что значит муниципальная комната в коммунальной квартире
Право на дополнительную комнату в коммунальной квартире
Семья из пяти человек по программе аварийного жилья получила две комнаты по договору соцнайма (всего 22 м) в трехкомнатной квартире. Соседи из третей комнаты съехали. Семья является малоимущей, стоим на очереди как нуждающиеся в жилье. К нам уже подселили новых соседей. Имеем ли мы право на эту комнату?
Преимущественное право на получение (присоединение) освободившейся комнаты в квартире коммунального заселения имеют жильцы этой квартиры, проживающие в других комнатах, если они отвечают условиям, указанным в законе. Поэтому прежде чем предоставлять освободившуюся комнату третьим лицам, наймодатель обязан был выяснить, имеют ли право на эту комнату те, кто уже проживает в данной коммунальной квартире.
Порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
Так, порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире определен в ст. 59 Жилищного кодекса РФ, а именно:
«1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1–3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом».
Договор социального найма тоже может быть заключен при наличии ряда условий.
Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище.
Кто признается нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма
Согласно ч. 1 ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее – нуждающиеся в жилых помещениях):
Определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения
Согласно ч. 2 ст. 51 ЖК РФ при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
Согласно ст. 58 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.
В соответствии с ч. 2 и 5 ст. 50 ЖК РФ установление нормы предоставления и учетной нормы относится к компетенции органа местного самоуправления. В силу ч. 2 ст. 14 ЖК РФ в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе указанные в ч. 1 ст. 14 ЖК РФ полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.
Таким образом, установление нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма нормами Жилищного кодекса Российской Федерации отнесено к исключительной компетенции субъекта Российской Федерации. В Астрахани такие нормы установлены Законом Астраханской области от 10.10.2006 № 75/2006-ОЗ «О предоставлении жилых помещений в Астраханской области». В частности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 1 данного закона нормы предоставления площади жилого помещения из государственного жилищного фонда Астраханской области для жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, установлены в размере на семью из трех и более человек – по 18 кв. м. общей площади на каждого члена семьи.
Поскольку ЖК РФ не содержит определения того, что составляет общую площадь комнаты, расположенной в коммунальной квартире, и не регулирует порядок определения доли площади помещений вспомогательного использования коммунальной квартиры, приходящейся на лиц, занимающих комнаты в коммунальной квартире по договору соцнайма, расчеты общей площади жилых помещений произведены по аналогии закона в соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ с применением норм ст. 15, 16, 42 ЖК РФ.
Исходя из содержания норм ст. 15, 16, 42 ЖК РФ, в их взаимосвязи, в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты, а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты. Данный расчет приводится в решениях судов разных уровней, т.е. в сложившейся судебной практике.
То есть общая площадь комнаты – это жилая площадь плюс доля в площади вспомогательных помещений (кухня, ванная и т.д.). Но учитывая, что в семье 5 человек, то даже по норме предоставления видно, что право на освободившуюся комнату возникло (18 кв. м х 5 чел. = 90 кв. м).
К сожалению, названный закон Астраханской области не определяет порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (если только не принят отдельный акт), поэтому следует руководствоваться ст. 59 ЖК РФ как актом большей юридической силы.
Алгоритм дальнейших действий
Словом, необходимо, во-первых, изучить Закон Астраханской области от 10.10.2006 № 75/2006-ОЗ, во-вторых, обратиться к адвокату, поскольку в борьбе с чиновниками за жилье без его помощи справиться будет трудно, и, в-третьих, следует немедленно обратиться в суд с иском с требованием о предоставлении освободившейся комнаты тем, кто уже проживает в коммунальной квартире, и одновременно подать: заявление – в прокуратуру, жалобу – Уполномоченному по правам человека в Астраханской области и губернатору Астраханской области.
«Жильё по дешёвке»: как выкупить комнату в коммуналке у города?
