что значит прямой договор с ресурсоснабжающей организацией
Минстрой РФ отвечает на вопросы о переходе на прямые договоры с РСО
4 мая Минстрой РФ выпустил письмо № 20073-АЧ/04, в котором объяснил, нужно ли вносить изменения в ДУ при переходе на прямые договоры, в каких случаях РСО не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения. Больше интересных фактов в сегодняшней статье.
Нужно ли согласие собственников для отказа РСО исполнять договор ресурсоснабжения
Речь идёт о ситуации, описанной в п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ: нужно ли получить согласие собственников при одностороннем расторжении договора ресурсоснабжения со стороны РСО.
Минстрой РФ говорит, что, согласно п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ, одно из оснований для заключения прямого договора – прекращение заключенных между УО и РСО договоров ресурсоснабжения вследствие одностороннего отказа РСО от их исполнения.
Порядок и основания такого одностороннего отказа РСО от исполнения ресурсоснабжающего договора описан в ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ. Отказаться от исполнения договора РСО может, если у организации, управляющей МКД, имеется признанный ею или подтверждённый судом долг перед РСО за два месяца и больше.
При таком раскладе РСО не нужно получать согласие собственников на реализацию одностороннего отказа от исполнения заключенного договора ресурсоснабжения.
Изменится ли автоматически договор управления при переходе на прямые договоры
Собственники помещений в МКД на ОСС приняли решение о переходе на прямые договоры. Появляется вопрос: приводит такое решение к автоматическому исключению из предмета договора управления обязанности управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг?
Общее собрание собственников помещений в МКД может принять решение о переходе на прямые договоры с РСО (п. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ). В таком случае прямой договор считается заключенным с даты, определённой в решении ОСС.
По решению РСО этот срок может быть перенесён, но не более чем на три календарных месяца. О переносе срока РСО уведомляет инициатора собрания не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола ОСС. Порядок уведомления описан в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Изменение или расторжение ДУ МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если другое не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).
П. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ предусматривает дополнительное основание для изменения договора управления МКД. Поэтому принятие собственниками помещений в МКД на ОСС решение о переходе на прямые договоры влечёт изменение договора управления МКД в силу закона.
Как определяется размер задолженности УО перед РСО
РСО имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с УО, если у последней имеется перед РСО долг за два или более месяцев.
Как в таком случае рассчитывается размер соответствующей задолженности? Определяется ли он суммарно за предоставленные коммунальные услуги и за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества или договор ресурсоснабжения расторгается только при наличии задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги?
Минстрой РФ поясняет: среднемесячную величину обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения РСО определяет путём деления суммы обязательств УО по договору ресурсоснабжения за двенадцать месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, на двенадцать.
Если договор ресурсоснабжения исполнялся менее двенадцати месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения равна сумме обязательств УО за период действия договора ресурсоснабжения, поделённой на количество месяцев их действия (ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ).
Выходит, что для расторжения договора ресурсоснабжения юридически значимым является размер задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги.
Задолженность за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания ОИ в МКД, не считаются основанием для одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения.
Кто передаёт показания ПУ при переходе на прямые договоры
При переходе на прямые договоры обязанность передавать в РСО показания приборов учёта остаётся у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, в силу ч. 11 ст. 161 ЖК РФ.
Кто будет выставлять плату за КР на СОИ при переходе на прямые договоры
Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, которые потребляются при использовании и содержании общего имущества дома (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ).
Управляющие организации не могут отказываться (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ) от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, с РСО. Исключение – прямые договоры заключаются исключительно на поставку коммунальных услуг (ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ).
Получается, что переход на прямые договоры не затрагивает отношения УО с РСО, которые сложились в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД.
Минстрой РФ делает вывод: плату за КР на СОИ управляющей организации выставляет РСО. Управляющая организация в свою очередь выставляет соответствующую плату собственникам помещений в составе платы за содержание жилого помещения.
Как разграничиваются зоны ответственности УО и РСО при прямых договорах
Особенно остро вопрос разграничения ответственности УО и РСО встаёт, когда речь заходит о предоставлении коммунальных услуг плохого качества. Ещё бы, мало кому захочется взять на себя за это ответственность.
Организация, поставляющая ресурсы для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки таких ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ). В договоре управления МКД можно указать другую зону ответственности РСО.
