РЕНОВАЦИЯ ГОСТИНИЦЫ И ОТЕЛЯ: с чего начать проект?
РЕНОВАЦИЯ ГОСТИНИЦЫ: с чего начать, сколько инвестиций необходимо, на что обратить внимание при реализации проекта?
Важным элементом в организации реновации для действующего отеля является возможность организации процесса поэтапно. Для этого необходимо разработать “дорожную карту” проводимых работ.
Оценить объем выводимого номерного фонда на реконструкцию и других вспомогательных площадей в отеле, рассчитать уровень дохода объекта в этот период, откорректировать штатное расписание на период работ, определить наиболее оптимальные сроки проведения мероприятий (низкий сезон, минимальная загрузка отеля), оценить возможность изменение категорий реновируемых номеров, разработать новую тарифную сетку, план мероприятий по продвижению обновленного отеля для максимального сокращения потерь от периода реновации.
Давайте разберем, что на каждом этапе необходимо сделать и запланировать, что бы к назначенному сроку получить результат
1. Технический аудит, позволяющего оценить общее техническое состояние гостиницы, прилегающей территории, основных ее узлов, гостевых и вспомогательных зон, выявить основные “больные” места отеля.
Анализ технической документации, проекта реконструкции позволяет оценить возможности и глубину необходимой реновации, возможность создания проекта согласно современными требованиями к гостиничным объектам. Оценки подлежит весь комплекс, независимо от того, готовите вы к реновации весь комплекс или только его часть.
Полное знание состояния гостиницы позволит в дальнейшем разбить работы на этапы, на сроки проведения. Если объект в данный момент выведен из коммерческой эксплуатации, то это безусловно упрощает возможность проведения комплекса работ.
Большую часть реновируемых отелей были спроектированы и построены в 70–80 годах, имеют конструктив и внутреннее зонирование согласно требованиям того времени. При работе с такими объектами необходимо разработать проект реконструкции, проанализировать материально-техническую базу.
Как правило работа с таким “историческим наследием” ведет к уменьшению номерного фонда, увеличению общественных зон, административных помещений, замене лифтовых агрегатов, а в некоторых случаях и увеличения их количества. Зоны кухни, входные группы так же потребуют изменений. Объект необходимо привести к современным гостиничным требованиям и требованиям рынка.
2. Рабочий план с указанием мероприятий проводимых на объекте, сроками выполнения и графиком поставок оборудования, сборки и подключения, позволяет оптимизировать затраты, как финансовые, так и человеческие.
3. До начала работ необходимо провести все согласительные процессы с надзорными органами и заложить в проект для этого необходимое количество времени.
4. Выбор поставщиков. При выборе поставщиков необходимо убедиться в их опыте и надежности, соблюдения сроков поставок, наличием всех необходимых документов, спецификаций на материалы. Согласовать план закупок и заключить договора поставки. Учесть так же сроки доставки, сборки, монтажа и запуска в работу, время на устранение недочетов.
5. Использовать качественные строительные и отделочные материалы, материалы для оснащения отеля. Это позволяет в период эксплуатации гостиницы, не заниматься доработками и постоянными заменами и починкой. Как правило экономия ведет к остановки и вывода номера из продажи на длительный срок.
6. Работайте с опытными проектировщиками. Практика показывает, что создавая проект дизайнерским бюро необходимо учесть все необходимые требования СНиП, СанПиН, требования по прохождению обязательной классификации средств размещения, исключить возможность в дальнейшем претензий со стороны Пожнадзором, Роспотребнадзором региона ваше проекта. Разработка визуализации общественных зон и будущих номеров, размещение рекламных носителей на фасаде, подсветка фасадов требует проработок на этапе вхождения в реновацию. Не стоит забывать и игнорировать требования к размещению гостей с ограниченными жизненными функциями.
7. Основные зоны в отеле, которые могут быть подвержены реновации:
1. Общая территория отеля и его подъездные пути, парковочные зоны 2. Входная группа. Тамбур-шлюз, револьверная дверь.
