконом-классе никогда не будет дизайнерских фонарей, мощения, малых декоративных форм, дорогих детских площадок. Будет чистый «функционал», чтобы пройти госкомиссию: обычные фонарные столбы, асфальт (вместо мощения), простейшие скамейки, самая недорогая детская площадка.
Архитектурные решения позволяют удешевить строительство, но не являются главным фактором в ценообразовании квадратного метра в многоэтажке класса эконом. Застройщики используют как серийные проекты или проекты повторного применения, так и те, что разрабатывают «с нуля». По мнению Евгения Медведева, общим, отличительным признаком для проектов эконом-класса является максимальная простота архитектурных решений, которая не влечет за собой дополнительных затрат на возведение, например, арок, колонн, дополнительных декоративных элементов, дорогих отделочных материалов у фасадов, отдельных боксов подземной стоянки (только выделенные места на общей территории). (Архитектурные решения в этом случае призваны удешевить строительно-монтажные работы, но никак не повысить их.)
Несущие и ограждающие конструкции у домов эконом-класса сегодня возводятся из разных материалов и с применением разных технологий. Это и панель, и блоки, и монолит, монолит-кирпич, кирпич. Каждый, как говорится, выбирает для себя. Панель, как правило, применяют те, у кого есть собственный ДСК, кто-то возводит монолит, так как считает, что это выбор в числе прочих плюсов обеспечивает определенную независимость процесса стройки (от задержек поставок с комбината и пр.).
Как правильно выбирать квартиру в новостройке эконом-класса
— В большинстве своем дома эконом-класса более удалены от центра города, в строительстве применяются типовые проекты и многократно используемые серии (чаще всего, это панель), а квартиры сдаются как с отделкой, так и без нее, в зависимости от маркетинговой стратегии девелопера. Что касается входных групп – они также оформляются согласно типовым проектам, однако металлические двери и домофоны сейчас устанавливаются во всех домах. Нигде в документах собственника класс жилья не указывается.
Процедура продажи квартир эконом-класса ничем не отличается от процедуры продажи квартиры в том же бизнес-классе. Те же самые документы, те же самые процессы, как в случае с долевым строительством, так и в случае использования ипотечного кредитования. Законодательство в сфере купли-продажи недвижимости предусматривает наказание за любые нарушения.
Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:
— При покупке квартиры в доме-новостройке необходимо ознакомиться с технической документацией и узнать, какие общестроительные, отделочные и иные работы будут производиться в квартире, в местах общего пользования и из каких материалов, зачастую перечень работ и строительных материалов содержится в приложениях к договору долевого участия. Таким образом, уже на этапе поиска квартиры можно понять, возникнут ли после постройки дома дополнительные расходы (например, на замену окон). Также будет сразу понятно, удовлетворяют ли по качеству материалы, из которых будет построен дом и произведена внутренняя отделка квартиры. В основном квартиры в домах-новостройках сдаются без отделки, эти расходы необходимо сразу учитывать.
Эконом-класс обычно застраивают микрорайонами на земельных участках, удаленных от городской инфраструктуры и коммуникаций: в МО и новой Москве таких мест много, в старой Москве это в основном промзоны, освоение которых началось несколько лет назад. Отсутствие необходимой инфраструктуры в данном случае не самая большая опасность – всем известно, что спрос рождает предложение. Как только жилой дом начинает заселяться, рядом появляются продуктовые магазинчики, а позже и все остальное. А вот отсутствие коммуникаций действительно может стать проблемой. Во-первых, застройщик должен подвести трубы, электросети и пр. коммуникации, построить все необходимые строения для их обслуживания (котельные, подстанции), во-вторых – передать их на баланс соответствующим организациям-поставщикам коммунальных услуг, в-третьих – согласовать всю необходимую документацию. На всех этапах подключения дома к коммуникациям возникают те или иные сложности, в результате чего зачастую дома сдаются подключенными к коммуникациям по временной схеме. На сегодняшний день это самая большая проблема новостроек эконом-класса
Например, жилой микрорайон на Высоковольтном проезде, построенный СУ-155 в рамках освоения промзон Москвы, после сдачи дома более трех лет оставался подключенным по временной схеме. А это означает, что периодически в жилых домах отключалось электричество, тепло- и водоснабжение, т.к. временная схема не предусматривает таких нагрузок. В результате произошла крупная авария и восемь домов остались без электричества, отопления и воды.