Часть 1 статьи 161 ЖК РФ устанавливает, что управление МКД среди прочего должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан в доме. Лицо, осуществляющее управление домом, принимает от собственников и нанимателей жилых помещений обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и взаимодействует с РСО при рассмотрении этих обращений, проведении проверок, устранении нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений (п. 3 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ).
Минстрой РФ отмечает, что управляющая домом организация выступает своеобразным единым окном для приёма жалоб от потребителей на нарушение качества КУ. Кроме того она должна отвечать за качество предоставляемых КУ внутри многоквартирного дома. РСО же отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.
Как быть, если дом перешёл на прямые договоры, а УО продолжает выставлять плату за КУ
Итак, собственники приняли решение о переходе на прямые договоры, но управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги. Что можно сделать в такой ситуации?
Если так происходит, управляющая организация обязана уплатить собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений штраф. Штраф большой – сумма, подлежащая уплате, умноженная на два. Штраф платить не нужно, если нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платёжных документов.
Можно ли проверить, уплатила ли управляющая организация штраф собственникам
Продолжаем тему штрафа, который должна заплатить собственникам и нанимателям помещений в МКД управляющая организация, если после заключения прямых договоров продолжает выставлять квитанции за КУ. Можно ли провести проверку по этому вопросу и что делать, если УО не выполняет данную обязанность?
Минстрой РФ объясняет: согласно ч. 1 ст. 192 ЖК РФ, УО управляют многоквартирными домами на основании лицензии. Лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД выдаёт орган ГЖН на по решению лицензионной комиссии субъекта РФ. В отношении управляющих организаций органы ГЖН субъектов РФ осуществляют лицензионный контроль.
Предмет лицензионного контроля – соблюдение управляющими организациями лицензионных требований, перечисленных в части 1 статьи 193 ЖК РФ. К лицензионным требованиям относится соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ.
Указанная статья предусматривает, что УО при управлении МКД несёт ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома, за обеспечение готовности инженерных систем.
Обязанность по выставлению платёжных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг (п. 67 Правил № 354). При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится РСО. На неё возлагается обязанность по предоставлению квитанций потребителям. Поэтому если УО продолжает выставлять платёжные документы после переходы на прямые договоры, это расценивается как нарушением лицензионного требования.
Может ли орган ГЖН проверить РСО на правильность начисления размера платы
Может ли ГЖИ проверить ресурсоснабжающую организацию на обоснованность начисления размера платы за коммунальные услуги, и если да, то что будет предметом проверки?
Полномочия органов ГЖН подробно описаны в ст. 20 ЖК РФ. Органы ГЖН должны предупреждать, выявлять и пресекать нарушения установленных жилищным законодательством требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.
При прямых договорах РСО является исполнителем коммунальных услуг, поэтому её деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами № 354. Если РСО нарушит порядок начисления платы за КУ, она нарушит положения Правил № 354. Это обстоятельство и будет основанием для проверки органами ГЖН.
Вот такое письмо от Минстроя РФ. Его полный текст можете найти здесь. А нам интересно услышать ваше мнение. Расскажите в комментариях, согласны ли вы с позицией Минстроя РФ, раскрыло ли ведомство все спорные моменты, связанные с переходом на прямые договоры.
Обязанности УО при прямых договорах собственников с РСО
Переход на прямые договорные отношения между ресурсоснабжающими организациями и собственниками помещений в МКД, который активно обсуждался осенью 2017 года, вероятно произойдёт в первые месяцы наступившего года. Проект ФЗ № 207460-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» был принят Госдумой РФ в первом чтении 6 декабря 2017 года. Поправки ко второму чтению готовили до 4 января 2018 года.
Когда можно будет заключать прямые договоры между потребителями и РСО и какие права и обязанности будут у сторон таких договоров, рассказали на онлайн-семинаре исполнительный директор Ассоциации «ЖКХ и Городская среда» Алексей Макрушин и директор департамента ЖКХ Минстроя России Елена Солнцева.
Когда можно будет заключать прямые договоры
Следует различать прямые договоры и прямые расчёты с РСО. Возможность вносить денежные средства за коммунальные ресурсы напрямую на счета РСО предусмотрена пунктом 6.3 ст. 155 Жилищного кодекса РФ. Норма о прямых расчётах была утверждена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ. Исключение из этого положения – плата за коммунальный ресурс на содержание общего имущества, которая обязательно вносится через управляющую организацию.
