что значит залог квартиры перед банком

В чём преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости?

Отвечаем на потребительские вопросы о финансах

Отвечает руководитель направления ипотечного кредитования МТС Банка Татьяна Акрамова.

Кредит под залог недвижимости — это один из видов потребительского кредита с обеспечением. Банк даёт заёмщику деньги, а недвижимость будет гарантией возврата денежных средств. В случае невозврата банк сможет продать залоговую недвижимость.

В жизни случаются разные обстоятельства, и иногда кредит под залог недвижимости может помочь разрешить сложившуюся ситуацию.

Например, пожилая пара и их взрослый сын cо своей семьёй — женой и двумя детьми-школьниками — живут вместе. Молодая семья хочет модернизировать дачу для постоянного проживания родителей: провести газ, расширить дом, сделать ремонт. Банки готовы дать кредит, но доходов супругов недостаточно, чтобы банк одобрил требуемую сумму, а родители — пенсионеры, не имеющие дохода, — не могут быть поручителями. Да и ставку хочется ниже, чем по обычному потребительскому кредиту. Вот здесь недвижимость и играет решающую роль. Даже если квартира — единственное жильё для заёмщика или в квартире прописаны несовершеннолетние, это не помеха для залога.

Или другой пример: Максим — владелец небольшого бизнеса, который нужно развивать. Он планирует арендовать помещение ближе к метро, в более проходной точке, с большим потоком клиентов, покупать новое оборудование. В этом случае, чтобы временно поддержать бизнес и выйти на новый уровень, ему тоже может помочь кредит под залог недвижимости.

Преимущества кредита под залог недвижимости

Можно получить до 15 миллионов ₽ в зависимости от стоимости залоговой недвижимости. Как правило, сумма кредита составляет до 75–80% от стоимости недвижимости.

Срок погашения — до 15 лет. Если разбить крупную сумму кредита на срок от 10 до 15 лет, то сумма ежемесячного платежа будет не такой весомой.

Ставки по кредиту под залог недвижимости значительно ниже, чем по обычным потребительским кредитам.

Более лояльное отношение к заёмщику: заём может подойти тем, у кого низкий скоринговый балл и не совсем идеальная кредитная история.

Кредит под залог недвижимости — нецелевой. Это значит, что вы можете потратить деньги на что угодно, не уведомляя банк: построить дом, приобрести другую квартиру или сделать ремонт.

К минусам можно отнести:

Основные требования к заёмщикам:

Источник

Как взять кредит под залог недвижимости?

Кредит под залог имущества — это вид кредитования, при котором обязательным условием является материальное обеспечение кредита в виде залога, например, квартиры.

Условия кредита под залог недвижимости

Для предоставления кредита под залог недвижимости сотрудники банка должны быть уверены в возможности продать объект недвижимости, выступающий в качестве залога без проблем. Для этой уверенности банки прибегают к помощи специалистов юридических компаний. Это – профессиональные независимые оценщики, в обязанности которых входит определение рыночной стоимости объекта недвижимости на дату заключения договора.

Взять кредит под залог квартиры

Размер кредита напрямую зависит от суммы, которую можно реально выручить за имущество в залоге. Человек, берущий кредит под залог квартиры, может рассчитывать на сумму, составляющую до 80% ее стоимости. К квартирам, передаваемым в залог, банками предъявляются определенные требования.

Возьмите кредит под залог дома

Деньги под залог частного дома получить гораздо сложнее, чем под залог квартиры. Ликвидность частных домов намного ниже, чем квартир в многоэтажных домах. А если дом находится за пределами городской черты, то вероятность получить под него кредит стремится к нулю.

Кредит под залог земельного участка

Особенности получения займа под залог участка земли так же относятся к его ликвидности. Главным моментом при земельном залоге является оценка земли. Если на земельном участке находится ещё и построенный дом, то он также оценивается. Наличие коммуникаций, подведённых к участку, и возможность круглогодичного подъезда – это критерии наиболее значимые для независимого специалиста.

