что значит участок под ижс в аренде

Что такое аренда земельного участка под ИЖС и как её правильно оформить?

Строительство частного дома и покупка участка требует финансовых вложений, но расходы уменьшатся, если арендовать у государства землю под ИЖС.

С 2015 года участки выделяются из принадлежащих государству или муниципальным органам земель. Какие требования к территории и арендатору, как взять землю в пользование, нужно ли разрешение на строительство? Об этом мы расскажем в нашей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что это такое?

Аренда земли под ИЖС — это сделка о передаче земли под застройку жилого дома во временное использование. Сделка заключается между собственником надела (арендодателем) и получателем (арендатором) и закрепляется договором аренды в письменном виде. У аренды земли под ИЖС есть временные ограничения и это подразумевает регистрацию возведенного жилья и переход надела во владение собственника недвижимости.

Сведения из закона

Основная законодательная база для будущих арендаторов земли под ИЖС- это Земельный кодекс. Выделение земель посредством открытых торгов, аукционов прописано в статье 39.6 ЗК РФ в пункте 1, но пункт 2 указывает на возможность брать в аренду землю без участия в торгах.

Статья 39.18 ЗК РФ регулирует процедуру выделения земель и указывает на особенности предоставления участков под ИЖС. В законодательстве есть случаи бесплатного предоставления наделов из собственности муниципальных образований, данные представлены в статье 39.5 ЗК РФ.

С 2018 года договорные отношения по аренде земли учитывают статьей 606-629 ГК РФ.

Аренду наделов у публично-правовых образований учитывает статья 22 ЗК РФ.
Выделение земельного участка зависит от общих принципов организации местного самоуправления ФЗ № 131. С 2015 года регистрация договора аренды осуществляется по ФЗ № 218.

Требования к территории и арендатору

Надел должен быть свободен от обременений. Земля должна соответствовать цели использования.

Государство может предоставить в пользование практически любой участок, исключение составляют территории изъятые из пользования, а именно:

Более подробно о требованиях к ЗУ под ИЖС и о его размерах, установленных нормами закона, можете узнать в этом материале, а с основными правилами застройки такого участка можно ознакомиться здесь.

Максимальный срок договора аренды для ИЖС — 20 лет. Арендовать участок с незавершенным строительством можно на 3 года.

Формирование стоимости

Способ определения размера стоимости аренды земельного участка регулируется тем, в каком порядке заключен договор аренды.

Как взять землю в пользование?

Он предусматривает следующие пункты:

У арендатора нет возможности изменить условия договора: либо документ подписывается на условиях собственника, либо сделка не состоится. Поэтому, чтобы не брать на себя невыполнимых или обременительных обязательств, необходимо внимательно изучить условия аренды.

Нужно ли разрешение на строительство?

Разрешение на ИЖС нужно. Оно выдается и подписывается главой муниципального образования. Чтобы получить разрешение, нужно обратиться в органы власти по месту нахождения участка:

Действия по окончании сроков

После окончания срока аренды можно выкупить земельный участок или продлить срок аренды.
Для перевода земельного участка в собственность нужно:

Если заявитель решил выкупить участок, это сообщается в заявлении вместо права на продление срока аренды.

Если действие договора закончилось, а ничего не завершено

Собственник недостроенного дома, без торгов может только единожды продлить аренду участка на три года. Участок не будет изъят, если арендатор докажет, что срок строительства нарушен из-за действий или бездействий:

В иных случаях, при отказе пролонгировать договор аренды, необходимо обращаться в суд.

Предоставление государством земли под ИЖС представляет собой несложную процедуру. Небольшие населенные пункты предоставляют земельный участок для строительства жилья практически сразу, более крупные районы предусматривают очередь на выделение наделов. Для того, чтобы взять участок в аренду, достаточно соблюдать последовательность действий и опираться на законодательство.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник

Аренда и судьба разрешения на строительство

П.21.5 ст.51 ГрК РФ закрепляет абсолютно разумное правило о том, что физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство/реконструкцию на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Однако применительно к аренде возможна иная ситуация – расторжение аренды.

Пп.3 п.21.1 ст.51 ГрК РФ предусмотрено, что при расторжении договора аренды действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного органа.