Отличие прямых расчётов от прямых договоров в том, что, хотя потребители совершают платежи напрямую на счёт поставщика ресурсов, стороной договора ресурсоснабжения является управляющая организация, соответственно, долги остаются за ней и РСО не имеют возможности работать с должниками. Переход на прямые договорные отношения должен решить эту проблему.
Рассмотрим порядок перехода на прямые договоры с РСО по решению общего собрания собственников помещений в доме. В законопроекте указано, что вопрос о таком переходе может быть включён в повестку дня на ОСС в том случае, если ресурсоснабжающая организация дала предварительное согласие на прямые договорные отношения с собственниками. В Госдуме обсуждается вопрос, должна ли РСО обладать правом вето на решение о переходе на прямые договоры.
Ко второму чтению в текст законопроекта требуется внести уточнения. Планируется добавить поправку в ст. 44 ЖК РФ. Согласно ей, собственники смогут принимать на общем собрании и обратные решения – о переходе от прямых договорных отношений к заключению единого договора управления через управляющую организацию. Это будет актуально для новых домов, которые вводятся в эксплуатацию, и для домов, сменивших способ управления.
Принимать решения о переходе на прямые договоры или наоборот собственники смогут не чаще 1 раза в год. При этом поставщика ресурсов уведомят не менее чем за 30 дней до перехода.
Ответы на вопросы о прямых договорах между потребителями и РСО смотрите в видеозаписи онлайн-семинара.
Вторая ситуация, когда дом может перейти на прямые договоры с РСО, это задолженность управляющей организации перед поставщиком ресурсов в размере 2 среднемесячных платежей за коммунальный ресурс. В таком случае ресурсоснабжающая организация может в одностороннем порядке отказаться от заключённого договора ресурсоснабжения.
Как будет определяться размер задолженности, определит Правительство РФ. Размер задолженности будет высчитываться исходя из норматива потребления коммунального ресурса, так как если определять его по показаниям приборов учёта, могут возникнуть споры сторон и судебные разбирательства. Задолженность будет обязательно подтверждаться решением суда или актом сверки сторон.
Сообщение для собственников помещений размещается в общедоступных местах, предусмотренных стандартом раскрытия информации: на информационном стенде, доске объявлений в подъезде, сайте РСО, в ГИС ЖКХ.
Через 30 дней после направления ресурсоснабжающей организацией уведомления договор считается расторгнутым и у собственников возникают прямые договорные отношения с РСО по типовой форме. Форма типового договора утверждается правительством РФ. Заключать договор в письменной форме не требуется.
Форма типового договора находится в разработке. Она будет содержать краткие правила предоставления коммунального ресурса, права и обязанности сторон.
Обязанности УО при прямых договорах
Если собственники перешли на прямые договоры с РСО, управляющая организация продолжает нести ответственность за постоянную готовность внутридомовых инженерных систем к бесперебойному предоставлению коммунальных услуг. Кроме того она принимает от собственников обращения, связанные с предоставлением коммунальных услуг ненадлежащего качества. Потребители обращаются в УО, а та должна обеспечить взаимодействие с РСО по рассмотрению таких обращений.
Ответственность за качество коммунальных услуг разделена между РСО и УО по границе дома. Если нарушения качества коммунальных услуг зафиксировано до ввода в дом, то перерасчёт будет производиться за счёт поставщика ресурса. Если же нарушение внутри дома и связано с работой внутридомовых инженерных систем, компенсации потребителю выплатит УО.
Управляющая организация взаимодействует с потребителем для передачи показаний индивидуальных приборов учёта и передаёт показания ОДПУ, оплачивает коммунальный ресурс на содержание общего имущества в доме.
Переходные положения
Законопроект № 207460-7, если он будет принят, легализует ранее заключённые прямые договоры. В действующей редакции ЖК РФ отсутствует прямая норма, позволяющая заключать прямые договоры между потребителями и РСО, если домом управляет УО. Такие договоры, если они были ранее заключены, подлежат прекращению. Новое положение ст. 157 ЖК РФ о прямых договорах будет распространяться на договоры, заключённые до его вступления в силу.
После внесения изменений ранее заключённые договоры управления не придётся перезаключать на новых условиях.
