что значит садовое товарищество в беларуси
Садовое товарищество
Садовое товарищество – некоммерческая организация, объединение владельцев земельных участков, создаваемая с целью организации совместного садоводства и обеспечения комфортных условий для отдыха.
Участки в садовом товариществе делятся на два типа:
Фактически, участками, предназначенными для совместного использования, являются пространства междуличными владениями.
Создание садового товарищества происходит по результатам собрания учредителей – владельцев участков земли и домов, которые расположены на близлежащих территориях. Решение о создании товарищества должно приниматься единогласно, в противном случае граждане, выступавшие против создания организации, могут оспорить принятое против их воли решение в судебном порядке, установленном законом.
Так как садовое товарищество – это некоммерческая организация, то оплата текущих расходов производится за счёт плановых и внеплановых членских взносов. Стоит отметить, что наличие вступительных взносов не является обязательной практикой, и данный вопрос должен регулироваться Уставом.
Если гражданин РБ решает купить дачу и вступить в садовое товарищество, то ему следует заранее подробно изучить карту посёлка вообще и садового товарищества в частности, узнать о том, какие работы по обустройству участков общего пользования уже проведены, что планируется делать в ближайшие годы. От ответов на эти вопросы во многом зависят размеры и частота внесения членских взносов.
Аспекты создания и функционирования садовых товариществ
Что касается юридических аспектов создания и функционирования садовых товариществ, то эти вопросы регулируются несколькими законодательными актами и нормативными документами:
Что касается объективных преимуществ и недостатков вступления в садовое товарищество, то говорить о них крайне трудно. Всё зависит от конкретного товарищества и его председателя, а также от того, насколько давно товарищество было организовано. Члены разных садовых товариществ говорят о совершенно разных преимуществах и недостатках.
Дачи разрешат переводить в статус жилых домов? Что изменится в законодательстве о садоводческих товариществах
Новые правила введут в отношении бесхозяйственных домиков, порядка изменения границ участков, а также назначения председателей правления.
Министерство экономики Республики Беларусь подготовило новый проект Указа «О садоводческих товариществах». Документ предусматривает ряд изменений. В том числе, возможность перевода садовых домиков в разряд индивидуального жилья.
Что даст прописка на даче?
Сейчас в стране около 5 тысяч садоводческих товариществ. Многие из них находятся в окрестностях столицы или областных центров. В некоторых товариществах сделаны дороги, а в домах проведены все необходимые коммуникации, что делает их пригодными для круглогодичного проживания. Такие садоводческие товарищества представляют собой деревни. Только вот, невозможность оформить дом в качестве жилого и сделать прописку, доставляет определенные неудобства. Ведь оплачивать коммунальные услуги, в частности газ, приходится по полным тарифам. Тогда как у сельчан эта услуга субсидируется.
– Тарифы на коммунальные услуги – это весомый аргумент в пользу принятия разрабатываемого указа, – отметил депутат Палаты представителей Национального собрания Беларуси Леонид Брич.
При этом, он придерживается мнения, что полностью менять целевое назначение земельных участков не стоит, новый указ должен лишь их расширить.
– К нынешнему назначению «для ведения коллективного садоводства» надо просто добавить слова: «а также для строительства и обслуживания жилого дома». Тогда не будет разрушена сама идея создания садоводческих товариществ. Люди смогут сами решать переводить свой дом из статуса садового в жилой, или оставить все, как было, – пояснил депутат.
Если указ подпишут, то разрешение на перевод садовых домиков в жилые будут давать местные органы власти. Делаться это будет на основании комиссионной оценки жилья. Отказать могут тем, чей дом не имеет необходимого набора коммунальных удобств.
Также местные власти будут решать вопросы о включении территорий СТ в границы населенных пунктов либо об образовании новых. Для этого, больше половины участков товарищества должны переоформить свои дома в жилые. А также согласовать намерение на общем собрании жильцов.