Применительно к государственной аренде такое регулирование может быть оправданно и объяснимо, но регулирование не содержит оговорки о аренде государственной земли, т.е. применяется ко всем случаем.

Теперь посмотрим на возможную на практике ситуацию: собственник сдал в аренду земельный участок под застройку, арендатор получил разрешение на строительство, но в силу каких-либо причин аренда была расторгнута. По ГрК РФ расторжение аренды влечет прекращение РнС.

Остается загадкой почему в этом случае последствия для РнС носят императивный характер в форме его прекращения? Ведь экономически ценность участка с РнС, как правило, выше участка без него и во многих случаях при расторжении аренды это чуть ли не единственный способ для арендодателя компенсировать его убытки от расторжения аренды.

Возникает вопрос возможно ли обойти этот императивный запрет, если арендатор и арендодатель заинтересованы в переоформлении РнС на собственника и не желают его прекращения?

С учетом того, что норма о прекращении РнС касается только случаев расторжения аренды полагаю, что в этом случае можно сделать перевод прав и обязанностей арендатора на арендодателя и прекратить аренду совпадением должника и кредитора. В этом случае аренда прекратится по иному предусмотренному ГК РФ основанию чем расторжение договора и при этом прекращению аренды предшествует переход прав арендатора на арендодателя, что является необходимым условием для применения п.21.5 ст.51 ГрК РФ. Еще вариант – просто перевести права и обязанности арендатора на подконтрольное арендодателю юридическое лицо (и в последующим объединить его с арендодателем в рамках реорганизации), однако в некоторых случаях экономически оправданно исключать дополнительное налогообложение, связанное с арендными платежами, поэтому этот способ не всегда применим.

Иными словами можно найти юридически обоснованные варианты устранения риска утраты РнС, однако объяснить себе зачем законодатель в принципе сформулировал такое основание для прекращения РнС не удается.

Источник

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг. Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход. Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

Источник

10 копеек за «квадрат»: как арендовать землю у государства

Взяв у государства земельный участок в аренду, на нем можно построить дом, а после — выкупить землю. Такая схема действует и в Московском регионе. Жители Москвы и области могут получить право аренды на землю по цене, определяемой аукционом. У победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок за 40% его кадастровой стоимости. В ряде случаев это можно сделать и без торгов.

На каких условиях можно арендовать землю у государства и сколько придется заплатить — разбираемся вместе с юристами.

Содержание

На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

Закон устанавливает требования к использованию арендованной земли. На арендатора, в частности, может быть возложена функция охраны вверенного участка, его также могут обязать соблюдать специфические правила эксплуатации. «Например, участок с лесом запретят расчищать, а участок в прибрежных зонах нельзя застраивать вовсе. Сельскохозяйственную землю не разрешат использовать для возведения капитального жилья, если таковое займет больше места, чем необходимо для сохранения функционала земли», — говорит Никита Тарновский.

Надо ли платить налоги

Если земельный участок получен на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, земельный налог пользователю платить не нужно, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. «Арендатор не платит налог на землю и НДС за арендные платежи. Но обслуживание, как и в случае с муниципальными квартирами, лежит на том, кто использует участок. Оплата воды, газа, электроэнергии и иных ресурсов, потребляемых на участке, — это обязанность пользователя», — подтвердил Никита Тарновский.

Как формируется цена аренды

Стоимость аренды земли у государства зависит от многих показателей — категории земли, кадастровой стоимости, цели использования, региона и результата торгов (если право аренды участка получено на торгах). Но, как правило, эта стоимость ниже рыночной. «В каждом регионе цены свои, от 0,10 руб. и до 70 руб. за 1 кв. м в зависимости от категории земли и разрешенного использования», — рассказал Никита Тарновский. Например, в Подмосковье базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным) в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), составляет от 0,95 руб. за 1 кв. м.

Размер платы зависит еще и от того, на торгах или без них заключается договор аренды, добавляет Софья Волкова. «Если проводятся торги, арендная плата определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды. На аукционе определяется и размер ежегодной арендной платы», — пояснила она.

Начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):

По договорам аренды, заключаемым без торгов, стоимость аренды можно рассчитать по формуле: К = А * С, где:

Формула обычно указывается в мотивировочной (описательной) части решения об аренде, если заявитель просит обосновать, почему ему посчитали такую цену, отметил Никита Тарновский. «На практике есть несформированные участки, у которых кадастровая стоимость отсутствует, поэтому расчет производится уже после того, как по факту администрацией принято решение. Человек подает заявление, ему предлагают цену, если он согласен, то заключают договор», — пояснил он.