Источник

Стоит ли брать кредит под залог?

Банки выдают кредиты под залог недвижимости, чтобы обезопасить себя, если деньги не вернут. Для бизнеса это тоже выгодно: такие кредиты обычно дают на большие суммы, которые можно направить на развитие компании. Разбираемся, стоит ли предпринимателю брать кредит под залог недвижимости.

Как работает кредит под залог

Кредит под залог работает так: банк дает деньги, а клиент оставляет в залог имущество. Это может быть:

Чаще оставляют недвижимость — квартиру или дом. Для оформления кредита собирают документы на недвижимость и регистрируют обременение в Росреестре.

Разберемся в плюсах и минусах такого кредита по сравнению с кредитом без залога:

Против

Можно получить большую сумму, чем в кредите без залога

Сложности с документами: нужно собрать документы на квартиру, подписать договор залога или поручительства. Если у квартиры несколько собственников, требуется получить их согласие, еще они должны присутствовать на сделке

Ниже процентная ставка, больше срок кредитования

Сроки рассмотрения: банк рассматривает заявку столько же, сколько для кредита без залога, но для полного оформления нужна регистрация залога в Росреестре. Это может занять от семи до десяти рабочих дней

Вероятность одобрения выше, особенно если в кредитной истории есть огрехи

Нужно оплатить страховку и самому провести оценку недвижимости

Залоговую квартиру можно сдавать

Нельзя продать или переоформить квартиру без согласия банка. Чтобы это сделать, нужно погасить кредит и подождать, когда банк снимет залог в Росреестре. Это занимает от трех до семи рабочих дней

Иногда люди думают, что лучше переплатить за кредит без залога, чем отдать свою квартиру в залог, потому что если что-то пойдет не так, банк сразу ее отберет.

Это неправда: как и при обычном кредите, банки сначала пытаются договориться, а забирают и продают квартиру в крайнем случае, когда других вариантов нет. Так бывает только при больших просрочках. Если же предприниматель иногда задерживает платеж по кредиту, его квартиру никто не продаст.

Если вы клиент Модульбанка

Модульбанк дает предпринимателям под залог недвижимости до 10 млн рублей по ставке от 11% годовых. Кредит могут оформить клиенты банка: предприниматели и компании, которые зарегистрированы больше трех месяцев и находятся в России.

Кредит дают на пять лет, а еще он работает как возобновляемая кредитная линия. Это значит, можно брать деньги, возвращать обратно и брать снова. Это как привычная кредитная карта, только на большую сумму.

Предпринимателям не нужно подтверждать цель кредита, предоставлять бухгалтерскую отчетность или бизнес-план. А еще Модульбанк сам регистрирует залог в Росреестре: клиентам не нужно никуда ехать, при этом квартира остается у владельца.

В качестве залога банк берет квартиры, которые расположены в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске и областях этих городов, но скоро будут и другие города. Квартира может принадлежать другому человеку — главное, чтобы собственник был согласен предоставить ее в залог.

Источник

Кредитование под залог недвижимости

Зачастую для реализации масштабных мероприятий (ремонт в доме, покупка дорого автомобиля, закрытие задолженности по кредитам) требуются крупные суммы денег. Оформление обычного потребительского кредита в таких случаях не всегда выгодно и уместно. Это связано с тем, что процентная ставка по ним достаточно высока, а когда оформляешь крупную сумму, то переплата по процентам, мягко скажем, бьет по карману. Кроме того, размер «потреба» всегда ограничен. Чаще всего максимальная сумма для кредитования составляет около 5 миллионов рублей.

В некоторых ситуациях имеет смысл воспользоваться кредитом под залог недвижимости: снижается процентная ставка, кратно возрастает возможная для оформления сумма (в среднем, до 15 миллионов рублей).

Суммовые диапазоны и ставки кредитования

В залоговом кредитовании, как правило, к оформлению доступны суммы в размере от 200 000 рублей и примерно до 15 000 000 рублей. Что касается ставки кредитования, то она во всех банках разная, но в любом случае значительно ниже ставки по потребительскому кредиту: примерные цифры таковы – потребительский кредит можно оформить сейчас под 10-12%, под залог недвижимости – под 6-7%.

