что значит двор без машин
ДВОР БЕЗ МАШИН: концепция нового времени
Приобретая квартиру в новостройке, расположенной в зоне комплексного освоения территории, человек стремится к покупке и соответствующего качества жизни, которое в случае с комплексной застройкой кардинально отличается от точечных 1-2-подъездных проектов.
Фактор территории выходит на первый план, внимательное отношение застройщика к общественным зонам отличает продажу квадратных метров от строительства микрорайона для жизни.
При работе над одним из региональных проектов комплексного освоения территории была взята за основу концепция «Двор без машин», к которой генпланисты и маркетологи Vesco Group пришли своим путем, через долгие итерации по поиску наилучшего решения в соблюдении баланса интересов девелопера и будущих жителей. Об этом опыте мы и хотим рассказать.
Жилой комплекс Замитино, примеры оформления общественных территорий:
Концепция «Двор без машин»
Преимущества концепции «Двор без машин»:
1. Безопасность детей. Повсеместное распространение автомобилей повышает риски для самых маленьких жителей, которые часто «заигрываются» на площадке с друзьями и в нужный момент не включают систему контроля. Одним из вариантов контроля является забор вокруг детской зоны отдыха. В концепции «Двор без машин» естественным барьером выступает само строение дома. Концепция безмашинных дворов накладывает ограничения на выбор проектов домов: обязательным является выход из подъезда на 2 стороны. Таким образом дети не пересекают дорожное полотно с автомобильным потоком и сразу попадают на игровую площадку своего двора.
3. Дружелюбность общественных зон. Существующая жилая застройка не справляется с количеством машин владельцев, которые паркуются не только на проезжей части, но и на тротуарах и газонах, чем мешают мамочкам с детьми, пенсионерам и другим жителям, которые при передвижении должны лавировать между припаркованными транспортными средствами. В то время как к планировке территории должны применяться законы разведения разных логистических потоков, что и реализовано в концепции «Двор без машин». Тем самым снимается уровень социальной напряженности, который так характерен для уже существующей застройки, особенно в спальных районах.
В зависимости от класса проекта, парковочные пространства:
Представленная концепция с большими функциональными дворами более выигрышная, чем жилая застройка с парковой зоной, обустройство которой покупатели ждут довольно долго. Причина проста и относится к бизнес-стратегии: если территория благоустройства масштабна, она требует одномоментно значительного объема финансирования, которое застройщик стремится не только максимально снизить (читай сэкономить), но и отнести на максимально поздний период развития проекта, т.е. оплатить не с инвестиционных средств, а только после выхода проекта на самоокупаемость.
Кстати, двор без машин не заменяет бульвара, который служит роллерам, велосипедистам, любителям бега и прогулок с детскими площадками. Но альтернативой парку может рассматриваться в полной мере, поскольку по площади вполне сопоставим с типичными зелеными скверами, которые проектируются в комплексной застройке.
Экспертиза концепции «Двор без машин»
Сама идея внутренних дворов, формирующих среду обитания и досуга жителей, коллеги приняли с позитивом, но высказали гипотезу уменьшения дворовых пространств. Сомнения коллег лежат не в плоскости экономического обоснования низкой плотности застройки (затрат на обустройство и озеленение, а также дальнейшую эксплуатацию в пересчете на 1 квартиру), а в самоидентификации жителя.
Такую площадь, даже насыщенную функциями, трудно сделать визуально привлекательной, освоить человеку. Большие пространства в городах способствуют изоляции, маленькие, наоборот стимулируют общение. Более локальный двор создаст ощущение приватности, безопасности, предоставит больше возможностей для идентификации его как «мой двор», комментирует Вадим Гинзбург, директор агенства «Городские проекты».
Преимущества больших «Дворов без машин» по мнению Vesco Construction
Со стороны теоретического осмысления мы согласны с тем, что чем меньше общественная зона, тем она более уютна. Но применение функционального зонирования позволит создать несколько таких мини-зон на единой территории.
