кто может оспорить договор ренты с пожизненным содержанием
Можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением: основания в 2021 году, судебная практика + исковое заявление о признании недействительным договора ренты
Сделка пожизненного содержания, заключенная получателем ренты, иногда оспаривается после его смерти наследниками. Часто они не знают о заключении договора ренты при жизни их родственника.
После открытия наследства и обращения в госорганы, к нотариусу или к третьим лицам, наследникам становится известно, что квартира или дом, где проживал умерший, наследодателю уже не принадлежат, так как были отчуждены в пользу плательщика ренты.
Что в таком случае могут предпринять наследники и как оспорить договор ренты? Каковы процессуальные особенности подготовки в 2021 году искового заявления о признании договора ренты недействительным и разрешения такого дела в суде, расскажем в этой статье.
Оспаривание договора ренты на квартиру и иную недвижимость
Сделка обычно оспаривается путем подачи наследниками иска в суд, где он рассматривается по правилам гражданского судопроизводства (ГПК РФ).
Когда есть подозрения, что договор пожизненной ренты мог быть заключен в результате мошеннических действий плательщика, наследники могут обратиться в правоохранительные органы или прокуратуру с заявлением.
Однако категорично обвинять его в совершении преступления не рекомендуется. Это даст возможность избежать обвинения в заведомо ложном доносе (ст. 306 УК РФ), если проверка не выявит преступных действий.
Каким законом регулируется
При рассмотрении дела в суде будут затронуты нормы главы 33 ГК РФ (рента и пожизненное содержание с иждивением). Кроме того, непосредственные основания для признания сделки недействительной указаны в статьях 166–181 ГК РФ.
Смерть получателя ренты является основанием для прекращения обязательств (п. 1 ст. 605 ГК РФ). Поэтому требовать его расторжения после смерти наследодателя, родственники не вправе.
Исключением является случай, когда еще при жизни собственник ставил вопрос о прекращении обязательств, но умер до рассмотрения в суде его иска о расторжении соглашения и возврате недвижимости (п. 2 ст. 605 ГК РФ).
В таком случае продолжить начатое им дело в суде могут его наследники (правопреемники).
Во всех остальных ситуациях после смерти наследодателя, приемниками может быть заявлен иск не о расторжении договора, а о признании сделки недействительной (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9).
Юридические основания для оспаривания ренты
Основаниями для оспаривания сделки и признания её недействительной могут являться случаи, когда рентополучатель на момент ее совершения:
В зависимости от конкретных условий заключения соглашения могут быть и иные основания.
Например, если сделка заключена:
Кто может расторгнуть договор пожизненной ренты
Все зависит от момента, когда аннулируется сделка: при жизни рентополучателя или после его смерти.
Расторжение соглашения, по общему правилу, подразумевает прекращение обязательств по требованию одной из сторон (ст. ст. 451, 452 ГК РФ).
Расторжение ренты при жизни получателя
При жизни рентополучателя, ему принадлежит право требовать расторжения сделки при существенном нарушении со стороны рентодателя (ст. 587, ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).
К таким нарушениям могут относиться:
До подачи искового заявления, бывший владелец недвижимости (или его представители) должны направить другой стороне (плательщику ренты) требование о расторжении сделки. И только после истечения установленного срока можно обращаться в суд с иском о расторжении договора ренты (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Можно ли оспорить ренту после смерти собственника
Судебная практика допускает это в случае, если еще при жизни получатель ренты обратился к ее плательщику с требованием о расторжении договора, но умер, не дождавшись рассмотрения иска в суде.
Данный подход был сформулирован в Постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 10.01.2001 № 237 пв-2000 пр. Суд признал правомерным участие правопреемника получателя ренты в судебном процессе после смерти рентополучателя.
Иск был заявлен им еще при жизни, и его предметом было требование о возврате недвижимости ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств.
Поэтому суд указал, что в правоотношении по возврату недвижимости правопреемство допускается.
