что значит дом социального использования
Что значит дом социального использования
(введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
2. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.
3. Предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением указанных в части 2 настоящей статьи договоров, а также комнат (части квартиры) не допускается.
4. Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов.
5. Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
Жилищный фонд социального использования
Полезное
Смотреть что такое «Жилищный фонд социального использования» в других словарях:
Жилищный фонд социального использования — по законодательству РФ совокупность всех жилых помещений, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. См. также … Финансовый словарь
ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ — совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах,… … Юридическая энциклопедия
ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ — по определению Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 г. совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах… … Юридический словарь
Жилищный фонд социального использования — 1) жилищный фонд социального использования совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;. Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N… … Официальная терминология
жилищный фонд социального использования — 3.3 жилищный фонд социального использования : Совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Источник: СП 137.13330.2012: Жилая среда с планировочными… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации
ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ — совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и… … Энциклопедический словарь экономики и права
жилищный фонд социального использования — по определению Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 г. совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах… … Большой юридический словарь
Муниципальный жилищный фонд социального использования для граждан пожилого возраста и инвалидов — включает жилые дома и жилые помещения, в том числе специализированные дома, предназначенные для постоянного или временного проживания и социального обслуживания указанных граждан. Муниципальный жилищный фонд социального использования для граждан… … Словарь юридических понятий
жилищный фонд социального — использования по определению закона РФ об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 г. совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых… … Большой юридический словарь
Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов,… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации
Что такое социальное жилье и для кого оно?
Как встать в очередь на социальное жилье? Какие документы нужны? Можно ли дарить, завещать или сдавать муниципальную квартиру?
Для начала разберемся с терминологией. Все жилье в России делится на четыре категории: специализированное, приватизированное, частное и социальное.
В разных странах слова «социальное жилье» подразумевают множество форм пользования недвижимостью без получения ее в собственность. Владельцами (управленцами) такого жилья будут не наниматели, а организации (государственные, муниципальные, некоммерческие). Проживающий в квартире или доме человек не является собственником, а значит, не может подарить или завещать такую недвижимость.
Таким образом, социальное жилье – это такая недвижимость, право собственности на которую остается у государства, муниципалитета или некоммерческой организации, а не у физического лица.
«Все права нанимателя социального жилья прописаны в ст. 67 Жилищного кодекса РФ. Он, в частности, имеет право делать ремонт и перепланировку в квартире, прописать в ней своих родственников, поменять квартиру на другое жилье или сдать ее в поднаем, – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – По сути, договор социальной аренды можно считать бессрочным, поскольку даже в случае смерти нанимателя его семья имеет право проживать в квартире и дальше. Главное вовремя оплачивать квартплату и предоставленные услуги».
Трудности перевода
Перевести такую квартиру в частную собственность можно – это называется приватизацией, но она означает и увеличение затрат на обслуживание недвижимости. «Закон позволяет оформить социальное жилье в собственность, если оно не аварийное, если находится в составе муниципального или государственного жилищного фонда или принадлежит предприятию на праве оперативного управления. На приватизацию должны дать согласие все лица старше 14 лет, проживающие в квартире (обратите внимание, старше 14, а не 18 лет!). Если кто-то против, отказ должен быть оформлен нотариально. В целом, процедура приватизации муниципального жилья до сих пор бесплатна, хотя и связана с определенной бумажной волокитой. А вот после оформления жилья в собственность владелец должен быть готов нести уже другие затраты по его эксплуатации: имеются в виду налог на недвижимость, существенно более высокая оплата коммунальных услуг (в частности, надо иметь в виду расценки за капремонт и содержание жилья). Однако и преимущества приватизации очевидны, одно из главных — право полностью распоряжаться имуществом (продавать, дарить, завещать, оформить в залог при получении кредитов и прочее)», — поясняет Ирина Доброхотова.
Круг претендентов
Получение социального жилья — история крайне непростая и нетривиальная. Есть список требований к гражданам, которые вправе претендовать на улучшение своего положения. Критерии таковы.