«Грубо говоря, не обязательно ограничивать мини-зону зданиями, естественными визуальными барьерами могут служить элементы озеленения, разделяющие (условно) двор на 3 зоны: детскую, спортивную, взрослую. В нашей концепции каждая площадью 27*27 кв.м., т.е. 1 кв.м. на 1 жителя против 0,7 кв.м. по нормативам», комментирует оценку коллег Дмитрий Фимушкин, ГАП по малоэтажному проектированию Vesco Construction.
Концепция «Двор без машин» от Vesco Group:
И риск проектирования большого двора лежит в плоскости реализации, когда застройщик не заказывает проект благоустройства, а самостоятельно обустраивает территорию, не учитывая множество важных деталей сочетания зон разного функционального назначения.
Комплексный сравнительный анализ большого и маленького двора дал следующие результаты:
1. Плотность застройки при больших дворах выше.
2. Инсоляция: в малых дворах в 2 раза меньше света, чем в больших. В утренние часы с октября по апрель маленькие дворы и вовсе лишаются дневного освещения.
В заключении анализа хочется сказать, что изначально мы отталкивались от более компактных дворов, чем делали их более традиционными с типовыми элементами благоустройства. И именно от уменьшения площади этих дворов мы хотим уберечь девелоперов, которым импонирует концепция «Двор без машин» от Vesco Group.
Варламову бы понравилось. Что такое «Двор без машин» и сколько это стоит
Почему затратная концепция «Двор без машин» переходит из бизнес-класса в демократичные сегменты: разбираем экономику стройки с экспертами из Нижнего Новгорода, Москвы и Санкт-Петербурга.
Новые жилые комплексы с «дворами без машин», уже привычные жителям Москвы и Санкт-Петербурга, понемногу «приживаются» в регионах, в том числе в Нижнем Новгороде. Все застройщики, опрошенные DK.RU, говорят, что «двор без машин» — это нечто большее, чем просто закрытый двор, а именно концепция и иногда даже философия.
ЧТО ТАКОЕ «ДВОР БЕЗ МАШИН»?
Это некая внутренняя территория, частично или полностью закрытая для движения и парковки частного транспорта, с КПП или за шлагбаумом, за который допускается лишь спецтранспорт полиции, скорой помощи, пожарных.
«Двор без машин» — хорошая идея, но в Нижнем Новгороде она не так уж распространена, — говорит Елена Титова, руководитель агентства недвижимости «Приволжье». — Если поискать, то элементы закрытых от машин внутренних дворов можно найти даже в застройке 2000-х годов. Но не стоит путать понятие «двор без машин» с закрытой территорией — за шлагбаумом в большинстве ЖК машин всегда много».
Не всегда заявленный застройщиком «Двор без машин» на деле является таковым. Несоответствие легко обнаруживается на google картах.
«Мы стремились создать пространство, которое не только отличалось бы от типовых проектов, но и соответствовало качеству жизни современного человека, — говорит Борис Лесков, генеральный директор «Концерна РУСИЧ» — девелопера ЖК «Новые Котельники» в Московской области. — Так родилась идея создать прежде всего безопасную территорию, где дети могли бы играть без риска и угрозы со стороны автомобилей и посторонних лиц».
«Двор без машин» — это безопасность (пропускной режим, система видеонаблюдения), многофункциональность (игровые зоны, площадки для воркаута, беседки и зоны для барбекю), концептуальность».
А также — приватность, добавляет Сергей Туманин, архитектор, автор проекта ЖК « Новая Кузнечиха » в Нижнем Новгороде:
«У нас «двор без машин» перерастает в концепцию приватного пространства. Каждые три дома формируют «квадрат»: внутри него люди гуляют с детьми, отдыхают, занимаются спортом, проводят праздники. А с внешней стороны располагаются квартальные проезды, ритейл, различная инфраструктура. Получается некий мини-город. В Нижнем есть и другие жилые комплексы с «двором без машин», но в них такое пространство назвать нельзя приватным — просто территория между отдельно стоящими домами, ограниченная препятствиями, чтобы машины не заезжали. Это два разных подхода».
