Элитная недвижимость: что это такое
Какое же именно жилье относится к элитной недвижимости? Есть ли у нее какая-то классификация? И если есть, то какая? Попробуем разобраться в этих вопросах.
Что такое элитная недвижимость
В разных странах критерии определения элитности жилья различаются.
Также элитное жилье отличается изысканностью фасадов и внутренних интерьеров. Это отделка дорогими и натуральными материалами.
Но, на самом деле, рынок элитной недвижимости невелик. К примеру, в Москве в год продается не более 1000 таких объектов.
Виды элитной недвижимости
Риэлторов разделяют элитную недвижимость на три категории:
Недвижимость категории De Luxe самая дешевая из элитной. Это многоквартирные дома на 30-40 квартир. У них дизайнерское оформление. Авторами выступают дизайнеры с международным именем. Все дома «укомплектованы» в соответствии с самыми последними требованиями и стандартами. Здесь можно не беспокоиться о безопасности и комфорте. Но, из-за оформления в стиле нео-классики, такие квартиры быстро устаревают и теряют в цене при продаже через несколько лет.
Недвижимость Luxe, в основном, располагается в центре города. У нее все преимущества категории De Luxe. Но в домах не более 30 квартир. А для интерьера используют не устаревающую классику.
В нашей стране риэлтора часто к элитной недвижимости причисляют недвижимость комфорт- и бизнес-класса. Но это не правильно. Так как такое жилье располагается в высоких многоквартирных домах.
Также, зачастую, клубные дома считают элитной недвижимостью. Что тоже не всегда верно. Термин «Клубный дом» пришёл к нам из Европы. Имеется в виду, что жильцы имеют не только высокий социальный статус, но также похожие интересы. У нас же все сводится к жилью комфорт-класса., А покупали проходят этакий «фейс-контроль» у риэлторов.
Загородная элитная недвижимость
Такие поселки располагаются вблизи города. Так как людям необходима развитая инфраструктура и быстрый доступ к благам цивилизации. В таких поселках, обычно, не более 25 домов. А приусадебный участок достигает размера в 100 соток. Территория поселка всегда закрыта и хорошо охраняется.
Добавьте «Правду.Ру» в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google, либо Яндекс.Дзен
Быстрые новости в Telegram-канале Правды.Ру. Не забудьте подписаться, чтоб быть в курсе событий.
Классификация элитной недвижимости
Однозначно классифицировать элитную недвижимость практически невозможно. Меняются потребности рынка, и вслед за ними – характеристики элитного жилья. Еще несколько лет назад на высшую категорию могли претендовать только дома, построенные в черте Бульварного, затем Садового кольца. Сейчас здания, которые позиционируются как элитные могут располагаться и в отдаленных от центра районах.
«Экологическая сторона вопроса стала особенно актуальна в последнее время. Поэтому дом может находиться не в самом престижном месте, но этот недостаток должна компенсировать благоприятная природная среда. Например, «Чайка» в СЗАО, ЖК «Ближняя дача», дом 23 по Кутузовскому проспекту в ЗАО», – говорит Елена Логвина, руководитель отдела консалтинга департамента жилой недвижимости аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ». Наибольшей популярностью среди покупателей элитного жилья, помимо Центрального округа, пользуются Западный, Юго-Западный и Северо-Западный округа. Для строительства элитного класса девелоперы стараются выбирать престижные зеленые районы, находящиеся на удобных транспортных развязках.
Элитный дом должен быть уникален, иметь свой архитектурный стиль. «Классность» подразумевает высочайшее качество строительства и применение высоких технологий. Обязательно наличие развитой инфраструктуры. Подземный гараж, гостевая парковка и собственная придомовая территория. Немаловажный аспект – шикарный вид из окна. «В элитном доме должно быть несколько ступеней безопасности: мониторинг подступов к дому, территории, периметра, входной группы, администрации, работа лифта по личным карточкам. Если вся семья проживает в городе, то планировка квартиры должна предусматривать достаточные площади не только для членов семьи, но и помещения для гувернантки и прислуги. Высота потолков – от 3,2 м, стеклопакеты с использованием ценных пород дерева, кондиционирование и очистка воздуха (что весьма актуально для Москвы), очистка воды, число машиномест не менее двух в расчете на квартиру, с мойкой и небольшим автосервисом», – рассказывает Елена Логвина.
Раньше многоквартирный дом многие эксперты относили максимум к бизнес-классу, сейчас этот принцип изменен. «Примеров многоквартирных элитных домов на рынке Москвы достаточно много: «Коперник», «Онегин», «Четыре ветра», «Смоленская застава», «Парк Палас» и другие. Основным критерием является качество проекта и местоположение. Что немаловажно, в крупных жилых комплексах социальная инфраструктура гораздо шире», – отмечает Елена Логвина.