Правительство РФ предложило ко второму чтению законопроекта установить ответственность за выставление двойных квитанций. Если договор между РСО и управляющей организацией прекращён, но УО выставила потребителю квитанцию за коммунальные услуги и он её оплатил, то потребитель будет считаться надлежащим плательщиком и санкции к нему не будут применяться
А со стороны управляющей организации выставление платёжных документов после прекращения договорных отношений будет рассматриваться как безосновательное обогащение. Такая УО выплатит долг РСО и штраф потребителю, оплатившему квитанцию.
За коммунальные услуги можно платить напрямую поставщику
Чтобы платить напрямую, нужно договориться с соседями и принять решение на общем собрании. Если все получится — сэкономите, уменьшите риск мошенничества со стороны УК и сможете получить от нее денег.
Как было раньше?
В жилищном кодексе была возможность для оплаты напрямую, но не все могли ее использовать. Договор между собственником и поставщиком при этом все равно не заключался: прямой могла быть только оплата. Но теперь этот пункт уже не работает.
Некоторые управляющие компании работают честно: не завышают плату, перечисляют деньги вовремя и не искажают показания. Тогда собственники не переплачивают, а дом не числится в должниках у условного энергосбыта или водоканала.
До сих пор жильцы не могли полноценно и оперативно контролировать платежи. Приходилось доверять управляющей компании, но это не всегда оправдано.
Что изменилось?
Теперь жильцы многоквартирного дома могут заключить прямые договоры с поставщиками ресурсов. Платежки за коммуналку им будут выставлять не управляющие компании, а энергосбыт, межрайгаз или водоканал — то есть те компании, которые подают в дом свет, тепло и воду.
Управляющая компания не будет получать денег за те услуги, которые сама не оказывает. Но эта возможность у жильцов не появится сама по себе. Чтобы заключить прямой договор по желанию собственников, этим нужно кому-то заняться.
На какие услуги можно заключить договор с поставщиком
Напрямую можно платить за все коммунальные услуги:
Можно заключить прямые договоры на все виды услуг или только на вывоз мусора и отопление, в любом сочетании.
Заключить договор по желанию собственников квартир
Чтобы платить напрямую, нужно провести общее собрание собственников. Договор с поставщиком ресурсов заключается со всеми собственниками одновременно. Не будет такого, что одна квартира платит напрямую в энергосбыт, а другая — управляющей компании.
Если на общем собрании примут решение платить напрямую, это решение нужно направить поставщику ресурсов, например в местный водоканал. Тогда жильцы будут получать платежки от водоканала и деньги переводить тоже ему.
Перейти на прямой договор из-за долгов УК
Если управляющая компания или ТСЖ задолжали поставщику ресурсов деньги больше чем за два месяца, договор с ними могут расторгнуть принудительно. Для этого поставщик должен подать на УК в суд и выиграть его.
Водоканал или энергосбыт пришлют собственникам уведомление о расторжении договора с УК и заключении прямых договоров. Жильцам письменный договор заключать не нужно: отказ поставщика работать через управляющую компанию будет односторонним.
Уведомление о переходе на прямую оплату разместят где-то на видном для жильцов месте, опубликуют на сайте и напечатают в официальной местной газете.
Через месяц после такого уведомления договор с УК считается расторгнутым. Жильцы начинают платить напрямую. Управляющая компания больше не сможет выставлять квитанции за воду, газ и свет и требовать денег. А если она так сделает, ее можно штрафовать: хитрая УК заплатит собственнику в два раза больше, чем выставила в квитанции.
Кому жаловаться на качество коммунальных услуг
Даже при наличии прямого договора с поставщиками ресурсов жаловаться можно по-прежнему в управляющую компанию. По закону она обязана содержать в порядке все системы в доме, даже если за воду и газ жильцы платят не ей.
А вот за коммуникации в доме даже при прямых договорах отвечает управляющая компания. Если течет труба или проблемы с электрическим кабелем, можно требовать от управляющей компании все починить. Ссылки на прямой договор с поставщиком услуг в таком случае бесполезны.
Если собственник задолжал поставщику услуг
По соглашению с поставщиком управляющая компания может ограничить ему доступ к ресурсам. Отключить в квартире должников свет может электрик из энергосбыта, а может — из управляющей компании. Они договорятся, кто это сделает: закон позволяет.
Зачем тогда нужна управляющая компания?
