Арендатор сделал «мокрую» точку, какие риски?
Покупаю нежилое помещение.
Тех плана у продавца нет, но предполагаю, что на нем не было раковины и канализации, просто слепое (без окон) помещение в бизнес-центре.
Текущий арендатор помещения (кофейня), установил раковину, думаю просто договорившись с управляющей компанией бизнес центра.
Какие у меня риски, как у будущего собственника помещения и как от них застраховаться?
Текущий арендатор помещения (кофейня), установил раковину, думаю просто договорившись с управляющей компанией бизнес центра.
Какие у меня риски, как у будущего собственника помещения
Риски зависят как раз от того что все таки было сделано.
Во первых если перепланировка не согласована — это уже будет сама по себе проблема с той же ук.
При этом не понятно откуда они получают воду и законно ли- опять же вопрос от ресурсонабжающей компании быть может, в том числе даже о несанкционированном подключении. На все это должны быть документы.
Если потом тоже хотите пользоваться водой- встает вопрос еще и о качестве воды, если это общепит- то там есть отдельный санпин- 1079-01 по общепиту, отдельный по производственному контролю 1058-01, и по питьевой воде.
+ все что касается пожарной безопасности. Она как на собственника изначально на вас ложиться в полной мере, а это и штрафы могут быть и ответственность за безопасность в целом.
Иначе покупаете просто кота в мешке. Страховки тут не будет кроме проверки этих документов.
Конечно можно в договоре предусмотреть варианты расторжения договора при введении вас в заблуждение относительно этих моментов- но это хорошо на бумаге- а на деле это долгий суд, и никаких гарантий того что у продавца просто будут деньги в наличие которые вы потом будете через приставов возвращать.
а чем тех план отличается от кадастрового плана?
Эти вещи связаны. Кадастровый план это расположение помещений- лист большой, а вот тех план как правило это описание этих помещений. Нужно иметь конечно все вместе и сверять. Потому что на кадастровом плане- помещения просто указаны по номерам. А вот тех план их расшифровывает.
Здравствуйте еще раз Игорь.
Технического плана у действующего продавца быть и не может, так как при вводе БЦ все помещения описываются в составе технического плана всего здания.
ч. 14 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Технический план здания, сооружения может содержать информацию, необходимую для государственного кадастрового учетавсех помещений и машино-мест в здании, сооружении. В случае, если в соответствии с проектной документацией в здании, сооружении расположены помещения вспомогательного использования, соответствующая информация включается в технический план помещения. При этом технический план здания, сооружения в обязательном порядке содержит планы всех этажей здания, сооружения, а при отсутствии у них этажности планы здания, сооружения.
Логически этот документ должен быть у УК. В любом случае продавец или Вы после регистрации перехода права можете его заказать в Росреестре.
И кадастрового плана сейчас нет. Его собой заменила выписка из ЕГРН. Пускай ее закажет продавец. В ней и будет виден план помещения.
Чтобы проверить помещение и оценить возможные риски (с учетом тех целей, для которых планируется приобретение данного помещения) потребуется:
— ознакомиться с выпиской из ОГРН, которая покажет, как оформлено то помещение, которые Вы намерены приобрести, какова его документальная площадь и т.д.;
— сравнить данные выписки с техническим планом — если есть расхождения в реальной площади, в наименовании помещения, пр. — расхождения рано или поздно станут проблемой (указание продавца, что документов нет, должно настораживать — стоит проверить полномочия данного продавца);
— попросить экспликацию помещения — это документ, который более развернуто предоставляет информацию о помещении, в том числе о проведенных коммуникациях. Любое самовольное включение в систему канализации, водоснабжения, пр. — тоже приведет к проблемам, как минимум с собственником бизнес-центра. Не будет лишним, с имеющейся документаций подойти к инженеру бизнес-центра (или человека, отвечающего за техническую часть), чтобы дополнительно перепроверить наличие неправомерных врезок.
Если Вы намерены приобретать помещение с незаконной перепланировкой и незаконными врезками — сразу убедитесь в качестве этих перепланировок\врезок. Вам платить за ущерб, который будет причинен зданию\соседям по помещению, например, если прорвет коммуникации и Вы уничтожите чужое имущество окружающих, заодно, например, повредив сигнализацию подтоплением или обесточив здание на часы (бизнес-структуры центра выставят огромные счета). ст. 1064 ГК:
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Кроме того, если сейчас при покупке Вы не проверите помещение, то в дальнейшем его сложно будет продать, если будут попадаться въедливые покупатели, проверяющие чистоту сделки.
Бизнес на первом этаже: как заработать на арендном бизнесе в 2021 году
Один из популярных у частных инвесторов способов заработка — сдача в аренду специально купленных квартир. Но в последнее время ставки аренды жилья в Москве не успевают за темпами роста цен на квартиры. Эксперты все чаще говорят, что покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее покупки жилья — ставки аренды выше, а срок окупаемости вложений короче.