Чаще всего банки не указывают фиксированную ставку по программе кредитования. Он рассчитывается индивидуально в зависимости от запрашиваемых условий, а также кредитной истории клиента.

Сроки залогового кредитования

Срок кредита под залог недвижимости в разы выше, чем по стандартному кредиту на любые цели: минимальные сроки в среднем от трех месяцев (если вы имеете финансовую возможность так быстр погасить крупные суммы) и максимальный срок около 15 лет. Тогда как потребительский кредит обычно выдается на срок, не превышающий 5 лет. В некоторых коммерческих банках есть особое условие для зарплатных клиентов – они, в отличие от «незарплатников» (тех, кто получает зарплату в другом банке) могут оформить потреб на срок до 7 лет.

Важно! Досрочное погашение залогового кредита возможно без каких-либо ограничений. При этом переплата по процентам будет пересчитана в меньшую сторону. То есть процентов необходимо будет заплатить ровно за период фактического пользования кредитом, остальные проценты с клиента банк не возьмет, они будут аннулированы.

Штрафов и комиссий за досрочное погашение кредитов, как правило, не предусмотрено ни в одном банке.

Цели залогового кредитования

В заявке на кредит под залог недвижимости клиент вправе указать любую цель кредитования. По сути это просто формальность, банк не проверяет на что по факту были потрачены денежные средства. Целевое использование кредитных средств контролируется банком по ипотеке, по автокредитам, может проверяться при кредитовании малого бизнеса. А кредит под залог недвижимости по целевому использованию абсолютно идентичен потребительскому кредиту. Кроме оплаты какой-либо покупки за счет залогового кредита можно даже осуществить рефинансирование своих действующих кредитов (как одного, так и нескольких).

Суть залога квартиры

Денежные средства в рассматриваемой форме кредитования банк выдает под залог недвижимости (как правило, закладывают квартиры). Никаких подводных камней здесь нет – банк не заинтересован в том, что забрать вашу квартиру. Это случается крайне редко – если клиент не платит очень долгое время, имеет огромные просроченные платежи, по которым уже накопились штрафы, пени, проценты на просрочку в огромных размерах и кредит уже отнесен к категории безнадежных. Только тогда может быть подан иск и обращено взыскание на квартиру или другое заложенное имущество. Ведь если банк заберет квартиру клиента, то ее потом придется продавать, чтобы вырученными деньгами погасить долг. Изъятое имущество банки продают по очень низкой стоимости, всегда ниже рыночной. Это невыгодно. Банк получит больше, если дождется от клиента уплаты процентов и возвращения взятой суммы.

Если квартира отдана в залог банку при оформлении кредита, клиент по-прежнему остается ее собственником, в собственность банку недвижимость не переходит.

Ограничение есть только на право распоряжаться квартирой – ее нельзя продать до полного погашения кредита. Жить в ней можно продолжать, она будет оставаться вашей собственностью, но продавать, сдавать в аренду, прописывать дополнительно в квартире кого-либо можно только с согласия банка.

Документы для оформления

Каждый банк устанавливает перечень документов, необходимых для подачи заявки на кредит, самостоятельно. Чаще всего для оформления могут потребоваться:

Сроки рассмотрения и процесс зачисления денег

Рассматриваются заявки на залоговые кредиты в среднем от 1 до 3 дней. Что касается зачисления, то здесь есть некоторые нюансы: часть средств банк может зачислить сразу, а оставшуюся – лишь после регистрации регистрации объекта залога в Росреестре.