3. Гостевые зоны и номерной фонд
4. Зона лобби и стойка приема и размещения
5. Конференц-зона
6. Бьюти-зона
7. Служебные помещения и общественные зоны
8. Коммуникации и инженерные узлы
9. Лифтовые шахты и холлы
10. Ресторан и кафе
11. Фасад здания
8. Проводя реновацию в отеле (в случае, если проводиться полная реновация объекта) необходимо учесть все необходимые элементы:
1. безопасности: камеры видеонаблюдения, оповещения, слежения
2. системы вентиляции и кондиционирования
3. Системы контроля доступа персонала на объект
Гостиничный комплекс площадью до 2500 кв метров, потребует не менее 6–7 месяцев на реализацию, при тщательно подготовленном проекте. Стоимость реновации одного гостиничного номера (гостиница уровня 3 звезды) площадью от 18 до 22 кв.м составит от 500 000 до 1300000 миллиона рублей.
УК РосинвестОтель
Кирилл Иртюга
Как обновляют исторические отели
Исторические гостиницы – ценный актив и украшение любого города. В Москве отелей, расположенных в архитектурно значимых зданиях старше полувека, около 10.
В таких местах престижно останавливаться – наравне с великими гостями, портреты которых смотрят со стен. В них легко попасть, даже не будучи постояльцем, не в пример жилым домам, обитатели которых вряд ли позовут в гости чужого человека. Обычно они достойно содержатся и реставрируются, так как это добавляет стоимости трофейному активу и повышает цену номеров.
Иногда гостиницы начинают играть важную социальную роль. История сноса гостиницы «Англетер», например, считается концом эпохи застоя и символом пробуждения гражданского самосознания – 18 марта 1987 г. на Исаакиевскую площадь в защиту приговоренного к сносу «Англетера» вышли тысячи петербуржцев. К сожалению, продержаться веками в неизменном виде удается не всем отелям. Даже с самой известной гостиницей необходимо работать, говорит руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE Татьяна Белова: «Все исторические отели рано или поздно проходят реконструкцию/реновацию, чтобы сохранить статус и соответствовать ожиданиям гостей».
Например, обновить все номера планирует знаменитый «Метрополь» – объект культурного наследия федерального значения, яркий образец архитектуры модерна (строился в 1899–1905 гг.). Масштабные работы проводились здесь с 1986 г. в течение пяти лет. В 2017 г. был утвержден проект, предусматривающий реставрацию фасадов, майоликовых панно, люстрового и мозаичного фризов, керамических ваз главных фасадов, металлических ограждений балконов, дворового фасада, а также интерьеров здания. «Я не думаю, что в России есть другой столь же аутентичный отель, который имеет отношение ко всем этапам истории страны за последние 115 лет», – говорил в интервью «Ведомостям» управляющий отелем Доминик Года в июле. По его словам, в отеле уже восстановили исторический вход со стороны площади Революции, обновили лобби и 85 номеров.
Реставрацию с элементами реконструкции пережила в свое время гостиница «Ленинградская». 28-этажное здание высотой 136 м – одна из семи высоток Москвы, сооруженных в начале 1950-х гг. Работы заняли полтора года, в мае 2008 г. «Ленинградская» стала 4-звездочным Hilton Moscow Leningradskaya на 273 номера (до реконструкции было 329 номеров).
Новый бренд получила и бывшая «Украина», еще одна сталинская высотка. Строительство здания завершилось в 1957 г. Структуры «Киевской площади» купили его у властей Москвы в 2005 г. за 7,881 млрд руб., еще 8,5 млрд руб. вложено в реконструкцию, в ходе которой удалось сохранить внешний вид (правда, добавился современный козырек над входом), ценные детали интерьеров и декора, обширную коллекцию полотен русских живописцев первой половины XX в. Гостиница открылась в 2010 г. как Radisson Royal Hotel, Moscow (506 номеров и 38 апартаментов, тогда как в прежней «Украине» было около 1000 номеров). С января 2019 г. «Украина» присоединилась к бренду Radisson Collection, в релизе по этому поводу отельер называл ее «симбиозом роскоши вне времени и современного продуманного комфорта».
Еще один кандидат на изменения – гостиница «Пекин», которую не первый раз собственник выставляет на продажу, но покупатель пока не находится. «Пекин» – сложный актив, предполагающий не только реставрацию основного здания, но и работу с собственниками флигелей.