Что может быть дешевле, чем комната в коммуналке? Разве что, полкомнаты! Такое жилье не без причин считается самым бюджетным, хотя и на него цены могут «кусаться». В столице, например, средний ценник составит космические 3,5 млн руб. Это, правда, на открытом рынке недвижимости – город продает свои муниципальные комнаты по куда более адекватным деньгам. Но не всегда и далеко не всем.
Кто имеет право на выкуп у города комнат в коммуналке и в чем особенность таких сделок? Разбираемся, как задешево решить жилищный вопрос.
Только для нуждающихся
Сразу разъясним: люди «с улицы» просто взять и купить у города комнату в коммуналке не могут. Муниципальные власти ограничены в этом вопросе законом. Дело в том, что освободившиеся комнаты изначально на продажу не выставляются – первоочередное право получить их по договору социального найма имеют проживающие в этой квартире жильцы (ст. 59 ЖК):
И только если граждане обеих этих категорий отсутствуют, комнату можно купить. Но право на срочный выкуп комнаты в коммунальной квартире гарантировано только лицам, которые обеспечены жилплощадью менее нормы предоставления. То есть если на каждого члена вашей семьи приходится менее 18 кв. м.
Претендовать на выкуп можно, если на момент освобождения комнаты вы уже были нанимателем или собственником других помещений в этой коммунальной квартире (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-5189/2015 от 02.04.2015). Одной лишь регистрации в такой квартире для ее выкупа недостаточно (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-1427/2014 от 30.01.2014).
Среди указанных лиц 2 категории граждан обладают преимуществом при реализации права на выкуп:
Как узнать о продаже комнаты?
Дело в том, что комнаты в коммуналках, принадлежащие городу, как таковые на продажу не выставляются. Право их выкупа – это одна из форм их предоставления другим жильцам. Реализовать это право можно только после освобождения комнаты, так как выкупить квартиру, если на нее заключен договор соцнайма, невозможно. Как узнать о таком освобождении?
Временное отсутствие нанимателей и членов их семьи не дает оснований считать комнату свободной и не позволяет другим лицам претендовать на нее (определение Хабаровского краевого суда №33-6510 от 09.08.2011). Освободившей считается комната в коммуналке, в отношении которой ранее был заключен договор социального найма и который был расторгнут или прекратил свое действие по иным причинам (определение ВС Республики Саха № 33-743/2016 от 15.02.2016).
В разных городах порядок извещения об освобождении комнаты может отличаться. В Москве, например, Департамент горимущества рассылает всем жильцам коммунальной квартиры уведомления об освобождении помещения. В нем же указывается адрес для получения консультаций, адресат для подачи заявления на предоставление комнаты и перечень необходимых документов, которые нужно иметь с собой. При этом обязательное условие для столицы – проживание в Москве не менее 10 лет (ст. 38 Закона г. Москвы № 29 от 14.06.2006).
Как выкупить комнату: 5 простых шагов
Итак, вы получили уведомление об освобождении комнаты и входите в число тех, кто имеет право на ее выкуп. Что делать дальше? Порядок ваших действий определяется местом жительства, так как он регулируется местным законодательством. Обычно он не имеет принципиальных отличий, а потому разберем его на столичном примере.
Шаг 1. Заявите о своих намерениях
Первое, что нужно сделать – это подать заявление на выкуп квартиры у города. Подать его необходимо в департамент горшимущества либо иную ответственную организацию в вашем городе (например, в СПБ это ГБУ «Горжилобмен») в течение полугода после получения уведомления. Подать заявление можно через МФЦ или региональный портал Госуслуг.
Лучше поспешите – в практике есть случаи, когда очередность подачи заявления признавалась судом как значимое обстоятельство при решении вопроса о праве жильцов на освободившуюся комнату (определение Санкт-петербургского городского суда № 33-12357/2015 от 05.08.2015).
Чтобы выкупить квартиру (комнату) у государства, вместе с заявлением подайте:
Вам выдадут выписку с отметкой о дате приема.
Шаг 2. Пройдите проверку
Департамент проведет правовую экспертизу документов, выяснит мнение других жильцов и сделает оценку стоимости комнаты. После чего соответствующая комиссия проведет заседание, на котором примет решение о предоставлении вам комнаты или отказе в ее предоставлении.