Источник

Кредит под залог недвижимости — выход для тех, у кого испорчена кредитная история или нет подтвержденного дохода

Читайте также

Оформление сотрудников по договорам ГПХ: преимущества и подводные камни

Как предотвратить блокировку онлайн-кассы

Патентная система налогообложения изменилась с 2021 года: плюсы и минусы

Как выбрать чат-бота для бизнеса

Какие налоги платит ИП на общей системе налогообложения

Залоговый кредит подойдет тем, кто обременен другими долгами, испортил кредитную историю или не может подтвердить доход справкой 2-НДФЛ:

В этих ситуациях спасет кредит под залог недвижимости. Такой легче получить, потому что он подкреплен имуществом. Заемщик берет деньги у банка под проценты, а в качестве гарантии возврата оформляет залог — квартиру, при этом оставаясь прописанным в ней. Если заемщик не будет платить, банк по решению суда продаст его имущество и погасит долг. Но это самый крайний случай.

Оформить такой кредит можно, даже если нет своей квартиры, — возможен кредит под залог третьих лиц, например, родителей или родственников.

В статье расскажем о тонкостях оформления кредита под залог недвижимости.

Из этой статьи вы узнаете:

Залоговый кредит дадут гражданам старше 21 года под залог квартиры или таунхауса с землей

Залоговый или ипотечный кредит — это кредит с обеспечением недвижимостью. Она находится в залоге у банка до полной выплаты займа. Физлицо при этом называется заемщиком, банк — займодавцем, а недвижимость — залогом.

После оформления залогового кредита человек продолжает пользоваться недвижимостью: он может спокойно жить там, регистрировать в квартире родственников, с согласия банка сдавать жилплощадь в аренду. Но без разрешения банка ее нельзя продать, подарить, а также провести другие сделки. Это возможно только после того, как клиент погасит кредит, а банк снимет залог.

Под залог какой недвижимости дадут кредит

У каждого банка свои условия. Например, в Банке SIAB можно подать заявку на залоговый кредит под залог квартиры или таунхауса, который имеет статус «квартира» с землей.

Требования к объекту залога:

Кредит не выдадут под залог объекта, который еще строится. Также не дадут под залог квартиры или таунхауса, где имеет долю несовершеннолетний и это его единственное жилье.

Есть и другие ограничения по выдаче кредита. Залоговый кредит не дадут:

Залоговый кредит дадут для погашения нескольких кредитов

Как рассказывает Дмитрий Задонский, руководитель ипотечного центра ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» в г. Санкт-Петербурге, часто на потребительские кредиты люди отдают больше 50% своего дохода — это считается высокой долговой нагрузкой. Такие клиенты обращаются за залоговыми кредитами все чаще. Зачастую клиенту дают большую сумму, чем нужна для выплаты долга. Остаток денег после погашения кредитов можно потратить как хочется.

Ставки по залоговым кредитам ниже, чем по потребительским, а сроки выплаты — дольше. За счет этого существенно снижается размер ежемесячного платежа, т. е. нагрузка для потребителя в моменте. Кредит под залог недвижимости могут дать на срок до 20 лет. Для клиента с хорошей кредитной историей и подтвержденным 2-НДФЛ доходом будет действовать минимальная ставка. Она увеличится, если испорчена история и нет подтвержденного дохода.

Чтобы понять, когда стоит взять залоговый займ, рассчитайте уровень долговой нагрузки — соотношение доходов и выплат по кредиту. По словам эксперта, если платежи по займам составляют более 50% дохода — это высокий уровень долговой нагрузки.

Проверьте себя по формуле:

Дельта = доходы — расходы на необходимое (еда, квартплата, лечение, одежда и т. п.)

Сравните дельту с суммой платежей по кредитам. Когда дельта становится меньше, начинаются проблемы. Это либо «жизнь в долг»: постоянные займы у друзей, знакомых, коллег. Либо отказ от необходимого: лечения, питания, одежды или прекращение выплат по кредитам. В последнем случае начинаются звонки от банка, претензии — доходит до суда или службы коллекторов.

Залоговый кредит поможет решить эту проблему. Специалист банка подберет срок выплаты и сумму ежемесячного платежа, при которых долговая нагрузка не будет высокой. К слову, посмотрите на пример Аллы и сравните выплату по 8 кредитам в 45 000 рублей и по одному залоговому в 24 000 рублей.