Ломать не строить
Эксперты выделяют несколько традиционных способов обращения с историческими отелями. «Подкрасить и управлять» – так описывает самый простой вариант заместитель руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL Маргарита Найштут. В этом случае не меняют глобально ничего, делают косметический ремонт, иногда обновляют мебель и оборудование; в маркетинге упирают на историческую составляющую, на расположение (чаще всего в центре), часто – на цену. Потому что в этом случае исторический статус гостиницы лишь компенсирует тот факт, что номерной фонд устарел, но не позволяет продавать номера дороже.
Примеров тщательной реставрации существующего здания, по мнению Найштут, на московском рынке практически нет, эксперты вспоминают в этой связи разве что «Метрополь». Примеры есть в Петербурге: в Доме со львами после реставрации с полным сохранением фасадов и частичным – внутренних элементов расположился Four Seasons, в здании Никольских рядов (сохранены внешние габариты, фасады, структура, многие элементы отделки) – Holiday Inn Express и Meininger.
Снос и возведение здания, напоминающего исторический объект, напротив, считается распространенной московской практикой, достаточно вспомнить «такую же», как спроектировал Щусев, гостиницу «Москва», где сейчас отель под управлением Four Seasons. Но в Петербурге так поступили с уже упомянутым «Англетером», который снесли в 1987 г. и вновь отстроили в 1990-м, отель работает под управлением Rocco Forte Hotels.
«Выбор в пользу того или иного пути собственник делает на основании многих факторов, среди которых: градостроительные ограничения, охранный статус здания, то, насколько подходят существующие планировки для отеля, каков бюджет собственника на проект и ожидания в отношении срока возврата инвестиций», – говорит Найштут. Безусловно, реставрация – один из наиболее затратных и сложных способов адаптации к современным требованиям с точки зрения инженерных систем, соблюдения норм безопасности – всего того, что делает пребывание гостя в отеле комфортным, говорит управляющий директор PM Becar Asset Management Мария Онучина. Исторический статус здания означает определенные обременения для собственника, но в то же время, уверена она, приносит ряд конкурентных преимуществ: «У таких гостиниц, как «Националь», в мире нет аналогов – это уникальное торговое предложение». История здания, событий, разворачивавшихся в отеле и вокруг него, аутентичное наполнение интерьеров – хороший способ придать объекту индивидуальность. «В эпоху экономики впечатлений эти факторы являются драйверами успешности проекта», – объясняет эксперт.
Просто добавь жилья
Компания IHI plc, которая владеет Corinthia Hotels Group совместно с девелоперской компанией Luxe Properties, девелоперской компанией бизнесмена Надера Надера, намерена превратить бывшую гостиницу «Центральная» на Тверской, 10 (была открыта в 1911 г., называлась «Франция»), в Москве в комплекс Tverskaya X by Corinthia, включающий отель (54 номера) и фирменные апартаменты с обслуживанием для продажи. Как рассказывает гендиректор Corinthia Hotels Саймон Науди, оператор 5-звездочных отелей и люксовой недвижимости в числе прочего занимается восстановлением и последующим преобразованием в гостиницы зданий XIX в. и уже имеет в активе Grand Hotel Royal в Будапеште, Grand Hotel du Bulevard в Бухаресте, Grand Hotel Astoria в Брюсселе и Grand Metropole Hotel в Лондоне. В России Corinthia реновировала три здания на Невском проспекте (дома 55, 57 и 59) около 10 лет назад – теперь здесь размещаются отель, торговый центр и офисы.
«Мы гордимся нашим опытом в Санкт-Петербурге – здесь мы приобрели три объекта, два из которых были на грани краха. Мы переселили всех жильцов, тщательно изучили оригинальные характеристики объекта и привлекли лучших архитекторов и реставраторов для работы над ним. Фасадам вернули изначальное великолепие, и все это – в исторической части города, находящейся под защитой ЮНЕСКО», – рассказывает Науди.
Про проект преобразования «Центральной» известно, что сохраняются три исторических этажа (все остальное снесли при предыдущей попытке реконструкции, которая началась в 2007 г., но так и не завершилась), вдоль Тверской улицы появится элитный ритейл и рестораны. Компания намерена восстановить исторические интерьеры здания. Автором проекта выступает архитектурное бюро Speech.