Новоселы этих домов столкнулись не только с проблемами подключения к коммуникациям по временной схеме, но также с незаконченными работами по внутренней отделке подъездов и обустройству придомовой территории. После заселения домов фокус застройщика СУ-155 сместился на новые проекты, а позже уже пошли разговоры о банкротстве. Работы все-таки были завершены, но на это ушло примерно полтора года: пришлось собирать всех жильцов дома, их подписи, писать в мэрию, управу, префектуру, администрацию президента и даже провести два митинга.
Важно понимать, что при подписании акта приема-передачи квартиры нужно проверить все произведенные застройщиком работы по перечню не только в квартире, но и в местах общего пользования, а также на придомовой территории. Очень часто застройщик сдает дом, не закончив работы по внутренней отделке мест общего пользования и обустройству придомовой территории, при этом управляющая компания (УК), на баланс которой передается дом, зачастую учреждена самим застройщиком, и к ее работе у жильцов возникает масса претензий: оплата коммунальных услуг начисляется по повышенным тарифам, УК не реагирует на жалобы жильцов, не производится уборка подъезда и придомовой территории, часто УК не платят поставщикам услуг и в результате это грозит жильцам отсутствием электричества или водоснабжения до момента оплаты долга. И если на действия/бездействие государственных управляющих компаний можно жаловаться в префектуру, управу района, в мэрию г. Москвы, которые действительно реагируют и принимают меры, то с УК в форме ООО предлагают разбираться в суде.
По окончании строительства покупатель должен получить объект, полностью соответствующий тому, что заявлял застройщик еще на этапе инвестирования, в том числе облагороженную территорию и подъезд с качественной внутренней отделкой. В случае несоответствия покупатель может требовать соразмерного уменьшения цены квартиры (в частности, в случае подключения дома по временной схеме наличия «недоделок» в подъезде и рядом с домом).
— Главное, на что должен обращать внимание покупатель квартиры в многоэтажке, это ее застройщик. Именно состояние его дел определяет, будет ли у вас в конечном счете квартира или дом «зависнет» на середине стройки на несколько лет. Как же подойти с умом к выбору девелопера? В первую очередь, нужно внимательно изучить документы по застройщику (те, что есть в открытом доступе), особое внимание обратить на дату создания организации. Поищите в сети информацию о других домах, которые строила эта организация. Если до этого строительной деятельности компания не вела, то мой совет – забыть об этой фирме, несмотря на все выгодные предложения и привлекательные цены. Если застройщик уже имеет за плечами какой-то опыт возведения жилых многоэтажек, то посмотрите, насколько ответственно он подходит к соблюдению сроков строительства. В Интернете можно найти информацию о том, какие сроки сдачи дома в эксплуатацию застройщик предлагал изначально, и когда в итоге стройка завершилась. Задержка в пределах трех месяцев не является критичной. Если больше, то есть повод задуматься. Также полезно ездить смотреть сданные застройщиком дома. Так вы сможете увидеть, какие проблемы есть у домов (их, конечно, может и не быть). Хорошо проясняют ситуацию разговоры с людьми, которые в них живут.
Конечно же, нужно смотреть сам дом, в котором вы хотели бы купить квартиру, понять, какими темпами идет стройка. Самое полезное – ехать на место, но также важно знать, что сегодня на сайтах проектов многие застройщики выкладывают фотоотчеты о ходе строительства (так можно увидеть ситуацию не только в моменте). Также у некоторых компаний есть возможность наблюдать в любое время за ходом стройки через видеокамеры в режиме онлайн.