– Отказать или одобрить эту идею, решат местные власти. Они также могут установить переходный период на срок не более 10 лет для создания необходимой инфраструктуры, в том числе для обеспечения исполнения государственных минимальных социальных стандартов. В течение этого времени статус садоводческого товарищества будет оставаться прежним. Поменяют его только после истечения переходного периода, – пояснил собеседник.
В качестве примера Леонид Брич привел поселки Ждановичи-1 и Ждановичи-6, которые в свое время стали частью одноименного агрогородка. Непростую процедуру перехода тогда смогли преодолеть более 125 дворов. Процесс длился не менее трех лет: некоторым жителям пришлось перестраивать и реконструировать свои дома, чтобы они соответствовали новым требованиям.
Что еще изменит новый проект?
Владельцы участков, которые все еще не зарегистрировали на них свои права в государственных органах, могут это сделать в течение 3 лет.
Садовые товарищества, за исключением тех, что занимаются предпринимательской деятельностью, освободят от ведения бухгалтерского учета. Вести учет доходов, расходов и имущества им придется в порядке, установленном Министерством по налогам и сборам и Министерством финансов. Необходимо будет также составлять и хранить все первичные учетные документы.
Товарищества должны будут убирать и утилизировать мусор в соответствии со схемами обращения с коммунальными отходами. В том числе, заключать договоры на оказание услуг с юрлицами или ИП.
Один раз в год СТ смогут запрашивать у местных властей информацию о произошедших изменениях землепользователей.
Садовые домики в товариществах, признанные бесхозяйными или выборочным наследством, будут переходить в собственность административно-территориальной единицы.
Появится возможность назначать председателей правления товариществ местными исполнительными и распорядительными органами, в случае если члены садового товарищества в течение долгого времени не сделают это в обычном порядке.
Поменяется и порядок изменения границ земельных участков. Их регистрацию предлагается осуществлять, при отсутствии спора, по фактически сложившемуся пользованию без внесения изменений в проект организации и застройки территории товарищества. В настоящее время для этого требуется внесение изменений в такой проект, что значительно затрудняет упорядочение границ.
Особенности правовых отношений в садоводческих товариществах
Современные садоводческие товарищества все больше напоминают небольшие поселки с добротными жилыми домами, оборудованными современными системами отопления и горячего водоснабжения. Приусадебные участки благоустроены, есть своя инфраструктура, магазины, детские площадки, дороги и т.д. Садоводческим товариществам в качестве юридических лиц, а также самим гражданам приходится решать различные вопросы, связанные с имущественными отношениями, регистрацией или перерегистрацией участков и недвижимости, землепользованием, электроснабжением, водоотведением и др.
На вопросы посетителей сайта ответили представители министерств экономики и юстиции, Государственного комитета по имуществу, Минского облисполкома, ГПО «Белэнерго».
Участники:
Вопросы конференции
В настоящее время в Беларуси насчитывается более 4,5 тыс. садоводческих товариществ. Назвать конкретное количество свободных земельных участков не представляется возможным, потому что в каждой области формируются свои перечни. Они размещаются на сайтах соответствующих районных исполнительных комитетов, где все заинтересованные могут ознакомиться, сколько в каком садоводческом товариществе имеется свободных участков.
В части того, планируется ли выделять новые земли под создание СТ. Это возможно, если есть необходимость. Но не будем забывать, что создание новых садоводческих товариществ в пригородной зоне Минска запрещено.
Что касается поиска хозяев таких участков, то эту работу проводит местный исполнительный комитет, который осуществляет контроль за охраной и использованием земель. Разумеется, во взаимодействии с садоводческим товариществом. Если есть какие-то сведения, то оно должно их исполкому подсказать, чтобы эта работа была эффективной.