«Кроме бизнес-класса и де люкс «ДОН-Строй» выделяет сегмент жилья класса премиум – к нему относятся наиболее известные проекты компании: «Алые Паруса», «Триумф-Палас», «Воробьевы горы», – рассказывает Екатерина Куканова, руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ группы компаний «ДОН-Строй». – Премиум – это жилые комплексы с большой собственной территорией, позволяющей обеспечить комплекс развитой инфраструктурой с широким опционом услуг. Такой формат жилья высоко востребован в условиях мегаполиса с присущими ему транспортными проблемами, поскольку сильно упрощает жителям дома жизнь, давая возможность отдыхать и заниматься спортом в любое удобное время. В качестве примера можно привести знаменитые «Алые Паруса» в Строгинской пойме. В комплексе работает фитнес-клуб «ДОН-Спорт» – на площади около 4000 кв. м разместились бассейн и аквапарк, тренажерные залы и залы для групповых занятий, финские сауны, турецкие и австрийские низкотемпературные бани, солярий и многое другое. Также в комплексе имеются крытые теннисные корты, боулинг и профессиональное футбольное поле с беговыми дорожками, а расположение в береговой зоне позволило устроить яхт-клуб с причалами для яхт и катеров жителей. В комплексах «Воробьевы горы» и «Триумф-Палас» действуют крупные спортивные комплексы премиального сегмента сети World Class.
Кроме того, в каждом комплексе класса премиум предусматривается просторная внутренняя территория с местами для отдыха и прогулок с детьми, которая сама по себе служит великолепной рекреационной зоной — например, 500-метровая двухуровневая набережная «Алых Парусов» с ротондой, каскадными фонтанами и детским игровым городком в виде большого корабля».
Что касается стоимости элитной недвижимости, то тут все условно. «Цены в элитном сегменте начинаются от 12–15 тыс. долларов за квадратный метр и могут доходить до 30–40 тыс. долларов и выше. Цены могут существенно различаться в зависимости от уникальности архитектурного решения комплекса, местоположения, ближайшего окружения, удобства инфраструктуры, сбалансированности площадей и планировочных решений квартир», – говорит Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век». Как правило, для потенциальных покупателей элитного сегмента недвижимости вопрос цены не является приоритетным, главное – подобрать для себя комфортное и качественное жилье.
Характеристики элитного жилья – как распознать «элитку»
Разница между доступным жильём и дорогой недвижимостью видна невооруженным глазом. Но дальше разобраться гораздо сложнее. Профессионалы рынка недвижимости выделяют четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. Однако не существует единых критериев, которые позволяют бесспорно отнести объект к той или иной категории. Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей. Специалисты проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к элитному жилью.
Разница между доступным жильём и дорогой недвижимостью видна невооруженным глазом. Но дальше разобраться гораздо сложнее. Профессионалы рынка недвижимости выделяют четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. Однако не существует единых критериев, которые позволяют бесспорно отнести объект к той или иной категории.
Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей.
«Четкие, а главное, единые критерии новостроек, дадут рынку толчок к дальнейшему развитию, особенно в регионах. Очень часто возникает путаница в оценке тех или иных объектов, в аналитических обзорах — и одна из причин, это отсутствие принятой всеми крупными игроками классификации объектов недвижимости», — отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Специалисты компании проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к классам жилья. Ниже приведены основные (но далеко не единственные) признаки элитного жилья:
Элитное жильё можно узнать с первого взгляда. Это новые дома, в которых сохранён исторический фасад здания, или современный авторский архитектурный проект
В здании может быть максимум 300 квартир, по 4 на этаже. Площадь жилья в элитном доме начинается от 60 кв. м. Планировка может быть разной — от классической семейной с несколькими спальнями до свободного пространства по принципу лофта. Обязательно предусмотрена просторная кухня — от 20 кв. м.
Высота потолков от 3 м. В элитных квартирах большие окна. Пластиковые стеклопакеты неприемлемы — только рамы из твёрдых пород дерева.
В элитном жилье обязательно предусмотрен подземный гараж для жильцов — минимум 1 м/место на квартиру. Также желательна наземная гостевая парковка.
Владельцы элитного жилья спят спокойно. Их дом круглосуточно находится под видеонаблюдением и охраной. В зданиях оборудована система контроля доступа, на первом этаже есть ресепшн. Секюрити элитного дома не разгадывают кроссворды в подсобке — профессионалы должны контролировать безопасность каждого этажа.