Важно при выборе дома для покупки квартиры оценить инфраструктуру (существующую и потенциальную). Отсутствие продуктовых магазинов, детских садов, школ, поликлиник может существенно осложнить жизнь. Идеально, если они уже есть в пешей доступности к дому или их строительство запланировано на ближайшие год-два.
Существенный момент – это ситуация с коммуникациями. Желательно разобраться, не будет ли сложностей с коммуникациями при вводе дома в эксплуатацию. Например, понять, где и какая тепловая котельная расположена, старая она или нет, будет ли бесперебойно обеспечивать теплом дома. Получить такую информацию можно у застройщика, но лучше подстраховаться разговором об этом в местной администрации.
Конечно же, крайне важно понять, из каких материалов и по каким технологиям строится дом. Разумеется, лучший вариант – это монолит-кирпич. Такой дом будет намного надежнее и комфортнее для проживания, так как в нем будет значительно лучше тепло-, шумоизоляция и пр.
Жилье эконом класса
Давайте же разберемся, по каким параметрам определить жилье эконом класса? Не стоит путать понятия «квартира эконом-класса» и «социальное жилье». Это совершенно разные вещи. Социальное жилье выдается государством нуждающимся слоям населения, в то время как жилье эконом класса может свободно приобрести любой желающий, имея определенную сумму денег.
В нашей стране существуют определенные стандарты такого жилья, принятые Министерством регионального развития в 2010 году, но они не имеют жестких рамок в сравнении с западными четко прописанными параметрами, выполняемыми всеми застройщиками без исключения. Отличительной особенностью класса «эконом» от «элит» является площадь квартиры и высота потолков.
Отличительные черты:
На стоимость может повлиять также расположение квартиры в доме. Например, жилье на первом этаже будет стоить примерно на 10% дешевле, чем этажом выше. Квартира, которая находится на верхнем этаже, тоже может быть дешевле примерно на 5%, чем остальные. Причиной снижения цены может стать и то, что окна выходят на стену близлежащего дома или оживленное шоссе.
Отличия жилья эконом класса от элитного
Квартиры эконом-класса не предусматривают наличия дополнительных помещений, например второй ванной комнаты. В жилье класса «люкс» предусмотрены отдельные многоуровневые паркинги, расположенные недалеко от дома. В последнее время застройщики стараются оснастить и дома эконом класса парковками для жильцов, но, к сожалению, ограниченность площади просто не позволит им обеспечить всех парковочными местами. Прилегающая территория таких домов не ограждается, в них нет видеонаблюдения, и в большинстве случаев они оборудованы отечественным лифтом.
Факторы, в значительной мере влияющие на стоимость квартиры
О рисках покупки жилья
Конечно, покупка квартиры – это далеко не пятиминутное дело: заполняются все необходимые документы, и просчитываются все нюансы. Но даже самые осторожные покупатели не могут быть на все 100% уверены в качестве отделки готового жилья, ведь на этом в первую очередь старается сэкономить застройщик. Если вы приобретаете квартиру на рынке первичного жилья, вы не можете быть полностью застрахованы от того, что строительство не затянется, и проект не станет долгосрочным. Но, в принципе, большинство фирм-застройщиков являются частными и не испытывают недостатка в инвесторах и привлечении финансов со стороны.
Развеем некоторые сомнения
Около 70% новостроек можно отнести к классу «эконом». При использовании современных технологий в строительстве вам не стоит беспокоиться о звуко- и теплоизоляции помещений. Также ошибочно мнение, что в квартирах такого типа невозможна перепланировка.
Беря во внимание все вышеперечисленное, можно сделать вывод, что такое жилье находится на достойном уровне и не уступает по качеству более дорогому.
Как правильно различать жилье класса эконом, комфорт и бизнес?
Объекты эконом-класса отличает невысокое качество объектов социнфраструктуры. Как правило, в проектах данного класса не предусмотрено качественное благоустройство. Застройщики ограничиваются высадкой газона, молодых деревьев (маломеры), расстановкой детского оборудования низкой ценовой категории и типовых лавочек.