Как быть инвесторам в 2021 году? Эксперты рассказали, в чем особенности вложений в нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов, сколько стоят такие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать.
Сколько стоят помещения на первых этажах
Цены на нежилые помещения на первых этажах под размещение различного арендного бизнеса зависят от класса проекта, расположения, ликвидности помещения, метража и их возможного функционала. По оценке консалтинговой компании RRG, в Москве они начинаются от 200 тыс. руб. за 1 кв. м и могут превышать 500 тыс. руб. за «квадрат». Большие помещения будут стоить дешевле. Например, аренда площадей под фитнес-центр, частный детский сад или другое дошкольное образовательное учреждение (ДОУ) обойдется от 100 тыс. до 160 тыс. руб. за 1 кв. м. Кроме того, стоимость нежилых помещений очень сильно зависит от самого ЖК и его местонахождения, цены могут начинаться от 90 тыс. руб. за 1 кв. м в отдаленных спальных районах столицы, говорит генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
В отличие от квартир, цены на нежилые помещения почти не изменились за год, то есть они растут только по мере заселения конкретного комплекса: чем больше людей там живет и чем меньше в ЖК свободных помещений, тем выше цены на оставшиеся, пояснил Антон Белых.
Ставки аренды и доходность арендного бизнеса в новостройках
В помещениях торгового назначения арендные ставки выше, но и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, подсчитали аналитики. Но общей цифры для стрит-ретейла нет — каждое помещение уникально.
Несмотря на более высокую доходность помещений на первом этаже, это более сложный продукт, чем квартиры. Успех работы таких помещений на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда неудачность даже одного из этих показателей делает покупку помещения невыгодной, поэтому покупателю стоит заранее все просчитать. Доход арендодателя зависит от ставки аренды, а не от вида бизнеса, размещенного на площадке, а размер ставки зависит от договоренностей сторон и работы консультанта, говорит Антон Белых.
Средние значения ставок аренды таких помещений сложно рассчитать, утверждают эксперты. Но в целом если говорить о новых жилых комплексах в столице, то, по оценке RRG, ставки варьируются в диапазоне от 25 тыс. до 60 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Исключения составляют помещения в непосредственной близости от метро, для которых арендные ставки работают по законам классического стрит-ретейла и могут доходить до 100 тыс. руб. в год, и условно торговые помещения, которые, скорее, функционально ближе к офисным, где ставка аренды варьируется от 12 тыс. до 25 тыс. руб. за «квадрат» в год, пояснили аналитики компании RRG.
Наименьшие ставки аренды в столичных домах, которые расположены «в чистом поле» и реновационных пятиэтажках вдали от людских потоков, самые высокие — в ЖК около метро и в густонаселенных комплексах, отмечает Антон Белых. В среднем, по оценкам DNA Realty, речь идет о 1,5–3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Для сравнения: в ЖК «Новокосино-2» помещения сдаются по 0,8–1,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а в ЖК ONLY — уже от 3,7 тыс. до 4,3 тыс. руб. за 1 кв. м. «Чем меньше площадь помещения, тем выше ставка — если в ЖК почти все помещения в среднем по 70–100 кв. м, то наиболее дорогим будет помещение 30–40 кв. м. Разница в цене за 1 кв. м может достигать 30%, так как такие помещения наиболее ликвидные и востребованные более широким числом арендаторов», — поясняет эксперт.
Наиболее востребованы сейчас помещения под алкомаркеты, аптеки, пекарни, продуктовые магазины или мини-маркеты, салоны красоты, маникюрные студии и барбершопы, говорит Антон Белых. По его словам, эти арендаторы всегда наиболее стабильные, платят самые высокие ставки аренды и арендуют площади на длительный срок, крайне редко съезжая, так как их бизнес востребован среди жителей ЖК.
«Часто на старте заселения помещения активно арендуют магазин стройматериалов и мебели. Но, как правило, через два года после заселения спрос на их товары падает — и они уходят, заработав и собрав все сливки с комплекса. Так что сдавать площади таким арендаторам можно, лишь понимая, что, скорее всего, через пару лет вам придется искать им замену, зато им можно накинуть надбавку к ставке за риск», — отмечает Антон Белых.
Читайте также
Кто покупает первые этажи для бизнеса
В основном покупатели площадей на первых этажах в новостройках Москвы — это частные инвесторы. Под свои нужды помещения также покупают супермаркеты, фитнесы, ДОУ, салоны, клиники, но они все равно расценивают покупку как инвестицию и прикидывают, за сколько можно сдать в аренду или перепродать помещение, если бизнес не пойдет, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова. С этим мнением согласен Антон Белых. По его оценке, более 80% помещений в новостройках покупается для сдачи в аренду, так как ведение бизнеса на собственных площадях актуально и экономически обоснованно лишь для небольшого числа бизнесов. Помещения для собственных нужд часто покупают стоматологии, медицинские центры, фитнес-центры, у которых очень большие сроки окупаемости и вложения в открытие, поэтому им очень опасно зависеть от договора аренды и прихотей арендодателя, поясняет гендиректор DNA Realty.