Шаг 3. Получите распоряжение
После принятия решения в ваш адрес будет направлено распоряжение о предоставлении освободившейся комнаты. Вместе с ним вы получите уведомление о выкупной цене и приглашение для получения бланка на оплату выкупаемого помещения.
Шаг 4. Оплатите комнату
На внесение указанной суммы у покупателя будет 3 месяца с момента получения распоряжения. После внесения денег отдайте в департамент квитанцию об оплате.
Шаг 5. Заключите договор
В 5-дневный срок после получения квитанции в Департаменте подготовят договор купли-продажи и пригласят вас и других покупателей, которые будут включены в договор, для его заключения. Оформить его можно как в простой, так и письменной форме – принципиальной разницы нет. Получив свой экземпляр, отправьтесь в Росреестр и зарегистрируйте право собственности.
Сделано! Теперь комната ваша, готовьтесь прятаться от завистливых взглядов соседей!
О чем нужно помнить, покупая коммунальную квартиру
Несмотря на то что большинство коммунальных квартир в Москве были расселены и раскуплены еще в 1990-е годы, такие объекты до сих пор встречаются во многих районах столицы, прежде всего в границах Центрального административного округа — в Хамовниках, на Патриарших и Чистых прудах, на Таганке.
Для профессиональных скупщиков и частных инвесторов такая недвижимость — хороший шанс приобрести квартиру в центре города за относительно небольшие деньги, сделать капитальный ремонт, а затем перепродать по рыночной цене. «РБК-Недвижимость» собрала главные рекомендации риелторов и юристов тем, кто планирует вложиться в покупку коммуналки.
Получить согласие всех жильцов
Для того чтобы продать коммунальную квартиру или одну комнату в ней, необходимо согласие всех собственников. При этом важно помнить о преимущественном праве соседей на покупку — поэтому прежде чем выходить на сделку, нужно убедиться, что никто из действующих собственников не претендует на выкуп квартиры.
«Продавец обязан уведомить о предстоящей продаже соседей. Если никто из них не захочет приобрести эту недвижимость, то от каждого из них необходимо получить письменные нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки. Если получить отказы не представляется возможным, то продавец должен направить уведомления о продаже каждому из собственников помещений или долей в коммунальной квартире. Если в течение месяца после получения уведомлений никто из них не выразит желания приобрести имущество, оно может быть продано любому лицу, но по цене не ниже указанной в уведомлении», — поясняет управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
Изучить историю квартиры
Покупка коммунальной квартиры фактически означает приобретение нескольких объектов. Это, в свою очередь, влечет за собой дополнительные риски — необходимо проверить историю не одного объекта, а нескольких, чтобы исключить притязания на жилье третьих лиц. Проверить всех бывших и действующих собственников квартиры можно, заказав платную выписку (стоимостью 400 руб.) из ЕГРН.
«Часто права третьих лиц нарушаются при приватизации и наследовании, поэтому особое внимание стоит обратить на комнаты, приобретенные таким способом. Помимо собственников физических лиц, комнаты могут принадлежать муниципалитету, и в этом случае встанет вопрос об их выкупе», — предупреждает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
При более подробном анализе документов можно выявить наличие обязательств, в выполнении которых необходимо удостовериться. «Например, если комната в коммунальной квартире приобреталась за счет средств материнского капитала и выдано обязательство о выделе долей всем членам семьи, значит данное обязательство должно быть исполнено и только лишь после этого продано вам», — добавляет ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко.
Проверить всех бывших и действующих собственников
Прежде чем ставить свою подпись в договоре о купле-продаже коммунальной квартиры, юристы рекомендуют внимательно изучить состав жильцов — как действующих, так и снятых с регистрационного учета в прошлом.
«Поскольку есть риск того, что лицо, в свое время снятое с регистрационного учета по причине лишения свободы на определенный срок, по освобождении может вселиться в вашу квартиру по той причине, что отказался от приватизации в пользу того, кто, например, вам продал жилье. Такие собственники сохраняют пожизненно право пользования жилым помещением», — отмечает Иващенко.