В части установки ограждений нормативы установлены типовыми правилами внутреннего распорядка садоводческих товариществ. В документах говорится о том, что в случае установки ограждений на смежных земельных участках они должны иметь светопрозрачность не менее 50% и не должны быть выше 1,7 м. Если речь идет об изменении №4 ТКП 45-3.01-117-2008 (02250) «Градостроительство. Районы усадебного жилищного строительства. Нормы планировки и застройки», то действие этого документа не распространяется на садоводческие товарищества. Нормы ТКП действуют только в населенных пунктах.
Что касается ограничения по количеству участков, я бы разделил этот вопрос на два. Если мы говорим о первоначальном предоставлении земельного участка для коллективного садоводства, то законодательство устанавливает ограничение для одного члена садоводческого товарищества не более 0,15 га. Впоследствии этот член товарищества в результате гражданско-правовых сделок может приобретать неограниченное количество земельных участков.
Что касается членских взносов, то законодательством об охране и использовании земель этот вопрос не регулируется. Это уже нормы указа №50. Там сказано, что общее собрание определяет в том числе вопросы по взиманию членских и целевых взносов.
В настоящее время в положении о садоводческом товариществе действует норма, по которой члены СТ вносят членские взносы в равном размере вне зависимости от размеров земельных участков, пользователями которых они являются в товариществе. Данная норма действует в том числе в отношении количества участков, находящихся в собственности, пожизненно наследуемом владении либо аренде членов товарищества.
По поводу дополнительных и целевых взносов, они действительно взимаются на основании решения общего собрания либо собрания уполномоченных и могут быть установлены в зависимости от площади или количества земельных участков.
Могут, но для этого они должны иметь доверенность от члена товарищества. В положении об СТ есть норма, что его члены вправе выдавать такие доверенности как родственникам, так и любым иным лицам. Один член товарищества вправе выдать доверенность одному человеку.
Вопрос придания садоводческим товариществам статуса жилых поселков рассматривался в 2013-2014 годах. Но ввиду того, что большинство СТ у нас не соответствует требованиям, предъявляемым к населенным пунктам (ширина дорог, размещение построек), кто-то использует земельный участок только для выращивания сельхозпродукции, кто-то возводит простые садовые домики. Не во всех садоводческих товариществах можно разместить определенные объекты инфраструктуры. В настоящее время этот вопрос остался нерешенным.
Хотел бы добавить, что действующее законодательство не препятствует переводу садоводческого товарищества в жилую застройку. При этом в рамках действующего законодательства есть такие примеры на территории Минской области. В частности, в Минском районе дачный кооператив был присоединен к Ждановичам.
Но принципиальный вопрос в том, что действующим садоводческим товариществам, исходя из того, как они строились, как происходило освоение земельных участков, очень затруднительно соблюсти требования, предъявляемые к населенными пунктам в части архитектурных, строительных, противопожарных норм и правил.
Сегодня законодательство предусматривает такую возможность, но предъявляются очень серьезные требования, в частности архитектурные, и только при их выполнении это становится возможным. Однако зачастую в садоводческих товариществах строятся дома, которые не соответствуют тем требованиям, по каким дома строятся в населенных пунктах, и именно в этом возникает сложность при решении вопроса. Если проанализировать обращения СТ в Минский облисполком, то эта проблема поднимается в единичных случаях и только на уровне вопросов, а не решений самого товарищества.
В настоящее время в соответствии с законодательством это сделать невозможно.
Если рассматривать нарушения законодательства об охране и использовании земель, то это либо их самовольное занятие, нецелевое использование, либо неиспользование участка.
В первую очередь это связано с сезонностью проживания в садоводческих товариществах. Электроэнергия потребляется круглогодично, ежемесячно, ежесуточно, а собрать деньги с граждан зимой не всегда представляется возможным. По состоянию на 1 августа задолженность значительно снизилась и составляет около Br3,5 млн.