«Покупка помещений для собственного бизнеса актуальна лишь для тех, кто не планирует масштабировать сеть, а таких очень мало, так как на стоимость одного помещения в собственность можно открыть пять — десять точек по аренде и снизить сроки окупаемости вложений с семи — десяти до пары лет», — считает Антон Белых.
Читайте также
Какие помещения подходят для бизнеса
Инвесторам стоит обратить внимание на помещения в видовых, легко доступных зонах с красивой входной группой, рекомендует Светлана Ярова. Также, по ее словам, желательно, чтобы у помещения была удобная зона загрузки товара, достаточное количество кВт, которое позволит подключать различное электрооборудование, необходимое для бизнеса, высокие потолки, возможность выдержать достаточную нагрузку на пол (от 400 кг/кв. м) — такие помещение подойдут для широкого круга арендаторов, в том числе для размещения магазина. Важно также обратить внимание на перспективы развития района в целом, конкуренцию, сроки реализации, удобство планировки и возможность размещения востребованных бизнесов — магазина, кафе, клиники, аптеки и др., добавляет эксперт.
Наименее востребованы помещения с торца дома, с видом на лес, поле или свалку, магистраль без парковки и с шумовыми экранами, закрывающими обзор помещения, а также помещения со двора или с закрытой территории, считает Антон Белых. Также, по его словам, неинтересны помещения с подвалами, антресолями, на вторых этажах, менее интересны помещения без витрин, с множеством ступенек при входе или внутри помещения.
Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty:
— Никогда не стоит покупать помещения с кабинетной планировкой, это сразу ограничивает пул арендаторов и дает большой дисконт к ставке аренды. В панельных домах, увы, все помещения такие, поэтому я всегда рекомендую выбирать современные дома с зальной открытой планировкой и минимумом несущих стен. Идеально для сдачи подходят помещения с двумя входами, угловой витриной на две перпендикулярные улицы, только на открытой территории, без заборов и пропускного режима, с большим числом витринных окон и с местом под рекламу.
Также всегда интересны помещения напротив остановки транспорта, парковки, рядом с большим супермаркетом, поликлиникой, детским садом, въездом на паркинг, около выхода из метро или на самом въезде в ЖК, то есть около тех мест, где люди постоянно ходят или ездят. Для многих арендаторов важно наличие окон или второго входа со двора, но это уже опционально, как правило, в ЖК помещения небольшой площади вторым входом не оборудованы. Также выгодно покупать уникальные помещения с площадью меньше или больше остальных.
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер
Что значит мокрая точка при аренде
Как перенести мокрую зону в квартире?
Покупая недвижимость, мы приобретаем возможность воплотить в жизнь все свои смелые фантазии по обустройству жилья.
Однако, далеко не всегда полет нашей фантазии ничем не ограничен. Перепланировка жилой недвижимости возможна, но только с соблюдением установленных законодательных норм, санитарных правил и требований.
Кроме того любые переустройства помещения, существенно влияющие на его характеристики, собственнику жилья нужно узаконить. В противном случае его дизайнерские решения могут быть восприняты как самовольные реконструкции, которые придется возвращать в первоначальный вид.
Основная доля перепланировок жилья относится к переносу мокрых зон в квартирах. Перенос мокрой зоны в квартире также в обязательном порядке нужно согласовать со специальной комиссией. О том, как это сделать, поговорим далее.
Понятие «мокрой зоны»
Что такое «мокрая зона» нигде в законодательных актах точно не указано. Это разговорное понятие, известное риэлторам и застройщикам, под которым объединяются все территории в квартире, где присутствуют системы водоснабжения и водоотведения.
Итак, что считается мокрой зоной в квартире? К мокрым зонам можно отнести:
Считается ли кухня мокрой зоной в квартире? На рассмотрении этого вопроса следует остановиться более подробно. Кухня – это место, где так или иначе присутствуют системы водоснабжения и водоотведения.
Там всегда есть раковина, часто установлена стиральная или посудомоечная машина. Кухня является мокрой зоной только при условии, что в ней есть эти объекты, связанные с поступлением воды.
Законодательно не регламентировано, что понятие «мокрая зона» соответствует именно комнате. По сути это только определенная зона в комнате, которая так или иначе сопряжена с поступлением или отведением воды.
По одним источникам мокрая зона охватывает саму точку плюс 2 метра вокруг от неё, по другим источникам — мокрая зона соответствует всей комнате с перегородками.