Рядом со всеми ЖК располагают детские площадки. Чем более она «пластиковая» и яркая, то есть полипропиленовая, и с минимумом деталей из экологичных, природных материалов, тем больше у нее оснований находиться во дворе дома эконом-класса.
Конечно, бывают и редкие исключения, когда застройщик пытается сделать проект более привлекательным, не вкладывая дополнительных средств в строительство самих домов.
Жителям домов комфорт-класса обеспечен полноценный набор инфраструктуры от социальной до бытовой. По нормативам и существующей инфраструктуры района в зависимости от размера проекта в комфорт-классе имеются школа, детский сад, поликлиника. А первые этажи всегда нежилые, поэтому там может развиваться сетевой и мелкий бизнес.
Одним из самых важных моментов для бизнес-класса является статус окружения. Вариант, при котором рядом с проектом бизнес-уровня нет частных детских садов и школ, входящих в городские рейтинги, заставляет задуматься о том, что ценник на квартиру завышен. В непосредственной близости должны располагаться фитнес-клубы, супермаркеты (от «Перекрестка» и выше классом), пункты приема химчисток, бытовые и сервисные услуги (салоны красоты и прочее), кофейни. Также следует обратить внимание на качество магазинов, ресторанов и прочих объектов сферы услуг.
Дизайн-проект общественный зон, как правило, отсутствует. Даже если есть дизайн-проект, то он крайне лаконичный. Для украшения общественных зон могут использоваться декоративные панно.
В домах эконом-класса не будет быстрых бесшумных лифтов от зарубежных производителей, красивых мест общего пользования.
В комфорт-классе обязательно наличие кодового замка и домофона, видеокамеры. Не обязательно наличие помещения для консьержа, так как могут быть установлены системы доступа по картам и системы видеонаблюдения. В ряде случаев дворы в ЖК комфорт-класса огорожены. Ограждение зависит от концепции ЖК и местоположения.
В комфорт-классе используются бесшумные скоростные лифты отечественных производителей или созданными по зарубежным технологиям, но на территории РФ, как правило это «Мос Oтис» или LG.
В Комфорт-классе в домах опционально возможно расположение подземного паркинга.
Относительно класса комфорт «плюс» важно заметить, что принципиальных различий между ним и обычным комфортом нет, ведь приставка «плюс» по факту является приятным бонусом, дополнением, «вишенкой на торте» всего проекта.
Для повышения привлекательности дома обычно выполняют архитектурную подсветку входной группы и фасада.
В бизнесе подземный паркинг обязателен. Закрытый паркинг и парковочные места на придомовой территории должны обеспечивать не менее одного парковочного места на квартиру, а лучше 1,5-1,7, что очень удобно для семей с несколькими машинами.
Наличие отделки квартир покупателей бизнес-класса не интересует: ремонт выполняется в соответствии со своими предпочтениями по дизайн-проектам.
Классический «бизнес в большей степени ориентирован на семейных людей, поэтому в ассортименте представлены многокомнатные квартиры. Доля 3- и 4-комнатных квартир в проекте может достигать 25% и более.
Поскольку покупатели бизнес-класса в подавляющем числе случаев семейные люди, то квартиры они приобретают либо для собственного проживания, либо для детей. Соответственно метраж покупаемого ими жилья начинается от 100 квадратных метров.
В бизнес-классе не бывает квартир с потолками ниже трех метров. Далее только варианты: 3.1, 3.3, второй свет, двухуровневые, пентхаусы.
В доме бизнес-класса к услугам жильцов и видеодомофоны, и система управления доступом, и закрытые огороженные территории. Могут быть ограничения (огороженные территории, меньшая обеспеченность по машиноместам из-за местоположения объекта, особенности инженерных сетей), особенно если дом находится в историческом центре города.