Этот тариф был установлен для оплаты населением потребленной электрической энергии в жилищном фонде. Сегодня в соответствии с Жилищным кодексом дачные садовые домики не относятся к жилфонду. С энергоснабжающими организациями садоводческие товарищества рассчитываются как юридические лица по тарифу, установленному для населения. Речь идет о постановлении МАРТ от 27 февраля 2017 года №16. Этот тариф составляет 17,46 копеек за 1 кВт.ч.
Садовое товарищество
Каждый уважающий себя житель города хоть раз в жизни задумывался о покупке небольшого домика, дачи или земельного участка в ближайшем пригороде, чтобы сбегать туда от городского шума и пыльного воздуха. Сегодня вы можете приобрести милый домик на лето в садовых товариществах.
Что же это такое?
Садовое товарищество — это объединение дачных участков для самоорганизации и ведения хозяйства на общей территории. У него есть устав, членские взносы и правила. Это некоммерческая организация, целью которой является ведение коллективного садоводства, а также создание условий для отдыха. Членами объединения не могут быть юридические лица. Садовые товарищества Минского района функционируют на основе устава, который создают и утверждают его члены.
Организация проводит собрания, на которых коллективно решаются вопросы благоустройства общих территорий. Все решения оформляются в протокол. Каждый месяц члены ассоциации осуществляют денежные членские взносы, размер которых также определяется коллективно.
Какие документы нужны для официальной регистрации садового товарищества?
Чтобы зарегистрировать объединнение, необходим следующий пакет документов:
Это весь список, у вас не имеют права потребовать еще какие-то документы. После того, как вашу ассоциацию зарегистрировали, вы будете на учете у налоговой, у вас появится печать и счет в банке.
Что можно и что нельзя делать на территории садового товарищества?
Итак, все, что вам необходимо сделать на своем личном участке, вы делаете за свой счет, на общих землях — за счет общих членских взносов. Вас не имеют права заставлять облагораживать территорию, которая находится за пределами организации. Например, ремонт дороги, которая находится за пределами. Все решения по поводу общей местности принимаются вместе, то есть председатель и отдельные члены не могут это сделать без остальных участников организации.
Далее, в объединении есть принципиальные ограничения по ведению хозяйственной деятельности. Например, нельзя разводить домашний скот или птицу, строить дома выше двух этажей, ставить глухой забор, шуметь и мешать отдыхать другим членам товарищества. Так как законом не предусмотрено постоянное проживание в объединении, то и прописку оформить тоже нельзя.
Можно ли купить или продать участок в садовых товариществах?
Это зависит от того, земля находится в государственной, частной собственности или у вас право пожизненного наследуемого владения. Если государственной, то нет. Если частной или с правом наследования, то да. В последнем варианте вы можете продавать, дарить или передавать в наследство участок и дом. Разница между частной собственностью и правом пожизненного наследуемого владения в следующем: в первом случае при продаже участвуют сразу два объекта — земля и строение, во втором — единый объект.
Вообще, сегодня приобрести земельный участок в РБ на данный момент можно только через аукцион. Если же на нем есть строение, то он продается в обычном режиме.
Список садовых товариществ в Минском районе огромен — их более 1300. Самые популярные из них — «Турьяково» (35 км от МКАД), «Колос БГУ» (26 км от МКАД), «Малинники» (40 км от МКАД), «Автозаводец» (4 км от Минска).
Что значит садовое товарищество в беларуси
Садоводческие товарищества могут стать населенными пунктами: завершилось общественное обсуждение соответствующего проекта указа и Положения о садоводческом товариществе. Какие звучали предложения?
Владельцы дач смогут переводить садовые дома в жилые и изменять целевое назначение участков — для строительства и обслуживания жилого дома. Такие изменения предусмотрены проектом указа, который был вынесен на общественное обсуждение. Свои замечания и предложения граждане могли направить до конца прошлой недели. Среди новшеств документа — включение территорий некоторых садовых товариществ в населенный пункт либо образование на их базе населенного пункта. Для этого нужно желание более половины владельцев участков. Также проект указа предлагает освободить товарищества от ведения бухучета. Чем вызвано внесение изменений и что они дадут для владельцев дач, «Р» узнала у председателя Постоянной комиссии по экономической политике Палаты представителей Национального собрания Леонида БРИЧА.