Чаще всего именно кухню собственники квартир желают перенести в другие комнаты или каким-то образом расширить существующую от застройщика площадь кухни. Площадь мокрой зоны должна иметь слой гидроизоляции, который предотвращает протечку воды и канализационных стоков в помещения нижних этажей.
В типичных многоэтажных домах планировка квартир определена таким образом, что над и под кухней располагаются кухни, над и под санузлом – санузлы соседей. Другое расположение комнат чревато серьезными аварийными ситуациями, потопами и нарушениями санитарных норм.
Нормативная база
Отдельный закон, который запрещал бы перенос мокрой зоны в квартире, в существующих реалиях отсутствует. Перед тем, как принимать решение о переносе мокрой зоны в квартире, нужно изучить основные стандарты и правила эксплуатации жилых помещений в многоквартирных домах.
Фактически все правила и стандарты распространяются именно на многоквартирные дома из-за наличия в них соседей. В частном доме гражданин вправе переносить комнаты в любом порядке по своему усмотрению.
В основном все вопросы, касающиеся перепланировок помещений, изложены в следующих документах:
Сложно однозначно сказать, имеют ли данные документы статус законов. По некоторым источникам они скорее носят рекомендательный характер. Однако на практике их нарушение может грозить собственнику квартиры серьезной ответственностью.
За незаконную перепланировку придётся заплатить штраф, в некоторых случаях уполномоченные органы даже обяжут гражданина вернуть все в первоначальный вид за собственные средства.
Чтобы однозначно ответить на вопрос, можно ли переносить мокрую зону в квартире, нужно обратиться к СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» или СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».
Правила переноса мокрых зон содержатся в Постановлении Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».
Правила переноса мокрых зон
Рассмотрим актуальные на 2020 год требования по перепланировке мокрых зон в квартирах многоквартирных домов. Как перенести мокрую зону в квартире, существует множество вариантов.
Некоторые из них абсолютно законные и разрешённые, другие – строго под запретом, третьи – могут быть одобрены, если будет соблюдено согласование со специальной комиссией.
Обычно кухни и санузлы подлежат следующим вариантам перепланировок:
По нормативным правилам расширение санузлов или кухонь за счёт площади жилых комнат запрещено. Это ухудшает проживание соседей. Комнаты с мокрыми зонами не могут располагаться над или под жилыми помещениями соседей.
Размещение санузлов в верхнем уровне над кухней допускается только в квартирах, расположенных в двух уровнях. То есть увеличить санузел за счёт территории кухни также запрещается законом.
Расширить свою кухню за счёт территории санузла также нельзя. Таким образом Вы ставите себя в опасность. Ведь санузел соседа будет располагаться над Вашей кухней.
Сделать подобное расширение кухни или санузла можно только в нескольких ситуациях:
Объединить ванную комнату и туалет просто, на это нет ограничений. Комнаты не меняют своего расположения, просто убирается перегородка между ними.
Создать санузел с выходом в жилую комнату можно только при наличии в квартире второго санузла с выходом в коридор.
Если мокрая зона планируется к расширению за счёт площади нежилой зоны в квартире, например, коридора, кладовой, встроенного шкафа, такие изменения подлежат согласованию.
Кухню с электрической плитой объединить с жилой комнатой ещё возможно, с газовой плитой – категорически запрещено. Кухню-нишу на площади нежилого помещения в квартире расположить можно только при наличии электрической плиты.
Можно ли уменьшить комнату с мокрой зоной? Здесь действует точно такое же правило. Нельзя переносить границы комнат, влияющие на расположение комнат соседей. Не должна мокрая зона располагаться над жилыми комнатами соседей (их спальнями, детскими и гостиными).
Запрещено также в многоквартирном доме увеличивать кухню за счёт территории холодной зоны, например, балкона. Такое изменение запрещено из-за низкой степени отопления помещений В многоквартирном доме.
Процедура согласования
Осталось разобраться с тем, как узаконить перенос мокрой зоны, чтобы в будущем не пришлось за свой счёт возвращать все в первоначальный вид.
Каждое изменение, касающееся переноса перегородок в квартире, должно быть обосновано наличием специального разрешения, во главе которого находится проект.
На территории столицы и Московской области требования по проектной документации при осуществлении перепланировок квартир регламентированы Постановлением Правительства Москвы № 508.
Для согласования перепланировки мокрых зон собственник помещения должен предоставить определенный пакет документации в специально созданную при Жилищной инспекции комиссию.
После рассмотрения пакета документов комиссия выносит либо положительное, либо отрицательное решение. Положительное решение вместе с разрешением на перепланировку является законным основанием для начала проведения ремонтных работ.
Контролирующий орган может следить за проведением работ и осматривать периодически помещение для того, чтобы убедиться в следовании проекту и срокам перепланировки. Эта же комиссия будет по факту окончания работ принимать результат, что документально будет оформлено в специальном акте.