Историческое прошлое «Центральной» говорит о том, что это будет премиальный объект, хотя на Тверской их уже предостаточно, считает Найштут. Такое местоположение всегда будет оправдывать высокие тарифы на размещение. А продажа части площадей в розницу способна улучшить финансовую модель для девелопера.
«В настоящее время все реализуемые в люксовом сегменте гостиничные проекты имеют в составе комплекс апартаментов/резиденций на продажу (Bulgari, Mandarin Oriental, Fairmont и т. д.). Это общемировой тренд, вызванный желанием инвесторов улучшить экономику проекта в целом и оправдать затратную реконструкцию/реновацию, считает Белова. Онучина тоже не видит в этом проблемы, а видит экономику. Кроме того, по ее словам, «в мире известны примеры, когда исторические здания приспосабливали под концептуальные гостиничные форматы с большими общественными пространствами. Памятники отлично подходят для этого: большие коридоры и входные зоны, высокие потолки, мансарды, подвалы – все эти пространства можно использовать под общественные пространства».
Появлением объектов со смешанным функционалом города обязаны не только экономике, но и меняющемуся образу жизни. «Представители нового поколения не стремятся обременять себя собственностью. В погоне за впечатлениями и общением они переезжают с места на место. И новые гостиничные форматы в этой связи приобретают для людей все большее значение, – говорит Онучина. – Многофункциональные комплексы становятся более востребованной моделью, чем в чистом виде гостиницы или бизнес- или торговые центры». В пример эксперт приводит проект The Book в доме-книжке на Новом Арбате (Capital Group). В известном модернистском здании после капитального ремонта «объединили самые актуальные форматы проживания» – апарт-отель под брендом Penta Hotels, апартаменты с сервисом международного оператора Intermark Hospitality и апартаменты на продажу с готовой отделкой.
И все же, по мнению экспертов, отказываться от гостиниц как «чистого жанра» еще рано. «Отели как вид останутся и будут принимать гостей, став более технологичными. Апартаменты их не вытеснят», – уверен гендиректор УК «Росинвестотель» Кирилл Иртюга. «В исторических гостиницах достаточно стабильный поток клиентов. Такие отели любимы за историю места, за возможность прикоснуться к событиям прошлого, и гости это ценят. Их рано списывать со счетов», – резюмирует Иртюга.
Реновация и ремонт отеля: рассказываем про все особенности
Дата публикации07.06.2021
АвторПавел Михайлов
Эксперт в области жилого строительства
Обычно отели предоставляют своим гостям стандартный перечень услуг. Для деловых путешественников это место, где можно отдохнуть и восстановить силы перед очередным напряженным рабочим днем, а для тех, кто находится в отпуске, это возможность насладиться комфортом, удобством и зарядиться энергией.
Основная задача владельца отеля заключается в том, чтобы после посещения у гостей оставалась наилучшее впечатление, которым они поделятся в своих социальных сетях, расскажут друзьями и сами захотят вернуться. Начало проекта по реновации отеля может помочь владельцам исправить текущие недостатки в их отеле и улучшить впечатления от гостей.
Ключевые направления для начала проекта реновации отеля
Любой человек подтвердит, что тишина и покой — залог хорошего ночного сна. Поэтому главная задача любой гостиницы — это снижение уровня шума как внутри самого отеля, там и снаружи. Например, можно ограничить движение транспорта на улице, что положительно скажется на обстановке. Гостиницы также должны сосредоточиться на обеспечении комфортного и здорового климата в помещениях, а также на оптимизации энергоэффективности для снижения эксплуатационных расходов. Ниже мы приведем основные направления, которые следует учитывать при планировании проекта ремонта отеля:
Снижение уровня шума по всему зданию
Отели — это универсальные заведения, в которые приходят различные люди с разными целями. От семей до деловых путешественников — гостиницы должны удовлетворять самые разные потребности. Для обслуживания разных типов посетителей требуется универсальное здание, которое сможет вместить людей с разными целями и избавит каждого от лишнего шума. Согласно исследованиям, шум от других гостей — это жалоба номер один от гостей отеля, поэтому неудивительно, что это должно быть основным направлением оптимизации во время проекта ремонта отеля.