Таким образом, иногда именно выбор концепции «Двор без машин» формирует весь дальнейший проект.
Когда автомобили сосредоточены за пределами жилой застройки, а в составе ЖК — многоподъездные дома, без сквозных подъездов с выходами на обе стороны уже не обойтись. Как говорится, это решение, «гениальное в своей простоте»: например, погрузка-разгрузка мебели или стройматериалов осуществляется с внешней стороны дома (а в более дорогих проектах — из подземного паркинга, куда спускается лифт).
По сути, жильцы имеют все ту же возможность ставить машину рядом с домом, пусть и не во дворе, а часть из них — даже наблюдать свою машину из окна.
«Двор без машин» — это безопасная территория, где дети могут играть без риска и угрозы со стороны автомобилей и посторонних лиц».
СКОЛЬКО ЭТО СТОИТ?
Застройщик вместе с архитектором всегда решает сложную задачу — куда деть автомобили: закрыт двор от транспорта или нет, а нормы обеспечения жильцов парковочными местами должны соблюдаться. Если двор — «без машин», то нужна либо дополнительная территория, либо подземные или многоуровневые паркинги. Следовательно, растут затраты. Но насколько?
«В среднем по рынку затраты на организацию паркинга составляют 3-4,5% в структуре общего объема инвестиций в строительство. Для организации плоскостных наземных парковок в квартале «Новые Котельники» мы отдали приблизительно 1 га земли: в числительном измерении это еще один жилой корпус. Учитывая, что площадь всего квартала практически 23 га — это 4% территории. Но у нас количество парковочных мест превышает действующие нормативы», — говорит Борис Лесков.
Сколько стоит такой комфорт для жителей? По словам г-на Лескова, средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Новые Котельники» (столичный регион) на сегодня — 89-98 тыс руб. за кв. м., а стоимость машиноместа в многоэтажном паркинге — 650-850 тыс руб., в планируемом подземном паркинге цены будут еще выше. Зато общая парковка на внешней стороне дома бесплатна.
По словам Елены Титовой, действующий в Нижнем Новгороде нормативный парковочный коэффициент — 0,7 машиноместа на квартиру — редко соответствует реальным потребностям.
«В Санкт-Петербурге норматив, который обозначен в правилах землепользования и застройки и других документах — одно парковочное место на каждые 80 кв. м жилой площади. Застройщик, который не предусмотрел этот «обязательный минимум», просто не пройдет экспертизу и не получит разрешение на строительство. Обеспечить норматив на плоскостной наземной парковке по всем нормам, так как учитывается еще и удаленность парко-места от здания, довольно сложно», — поясняет Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation — девелопера ЖК комфорт-класса «Триумф Парк».
Высотному ЖК не обойтись без паркингов в подземных этажах или в отдельно стоящем здании.
По ее словам, грамотно спроектированный подземный паркинг — достаточно дорогое помещение как в строительстве, так и в обслуживании: «Место в подземном отапливаемом паркинге в проектах масс-маркета стоит в среднем от 600 тыс. до 1 млн руб., в проектах бизнес-класса — от 1,5 млн руб. и выше (цены Санкт-Петербурга — ред.). Фактически, некоторые застройщики продают места в паркинге по себестоимости или даже дешевле».
Парковочные места дороги, и жители покупают их не так активно, как квартиры. Затраты на паркинг переложить на них в полной мере не получится. Происходит повышение цены квадратного метра», — подтверждает Елена Титова.
Более того: если машины выносятся за пределы застройки, есть юридические тонкости, которые не всегда позволяют принять такие парковки «в зачет» при согласовании проектной документации и оформлении исходно-разрешительной документации.