Необходимые документы и способы их подачи
Как правило, согласованием перепланировок в квартирах в регионах занимаются отделения Жилищной инспекции. Если в регионе отсутствует отепление данного органа, подобные вопросы решаются исполкомом или жилищным фондом.
Жилищная инспекция составляет акты технических осмотров помещения, отражающих текущее состояние перепланировки. Если предлагаемые действия являются незаконными, комиссия выносит отказ на перепланировку помещения.
Сроки перепланировки устанавливаются исходя из объема ремонтных работ и прописываются в разрешительной документации. При несоблюдении сроков перепланировки виновному лицу грозят штрафные санкции.
Решение о одобрении перепланировки или о ее запрете принимается комиссией в течение 7 недель. За этот период комиссия осуществляет проверку представленных документов, в которых помимо проекта перепланировки должны быть представлены правоустанавливающие документы на квартиру, подтверждающие право собственности заявителя.
Основаниями отказа могут служить выявленные в документах неточности или ошибки, неполный пакет представленных документов, подача бумаг не собственником жилого помещения. При устранении недочетов заявитель вправе подать повторно документы на получение разрешения на перепланировку квартиры.
Когда решение комиссией принято, в течение 3 рабочих дней оно оформляется документально и передаётся заявителю. На основании данного документа собственник квартиры приступает к перепланировке.
Частью процедуры согласования также является оформление актов скрытых работ, подтверждающих проведение работ по гидроизоляции. Все перепланировки комнат с мокрыми зонами должны сопровождаться проведением работ по укладке гидроизоляционного слоя.
Для проведения всех перепланировок в квартире многоквартирного дома, связанных с изменением границ комнат с мокрыми зонами, предусмотрена особая процедура согласования с контролирующими органами.
Расширение или уменьшение площади комнат с мокрыми зонами регламентировано специальными правилами и стандартами, защищающими соседей многоквартирного дома от аварий и нарушения санитарных норм эксплуатации жилых помещений.
Арендатор сделал «мокрую» точку, какие риски?
Покупаю нежилое помещение.
Тех плана у продавца нет, но предполагаю, что на нем не было раковины и канализации, просто слепое (без окон) помещение в бизнес-центре.
Текущий арендатор помещения (кофейня), установил раковину, думаю просто договорившись с управляющей компанией бизнес центра.
Какие у меня риски, как у будущего собственника помещения и как от них застраховаться?
Текущий арендатор помещения (кофейня), установил раковину, думаю просто договорившись с управляющей компанией бизнес центра.
Какие у меня риски, как у будущего собственника помещения
Риски зависят как раз от того что все таки было сделано.
Во первых если перепланировка не согласована — это уже будет сама по себе проблема с той же ук.
При этом не понятно откуда они получают воду и законно ли- опять же вопрос от ресурсонабжающей компании быть может, в том числе даже о несанкционированном подключении. На все это должны быть документы.
Если потом тоже хотите пользоваться водой- встает вопрос еще и о качестве воды, если это общепит- то там есть отдельный санпин- 1079-01 по общепиту, отдельный по производственному контролю 1058-01, и по питьевой воде.
+ все что касается пожарной безопасности. Она как на собственника изначально на вас ложиться в полной мере, а это и штрафы могут быть и ответственность за безопасность в целом.
Иначе покупаете просто кота в мешке. Страховки тут не будет кроме проверки этих документов.
Конечно можно в договоре предусмотреть варианты расторжения договора при введении вас в заблуждение относительно этих моментов- но это хорошо на бумаге- а на деле это долгий суд, и никаких гарантий того что у продавца просто будут деньги в наличие которые вы потом будете через приставов возвращать.
а чем тех план отличается от кадастрового плана?
Эти вещи связаны. Кадастровый план это расположение помещений- лист большой, а вот тех план как правило это описание этих помещений. Нужно иметь конечно все вместе и сверять. Потому что на кадастровом плане- помещения просто указаны по номерам. А вот тех план их расшифровывает.
Здравствуйте еще раз Игорь.
Технического плана у действующего продавца быть и не может, так как при вводе БЦ все помещения описываются в составе технического плана всего здания.
ч. 14 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Технический план здания, сооружения может содержать информацию, необходимую для государственного кадастрового учетавсех помещений и машино-мест в здании, сооружении. В случае, если в соответствии с проектной документацией в здании, сооружении расположены помещения вспомогательного использования, соответствующая информация включается в технический план помещения. При этом технический план здания, сооружения в обязательном порядке содержит планы всех этажей здания, сооружения, а при отсутствии у них этажности планы здания, сооружения.
Логически этот документ должен быть у УК. В любом случае продавец или Вы после регистрации перехода права можете его заказать в Росреестре.
И кадастрового плана сейчас нет. Его собой заменила выписка из ЕГРН. Пускай ее закажет продавец. В ней и будет виден план помещения.