Снижение уровня окружающего шума может помочь:
Использование современных решений может помочь справиться с повышенным уровнем шума, не нарушая основную работу отеля. К примеру, каменная вата в стенах помогает поглощать шумы и сокращает распространение звука, который беспокоит других гостей по всей территории.
Экономия энергии и повышение комфорта в помещении
Поддержание комфортного микроклимата в помещении поможет вам увеличить накладные расходы в гостиничном бизнесе. В зависимости от местоположения, зимнее отопление и летнее охлаждение составляют значительную часть ежемесячных расходов. Благодаря ремонту отеля и улучшению изоляции номеров, владельцы снижают эксплуатационные расходы, сохраняя при этом комфортный климат.
После установки улучшенных изоляционных решений во время проекта реконструкции, отели могут:
Проекты по реконструкции отелей всегда должны быть сосредоточены на улучшении обслуживания гостей и снижении эксплуатационных расходов. Проект, в котором используются новейшие технологии изоляции, может помочь владельцам и менеджерам улучшить окружающую среду и обеспечить высокий уровень сервиса для гостей.
Обновление внешнего фасада здания
Оказать хорошее первое впечатление на вновь прибывшего гостя — это первый шаг к получению столь важного высокого отзыва. Первое впечатление зависит от внешнего вида отеля. Это значит, что поддержание элегантного внешнего фасада является ключом к успеху для вашего гостиничного бизнеса. К примеру, фасадные плиты открывают большие возможности для обновления фасада. Комбинируя такие плиты с энергоэффективной изоляцией, владельцы отелей могут значительно сэкономить на расходах на электроэнергию. Преимущества реконструкции фасада отеля заключаются в следующем:
Преимущества проекта реновации отелей
Проект реконструкции в гостиничной индустрии всегда направлен на улучшение впечатлений гостей от посещения отеля. Также обращают внимание на повышение устойчивости здания и управление стоимостью ремонта отдельных гостиничных номеров. Использование современных материалов и технологий позволяет владельцам улучшить свои тепловые, шумовые и энергетические показатели, что приводит к снижению расходов в будущем.
Инвестиции в проект реконструкции с использованием современных материалов это:
В первую очередь, проекты реконструкции должны быть сосредоточены на повышении энергоэффективности, уменьшении вредного воздействия шума на здоровье человека и поддержании благополучия посетителей.
Снижение энергопотребления поможет владельцам сократить эксплуатационные расходы и обеспечит поддержание здоровой окружающей среды в помещении. Это также улучшает имидж для владельцев гостиницы, помогая им продемонстрировать свою приверженность рациональным природоохранным методам.
Ремонт гостиницы: на что обратить внимание?
По статистике 74% путешественников согласны с тем, что тихий номер является ключом к комфортному ночному сну, поэтому владельцы должны уделять первоочередное внимание снижению уровня шума внутри номеров. Это всегда должен быть приоритет №1.
Защитить утомленных посетителей от шума, создаваемого другими гостями, персоналом или местами общего пользования, можно с помощью утепления внутренних стен звукопоглощающей изоляцией. Чаще всего используется изоляция из каменной ваты, которая может наполовину снизить уровень шума из комнаты в комнату, позволяя гостям спокойно отдыхать.
Сейчас гости могут спокойно регулировать температуру в своем номере и это стало обычным делом в гостиничном бизнесе. Такой комфорт достигается за счет использования дорогого оборудования: кондиционеров, вентиляции, но они требуют дорогостоящего обслуживания.
Мы рекомендуем сосредоточиться на самом важном и в таком случае вы сможете значительно снизить затраты на электроэнергию. До 25% потерь тепла происходит через крышу, что делает ее основным направлением для оптимизации. Ремонт здания с использованием превосходных тепловых свойств современных материалов позволяет сэкономить до 70% потребляемой энергии.
Если контроль температуры или шум являются вашей ключевой проблемой, то ремонт внешних стен — отличное место для начала работ. Использование высококачественной изоляции снизит шумовое загрязнение, теплопередачу и будет экономить деньги на счетах за электроэнергию.
В наше время многие отели предлагают широкий спектр развлечений: от бассейна и ночного клуба до бильярдных столов и кружков по рисованию. Контролировать уровень шума в таких местах практически невозможно без инвестиций в какое-либо из акустических решений.