Порядок признания договора ренты недействительным в 2021 году
После получения информации о существовании ренты, наследникам желательно без промедления собрать необходимые сведения и доказательства, составить и предъявить исковое заявление в суд.
Оперативность при подаче иска важна тем, что зачастую суды отказывают в удовлетворении даже достаточно обоснованных заявлений из-за несвоевременного обращения наследников в суд (в связи с пропуском срока исковой давности).
В какой суд обращаться
Поскольку в исках наследников, заявляются обычно требования:
То имеет место спор о праве на жилое помещение (ст. 30 ГПК РФ).
Узнать, к юрисдикции какого районного суда (ст. 24 ГПК РФ) относится адрес нахождения спорной недвижимости, можно обратившись в канцелярию суда (по телефону или лично).
А также можно самостоятельно получить информацию на сайте в разделе территориальная подсудность – об улицах, на которые распространяется юрисдикция суда.
Доказательства и документы
Истец должен представить доказательства наличия в его споре предусмотренных законом оснований для признания договора пожизненного содержания с иждивением недействительным (ст. ст. 177, 178 и 179 ГК РФ и других).
Такие доказательства должны свидетельствовать, что получатель ренты, заключал сделку при следующих обстоятельствах:
Документами, обычно представляемыми в подтверждение указанных обстоятельств, являются:
В ходе рассмотрения дела истец может ходатайствовать о проведении экспертизы (ст. 79 ГПК РФ) в целях получения доказательств в виде заключений судебно-психиатрической, психолого-психиатрической, судебно-почерковедческой и иных экспертиз.
В качестве доказательств могут использоваться и свидетельские показания.
Могут также иметься доказательства заключения сделки с существенными нарушениями закона (п.2 ст. 168 ГК РФ), которые ведут к ничтожности сделки.
Размер госпошлины
При определении размера пошлина в учет берется стоимость спорного объекта недвижимости (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, п. 2 и п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ). Она не может быть ниже инвентаризационной оценки.
Инвентаризационная стоимость обычно в несколько раз меньше кадастровой и рыночной стоимости, поэтому для расчета пошлины её использовать выгоднее.
Например, при инвентаризационной стоимости объекта в 200 000 руб., размер госпошлины составит 5 200 руб. (иск имущественного характера, подлежащий оценке).
Истец в исковом заявлении или в отдельном ходатайстве, приложенном к иску, может просить суд освободить его от уплаты пошлины, либо уменьшить ее размер, а также отсрочить (рассрочить) ее уплату (п. 2 ст. 333.20 НК РФ).
А также истец может быть освобожден от уплаты госпошлины, ввиду наличия у него льгот (ст. 333.35 и ст. 333.36 НК РФ).
Содержание иска
Общие требования к форме и содержанию иска закреплены в статье 131 ГПК РФ.
Применительно к рассматриваемому спору, истец при составлении иска должен указать:
Общие требования к прилагаемым к иску документам закреплены в статье 132 ГПК РФ.
Исковое заявление о признании недействительным договора ренты
Рента и пожизненное содержание: 3 примера из судебной практики
Решения в пользу наследников выносятся судами только в случаях, когда основания недействительности сделки бесспорно доказаны. Безусловно рента и пожизненное содержание, одна из сложных категорий судебных споров.
Судьи вынуждены также учитывать интересы добросовестных рентодателей, и как правило стремятся оставлять сделки с ними в силе. Поэтому недостаточная обоснованность иска может привести к отказу в его удовлетворении.
Судебная практика по договору ренты обширна, остановимся на трех делах.
Пример 1. Собственник имущества не понимал значение своих поступков
В деле, рассмотренном Рузским районным судом Московской области, наследником по завещанию были заявлены требования о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением, погашения записи в ЕГРН о праве собственности рентодателя на спорную квартиру, и признании права собственности на квартиру за наследником.
Экспертным заключением, проведенной по делу судебной экспертизы, было установлено.