Земля бесплатно

Некоторые категории граждан могут получить землю бесплатно, причем как в аренду, так и в собственность. Это касается льготников — таких категорий граждан, как многодетные семьи, малоимущие и т. д. Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «Дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Подробнее о том, как получить земельный участок почти бесплатно, читайте в нашем материале.

Как найти участок под аренду

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ. Информацию о сдаче в аренду земельных участков в Москве можно найти на столичном инвестиционном портале. Сейчас там выставлено более десяти участков в аренду с разным назначением.

Список незанятых участков земли для аренды можно запросить в региональном подразделении Росреестра. Также можно обратиться к кадастровым инженерам региона, где планируется поиск участка под аренду. Найти такие земли можно и самостоятельно, используя Публичную кадастровую карту.

Как взять землю в аренду у государства

Участие в торгах

Есть два основных способа аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Основной — это торги. Они проводятся на трех крупных площадках — официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru), РТС-тендере и площадке «Дом.РФ». Практически во всех субъектах есть регламенты, которые описывают порядок предоставления земельного участка в аренду на торгах. Этот документ можно запросить у местных властей.

В целом процедура проведения торгов несложна и выглядит следующим образом: участники подают заявки, вносят задаток, назначается дата, проходит аукцион. Землю в аренду получает тот, кто предложил самую высокую цену. Чаще всего, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы, эта цифра ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать даже один человек, и их все равно признают состоявшимися — в этом случае цена останется на первоначальном уровне, уточняет Софья Волкова. После торгов земельный участок передается в аренду победителю — краткосрочную на три — пять лет или долгосрочную на 49 лет.

«Аукцион проводят почти сразу — при условии, что участок документарно и кадастрово сформирован, поставлен на учет и имеет доступ к ресурсоснабжению (последнее условие не строго обязательно). Если участок не оформлен, до проведения торгов разрабатывают и утверждают схему его расположения, делают межевание, ставят на кадастровый учет. Все это организует тот, кто выступил инициатором аренды земли», — уточнил Никита Тарновский.

Краткая инструкция: основные шаги для получения земли в аренду от государства

1. Выбрать участок для аренды. Можно обратиться напрямую в муниципалитет или посмотреть информацию на сайте (в Москве это investmoscow.ru).
2. Внести задаток и подготовить комплект документов для участия в торгах:

3. Принять участие в аукционе и выиграть его. Участникам, которые не выиграли, задаток возвращается в течение трех дней.

4. Заключить арендный договор. Победитель торгов заключает договор с уполномоченным органом (например, местной администрацией). Договор выдается в трех экземплярах — арендатору, арендодателю и для госрегистрации.

5. Зарегистрировать договор аренды. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, предоставив:

После регистрации документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.

Аренда без торгов

Арендовать земельный участок можно и без аукциона. Как рассказывает Софья Волкова, закон предусматривает случаи, когда торги не нужны. Так могут предоставить участок:

Без торгов определяется арендатор участка и в случае, когда границы участка не определены. Процедура такова: заявитель обращается к кадастровому инженеру, который готовит схему кадастрового плана территории, и вместе с документами сдает ее в местную администрацию. «Если администрация принимает положительное решение, она обязана сделать публикацию о выделении участка в аренду. Если после публикации пройдет месяц и никто более не изъявит желание на участок, администрацией выдается распоряжение о предоставлении аренды», — разъясняет Никита Тарновский. Если же за месяц найдутся другие претенденты — потребуется аукцион.

Краткая инструкция для получения участка от государства в аренду без торгов:

1. Определить, к кому обращаться по поводу аренды (обычно это муниципалитет, на территории которого расположен участок).

3. Подготовить и подать документы.

4. Заключить и зарегистрировать договор в Росреестре.

Выкуп арендованной земли

Арендованный у государства земельный участок в будущем можно выкупить. Иногда такая возможность прописана в самом договоре найма. Но и без этого пункта возможность есть в ряде случаев. «В случае, когда на участке есть постройки, принадлежащие арендатору, тот вправе выкупить участок в любое время. Арендатор имеет приоритетное право выкупа, если земля под постройкой государственная или муниципальная», — поясняет Никита Тарновский.