Чтобы проверить помещение и оценить возможные риски (с учетом тех целей, для которых планируется приобретение данного помещения) потребуется:
— ознакомиться с выпиской из ОГРН, которая покажет, как оформлено то помещение, которые Вы намерены приобрести, какова его документальная площадь и т.д.;
— сравнить данные выписки с техническим планом — если есть расхождения в реальной площади, в наименовании помещения, пр. — расхождения рано или поздно станут проблемой (указание продавца, что документов нет, должно настораживать — стоит проверить полномочия данного продавца);
— попросить экспликацию помещения — это документ, который более развернуто предоставляет информацию о помещении, в том числе о проведенных коммуникациях. Любое самовольное включение в систему канализации, водоснабжения, пр. — тоже приведет к проблемам, как минимум с собственником бизнес-центра. Не будет лишним, с имеющейся документаций подойти к инженеру бизнес-центра (или человека, отвечающего за техническую часть), чтобы дополнительно перепроверить наличие неправомерных врезок.
Если Вы намерены приобретать помещение с незаконной перепланировкой и незаконными врезками — сразу убедитесь в качестве этих перепланировокврезок. Вам платить за ущерб, который будет причинен зданиюсоседям по помещению, например, если прорвет коммуникации и Вы уничтожите чужое имущество окружающих, заодно, например, повредив сигнализацию подтоплением или обесточив здание на часы (бизнес-структуры центра выставят огромные счета). ст. 1064 ГК:
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Кроме того, если сейчас при покупке Вы не проверите помещение, то в дальнейшем его сложно будет продать, если будут попадаться въедливые покупатели, проверяющие чистоту сделки.
Перенос мокрой зоны в квартире в 2020. Примеры и советы.
Мокрые зоны затрагиваются практически при любой перепланировке квартиры. К сожалению, при этом каждая вторая из них выполняется с нарушениями, а потому ниже мы подробно рассмотрим все нормы и законы, касающиеся данного вопроса. К мокрым зонам относятся прежде всего санузлы, а также ванные комнаты, туалеты, уборные, душевые и т.д. Постирочные комнаты и кухня к таковым не относятся.
Перенос мокрой зоны в квартире- согласование.
Оглавление статьи
1. Перенос мокрых зон в квартире- все нюансы и особенности.
1.1. Увеличение санузла за счет коридора.
Перенос мокрой зоны в квартире — разрешение (п.1.6).
Такие работы при перепланировке квартиры, как увеличение мокрой зоны за счет коридора или других нежилых помещений не запрещены существующими нормами.
Таким образом, расширять или устраивать дополнительные мокрые зоны на площади нежилых помещений (все помещения внутри квартиры кроме жилых комнат и кухни) допустимо. Производить такие работы необходимо после получения соответствующего разрешения на ремонт.
1.2. Расширение санузла за счет кухни или комнаты.
Часто собственники квартир хотят осуществить увеличение санузла за счет кухни или комнаты. К сожалению, такая перепланировка запрещена пунктами 9.25 СП 54.13330.2016 и 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10.
Согласно им, любая мокрая зона внутри квартиры (расширенная или устроенная дополнительно) не должна располагаться (даже частично) над жилыми помещениями квартиры, которая расположена этажом ниже. Так как чиновники автоматически считают, что планировка ниже расположенной квартиры полностью совпадает с планировкой Вашей квартиры, то Вам, таким образом, нельзя залазить мокрыми зонами при ремонте квартиры на жилые комнаты и кухни. Даже при выполнении в полу таких помещений соответствующей гидроизоляции.
Конечно, с точки зрения логики, не совсем понятно, почему на нежилые комнаты перенос мокрых зон в квартире можно выполнять, а на жилые нельзя. Ведь если соседу снизу Вы зальёте коридор, а не комнату, то ему от этого легче не будет. Но, к сожалению, у нас такие законы и для согласования перепланировки их нужно выполнять.
Перенос санузла или его расширение на жилую площадь можно выполнять только в том случае, если этажом ниже под Вами нет другой квартиры, а расположены офисы, магазины, подвальные помещения и так далее.
1.3. Перепланировка санузла- согласование по проекту.
Перепланировка санузла с расширением за счет коридора- разрешение (п.1.9).
Любое изменение расположения перегородок санузла или туалета относятся к перепланировке мокрых зон и требует получения соответствующего разрешения на перепланировку по проекту. Данное требование приводится в пункте 2.2.1 Прил. №1 к Пост-нию Прав-ва Москвы №508. Проект перепланировки должен быть заказан в проектном бюро, у которого есть необходимый допуск СРО (разрешение) на его выполнение.
1.4. Гидроизоляция мокрых зон.
Во-первых, согласно СНиП «Полы» полы всех мокрых помещений должны выполняться с устройством гидроизоляции. Материал и наличие гидроизоляции обязательно прописывается в проекте перепланировки. Её выполнение подтверждается на приёмке произведенной перепланировки актом на скрытые работы, заполняемый проектировщиком и подрядчиком. Подробнее об этих актах Вы можете прочесть здесь.