«У нас в городе люди очень неохотно покупают места в подземных паркингах, — замечает Михаил Иванов, глава нижегородской строительной компании ННДК. — При себестоимости парковочного места выше миллиона застройщик в лучшем случае вернет свои деньги, продав по себестоимости, в худшем — уйдет в убыток. Соответственно, это должно покрываться маржинальностью непосредственно жилых площадей. Поэтому таких проектов больше в регионах, где маржинальность строительных проектов традиционно выше. «Двор без машин» у нас будет в новом ЖК, который мы планируем строить в нагорной части города, но он будет дороже, чем наш жилой комплекс в Сормове, где продуманная и благоустроенная дворовая территория все же предполагает возможность заезда на автомобиле».
Важно не забывать не только о затратах на создание, но и о тратах на эксплуатацию тех же капитальных парковок (отопление, уборка), — напоминает Елена Титова. Закрытый двор часто подразумевает наличие консъержа или охранника на КПП, который может в любое время обеспечить доступ на внутреннюю территорию транспорту экстренных служб. И конечно, эту территорию предстоит чем-то наполнить.
«Двор без машин» — это в большей степени некий «бонус» жителям, — говорит Борис Лесков. Поэтому благоустройством застройщик занимается по своему усмотрению и исходя из собственных возможностей:
Если речь идет об одной-двух детских площадках и газоне — это одна стоимость, если увеличивать количество детских и спортивных площадок, добавлять зоны отдыха, кустарники и деревья, проектировать бульвары, велосипедные дорожки или даже зоны барбекю – удорожание может доходить и до 50% и больше».
По словам Елены Титовой, пока самые интересные образцы такой застройки — это крупные московские комплексы: креативные, качественные пространства, просторные, наполненные современными детскими мини-парками, летними кафе, велодорожками и даже висячими пешеходными мостами. Например, ЖК «Символ» в бывшей промзоне «Серп и Молот».
Детские городки, лавочки, велодорожки — необходимый минимум, но при заинтересованности и достаточной активности жильцов управляющая компания постоянно работает над улучшением инфраструктуры двора.
ПРИДЕТ ЛИ «ДВОР БЕЗ МАШИН» В ЭКОНОМ-КЛАСС?
Пару лет назад «двор без машин» действительно был только в проектах бизнес-класса, но потребности покупателя, его ритм жизни и современные реалии диктуют свои правила, — говорит Борис Лесков: «Все чаще девелоперы в борьбе за покупателя выводят на рынок проекты, которые включают в себя характеристики более высокого сегмента».
Концепция «двор без машин» перешла из сегмента «бизнес» в «комфорт», и ее популярность только растет. В Москве в своих проектах эту концепцию реализуют большое количество девелоперов в сегменте «комфорт» и «комфорт плюс».
Первые попытки реализации такого проекта в Нижнем Новгороде тоже были предприняты именно в бизнес-классе, компанией «Каркас Монолит», — напоминает Елена Титова. Однако сегодня даже в регионах «двор без машин» — это не обязательно привилегия «бизнеса». Например, ЖК « Новая Кузнечиха » с «двором без машин» — это жилье стандарт-класса («эконом» и «комфорт»).
«Мы достаточно давно осваиваем «комплексную» застройку. ЖК «Седьмое небо», ЖК «Цветы» сейчас уже большие, развитые микрорайоны, которые мы начинали строить, как и « Новую Кузнечиху », со стадии «пустыря». Приступая к разработке концепции нового проекта, мы сознательно хотели сделать шаг вперед в области квартальной застройки, предложить рынку принципиально другой продукт», — рассказал Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров компании «Столица Нижний».
Те факторы, которые для многих застройщиков являются второстепенными, а в данном контексте — двор без машин, для нас стали равноценными с такими основными характеристиками микрорайона, как его местоположение, цена, разнообразие планировочных решений, благоустройство».