Подобная схема действует в Москве с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые город регулярно выставляет на торги. Сначала победитель аукциона получает участок в аренду, затем у него есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах было продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 гектара на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

Источник

Аренда земли под ИЖС

Земельные наделы могут предоставляться гражданам в собственность или на праве аренды. Одной из главных целей получения земли из муниципального фонда является возведение частных домов. В нашей статье расскажем о порядке получения земли в аренду под ИЖС, а также о нюансах прохождения отдельных этапов выделения участков.

Как взять землю в аренду под ИЖС?

Выделение земли гражданам для частной застройки входит в компетенцию местных органов власти. Участок может быть передан по итогам публичных торгов (аукционов), либо без таковых. Аренда земли под ИЖС может возникать следующим образом:

в силу п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ — для возведения индивидуального дома без проведения торгов;

согласно п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ срок арендных отношений составляет 20 лет;

после завершения строительных работ и возведения дома, арендатор может приобрести право собственности на участок без проведения аукциона.

Для получения участка нужно обратиться с заявление в местный уполномоченный орган власти.

Узнать о наличии свободной земли для застройки можно в земельном отделе местной администрации или через Публичную кадастровую карту — с 2013 года сведения обо всех сформированных участках внесены в ЕГРН и доступны для общего ознакомления через онлайн-ресурс ПКК.

Нужно учитывать, что получить надел в аренду под ИЖС можно с единственной целью — строительство дома. Если на земле будет размещено промышленное производство, либо выявится факт иного нецелевого использования, участок будет изъят в принудительном порядке.

Нарушитель понесет ответственность в виде штрафа и компенсации за ущерб земле.

С последующим выкупом

Возможность последующего выкупа надела предусмотрена нормами ЗК РФ. Для этого необходимо подтвердить завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию.

Выкуп при аренде земли под ИЖС характеризуется следующими нюансами:

после возведения частного дома — осуществляется без проведения торгов;

цена определяется из показателя кадастровой стоимости участка;

оформляется в виде договора купли-продажи, который подлежит регистрации в службе Росреестра.

Выкуп возможен только в случае, если строительство было завершено в период срока действия арендного договора.

Если договор истек, а строительство не завершено, арендные отношения можно продлить путем обращения в местную администрацию.

Условия

Аренда земли под ИЖС у администрации оформляет в виде договора, который содержит ряд обязательных и дополнительных условий:

предмет — сформированный земельный надел с определенными координатами границ (указывается местоположение участка на местности, его схема, иные характеристики);

сведения о сторонах;

основание для выделения земли — заявление гражданина, проживающего на постоянной основе в муниципальном образовании, и т.д.;

категория земель и вид разрешенного пользования (ИЖС);

размер платы и порядок перечисления платежей;

ответственность арендатора за нарушение правил пользования землей и возможные меры ответственности.

Как правило, местные власти используют типовой арендный договор.

Уточнить условия можно на официальном сайте местной администрации или в земельном отделе.

Кто может получить землю?

Получение участка в аренду под ИЖС происходит при подтверждении определенных условий:

подать заявление может гражданин, который зарегистрирован и проживает в муниципальном образовании (как правило, местными актами установлен минимальный срок проживания, равный пяти годам);

получить землю можно однократно — в период действия арендного договора новый участок не выдается;

гражданин, чьи постройки уже находятся на запрашиваемом участке, может оформить землю в приоритетном порядке.

Военнослужащие после увольнения со службы и члены их семей могут претендовать на землю под ИЖС в любом выбранном месте жительства, но должны встать в местной администрации на учет.

Закон

Правовые основания регламентированы ЗК РФ. В частности, в гл. V.1 ЗК РФ зафиксированы условия и порядок выделения арендованной земли гражданам для строительства частных домов. Участок, переданный в долгосрочную аренду, подлежит регистрации в службе Росреестра. Правила проведения регистрационных действий определены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Порядок оформления

Чтобы получить надел в аренду, следует:

выбрать свободный участок из земель муниципального фонда путем обращения в местную администрацию или через Публичную кадастровую карту;

обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы размещения участка;

подать заявление в муниципальное учреждение;

заключить договор аренды;

оформить у кадастрового инженера межевой план на надел;

зарегистрировать договор через службу Росреестра или МФЦ;

получить выписку из ЕГРН.