Жители элитного дома не знают проблем с перебоями электричества и отключением горячей воды. Здание оснащено по последнему слову техники. В нём есть автономный тепловой пункт, центральное кондиционирование, современные фильтры очистки воды и воздуха, приточно-вытяжная вентиляция, безопасные и бесшумные лифты. Часто в элитном жилье установлена автоматизированная система «Умный дом».
Большинство элитных домов — это комплексы с развитой инфраструктурой высокого уровня. К услугам жителей собственные фитнес-клубы, spa, салоны красоты, детские сады, рестораны и бары.
Внутренний двор элитного дома — это пространство, над которым потрудился ландшафтный дизайнер. В зависимости от архитектурных особенностей проекта там могут быть сады, фонтаны, беседки.
Сегодня в Москве насчитываются 57 элитных объектов, которые полностью соответствуют принятой классификации. Средняя стоимость квадратного метра элитной квартиры — 18 тысяч долларов, элитные апартаменты обойдутся в 16,7 тысяч долларов за квадрат.
Стоит отметить, что местоположения нет в списке основных критериев элитного жилья. В Москве элитная недвижимость представлена как в центре города — на Остоженке, Пречистенке, Арбате или Патриарших прудах, так за пределами Садового кольца. Востребованы элитные дома на Краснаой Пресне, Плющихе, Фрунзенской набережной. Знаменит элитный запад столицы — проспект Вернадского, Кутузовский, Ленинский и Мичуринский проспекты.
Дарья Сергеева, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Довольно часто можно услышать выражения «элитный дом», «элитная квартира», «элитная недвижимость». Вероятнее всего, вы в вашем городе не однократно слышали такие слова, мало того и не зависимо от того, живете ли вы в Москве, Санкт-Петербурге, Орле, Воронеже или Кемерово, но вы точно уверены, что в вашем городе хоть один элитный дом с элитными квартирами найдется.
Давайте разберемся, в каких случаях и с какими характеристиками дом (или квартиры в нем) можно отнести к категории «элитный».
1. Начнем с парковки. В элитный дом вы должны иметь возможность въехать на машине и припарковать ее на подземном (или наземном) парковочном этаже. Если этого нет – увы, дом уже с большим натягом может претендовать на элитность. Далее.
2. Развитая внутренняя инфраструктура. Кроме привычных нам понятий: спортзал (тренажерный или фитнес тоже подойдут), сауна и бассейн в элитном доме обязательно должна быть своя служба клининга, то есть уборки в квартирах и местах общего пользования. Или вы планировали сами мыть у себя полы и сами чистить бассейн? Кроме клининга может находиться служба поддержки дома в исправном техническом состоянии, уборщики территории, люди, следящие за сортировкой и вывозом мусора и тому подобное.
3. Пожарная безопасность. В квартирах и во всех помещениях кроме датчиков, срабатывающих на дым от ваших сигарет, должна быть встроена система пожаротушения. Если ее нет – не покупайте квартиры в таком «элитном доме», иначе могут возникнуть проблемы при страховании вашего имущества. Из мест общего пользования должны иметься пути эвакуации. Даже если дом в пятьдесят этажей – в нем должны быть не одна, а минимум 2 изолированные лестницы, ведущие вниз до первого этажа, по которым вы побежите вниз, если возникнет пожар. Если застройщик сэкономил на лестницах, не покупайте квартиры, потому что такой дом не безопасный, и соответственно не может считаться элитным.
Реклама на WiaHome.com Лучшие предложения:
4. Машины во дворе. Это не допустимо – смотрите п.1. Вся прилегающая территория это зона для вашего комфортного пребывания. Она может быть либо озеленена, либо оборудована для проведения вашего свободного времени, например, открытая спортивная или детская площадка и прочее.
5. Холл в доме на первом этаже. Это обязательная атрибутика элитного дома. Вас должны встречать, когда вы входите в дом, и провожать, когда вы его покидаете. Сотрудники службы сервиса в доме должны учитывать ваши пожелания, например, помочь вам с прачечными услугами. Они же договариваются с вами, в какие часы лучше проводить уборку, когда нужно встретить кого-то из ваших гостей, который прилетает к вам из другого города, но вы в это время еще на работе. И многое, многое другое.
6. Параметры самих квартир. Минимальная высота потолков должна быть 3 метра. Сами квартиры должны быть просторными и максимально наполнены светом, для чего применяется панорамное остекление. Если это жаркие города с обилием солнца, то стекла окон должны иметь светополгощающие свойства (иногда такие окна кажутся нам зелеными) либо оборудованы системами наружных жалюзи. Если же элитные дома построены в холодном климате, то обычные стеклопакеты недопустимы, вместо их должны использоваться окна с двойными рамами, в каждой из которых помещаются стеклопакеты.