Что значит статус «малоимущего гражданина»?
Фактически статус малоимущего определяется по уровню дохода. Но в контексте жилплощади речь не идет о банальном улучшении условий проживания — речь об условиях, которые не соответствуют некоторому необходимому минимуму (например, наличие хоть какого-то жилья).
Если официальный уровень дохода у человека (или семьи) не минимален, то квартирный вопрос придется решать самостоятельно. При этом засчитывается доход всех ближайших родственников, даже если вы не проживаете с ними (родители-дети-мужья-жены). Например, если родители-пенсионеры хотят подать заявку на улучшение жилищных условий, а их совершеннолетний ребенок, прописанный с ними, официально имеет высокий доход, то расчет будет делаться на основе всех этих сумм.
Еще один важный момент: муниципального жилья строится мало, его не хватает, и в результате образуются те самые «очереди», стоять в которых приходится годами (в худшем случае — десятилетиями). За годы состав семьи и ее статус может измениться так, что претендент потеряет право на социальное жилье.
В доме, который построил Джек
Для того чтобы стать в очередь на социальное жилье, нужно получить официальный статус малоимущего гражданина (или малоимущей семьи). Звучит крайне непривлекательно, но с деликатными определениями у нас в целом беда. Документ, который подтверждает основания на пользования социальным жильем, называется «справка о нуждаемости». Оформить ее можно в МФЦ или органах местного самоуправления, для этого потребуются следующие документы:
Документы рассматривают в течение 30 дней. После этого заявитель получает решение в письменной форме: поставят его в очередь на муниципальное жилье или нет, и если нет, то по какой причине. Важно получить именно письменный отказ: только так его можно оспорить, в том числе в суде.
Если решение положительное, то заявлению присваивается порядковый номер, и начинается та самая очередь, «стояние» в которой может затянуться на годы. Увы, эти правила действуют даже для тех, кто относится к категории «внеочередников» — их слишком много, и потому они образуют собственную очередь, только более короткую.
Важно помнить, что единых требований к документам по стране нет (также как и на получение субсидии на приобретение жилья), и от региона к региону список документов будет различаться.
Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения Жилищного комитета о предоставлении жилого помещения по этому договору.
Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 5 декабря 2014 г. № 1318.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет. Указанный срок определяется по выбору нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. По истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным пунктом 1 части 1 статьи 91.3 Жилищного Кодекса РФ или в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 91.17 Жилищного кодекса РФ.
Важно: передача нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются.
Кто имеет право на предоставление жилых помещений в наемных домах
Жилые помещения в наемном доме могут быть предоставлены гражданам, состоящим на учете граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Такой учет ведут администрации районов Санкт-Петербурга.
Чтобы встать на учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, граждане должны отвечать следующим требованиям:
Средняя рыночная стоимость 1 м 2 общей площади жилья для Санкт-Петербурга на 3-й квартал 2021 года составляет 89 730 рублей.
Расчет стоимости, находящегося в собственности налогооблагаемого имущества, осуществляется администрацией района при принятии на учет.
Статья 91.16 ЖК РФ. Наемный дом (действующая редакция)
2. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.
3. Предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением указанных в части 2 настоящей статьи договоров, а также комнат (части квартиры) не допускается.
4. Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов.
5. Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Комментарий к ст. 91.16 ЖК РФ
1. Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» было введено в ЖК РФ понятие наемного дома, определяемое как здание, которое или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование. Указанный Закон дополнил ЖК разделом III.2, устанавливающим понятие наемного дома, порядок установления и изменения цели использования здания в качестве наемного дома, прекращения использования здания в качестве наемного дома. Данный Федеральный закон является развитием Указа Президента РФ от 7 мая 2012 г., который предусматривал создание доступного арендного жилья для россиян путем развития жилищного фонда на некоммерческой основе.
Само понятие наемного дома неразрывно связано с договорными отношениями по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования. Предметом договорных отношений в данном случае согласно ст. 91.5 ЖК РФ (см. комментарий к ней) являются жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом в целом.