С использованием специальных потолочных панелей, перегородок и стеновых панелей можно снизить шум в таких местах и обеспечить свободу дизайна, который придать отелю приятный эстетический вид.
Фасад — это лицо здания. Это уникальная возможность произвести приятное первое впечатление, которое вызовет у клиентов улыбку с самого первого момента. Если эстетика зданий будет на высоком уровне, то человек обязательно захочет сфотографировать его и поделиться снимком в социальных сетях.
Благодаря различным фасадным плитам вы можете создать уникальный и красивый фасад. Они также помогают снизить затраты на техническое обслуживание, повышают пожарную безопасность и чрезвычайно долговечны.
Сочетание фасадных панелей с изоляцией дает большой потенциал для создания эстетичного и безопасного здания.
В 99% случаев гостиницы — это многоэтажные дома. Разделение этажей в таких домах производится также с использованием изоляции. Она помогает снизить теплопередачу и эффективно блокирует звук. Также экономит электроэнергию, поддерживает комфортную температуру в помещении и позволяет гостям наслаждаться спокойствием.
Услуги по ремонту отелей и гостиниц от строительной компании «СПС»
Работы по ремонту отелей и гостиниц всегда имеет большой ряд нюансов. Обычно ключевым пожеланием со стороны заказчика выступает экономичность реконструкции без потери качества работы.
Строительная компания «СПС» имеет большой опыт работы в сфере строительства и реконструкции отелей и гостиниц под ключ. У нас много успешных проектов и довольных клиентов в этой сфере. Решения нашей строительной компании помогут вашему проекту реконструкции отеля достичь поставленных целей, снизить эксплуатационные расходы здания и улучшить качество обслуживания ваших гостей. В случае если у вас еще нет проекта реконструкции, обратитесь в нашу компанию для полного и качественного расчета.
Особенности реновации объектов гостиничной недвижимости
В последние годы реновация советских гостиниц стала популярным механизмом увеличения прибыли от эксплуатации устаревших объектов. В модернизированном отеле, переданном в управление крупному российскому или международному оператору, стоимость проживания увеличивается как минимум вдвое. Только в Москве серьезное обновление прошли такие известные гостиницы, как «Украина», ставшая Radisson Royal Hotel Moscow, «Ленинградская», открытая под брендом Hilton Moscow Leningradskaya, «Марриотт Ройал Аврора» и др. В будущем новый облик и уровень качества обретут «Шератон Палас», «Балчуг Кемпински», «Марриотт Гранд», «Пекин» и «Космос». О том, по каким принципам осуществляется реновация, редактору портала zdanie.info рассказал директор по строительству и реновации компании AZIMUT Hotels Дмитрий Ананьев.
AZIMUT Hotels – международная сеть отелей, работающая с 2004 года. На сегодняшний день она включает в себя 27 отелей бизнес-класса в 19 городах России, Германии и Австрии.
— Какие основные параметры входят в реновацию отеля? Универсальны ли они для разных объектов?
— Цель любой реновации – создание конкурентного продукта на рынке, и эта цель определяет параметры реновации. Как правило, имеется в виду приведение здания отеля в соответствие с современными нормами и трендами индустрии. Размеры комнат, общественные зоны, дизайн – все это постоянно меняется, и то, что сейчас востребовано, конкурентно, не могло прийти в голову 20 лет назад.
«Превращение гостиницы в SMART-отель означает повышение функциональности пространства, создание оптимальных условий для бизнес-туристов. SMART-концепция – это лаконичный дизайн и активное использование современных технологий в обустройстве отеля»
У нашей сети есть определенные стандарты, которым мы стараемся следовать при проведении реноваций. Необходимость стандартов связана с устойчивым развитием бренда, а также они нужны для одинакового восприятия наших отелей гостями. Важное место среди них занимает SMART-концепция. Превращение гостиницы в SMART-отель означает повышение функциональности пространства, создание оптимальных условий для бизнес-туристов. SMART-концепция – это лаконичный дизайн и активное использование современных технологий в обустройстве отеля. В номерах мы устанавливаем кровати-трансформеры, многофункциональные телефоны-мультимедиа, оборудуем рабочее место и создаем комфортную среду, где всё под рукой. Традиционное фойе в своих отелях мы заменили на удобное SMART Living Lobby – место, где можно отдохнуть за чашкой кофе, почитать газету, провести встречу, поработать с ноутбуком и т.д. Территория SMART Living Lobby приспособлена для работы и отдыха 24/7. Здесь есть удобная мебель, розетки, зарядные слоты, круглосуточно работающий кофейный модуль и стеллажи с закусками. Эти параметры, определяемые SMART-концепцией, универсальны для любого нашего отеля.