После завершения строительства в местную администрацию представляется акт согласования с профильными службами и ведомствами о приемке готового объекта и его соответствии законодательству. Сразу можно обратиться за выкупом земельного надела.

Для регистрации права собственности на жилой дом потребуется получить технический план у кадастрового инженера и подать документы в МФЦ.

Сроки аренды земли под ИЖС

ЗК РФ устанавливает максимальный срок аренды земли под ИЖС — 20 лет. При оформлении договора местные власти выдают разрешение на строительство, срок которого может не соответствовать продолжительности аренды (например, на 10 лет). Такая практика соответствует закону, при необходимости разрешение на строительство может быть продлено по обращению граждан.

Также нужно учесть, что закон устанавливает обязанность арендатора приступить к строительству в течение первых трех лет. За соблюдением этого правила будут следить должностные лица Госземконтроля.

Если арендатор не начал возведение частного дома, участок может быть изъят.

Стоимость

Размер арендной платы определяется соглашением сторон, а для его расчета применяются тарифы и методики, утвержденные региональными властями. В настоящее время расчет осуществляется исходя из кадастровой стоимости земли. При аренде земли под ИЖС границы ставок составляют 0.001-2% от показателя кадастровой стоимости.

Комментарии

Мы хотим приобрести участок под ИЖС, нам предложили заключить договор аренды. Мы узнали, что наш будущий арендодатель не собственник. Он арендовал землю под ИЖС у местной администрации. Построил на этой земле несколько домов и продал. Сейчас заключает договора на аренду земельных участков по ИЖС. Срок аренды в договоре 03.10.2017. Вопрос- сможем ли мы оформить землю в собственность, если не успеем построить дом к окончанию срока аренды у арендодателя. Какие именно работы должны быть выполнены по строительству, для оформления данного участка в собственность?

1. При таком варианте вы приобретаете земельный участок в субаренду.

Прежде всего вам необходимо выяснить, вправе ли ваш будущий арендодатель передавать участок в субаренду. Если нет, то дальнейшиедействия не имеют смысла.

2. Внимательно изучите первоначальный договор аренды между вашим арендодателем и администрацией, поскольку договор субаренды заключается на срок и на условиях первоначального договора аренды.

3. Если все устраивает, Вам необходимо получить разрешение на строительство

для ИЖС состав документов предусмотрен частью 9 статьи 51 Градостроительного кодеса РФ

1) правоустанавливающие документы на земельный участок; (это ваш договор субаренды)

2) градостроительный план земельного участка (выполняется в местной администрации, процедуру и порядок узнавайте там)

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.( узнавайте в проектной организации).

в том случае если после получения з/у под ИЖС арендатор не успевает построить дом, он может обратиться в администрацию за продлением договора аренды до завершения строительства.

Какие именно работы должны быть выполнены по строительству, для оформления данного участка в собственность?

построить дом, ввести его в эксплуатацию и получить свидетельство о праве собственности.

Здравствуйте. Все верно. Обратите внимание, как правило в договоре аренды предусмотрено или согласование с администрацией при передачи в субаренду, или извещение.

Когда дом будет построен и поставлен на кадастровый учет и зарегистрированы на него права, то можно будет по статье 36 ЗК РФ приобрести в собственность такой участок:

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Есть еще вариант: не субарендой передавать участок в пользование, а переуступкой права. В таком случае лишнее звено (первый арендатор) отпадает и в дальнейшем все отношения с арендодателем будут у Вас на прямую.

.И в эксплуатацию до 1 марта вводить ИЖС не надо. И этот срок вроде опять отодвинуть хотят (есть законопроект).

Здравствуйте Андрей! Обжалуйте отказ земельного комитета в суде. В суд предоставьте ваше заявление, где будет указана дата подачи его в земельный комитет, приложите документ (информацию которую Вам предоставили в кадастровой палате) о том, что в момент подачи заявления участок никто не арендовал. Запросите сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о собственнике имущества, в этой же выписке указываются обременения имущества. Если договор аренды был заключен менее, чем на 1 год, то обременения в выписке будут отсутствовать. Сделайте фотографии участка в подтверждение того, что участок не используется. Вместе с исковым заявлением подавайте ходатайство об обеспечении иска, чтобы устранить возможность распоряжения и использования данного земельного участка до вступления решения суда в законную силу. Необходимо обязательно посмотреть этот договор аренды и условия его действия. Предусматривает ли он вообще пролонгацию и в каких случаях.