Управляющая компания зарабатывает не на ресурсах, а на обслуживании дома и содержании общего имущества. Свои деньги она не потеряет: собственники будут платить ей по согласованным тарифам за текущий ремонт, уборку подъездов и другие услуги, которые есть в договоре на управление домом.
Даже заключив прямые договоры, вы все равно будет получать квитанции от управляющей компании и обязаны их оплачивать. Там просто не будут указаны те ресурсы, которые вы оплачиваете поставщикам.
Как заключить прямой договор с поставщиком услуг
Проведите общее собрание. Инициативу может проявить любой собственник. Собрание можно провести очно или с заочным голосованием. Для принятия решения нужен кворум — это более 50% от общего числа голосов.
Чтобы решение о переходе на прямые договоры было принято, достаточно большинства голосов из всех присутствующих.
Протокол собрания нужно отправить поставщику ресурсов. Дальше вам объяснят, что делать. Подписывать с каждым собственником документ на бумаге не придется: для прямых договоров будет типовая форма.
А есть ли возможность перевести отдельную квартиру на оплату услуг поставщику напрямую?
Andrew, ну вот кака вы статью читали, в ней же прямо сказано или все квартиры в доме или ни одна: Заключить договор по желанию собственников квартир
Чтобы платить напрямую, нужно провести общее собрание собственников. Договор с поставщиком ресурсов заключается со всеми собственниками одновременно. Не будет такого, что одна квартира платит напрямую в энергосбыт, а другая — управляющей компании.
Наталья, Читали нормально, но если 80% не хотят заморачиваться, а я не хочу платить по тарифам УК, т.к. они показания тепла усредняют для всего дома, а у нас индивидуальные счетчики, я не люблю когда жарко и батареи у меня зимой на минимуме, а плачу как сосед «Вася» который поменял на более большие радиаторы и топит как в бане, почему я должен платить за него, УК на счетчики не идет, т.к. полдома не заселено еще и лишнии заморочки с оплатой будут
Andrew, нет,я пыталась!!
Можно ли тоже самое провернуть в поселке? Если сети и земля под поселковыми дорогами принадлежат УК (как застройщику)
45 фз не вступил в силу а вы нам уши заливаете
Как в этом случае осуществляется оплата общедомовых расходов воды, электроэнергии и т.п.?
Я обращалась в Мосводоканал,но мне отказа в заключении договора. Объяснили что необходимо заключить договор со всеми жильцами дома. Несмотря на то,что за электричество мы оплачиваем напрямую в Мосэнерго.
Мосгаз стала оплачивать непосредственно поставщику,но Жилищник все равно выставляет в жировках эту позицию в течение двух лет.
Не понимаю,почему нельзя сделать напрямую оплаты,минуя Жилищник?
Ирина, так если они выставляют в жировках, то по логике, если верить автору статьи с них можно взять в двойном размере необоснованно выставленную сумму.
цитата:
» Жильцы начинают платить напрямую. Управляющая компания больше не сможет выставлять квитанции за воду, газ и свет и требовать денег. А если она так сделает, ее можно штрафовать: хитрая УК заплатит собственнику в два раза больше, чем выставила в квитанции. «
Вот, при таком переходе на прямые договора в январе 2020 года потерялась информация о моих приборах учета воды. Квитанции на оплату с февраля 2020 начали приходить из рассчета по нормативу по 4 куба на каждого прописанного. Показания счетчика передавала на эл.адрес Водоканала и писала письма с просьбой разобраться. УК молчала, ИВЦ ЖКХ и ТЭК ответили только в декабре после проведения преждевременной поверки ИПУ воды. За два месяца сделали перерасчет сославшись на закон, что собственник должен самостоятельно следить за приборами учета, установленных в его квартире. Таким образом ИВЦ весь год насчитывали мне без учета моих показаний, а ООО Концессия теплосети подали в суд и благополучно получили с меня часть задолженности за ГВ. Все мои попытки обьяснить, что оплатив по нормативу за первое полугодие, я до конца года покрыла сумму фактически потребленной воды по счетчику. Просьбу сделать перерасчет с момента перехода на прямые договора игнорируют по сей день. Зато опять подали в суд на часть задолженности и так будет бесконечно? КАК ДОКАЗАТЬ? ЧТО приложить в ПРОКУРАТУРУ или Роспотребнадзор? ВСЕ отписываются, тупо ссылаясь на закон и точка.