7. Безопасность. Поскольку качество жизни неразрывно связано с безопасностью проживания, то все нормы безопасного проживания должны быть соблюдены: круглосуточное видеонаблюдение с записью происходящего; окна в квартирах, которые невозможно разбить (особенно в высотках); система контроля посетителей дома; домофоны с видеокамерами.
8. Центральное кондиционирование и воздухообмен. Размещение на фасадах кондиционеров в элитном доме недопустимо. Система кондиционирования и подогрева воздуха устанавливается централизованно на весь дом! Все квартиры должны быть оснащены пунктами управления микроклиматом: подогрев или охлаждение поступающего воздуха, прибавление или убавление тепла в батареях (которые также должны быть скрыты от глаз), подогревы полов.
9. Звукоизоляция стен. Вы не должны слышать соседей ни сверху, ни снизу, ни по бокам вашей квартиры. Если это происходит – ваш застройщик сэкономил на звукоизоляции.
А теперь, прочтя все необходимые требования к элитному дому, попробуйте вспомнить, есть ли в вашем городе многоквартирные дома, которые бы полностью соответствовали всем перечисленным критериям?
Причем, большинство из приведенных в нашем материале требований к современному строительству элитных домов домах развитых странах также относятся и к обычному жилью.
Forbes Council
Что такое элитная недвижимость
Парадоксально, но единого определения элитной недвижимости нет. Кто-то называет «элиткой» любое дорогое жилье, кто-то пытается придумывать градации: бизнес-класс, люкс, премиум и так далее. На самом деле все эти градации существуют только в рекламных предложениях застройщиков и риелторских агентств, а степень «элитности» квартиры глобально определяется даже не тем, что внутри дома, а тем что находится снаружи — инфраструктурой.
Например, вы можете купить квартиру за 150 млн рублей в клубном доме в Хамовниках, но в 10 метрах от дома будут полуразрушенные здания и дешевые бары. Это элитное жилье? Наоборот, такое «соседство» лишь снижает ценность квартиры. В рекламном проспекте вам вряд ли покажут вид из пентхауса на соседнюю блочную пятиэтажку, поэтому после просмотра квартиры и окрестностей в реальности иногда хочется поскорее покинуть район.
Мудрые девелоперы понимают, что главное в жилье — место его расположения. Например, «ГАЛС» построил ЖК «Литератор» на ул. Льва Толстого — рядом модные кафе, рестораны и офис «Яндекса» напротив. Это настоящее элитное жилье, человек покупает не просто квартиру, он покупает правильных соседей и самоощущение. Квартира в правильном доме может помочь в бизнесе и карьерном росте. И даже сэкономить на услугах управляющей компании: автору статьи известен пример, когда дом, в котором расположена квартира одного из первых лиц нефтяной отрасли, охранялся по сути его же охраной, без привлечения управляющей компании.
Однако известны и примеры, когда клиент купил квартиру на Пресне в одном из «элитных домов» со стоимостью квартир свыше 100 млн рублей и был вынужден ее продать после пары лет жизни. «Дом, конечно, элитный, — сказал клиент, — но вокруг пятиэтажки, “Магнит” и пара “Дикси”, элементарно страшно идти ночью от такси до своего дома с охраняемой территорией».
Элитная недвижимость, возможно, самый устойчивый к кризисам сегмент. Сейчас она пользуется высоким спросом, квартиры в качественных объектах в правильном месте раскупаются полностью еще за полгода до сдачи объекта. Люди становятся в очередь, чтобы купить жилье с чеком более сотни миллионов рублей. Плюс элитная недвижимость, сама по себе, безусловно генерирует более высокий доход при сдаче ее в аренду. Позволить себе снять в аренду квартиру стоимостью от 200 000 руб/месяц тоже может только состоятельный наниматель, что сразу ставит порог для социально неблагополучных категорий населения.
Квартира или апартаменты?
Элитная недвижимость часто продается как апартаменты — то есть нежилые помещения. Вот живые примеры из моей практики, когда люди приобретали роскошные апартаменты и сразу сталкивались с проблемами:
• Коммерческие объекты. Вы покупаете квартиру за 100—200 млн рублей и рассчитываете, что вашими соседями будут люди вашего уровня достатка, к которым можно приходить в гости в пижамах и разговаривать о высоком. В реальности — рядом с вашей квартирой может открыться что угодно от салона красоты до фитнес-клуба. Есть риск купить проходной двор за большие деньги. Знаю случаи обращения в суд возмущенных жильцов и не знаю ни одного случая удовлетворения таких исков.