— По каким признакам AZIMUT Hotels выбирает гостиницы для проведения реновации? Как определяется перспективность отеля?
— Наша сеть – это бизнес-проект, поэтому бизнес определяет, куда сегодня выгоднее инвестировать, приобретая активы и проводя реновации. Принимая решение, мы, прежде всего, проводим глубокий финансовый аудит отеля, оцениваем его техническое состояние, локацию.
«Наиболее перспективны крупные действующие гостиницы старой постройки, которые являются знаковыми для города и имеют хорошую локацию, но перестали отвечать современным требованиям в плане дизайна и сервиса»
Примером такого объекта может служить бывшая московская гостиница «Белград», которая в настоящее время проходит реновацию и к середине 2017 года откроется как AZIMUT Отель Смоленская.
— Вы активно реконструируете бывшие советские гостиницы. В чем заключается их основной потенциал?
— Да, мы рассматриваем в качестве объектов для реновации в основном гостиницы советской застройки. Во-первых, эти здания изначально проектировались для приема гостей, они имеют нужную планировку и все необходимые коммуникации в достаточном объеме. Пусть потребуется капитальный ремонт, но все же такая реновация займет меньше времени и сил, чем превращение в отель объекта другого назначения.
Во-вторых, бывшие советские гостиницы отличаются выгодной локацией: в центре города, у вокзала, вблизи туристических объектов и т.д. Здесь же можно отметить сложившуюся около них инфраструктуру и хорошую транспортную развязку. Так, например, бывшая гостиница «Арктика», расположенная вблизи центральной площади Мурманска, сейчас является одним из наиболее успешных наших отелей AZIMUT Отель Мурманск. Также у нас примеры удачных реноваций в Москве, Владивостоке, Санкт-Петербурге и других городах.
— Существует мнение, что после реновации можно довести советскую гостиницу лишь до уровня 3 звезд. Так ли это?
— На мой взгляд, отношение к количеству звезд – немного старомодный подход. Наиболее успешные европейские проекты отходят от звездной классификации. К примеру, MotelOne.
«Сегодня отельеры стараются создать бренд, который будет востребован гостями. В первую очередь удовлетворяются нужды гостей, а не требования классификаторов, не успевающих за развитием индустрии»
За последние 10 лет, благодаря всеобщей диджитализации, развитию технологий и появлению лоукостеров, существенно увеличилась туристическая мобильность. Путешествия становятся короче и чаще, время пребывания в гостинице сокращается, уменьшается багаж, что делает ненужными большие площади в номерах и гардеробные. Высокоскоростной интернет и низкая стоимость мобильной связи меняют требования гостей к наличию телефона в номерах.
С другой стороны, рост количества отелей, предлагающих «домашний уют» и хорошую локацию, «разгоняют» требования клиентов к качеству сна, ванной комнаты, интернета, расположению отеля, шаговой доступности к достопримечательностям и т.д.
Таким образом, главное – это то, что советская гостиница после реновации может стать конкурентным продуктом, предлагающим качественный сервис и положительные эмоции гостям. Звезды мы, конечно, тоже стремимся получить и получаем, но это не самое важное. Хотя их количество до сих пор влияет на размещение в отелях определенных групп гостей. Например, корпоративных клиентов, в райдерах которых некое число звезд является обязательным требованием. За них мы, конечно, также готовы бороться.
— Возможна ли реновация без закрытия гостиницы на период проведения работ?
— Да, это возможно, и большинство наших отелей мы реконструируем без закрытия. При реконструкции отеля частями, т.е. отдельными этажами или зонами, остается некая денежная прибыль от гостиницы, которая не будет лишней. Но важнее то, что таким образом сохраняется преемственность между старым, узнаваемым и значимым в городе отелем, и новым современным объектом.