Во-вторых, ремонт санузла с перепланировкой должен быть выполнен таким образом, чтобы при входе в него имелся дверной порожек, который не даст вытечь воде при её протечке в соседние помещения. Высота такого порожка должна быть не менее 15-20 мм. Допускается вместо порожка делать уровень пола в мокрых помещениях ниже пола соседних помещений на такую же высоту.
Конечно, крайне редко кто из собственников выполняет эти требования, чтобы не спотыкаться о порожек или ступеньку пола. Однако, в последнее время инспектора Жилищной инспекции стали гораздо чаще придираться и обращать на это внимание, а потому рекомендуем устанавливать к их приходу хотя бы временный порожек. У нас на практике был случай, когда у собственника квартиры после демонтажа временного порожка произошла протечка воды в санузле. Она вытекла из него в соседнюю комнату, так что пришлось переделывать свой ремонт и ремонт соседей снизу в гораздо больших объёмах, чем если бы она остановилась за счет порожка в пределах санузла. Собственник сам нам признался, что теперь жалеет, что не оставил этот временный порожек. Другим способом предупреждения возникновения таких ситуаций является установка системы контроля утечки воды, которая перекрывает её подачу в случае возникновения протечки. Сейчас они стали достаточно доступными.
Комментарий к видео:
Расширение мокрых зон теперь требует согласования по проекту согласно отдельному пункту 2.2.1 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508, а не из-за изменения конструкции полов, как это было раньше до введения Постановлений Правительства Москвы №1104 от 29.12.2017 и №1572 от 17.12.2018.
1.5. Перепланировка санузла в квартире- расположение входа.
Устройство санузла или мокрой зоны с унитазом необходимо выполнять так, чтобы вход в него выполнялся из коридора или нежилого помещения.
Это требование пункта 3.9 Санитарно-эпидемиологического норматива №2.1.2.2645-10. Он запрещает устраивать выход из помещения с унитазом непосредственно в жилые помещения и кухню. Однако в данном пункте есть одно послабление. Выход из второго санузла (помещения с унитазом) в квартире можно делать в жилую комнату, если выход из первого выполнен в коридор или нежилое помещение. Следует отметить, что выход из санузла в кухню нельзя делать ни при каком условии, что, в принципе, логично. Не совсем приятно трапезничать в кухне, когда в неё входит кто-то прямо из санузла. Я уже не говорю о запахах. Также добавим, что действие данного пункта относится лишь к тем помещениям, в которых установлен унитаз. Если в помещении унитаз не установлен, то выход из него можно делать в любые комнаты и кухню.
В завершение статьи мы придем несколько согласованных перепланировок санузлов и мокрых зон. Также советуем Вам прочесть статью об оформлении перепланировки.
2. Узаконенные перепланировки санузла
2.1. Перепланировка- расширение санузла.
На данных фото представлена достаточно типичная перепланировка санузлов. Оба санузла расширили за счет коридора. При этом вход в кухню предусмотрели из комнаты. Таким образом удалось получить достаточно просторные по современным меркам санузлы за счет менее полезной площади коридора.
2.2. Перепланировка санузла в панельном доме.
Выше приведена ещё одна перепланировка квартиры с затрагиванием санузла в панельном доме серии КОПЭ. Здесь также мокрые зоны расширили за счет коридора, а вход в кухню выполнили из жилого помещения. Места в коридоре хватило для того, чтобы выполнить санузлы, хоть и не очень просторными, но всё же раздельными.
2.3. Перепланировка санузла в хрущевке.
В хрущевке также наиболее распространённым видом затрагивания мокрых зон является увеличение санузла за счет коридора, ведущего на кухню. В хрущевках в отличие от панельных домов стена между кухней и жилым помещением почти всегда является не несущей, а потому её можно демонтировать целиком. Правда, если плита газовая, то на месте этой перегородки необходимо установить раздвижные двери.
2.4. Перенос санузла.
В данном случае был осуществлен перенос санузла в коридор. Точнее, можно сказать, что за счет площади коридора был устроен второй гостевой санузел, в то время как в габаритах бывших мокрых зон удалось сделать один большой.
2.5. Перепланировка санузла в новостройке.
Несмотря на то, что в современных новостройках площади санузлов, как правило, значительно превышают площади санузлов в панельных домах и хрущевках, в них тоже довольно часто осуществляется их расширение. В данном примере два санузла объединили и расширили за счет площади коридора. В результате такой перепланировки получился очень просторный и удобный санузел.
Перепланировка мокрых зон в квартире
Изменение площади и/или перенос мокрых зон является одним из самых распространенных мероприятий при проведении ремонтных работ в квартире. Перепланировка позволяет сделать квартиру более комфортной и придать ей индивидуальные черты.