«Приняв такое решение, мы должны были учесть все риски, найти баланс между ценой и тем комфортом, который получает конечный потребитель. Сделать продукт лучше по соотношению «цена-качество», — поясняет он.
Если жилой комплекс грамотно спроектирован, и закрытый двор образуют дома разной этажности, то его территория всегда будет хорошо освещена.
КАК ЭТО ПРОДАЕТСЯ?
«Мы как-то проводили опрос потенциальных покупателей на тему уникального торгового предложения. Для обеспечения лучших продаж (ещё на этапе проектирования) нам важно было выяснить, что они предпочтут: «двор без машин» или «всегда доступное парковочное место». Выбор, как можно догадаться, был в пользу парковки», — рассказали DK.RU в ГК «Приволжье».
При выборе квартиры в массовом сегменте наличие закрытого двора — один из существенных факторов второго плана (после основных параметров: цены, местоположения и т.п.), — свидетельствует и Елена Валуева.
«Концепцию «двор без машин» мы использовали как конкурентное преимущество, в том числе и в рекламных кампаниях. 90% наших покупателей реагировало положительно. Безусловно, были и те, кто хотел оставлять свой автомобиль во дворе, потому что «так привык». Но когда монолитные работы в корпусах первой очереди были закончены и началось благоустройство территории, жители квартала начали понимать все плюсы», — говорит Борис Лесков.
Инфографика АН «Приволжье»: пожелания покупателей к инфраструктуре жилого комплекса.
«Знаете, что мне нравится в « Новой Кузнечихе »? Заходишь во двор, а он полон детьми. Еще только первый квартал заселен, а уже чувствуется: здесь настоящая жизнь, здесь живут люди, и кажется, им тут комфортно. Двор, защищенный от шума с улицы — какой-то свой маленький мир. И как раньше, кого-то из окна зовут домой обедать. Вот я, кажется, о таких простых вещах говорю, ностальгических даже. Но это и есть ценность нашего продукта, которая сформировалась из решения о том, чтобы делать закрытые дворы: родители уверены в безопасности детей, двор — это центр притяжения, общения, здесь хочется проводить время. Ну, и интересы автомобилистов учтены в достаточной мере», — говорит Борис Замский.
«Мы предложили такую концепцию заказчику, и чтобы реализация проекта пошла именно в этом ключе, пришлось провести много переговоров. В итоге, мы попытались сделать покупателям предложение другого уровня жизни, и они его восприняли. Понимаете, люди выбирают то, что им ближе. Уровень продаж будет выше, можно будет поднимать цену, и с точки зрения бизнеса такие «фишки» — то, что создает проекту прибавочную стоимость», — говорит Сергей Туманин, рассказывая о « Новой Кузнечихе ».
По мнению застройщиков, решение «изжить» машины из дворов — это ответ времени, а «двор без машин» — это разумный компромисс.
«Например, в Японии, приобретая автомобиль, покупатель должен предъявить документальное подтверждение того, что ему есть, где этот автомобиль хранить, — говорит Елена Валуева. — А в некоторых районах Лондона, где новые дома строятся в пешей доступности к станциям общественного транспорта, парковки вовсе не предусмотрены — считается, что людям не нужен личный транспорт при наличии общественного. Полагаю, мы к этому тоже скоро придем. Некоторые застройщики уже предусматривают в своих подземных паркингах места для каршеринговых машин. Мировой опыт показывает, что решить проблему с парковками можно только комплексно, желательно на государственном или региональном уровне».
Двор без машин и парковка в ЖК «Новая Кузнечиха» в Нижнем Новгороде
Не мытьем, так катаньем власти все же запретят парковку во дворах
«Специалисты» ведомства приступили к разработке рекомендаций по тотальному очищению дворов города от автотранспорта. «Щадящий» вариант предусматривает организацию движения по ним по придомовой дороге в виде извивающихся поворотов. Радикальный и называется радикально — «Двор без машин». И как вы думаете, учитывая лютую нелюбовь команды мэра Собянина к моторизованным гражданам, какая из концепций победит? При этом противники личных авто сегодня даже не удосуживаются хоть как-то обосновать грядущий запрет на парковку во дворах.