Следует отметить, что введение в ЖК РФ такого нового понятия, как «наемный дом», повлекло, в свою очередь, необходимость внесения ряда дополнений и изменений в другие законодательные акты. В частности, изменениям были подвергнуты Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации недвижимости».
Следует отметить, что сам термин «наемный дом» выглядит несколько двусмысленным, поскольку в жилищном законодательстве применяются термины «договор социального найма» и «договор коммерческого найма жилого помещения», поэтому любой дом, в котором заключаются подобные договоры, можно рассматривать как наемный.
В дореволюционном законодательстве и законодательстве некоторых субъектов РФ используется термин «доходный дом», который можно рассматривать в определенной степени как синоним наемного дома, однако содержание этих двух договоров полностью не совпадает. Сам термин был возрожден в законодательстве некоторых субъектов Федерации в начале двухтысячных годов.
В указанном Постановлении Правительства Москвы также отмечено, что жилой дом коммерческого использования (доходный дом) является доходным домом экономкласса с низким уровнем рентабельности (п. 2).
В отличие от многоквартирного дома в наемном доме может быть только один собственник на все помещения, как жилые, так и нежилые в доме, либо на само здание в целом. Хотя в качестве основной цели сохраняется получение прибыли, в данном случае уже можно говорить об определенной социальной составляющей, поскольку жилые помещения в таких домах предоставляются не всем желающим, а только гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Таким образом, наемные дома дают возможность гражданам, не относящимся к малоимущим, но не имеющим возможности приобрести жилье в собственность, быть обеспеченными жилыми помещениями.
Наемные дома могут быть и в публичной, и в частной собственности (ч. 3 ст. 19, п. 2 ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ), но по цели использования они относятся к жилищному фонду социального использования (хотя допускается и их коммерческое использование). В связи с этим для создания и эксплуатации наемного дома социального использования, находящегося в публичной или частной собственности, может быть оказана государственная, муниципальная и (или) иная поддержка.
2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи различают два вида наемного дома в зависимости от цели использования:
1) наемный дом социального использования;
2) наемный дом коммерческого использования.
Соответственно, могут быть заключены два вида договоров:
— найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (ст. 672 ГК РФ, ст. 91.1 ЖК РФ);
— найма жилых помещений (ст. 671 ГК РФ).
Заключение иных видов договоров в наемных домах законодателем не допускается.
Следует отметить, что институт наемных домов не отменяет и не заменяет собой предоставление жилья по договорам социального найма жилых помещений, а скорее дополняет их.
3. Как следует из ч. 3 комментируемой статьи, если дом признан относящимся к категории наемных, то другие виды договоров найма жилого помещения не заключаются. Также не допускается сдача внаем комнат (части квартир) в наемных домах.
4. Несмотря на использование термина «доходный дом», наемные дома имеют существенную социальную составляющую. Согласно ч. 4 комментируемой статьи доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов.
5. Согласно ч. 5 комментируемой статьи произвести отчуждение отдельных помещений, входящих в состав наемного дома, нельзя. Можно только произвести отчуждение всех помещений в наемном доме или наемного жилого дома в целом одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома.
Особый порядок отчуждения помещений, входящих в состав наемного дома, установлен Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно п. 6 ст. 77.1 указанного Закона в случае обращения взыскания банком или иной организацией, предоставившими кредит или заем, на земельный участок или право аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом, на объект незавершенного строительства на этом земельном участке, на все помещения в таком наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом по решению залогодержателя осуществляется продажа земельного участка (уступка права аренды), объекта незавершенного строительства, всех помещений в таком доме, такого жилого дома одному лицу с сохранением установленной цели использования указанных объектов недвижимого имущества в порядке, установленном ст. ст. 57 и 58 настоящего Федерального закона.
6. Согласно ч. 6 комментируемой статьи государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом в виде установленного комментируемой статьей особого режима (условий, целей) использования таких жилых помещений и связанных с ним ограничений прав собственника по распоряжению указанными объектами недвижимости.
Согласно п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.