Мокрая зона в квартире- что это?
Строгого определения, какие места квартиры следует отнести к мокрым зонам, не существует. По сложившейся практике речь идет о помещениях, в которых, согласно СНиП, должна присутствовать гидроизоляция пола, защищающая нижние этажи от возможных протечек.
В квартире жилого дома гидроизоляция необходима в санузле, ванной, душевой и уборной.
Часто к мокрым зонам относят кухню и постирочную. Эти помещения имеют не столь «мокрый режим» как санузел, и при устройстве полов в них укладка гидроизоляционного слоя не обязательна, хотя и настоятельно рекомендуема.
Перенос мокрой точки
При проведении перепланировки квартиры совмещенный санузел, уборную, ванную или душевую часто переносят в новое место или устраивают в дополнение к существующим санитарным помещениям.
Нередко перенос мокрой зоны приходится выполнять при перепланировке новостроек со свободной планировкой и в студиях, где границы этих помещений обозначены лишь на бумаге или выложены из блоков в один ряд.
В этих случаях особое внимание требуется уделить прокладке инженерных коммуникаций, так как существует целый ряд ограничений на установку трубопроводов и монтаж вентиляции.
Перенос мокрой зоны, если снизу расположено жилое помещение, может осуществляться только на нежилую площадь. Это норма в одинаковой степени относится не только к помещениям санузла, но и к кухне.
При ремонте в апартаментах, расположенных над жилыми помещениями, также действуют общие правила.
Расширение мокрой зоны за счет коридора
Наиболее часто при проведении ремонтных работ санузел или ванную увеличивают за счет смежного нежилого (вспомогательного) помещения – коридора, кладовой, гардеробной или темной комнаты.
Расширение совмещенного санузла на фото:
Действующими нормами (СП 54.13330.2016) не допускается размещение санитарных помещений над жилыми комнатами и кухнями соседей. Исключение – двухуровневые квартиры, где санузел возможно поместить над собственной кухней.
Также запрещено увеличивать кухню, располагая ее над жилыми комнатами. А расширить кухонное помещение за счет площади санузла возможно только на последнем этаже.
Выход из санузла не должен осуществляться в жилую комнату или кухню. Из этого правила также есть исключение – допускается выход из совмещенного санузла в спальню, если он в квартире не единственный.
Гидроизоляция мокрых зон
Действующими нормами предусмотрено обязательное наличие гидро-звукоизоляции помещений санузла, а также устройство переливного порожка.
Для защиты квартиры от распространения воды уровень пола в санузле либо выполняют ниже уровня коридора, либо отделяют порожком высотой более 1,5 см (согласно п.4.8 СП 29.13330.2011).
Технические требования по гидроизоляции изложены в СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Современные комбинированные материалы обеспечивают одновременно гидроизоляцию и звукоизоляцию полов.
Примеры гидроизоляции мокрых точек:
Согласование переноса мокрой зоны в квартире
Увеличение размеров санузла, смещение и установка дополнительного сантехнического оборудования требуют обязательного согласования (ст. 25 ЖК РФ).
Согласование ремонтных работ производится надзорными органами, осуществляющими контроль в сфере перепланировки, на основании документации, включающей проект и техническое заключение.
Пример проекта перепланировки с увеличением и совмещением санузла:
Данный проект включает объединение ванной (5) и уборной (6) в совмещенный санузел с его увеличением на всю ширину коридора (7). Вход в кухню (4) переносится.
Узаконить выполненные работы можно на основании технического заключения о их допустимости и безопасности.
В Москве согласование планируемого и выполненного ремонта со смещением мокрой зоны, как и других работ по перепланировке, осуществляется Мосжилинспекцией, а в Подмосковье местными административными органами.
Специфика согласования перепланировки мокрых зон в том, что мероприятия по их гидроизоляции и звукоизоляции необходимо оформлять актом скрытых работ от подрядной организации, имеющей допуск СРО.
Последствия переноса мокрой точки в квартире
Самовольное увеличение или перенос помещений, относящихся к мокрым зонам, чаще всего не остается незамеченным соседями или сотрудниками управляющей компании. При обнаружении несогласованные перепланировка или перенос мокрой точки, помимо штрафа, приводят к необходимости исполнить предписание надзорного органа о восстановлении первоначального состояния квартиры или узаконивания выполненных работ в установленном порядке. В случае неисполнения предписания законом предусмотрено судебное производство против собственника квартиры.
При предварительном согласовании ремонтных работ этап разработки проектной документации позволяет избежать мероприятий, которые впоследствии не удастся согласовать.
У наших специалистов вы можете бесплатно получить консультацию, как по закону перенести мокрую зону или выполнить любую другую перепланировку квартиры. Свой вопрос можно направить в сообщении электронной почты, задать его в соответствующем разделе сайта либо позвонить по телефону.