Проверить технический план
Перепланировки, в том числе незаконные, частое явление в коммунальных квартирах, особенно если речь идет об устаревшем жилом фонде (например, дореволюционных домах в центре Москвы). Приобретая такую недвижимость, новый собственник берет на себя все риски, связанные с нелегальными перепланировками.
Важно помнить, что любые отличия от технического плана вам придется согласовывать, а это долгий и недешевый процесс, причем ряд изменений (например, разрушение несущих конструкций, изменение фасадов, перенос «мокрых» зон в «сухие») узаконить не удастся — потребуется привести жилплощадь в первоначальный вид. На это может уйти не один месяц и значительная часть бюджета.
Не лишним будет проверить приборы учета коммунальных услуг: их наличие, работоспособность, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и по взносам на капитальный ремонт.
Муниципальная комната в коммунальной квартире
Могут ли комнату в коммунальной квартире отдать под соцнайм без согласия собственников остальных комнат в этой квартире? Комната муниципальная.
Я хочу купить комнату у собственника в коммунальной квартиры, вторая комната муниципальная, должны ли уведомлять о продаже комнаты?
У меня в собственности комната в коммунальной квартире. Есть соседка тоже собственник комнаты, в этой квартире. Третья комната муниципальная и она пустует. Соседка стала водить к себе друзей, которые находятся в этой пустующей комнате. Подскажите, что мне делать, чтобы эту комнату (пустующею) опечатали?
Я купила комнату в трехкомнатной коммунальной квартире. В этой квартире собственник одной комнаты я, второй комнаты мужчина, а третья комната муниципальная. Я хочу прописаться в своей собственной комнате. Разрешение на прописку у мужчины получено. Как мне получить разрешение на прописку у муниципального собственника?
Я живу в коммунальной квартире (5 комнат). Две соседа и три мои. Хотим расселить квартиру по программе расселения коммунальных квартир. Но у меня 2 комнаты в собственности, а одна муниципальная (неприватизированная). Как будет учитываться эта комната при размене квартиры? Войдет ли она в учет всех 3-х моих комнат.
Можно ли сдавать комнату в коммунальной квартире? Комната муниципальная, соседи стоят на очереди на улучшение жилья. У нас 2 комнаты приватизированы.
Я живу в коммунальной квартире на 6 комнат. Одна комната муниципальная. Жильцы, которым была предоставлена эта комната, там не проживают. Они ее сдают. Имеют ли они право сдавать данную комнату? Интересует этот вопрос, так как соседи шумят в ночное время и курят в комнате. Куда обратиться за помощью? И если люди, которым предоставлена муниципальная комната в соц. найм, не проживают в этой комнате, возможно ли ее отдать другим жильцам квартиры?
У меня 2 приватизированные комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире (одна куплена в 2010 году, другая в 2011 году), в третей комнате живут соседи очередники, у них муниципальная комната. После того как соседи получат квартиру, есть ли у меня первоочередная возможность выкупить их комнату у города?
Я собственик 2 комнат в комунальной 3-х комнатной квартире. Третья комната муниципальная как я могу взять в пользование эту комнату.
Проживаю в коммунальной квартире, являюсь собственником комнаты. У соседа комната муниципальная. Он живёт в другом месте, но в свою комнату заселил гражданина Украины, как он говорит, брата. Имеет ли права брат самостоятельно проживать в его муниципальной комнате?
Мой сосед по коммунальной квартире получает отдельную квартиру. Наша коммуналка муниципальная двухкомнатная квартира. Ни одна из комнат не приватизирована. Я прописана в своей комнате одна. Что будет со мной в этой ситуации? Могут ли подселить кого-то вместо уехавшего соседа? Могу ли я получить вторую комнату и каковы мои права и шансы в этом деле?
Общая площадь квартиры 46,09 кв.м. Моя комната 13,85. Жилая площадь 26,45. Кухня 6,78. Балкона нет. Телефон мой (не коммунальный).
Заранее благодарю. Кира.