Залоговый кредит дадут при испорченной кредитной истории

Оформить залоговый займ можно и при испорченной кредитной истории: если человек пропускал или поздно вносил платежи по кредитам. Главное, чтобы банк убедился в платежеспособности клиента.

У каждого банка своя методика оценки платежеспособности. Общее правило: при оценке финансового положения заемщика использовать отчеты Бюро кредитных историй (БКИ). В них есть информация о том, как потенциальный клиент выплачивал кредиты.

С 2019 года в отчете БКИ указывается кредитный рейтинг человека — это показатель кредитоспособности отдельного клиента. Рейтинг рассчитывается на основании текущей и прошлой финансовой истории (сколько кредитов брал, как платил, когда погасил и пр.).

В отличие от кредитной истории, он содержит обобщенную, а не подробную информацию из разных источников и служит для анализа. В этот рейтинг включена оценка того, сможет ли человек получить кредиты разного типа, — скоринговый балл. Чем он ниже, тем меньше шансов получить займ.

Если у клиента испорчена кредитная история, банк может назначить свои условия, чтобы убедиться в платежеспособности. Например, три месяца не допускать просрочки по текущим кредитам.

Залоговый кредит одобрят без подтверждения дохода справкой 2-НДФЛ

Залоговый кредит одобряют без подтвержденного дохода справкой 2-НДФЛ. Но доход должен быть предсказуем.

Не у всех на работе большая официальная зарплата, поэтому люди подрабатывают по договору ГПХ, сдают в аренду квартиру, ведут свой бизнес и пр. При таком раскладе банки не рискуют выдавать потребительские кредиты.

При выдаче залогового кредита банки учитывают доход из всех источников. Рассматривают предоставленные данные, проводят проверку, и если все по-настоящему, — одобряют кредит. Но есть условие: доход должен прогнозироваться на весь срок погашения кредита. Банк должен убедиться, что у заемщика хватит средств на выплату кредита и процентов.

Залоговый кредит можно взять под залог недвижимости третьих лиц

Залоговый кредит можно оформить на недвижимость в собственности третьего лица. Для этого нужно согласие владельца недвижимости.

Например, Илья в этой ситуации — заемщик, а мама — залогодатель, третье лицо, которое отдает свое имущество в залог.

С залогодателем заключается договор ипотеки. А также он подписывает кредитный договор как созаемщик без учета дохода. Созаемщик — это ответственное лицо наравне с основным плательщиком. Если тот нарушит условия договора и перестанет платить, банк имеет право требовать сумму с созаемщика. Когда и он не в состоянии погасить долг, предмет залога по решению суда изымается. В случае с залоговым кредитом подтверждение дохода созаемщика не требуется.

Чаще всего созаемщиками и залогодателями выступают близкие родственники: супруги, родители, братья-сестры. Но родство — необязательное условие. Главное, чтобы человек согласился предоставить в залог недвижимость. Нельзя отдать в залог чужую недвижимость без согласия ее владельца.

Если у квартиры несколько владельцев, каждый из них должен дать согласие на передачу квартиры в залог и выступить залогодателем.

Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера

Банк не ставит задачу забрать недвижимость, он планирует получить выданный кредит.

Продажа залогового имущества — крайняя мера. Она возможна, если клиент не платит и не выходит на связь.

Сначала банк подаст судебный иск, потом пройдет судебный процесс. Там выдадут исполнительный лист, который направят судебным приставам. Только после этого можно начать торги. При этом решение суда должник может оспаривать — и тогда все надолго затянется.

Работать с должниками начинают с первой просрочки платежа. С клиентом связывается сотрудник банка, чтобы обсудить ее причины. По словам эксперта, главное — личный контакт. Сотрудник банка выясняет, почему клиент не платит, и предлагает условия, на которых человек сможет вернуть деньги. Как уверяет специалист, переговоры могут длиться вплоть до решения суда — во время процесса должник может договориться с банком, и тот отзовет исковое заявление.