• Высокий налог. Налог на имущество в отношении нежилых помещений значимой выше, чем в отношении квартир. При расчете налоговой базы учитываются все офисные и коммерческие помещения, которые есть в доме. Покупатели, которые не знают об этом с самого начала, впоследствии даже выставляют апартаменты на продажу, потому что не готовы платить 500 000 ₽ в год в виде налогов на квартиру.
• Нельзя получить постоянную регистрацию по месту жительства. Для некоторых категорий апартаментов доступна только временная регистрация, для некоторых недоступна в принципе. Если переезжаете в Москву и покупаете апартаменты, нужно готовиться к тому, что не получится даже отдать ребенка в детский садик — потому что у него не будет московской прописки.
• Доля в общем имуществе — не ваша собственность. Покупая жилое помещение, вы получаете долю в общем имуществе дома. То есть подъезд, крыша и каждый этаж принадлежит всем собственникам квартир в доме — и обслуживаете вы это все тоже вместе через управляющую компанию. В случае с апартаментами доля в общем имуществе собственнику апартаментов может не передаваться.
Уже известны случаи, когда застройщик после продажи все апартаментов в объекте просто бросает его в состоянии фактически черновой отделки в общих зонах. Так как эта часть дома (коридоры и входная группа) принадлежит застройщику это его воля — делать в ней или не делать ремонт. По факту есть риск, что купив «элитную» квартиру в таком объекте, будете пробираться к ней сквозь строительный мусор.
Ровно в связи с этим чаще всего апартаменты продаются дешевле чем квартиры этого же класса.
Как не закопать деньги в землю
Чуть проще с критериями «элитки» дела обстоят среди коттеджных поселков: цена земли по популярным направлениям на 90% определяется близостью к Москве. Всё, что за 50 км от МКАДа не может быть элитным, даже если полностью из золота. Всё, что вблизи 15—20 км — элитка, за совсем редкими исключениями в виде старых СНТ. Люди, покупая жилье за МКАДом, платят, прежде всего за время, за которое они могут добраться до города.
Нюансы покупки загородного жилья заслуживают отдельной статьи, потому как в покупке дома с землей существенно больше юридических и технических тонкостей.
Если свести их все к короткому списку, то это:
1. Назначение земельного участка, на котором построен дом. Часто строят на земле, не отведенной для этого. Результат — возможный иск от прокуратуры о сносе постройки.
2. Обеспеченность электричеством и газом. Часто показывают временное подключение, после покупки участка оказывается, что лимит мощности необходимо покупать, и тянуть линию до своего участка.
3. Инфраструктура поселка. До момента застройки показывают прекрасные общие зоны с детскими площадками и пляжем. В реальности потом все эти зоны застраиваются также домами на продажу.
4. Контингент. Если мы говорим про элитные загородные поселки, то правильная практика — продажа объектов в них по итогам собеседования с уже живущими жильцами. Известны случаи, когда дом приобретает любитель вечеринок и закатывает их там, несмотря на возмущение соседей. Или использует дом для встреч с девушками с пониженной социальной ответственностью.
5. Схема сделки. Любая другая схема кроме прямой покупки дома и земельного участка — повод спросить, с чем связаны усложнения. Продают доли, почему не продают сразу все? Продают через юрлицо — пусть оно сначала продаст кому то из его владельцев, а потом уже вам по прямому договору.
Как купить элитную квартиру и не мучиться после этого
Главный совет — всегда помнить, что менеджер по продажам или риелтор видят своей целью как можно быстрее подписать договор и получить комиссионные. Как говорят американцы, не спрашивай у страхового агента, нужна ли тебе страховка. Поэтому лучше пригласить юриста, который спокойно проверит документы, назначение земельного участка, уточнит сумму будущего налога на недвижимость, выяснит реальные планы застройщика по ремонту общедомового имущества и так далее.
Также помните:
1. Дорогая недвижимость — не всегда элитная. Приезжая на просмотр, найдите время пройтись по окрестностям и посмотреть, где вам предстоит жить. Вполне возможно, что не все так красиво, как написано в объявлении.
2. «Элитку» покупают всегда, в том числе в кризис. Чтобы не пропустить квартиру мечты в понравившемся доме, заранее просматривайте объект и консультируйтесь с юристом.
Чтобы не выбрасывать миллионы на ветер, перед покупкой разумно пообщаться со сторонним специалистом, который поможет оценить стоит ли жилье своих денег.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Council