Срок аренды 3 года. Земля приобреталась в аренду на открытом аукционе. За эти 3 года на участке поставили забор, подвели коммуникации (газ, вода, свет), установили септик. Начали делать фундамент. Незавершенки как таковой для регистрации в собственность еще нет. В настоящее время в связи с трудным фин.положением в семье нет возможности продолжать строительство. В продлении договора аренды отказано. Как быть и кто теперь компенсирует произведенные расходы в случае расторжения договора?

Большое спасибо всем за ответы!

Чтобы ответить Вам правильно и исчерпывающе, надо ознакомиться с содержанием договора аренды.

Между тем, надо иметь в виду следующее: строительство ИЖС возможно только на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности либо в бессрочной аренде, либо в самом договоре аренды предусмотрена возможность строительства жилого дома.

Аренда — это временное пользование предметом аренды, поэтому если нет в договоре условия, что на участке можно строить дом, то строительство будет незаконным.

А по какой причине Вам откзано в продлении договора аренды? в соответствии со ст 621 ГК РФ Вы имеете преимуществленное право на заключение договора на новыц срок, если вы надлежащим образом выполняли свои обязательства.

Что касается улучшений, то в соответствии со ст 623 ГК РФ Вы можете потребовать уплаты стоимости неотделимых улучшений ( газ, вода, свет), если они производились с согласия арендодателя. Забор ( если не из кирпича) скорее всего является отделимым улучшением и является вашей собственностью.

Согласно ст. 47 ЗК РФ, право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон: по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен.

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ:

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Нужно ознакомиться с договором и отказом для правовой оценки ситуации.

Что-то коротковатый срок для ИЖС.

Но если вы реально начали и ведете работы по строительству, то и оснований для отказа нет. Тем более, что у вас и так, как вы указали, преимущественное право заключения.

Есть смысл, если конфликт не решается нормально, обратиться письменно с заявлением о продлении (перезаключении) договора аренды. При отказе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению такового договора.

Статья 445. Заключение договора в обязательном

1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Срок коротковатый, причем в договоре прописан точный период действия. Не указаны условия готовности объектов, которые бы давали право на пролонгирование договора. Вообще интересно в п. 6.3.

Имейте ввиду, что согласно ст. 623 ГК РФ:

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Я бы еще раз хотел обратить Ваше внимание вот на что: если Вы внимательно прочли ответы моих коллег, то должны понять, что строительство жилья на арендуемой земле возможно только с согласия арендодателя (собственника). Это должно быть предусмотрено договором аренды. Вам коллеги верно объясняют возможность продления срока аренды. Но, если в договоре аренды не предусмотрена возможность строительства жилья, то с Вашей стороны это будет нарушением условий договора и, следовательно, арендодатель (собственник) вправе расторгнуть с Вами договор, ничего Вам не компенсируя.

Здравствуйте Оксана!
В соответствии со ст.30.1ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, — в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных законом.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

То есть, по результатам аукциона, Вы вправе были заключить договор аренды на установленный срок.

Согласно со ст.621 ГК РФ

если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

То есть, Вы имеете преимущественное право на заключение договора на новый срок. ЕСли Вы продолжите пользоваться зем. уч., по окончании срока договора без возражений арендодателя, то договор будетсчитаться продленным автоматически.

Если арендодатель откажет в продлении или заключении договора на новый срок и передаст зем. уч. в аренду иному лицу, то Вы будете вправе потребовать перевода прав арендатора на себя.

Согласно ст.624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

То есть, если Вашим договором не предусмотрена возможность выкупить зем. уч., то Вы вправе предложить арендодателю заключить доп.соглашение о выкупе. При этом уплаченная ранее арендная плата может быть зачтена в счет стоимости уч.

Таким образом, сейчас Вам следует предложить арендодателю заключить новый договор ( вместо продления действующего ) или доп. соглашение к действующему дог. о выкупе зем. уч.
С уважением Ф. Тамара

Источник