— Леонид Григорьевич, чем обусловлено внесение изменений в законодательство, регулирующее деятельность садоводческих товариществ?
— Инициатива внесения изменений в действующее законодательство, которое регулирует деятельность садоводческих товариществ, была озвучена в 2017 году. Во время обращения Президента с посланием к Парламенту и белорусскому народу я обратился к нему с просьбой разрешить постоянную регистрацию в дачных домах, отвечающих требованиям к жилым помещениям. По поручению Главы государства для изучения этого вопроса создана межведомственная рабочая группа, которая вышла также на другие проблемы в деятельности садоводческих товариществ.
Если говорить об изменениях в целом, то они продиктованы самой жизнью, поскольку некоторые нормы законодательства о дачах просто устарели и уже не отвечают нынешним требованиям. В 1970—80-х годах, когда движение желающих иметь землю за городом только зарождалось, на полученных участках строились действительно небольшие садовые домики — размером три на четыре или четыре на пять метров. А сегодня там возводятся коттеджи со всеми коммунальными удобствами, практически ничем не уступающими городским. С течением времени, образно говоря, некоторые садовые товарищества вплотную подошли к населенным пунктам, а другие, как, например, в Бресте, вообще оказались в границах городов. Владельцы таких домов проживают на дачах круглогодично. Однако в садоводческих товариществах не разрешается постоянная регистрация, и в результате их члены должны платить за газ, используемый для отопления и бытовых нужд, в четыре раза больше, чем платят жители населенных пунктов. По этому поводу дачники неоднократно стучались в различные инстанции, в том числе к депутатам, что и послужило причиной моего обращения к Президенту.
Проектом разрабатываемого указа предусматривается ликвидация такого неравенства путем присоединения садовых товариществ к населенным пунктам, вблизи которых они расположены. Для этого такие товарищества, в отношении более половины земельных участков которых изменено их целевое назначение, по решению общего собрания вправе обратиться в соответствующий местный исполнительный и распорядительный орган с заявлением о включении их территории в границу населенного пункта либо об образовании на базе садоводческого товарищества населенного пункта. Такое положение должно действовать и в отношении товариществ, которые оказались в границах городов, за исключением, естественно, второй части.
Однако пока нет единого мнения насчет того, почему параллельно с переводом садовых домиков в жилые дома ставится вопрос об изменении целевого назначения земельных участков. На мой взгляд, этого делать не нужно, поскольку такое решение подрывает саму суть идеи садоводческого товарищества, цель которого — ведение коллективного садоводства. Чтобы не рубить сплеча, достаточно расширить целевое назначение земельных участков — для ведения коллективного садоводства — словами «а также для строительства и обслуживания жилого дома». Думаю, это удовлетворит и успокоит всех.
В ходе обсуждения проектов указа и положения поддержано предложение поручить местным исполнительным и распорядительным органам обеспечивать информирование товариществ по их запросам о переходе прав на земельные участки к другим лицам. Оно вызвано тем, что товарищества — по причине необязательности отдельных дачников — зачастую не имеют никаких сведений о том, что на их территории появился новый владелец участка, что создает дополнительные проблемы организационного характера.
Еще одна новация предложена Министерством финансов. В проекте указа предлагается установить, что товарищества освобождаются от ведения бухучета, хотя обязанность составлять и хранить первичные учетные документы остается неизменной.
— А какие предложения пока не нашли полной поддержки?
— Изменений, получивших поддержку членов садовых товариществ, довольно много. Но есть и такие, которые вызвали достаточно серьезные возражения.