Собственная служба эксплуатации представлена консьерж-службой, которая заботится о комфорте, безопасности проживающих, уюте и чистоте, может работать в круглосуточном режиме.
Классы комфортности жилья в новостройках
Как не переплатить за жилье? Ощутима ли грань между комфортом и бизнесом? Как понять, что продавец пытается выдать квартиру экономкласса за комфорт? Для этого нужно знать классификацию жилых домов. JCat.Недвижимость расскажет, чем классы домов отличаются друг от друга.
Классификация жилья в новостройках
Разделение жилья по классам не описано ни в одном официальном документе. Это условное разделение принятое девелоперами. Причем они часто выдумывают новые классы, чтобы манипулировать покупателями. Тем не менее существуют критерии, что позволяют разделить жилье на 4 категории: эконом, комфорт, бизнес и элит. Разберем их.
Эконом
Это низ пирамиды социальной инфраструктуры. Предполагает базовый уровень благоустройства: застройщик использует самые простые и дешевые материалы. Потолки в квартирах низкие, кухни маленькие. Такие дома чаще всего располагаются в удалении от центра города, в так называемых спальных районах.
Комфорт
Это улучшенный вариант жилья класса эконом с более интересными вариантами планировки, высоким потолком, часто огороженным двором. Можно сказать, что комфорт — это эконом, который по всем параметрам лучше на один уровень.
Бизнес
Такие дома располагаются ближе к центру и строятся по оригинальному архитектурному проекту из кирпича или монолитных блоков. В квартирах нередко есть террасы и зимние сады. На первых этажах часто размещают фитнес-залы и салоны красоты.
Это жилье премиального уровня. Дома уникальной архитектуры в центре города, как правило, рядом с живописными парками или памятниками культуры. Места отличаются развитой инфраструктурой, повышенными требованиями к безопасности, собственными парковками и эксклюзивными вариантами квартир.
Критерии разделения жилья на классы
У каждого класса свои критерии комфортности недвижимости.
Эконом
Придомовое пространство
В классификации жилых домов дворовая зона — это первый критерий, по которому можно отличить уровень недвижимости. Если видите во дворе редкие маленькие деревья, скромные лавочки, а на детских горках даже ступеньки из пластика — значит, вы в эпицентре домов экономкласса.
Отделка
Подъезды отделаны штукатуркой, пол устлан недорогой плиткой, на стенах ряды железных почтовых ящиков. Территория не охраняется. Дизайн спартанский, скупой. Если в доме есть лифты, то они обязательно шумные. На полу чаще всего дешевый линолеум.
Комфорт
Придомовое пространство
Рядом с домами этого сегмента всегда обустроена инфраструктура. Это значит, что в шаговой доступности – поликлиника, детский сад и школа. Первые этажи заняты под магазины и офисы компаний. Придомовая территория качественно освещена, с хорошим газоном, асфальтом, лавочками. На детской площадке много объектов из экологичных материалов.
Отделка
Входы в подъезд почти всегда на уровне земли. Двери не железные, а из прозрачного плотного стекла. На входе обязательно установлена видеокамера. Возможен доступ к жилищам по электронным картам и системам видеонаблюдения.
Часто дворы жилищного комплекса огорожены калитками и воротами с отдельным домофоном. В доме комфорткласса установлены бесшумные лифты. На лестничной площадке, как правило, не более 9 квартир. Иногда встречается подземная парковка.
Жилище в этом классе, согласно критериям комфортности недвижимости, выделяется высокими потолками под 3 метра. Площадь кухни — не менее 8 м². Комнаты светлые, с большими окнами. Используют качественное остекление. Интересно, что квартира с отделкой обойдется тысяч на 700 дешевле, ведь застройщик покупает стройматериалы по оптовой цене и не переплачивает мастерам, которые выполняют крупный заказ.
В квартире комфорт-класса наклеены обои под покраску, на полу качественный ламинат, а потолки натяжные. На полу кухни и в санузлах — плитка из керамики. В квартире большое количество розеток, выполнена разводка подключений к интернету, телефонии и телевидению.