Собираюсь продать комнату в коммунальной квартире. Комната в собственности более 10 лет. В этой же квартире имеется муниципальная комната. Вопрос, должна ли я, сообщать в муниципальные органы власти о продаже своей комнаты? Спасибо.
Живу в 3-комнатной коммунальной квартире. Моя и ещё одна комнаты приватизированы, третья комната муниципальная, неприватизированную комнату постоянно сдают квартирантам в нам. Вопрос: имеют ли право сдавать неприватизированную комнату в коммунальной квартире, без согласия ВСЕХ соседей и какой должен быть оформлен договор при сдаче в нам такой комнаты? Спасибо.
Освобождается 1-дна комната в 3 х комнатной коммунальной квартире. Собственником остальных 2-х комнат являюсь я. Мои 2 комнаты приватизированы, освобождаемая-муниципальная. Есть ли какие нибудь возможности у ДЖИП, без моего согласия, вселить в освободившуюся комнату постороннего человека? Как проконтролировать (ускорить) процесс выкупа (присоединения) освободившейся комнаты?
Помогите пожалуйста разобраться в ситуации. Хочу продать комнату в коммунальной квартире. Комната у меня в собственности, а квартира в общедолевой собственности, т.е. места общего пользования в общем пользовании. Квартира 3-х комнатная. Одной из комнат владеют два собственника, у одного из них 95 долей этой комнаты, у другого 5 долей. Третья комната муниципальная. Отношения с соседями плохие, могут чинить препятствия при продаже. Комната находится в Подмосковье. Какой оптимальный вариант продажи моей комнаты?
В коммунальной квартире 6 комнат, у меня две, хочу продать. Одна комната соседа муниципальная. Три соседских и две мои в собственности. Соседка три метра в своей комнате подарила гражданину, адрес его проживания неизвестен. Куда отправлять уведомление с предложением купить комнаты владельцу 3 метров?
Какое право на комнату имеет опекун над пожилым человеком, комната муниципальная в коммунальной квартире?
Какая может быть цена комнаты в коммунальной квартире если комната муниципальная (рыночная или государственная?)
Являюсь собственником комнаты в коммунальной 3 х квартире 11,3 метраж, в комнате прописана моя мать, но она собственником не является. В соседней комнате освободилась муниципальная комната, могу ли я купить эту комнату? Если у матери нет средств ее купить, я буду являться собственником этой освободившейся комнате или все таки она будет собственник?
Мы с мужем в разводе. Но прописаны на одной площади в комнате (9 кв. м.) коммунальной квартиры. С 1.03.2013 года нашу квартиру расселяют в Подмосковье (заканчивается приватизация). Квартира муниципальная. Что нам должны предоставить, так же комнату в коммунальной квартире на двоих или раздельное жильё?
Я хочу купить комнату в коммунальной квартире, комната приватизирована, остальная часть квартиры принадлежит мне (муниципальная). Хозяин комнаты хочет оформить дарственную, как лучше поступить? Я хочу договор купли-продажи и на кого оформить эту комнату, в дальнейшем хочу приватизировать и остальную часть квартиры на себя. Спасибо большое.
В коммунальной квартире из 3 комнат, в одной комнате 18 кв.м прописана семья 5 человек.
Дом подлежит сносу. При предоставлении жилплощади будет ли иметь значение муниципальная комната или приватизированная?
Могу ли я прописать в комнату в коммунальной квартире (12 м кв.) своего мужа. Комната муниципальная. Я хочу чтоб муж ее приватизировал на себя. Дело в том, что я ее не могу приватизировать, я ранее приватизировала недвижимость. Но органы регистрации, требуют согласие соседей по коммунальной квартире. А мой сосед, у него тоже комната муниципальная уже 10 лет в комнате не живет, хотя там прописан. И найти его я не могу. Правомерны ли требования органов регистрации, и как нам поступить в нашей ситуации, чтобы, приватизировать комнату? В этой коммунальной квартире есть также и собственники других комнат. Заранее благодарна, Ольга.
Умер сосед в коммунальной квартире, как выхлопотать комнату? У нас комната приватизированная, у него была муниципальная.