Кроме того, начинают действовать штрафные санкции: при новом платеже заемщик должен внести сумму платежа и проценты от этой суммы. Сумма процентов прописана в кредитном договоре.

Если клиент пропустил несколько платежей, ему предлагают полностью погасить долг, потому что банк больше не доверяет заемщику. И в этом случае можно заплатить только сумму кредита без учета штрафов. Когда заемщик выполнит это условие, залог с недвижимости будет снят.

Сумма залогового кредита не будет равна стоимости недвижимости

Сумма залога — это стоимость объекта после оценки с учетом коэффициента «кредит-залог». В Санкт-Петербурге такой показатель составляет 80%. Если недвижимость стоит 5 млн рублей, то заемщик может претендовать на получение 4 млн рублей.

Минимальная сумма кредита под залог недвижимости — 450 тыс. рублей, максимальная — 10 млн рублей. Если недвижимость стоит менее 450 тыс. рублей, кредит не одобрят. В индивидуальном порядке можно увеличить сумму кредита до 25 000 000 руб.

Кредит не дадут без обязательного страхования

Чтобы получить кредит под залог недвижимости, нужно оформить три страховых программы. Это обязательное условие — без них займ не одобрят.

Страхование объекта — страховая программа нужна на случай, если со зданием что-то случится (стихийное бедствие, затопили соседи, рухнули конструкции при перепланировке).

Страхование титула — страхование риска того, что правоустанавливающие документы на недвижимость окажутся подделкой, оформлены незаконно, неправильно, с ошибками и пр.

Страхование жизни заемщика — страховая компания оценивает состояние здоровья заемщика и предлагает соответствующую программу.

Как подчеркивает Дмитрий Задонский, программа страхования — не обременение (как ее привыкли воспринимать при потребительских кредитах), а защита на непредвиденный случай. Например, человек получил травму и не может какое-то время работать. По страховой программе он получит деньги, которые сможет направить на выплату кредита пока поправляет здоровье и решает вопрос с работой.

Сумму страховки, которая идет вместе с потребительским кредитом, можно вернуть. При оформлении залогового кредита это сделать нельзя. Можно вернуть ее часть при досрочном погашении кредита, если не произошел страховой случай. Условия и расчет возвращаемой суммы у каждой компании разные, они указаны в правилах страхования.

Все страховые полисы помогает оформить банк — зачастую у него есть несколько компаний-партнеров, которые предлагают такие продукты.

Мнение специалиста. Дмитрий Задонский, руководитель ипотечного центра в Санкт-Петербурге ООО «Национальная Фабрика Ипотеки»

— В настоящее время все большую популярность приобретают ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости. Причин здесь несколько.

Во-первых, такой вид кредитов позволяет получить несколько миллионов рублей на различные цели на длительный срок (до 20 лет) под рыночный банковский процент. Таким образом, люди могут получить необходимую сумму денег на различные цели и выбрать удобный срок возврата кредита.

Во-вторых, поскольку такие кредиты обеспечены залогом недвижимости, их могут получить люди с различной формой занятости, например ИП или самозанятые.

В-третьих, ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости можно использовать для объединения и рефинансирования действующих дорогих кредитов. Например, для погашения задолженностей по кредитным картам. Польза в том, что за счет залогового кредита можно значительно уменьшить сумму ежемесячного платежа, тем самым снизив нагрузку на семейный бюджет.

При ответственном и взвешенном подходе залоговый кредит — эффективный и выгодный инструмент для решения финансовых задач.

— Дмитрий Задонский, руководитель ипотечного центра в Санкт-Петербурге ООО «Национальная Фабрика Ипотеки»

Итог: что стоит запомнить о залоговом кредите

© 1995–2021, ПАО БАНК «СИАБ». Базовая лицензия №3245 от 10.12.2019.
196 084, г. Санкт-Петербург, Черниговская ул.,
д.8, лит. А, пом. 1-Н

Источник