Например, в проектах указа и положения говорится о лицах, ведущих садоводство без участия в садовых товариществах и пользующихся его имуществом общего пользования на договорной основе. В законодательстве о дачах такие лица упоминаются впервые. Отдельный разговор, почему гражданин, приобретший дом и участок на территории садоводческого товарищества, не хочет становиться его членом, а значит и выполнять правила, определенные уставом товариществ. В данном случае хочу заострить внимание на том, что отказ от заключения такого договора либо несвоевременное заключение не освобождает указанных лиц от обязанности внесения платы за приобретение, создание, содержание, эксплуатацию объектов общего пользования и может быть обжалован в судебном порядке путем предъявления требования о понуждении заключить указанный договор. Но для этого потребуется много времени и сил, да и где товариществу брать деньги на оплату пошлины? К тому же и судам будет непросто разобраться с целым массивом новых проблем. В этой связи возникают и другие вопросы, ответы на которые хотят услышать дачники.
Одна из острых проблем — размер членских взносов. Ее не существовало до принятия Указа № 323, в соответствии с которым членские взносы платятся членами товарищества в равном размере вне зависимости от размеров земельных участков, имеющихся в их распоряжении. Подавляющее большинство дачников, принявших участие в обсуждении названных документов, спрашивают: почему «вне зависимости», если именно ради земли люди вступали и вступают в садоводческие товарищества? То есть именно она, а не членство в садовом товариществе, является главной их целью и ценностью. Следовательно, по их мнению, размер членских взносов должен напрямую зависеть от размера участков. Но на этот счет есть и другое мнение. В качестве компромисса предлагается предоставить общему собранию садовых товариществ право 2/3 от общего количества членов товарищества принять иное решение.
Выявились и другие упущения и недостатки, над устранением которых всем нам, членам межведомственной рабочей группы, придется серьезно потрудиться.
— Каким требованиям должен отвечать дом в садоводческом товариществе, чтобы из категории садового его можно было перевести в жилой?
— Критерий один: дом должен соответствовать требованиям к жилому помещению, которые действуют в населенных пунктах. Другими словами, в нем необходимо наличие всех потребительских качеств, позволяющих проживать круглогодично.
Хочу также уточнить, что никто не будет навязывать перевод домов из садовых в жилые. Это произойдет только по желанию членов садоводческих товариществ. И если человек изъявит такое желание, к нему придет специальная комиссия, проведет осмотр на соответствие дома потребительским требованиям и сделает соответствующее заключение. После этого владельцу дома можно будет в нем регистрироваться, получая возможность пользоваться субсидированными тарифами на газ.
— А какой статус будет у садового товарищества, если большинство владельцев домов изъявит желание перевести свои садовые дома в жилые?
— По решению общего собрания правление обратится к местным властям с заявлением о включении товарищества в границу населенного пункта либо об образовании на его базе населенного пункта. Таким образом, товарищество получит статус населенного пункта. В некоторых случаях, в зависимости от ситуации, местные исполнительные и распорядительные органы могут при необходимости принять положительное решение, установив переходный период на срок не более 10 лет в целях создания необходимой инфраструктуры, в том числе для обеспечения исполнения государственных минимальных социальных стандартов. В течение указанного периода садоводческое товарищество продолжает функционировать в соответствии со своим уставом, а по его истечении подлежит ликвидации.
— А что касается владельцев домов, которые изъявят желание выйти из садоводческих товариществ: как им оплачивать коммунальные услуги, пользоваться общим трубопроводом, канализацией, электричеством?
— Пока механизм выхода членов садоводческих товариществ из СТ не разработан, говорить об этом преждевременно. Да и в самой межведомственной рабочей группе нет на сей счет единого мнения. Зато есть серьезные сомнения, надо ли ломать то, что создавалось годами и неплохо работает. На сегодняшний день такая возможность в проекте указа предусмотрена.
Сейчас в заинтересованных ведомствах внимательно изучаются и анализируются поступившие от граждан замечания и предложения. Без сомнения, значительная часть их будет учтена, что позволит сделать обсуждавшиеся документы более востребованными и совершенными.