Нет, они упоминают, что, например, в прошлом году здесь случилось аж 130 аварий, в которых, в основном, легко пострадали только автомобили (всего в мегаполисе происходит около 10 000 ДТП в год). Но при этом почему-то забывают сказать, что это во всех смыслах мизерное число ДТП пришлось более чем на 13 млн. жителей из 40 000 жилых домов (и, соответственно, дворов), стоящих сегодня в столице. Не говорят они и о том, сколько инцидентов зафиксировано во дворах нежилых строений (офисы, промзоны, предприятия), которых в городе почти в два раза больше. Да и вообще, если по гамбургскому счету, из около 400 погибших в Москве в минувшем году пешеходов, каждый четвертый пострадал исключительно по своей вине. При этом смертельных ДТП во дворах вообще зафиксировано не было.
Иначе говоря, готовящиеся новации иначе, как геноцидом водителей назвать нельзя: граждане, лишенные права ставить свои транспортные средства у подъездов, будут вынуждены от них избавиться, поскольку хранить автомобиль станет физически негде (УДС на всех при любых раскладах не хватит), или запредельно дорого: стоимость парковки при методичном сокращении «бесплатных» улиц увеличивается регулярно.
Впрочем, если городские власти все-таки выберут «извивающиеся дороги», то, учитывая их богатейший опыт «заужайзинга», число машино-мест во дворах сократиться по-сути столь же катастрофически. Кстати сказать, другой способ борьбы с автомобилизацией, рассматриваемый ими, — строительство новых домов вообще без парковочныых мест. И на этом фоне особо цинично звучит заявление главного столичного транспортника, заместителя мэра г-на Ликсутова, сделанное год назад:
– Мы являемся категорическими противниками любого регулирования дворовой территории со стороны правительства Москвы. Все полномочия определять, для каких целей они хотят использовать свою дворовую территорию, есть у самих жителей, — сказал он тогда в интервью газете «Коммерсант».
Когда можно безнаказанно и по закону парковаться в запрещенном месте
Любопытно при этом, что все многочисленные действия столичных властей, значительно ухудшающие положение автовладельцев, принимаются последними если и на ура, то вполне равнодушно. Достаточно вспомнить прошлогодний митинг в Сокольниках против платных парковок. Из около 4 млн. столичных автовладельцев на него пришли всего 2000 человек, что дало чиновникам моральное право утверждать, будто платные парковки пришлись автолюбителям по душе. Интересно в этой связи, как они отреагируют и на «Дворы без машин», и на такой вот пост активных горожан на страничке сообщества «Синие ведерки», который мы приводим без купюр:
– Уважаемые участники группы! Ни для кого из вас не секрет, что людоедская политика московских властей в отношении автомобилистов зашла слишком далеко и становится все более агрессивной: бесконечное расширение зон платной парковки, искусственное сокращение парковочных мест, «клыки Ликсутова» и т. д. и т. п. Теперь чиновники хотят запретить нам парковаться возле наших домов, то есть фактически вынудить нас отказаться от своего авто! Вот к чему привела наша пассивность.
Мы возмущаемся в соцсетях, но ничего не делаем для того, чтобы привести в чувство зарвавшихся чиновников и отстоять свое право спокойно пользоваться своим авто. Где наши массовые протесты? Где митинги и шествия? Почему мы еще не завалили письмами администрацию Президента РФ? Можно, конечно, оправдать свое нежелание действовать рассуждениями о том, что все бесполезно.
Но, во-первых, практика показывает, что не бесполезно. Во-вторых, в любом случае нельзя сдаваться, надо использовать все законные методы борьбы! Отсюда вопрос: готовы ли участники группы перенести свое возмущение из Сети на улицы, готовы ли выйти на митинг против ликсуто-собянинского произвола.