Бизнес
Придомовое пространство
Помимо больниц, детских садов и школ, поблизости есть фитнес-клубы и супермаркеты премиального уровня: от «Перекрестка» и выше. Также трудно представить жилье для состоятельных людей без салонов красоты, кофеен, химчисток. Дорого, качественно и премиально? Значит, вы в районе с домами бизнес-класса.
Детские площадки и озеленение на высоком уровне. Все, что касается бизнеса, ближе к дизайнерскому шедевру, чем к обычным объектам. Это касается и дворов. Используют искусственно созданный ландшафтный рельеф. Посажены деревья-крупномеры из специальных питомников. Зеленые насаждения обильны и разнообразны.
Отделка
Входы в подъезд обязательно на уровне земли. Почти всегда предусмотрены сквозные подъезды. Возможно наличие застекленного лобби, через которое можно попасть во двор. Такой дом обязательно охраняется: во дворе, на входе и на въезде в паркинг установлены системы видеонаблюдения.
Дом всегда отделан дорогими материалами. Для входной группы используют керамогранит и дизайнерские светильники. Лифты только от премиальных брендов: ThyssenKrupp, Kone, MONITOR S.p.A, Sigma LG. Внутри них большие зеркала, дорогой дизайн кнопок и керамогранитный пол.
Если в комфорт-классе подземная парковка опциональна, то в бизнесе обязательна. Для каждой квартиры выделено парковочное место или несколько. Паркинг влияет на конструкцию дома. В частности, увеличивает пространство между несущими колоннами. Чаще всего они спрятаны в стену, и покупатель получает большую квартиру с максимальными возможностями в выборе планировки по своему вкусу.
Кухня обязательно большая, не меньше 12 м². Если квартира четырехкомнатная и больше, то в ней установлен второй санузел, который считается гостевым. Максимальное количество квартир на лестничной клетке — семь, но чаще и того меньше — четыре или пять.
Классические предложения по квартирам в бизнес-классе ориентированы на большие семьи, поэтому четверть квартир в доме трех- и четырехкомнатные. Метраж в них начинается со 100 м². Вы не найдете квартир с потолком ниже 3 м. На окнах установлен качественный стеклопакет с большим количеством камер для лучшей звукоизоляции. Окна чаще всего затемнены, чтобы квартира не просматривалась снаружи.
Естественно, в большинстве случаев, дома бизнес-класса огорожены заборами. За поддержанием безопасности и чистоты круглосуточно следят целые команды. Критерий комфортности недвижимости бизнес-класса — это премиальный уровень во всем.
Придомовое пространство
Этот редкий сегмент занимает максимум 5% от рынка жилья. В первую очередь он отличается расположением. Элитное жилье строят в сердце города, реже за пределами, но обязательно в живописном месте, чтобы из окна открывался красивый вид. Например, рядом с озером или с памятниками культуры.
Жителей элитных комплексов не волнует шаговая доступность метро. Зато приоритетно свободное место на подземной парковке, которого в доме часто больше, чем квартир.
Отделка
Элитное жилье строят из кирпича или других высококачественных монолитных материалов. Архитекторы реализуют красивые проекты. Эстетичность крайне важна для покупателей элитного жилья. Фасады отделывают дорогими материалами, дизайн входов и холлов тщательно продуман. На крышах устроены террасы.
Безопасность на порядок выше, чем в бизнес-классе. Вся электроника и прочая инженерная начинка только от зарубежных производителей.
Квартир в доме немного. Планировка свободная. Жилье чаще всего около 100 м² или больше. Квартиры сдаются без отделки.
Зачем нужны классы
С разделением уровня домов так же, как с автомобилями: каждый покупает себе то, что по карману. Классы домов определяют уровень жизни, который человек может себе позволить — это первое. Второе — это круг общения. Что касается классификации жилой недвижимости, на портале JCat.Недвижимость вы найдете объявления для любого ценового сегмента.