Глубина психоорганических изменений у наследодателя после перенесенного инсульта носила необратимый характер и была столь выражена, что лишала способности понимать значение своих действий и руководить ими в период утверждений условий сделки пожизненного содержания (ст. 177 ГК РФ).
Суд удовлетворил исковые требования наследника.
Пример 2. Наследодатель, заключая сделку, заблуждался о её природе
В деле, рассмотренном Тавдинским районным судом Свердловской области, наследником были заявлено требование о признании недействительным сделки по дарению недвижимости, которая подразумевала пожизненное содержание наследодателя с иждивением.
Суд учел, что наследодатель при заключении договора дарения его представителем по доверенности лично не присутствовал, ничего не подписывал, доказательств прочтения им текста дарственной не было представлено.
Поэтому суд сделал вывод, что наследодатель не в полной мере понимал, на что была направлена сделка, на совершение которой им выдана доверенность.
В связи с этим, исковое требование было удовлетворено со ссылкой на пункт 3 части 2 статьи 178 ГК РФ (заблуждение стороны сделки в отношении ее природы).
Пример 3. Отсутствие оснований для удовлетворения требований
В деле, рассмотренном Видновским городским судом Московской области, наследником по завещанию были заявлены требования о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением, погашения регистрационной записи, признании спорной квартиры наследственным имуществом, и признании права собственности на квартиру за наследником.
Суд не усмотрел наличия оснований недействительности сделки, предусмотренных статьями 177, 178 и 179 ГК РФ.
В материалах дела не нашлось объективных и достоверных доказательств, подтверждающих, что наследодатель находился под влиянием заблуждения, насилия или угрозы.
А также заключил договор ренты на крайне невыгодных для него условиях, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
Отсутствую доказательства порока воли наследодателя в связи с нахождением в момент совершения сделки в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Исковые требования наследника были оставлены без удовлетворения.
Тонкости и нюансы судебного разбирательства
Признание недействительным договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением после смерти рентополучателя – дело не простое (иски удовлетворяются редко), но возможное, при наличии соответствующих оснований и доказательств.
Рассмотрим еще некоторые важные моменты оспаривания сделок ренты с пожизненным содержанием и дадим рекомендации участникам судебного процесса.
Важность нотариальных действий
В соответствии со статьями 43 и 54 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» при удостоверении сделки нотариус проводит проверку дееспособности гражданина, обратившегося за удостоверением.
Обязательно устанавливает его волю, разъясняет ему смысл, значение и последствия данного нотариального действия, проверяет сделку на соответствие требованиям закона.
Поэтому иногда также приходится доказывать наличие ошибки со стороны нотариуса, удостоверившего договор ренты.
Обращаем внимания на исковую давность
Истцу рекомендуется не затягивать с подачей искового заявления, чтобы избежать отказа в иске в связи с пропуском срока исковой давности (ч. 1 и ч. 2 ст. 199 ГК РФ).
Если после открытия наследства прошло значительное время возможно одновременно с иском придется подавать заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока для обращения в суд (ст. 112 ГПК РФ).
В нем указываются уважительные причины, которые препятствовали обращению с иском в более ранние сроки.
Доказывание и истребование доказательств
Многие доказательства истцу будут недоступны, так как составляют врачебную тайну, тайну завещания, следственную тайну и другие охраняемые законом сведения, которые выдаются только по запросу судьи в связи с рассматриваемым им делом.
Поэтому истец в исковом заявлении или позже в судебном заседании может заявить ходатайство об истребовании доказательств. В нем нужно указать какие документы и от кого необходимо истребовать, и почему это доказательство не может быть получено истцом самостоятельно (ст. 57 ГПК РФ).
Обращаем внимание на судебную практику
Рекомендуется глубже ознакомиться с решениями судов по схожим делам. Это позволит определить, какими доводами подтверждаются те обстоятельства, которые выбрал истец в качестве основания признания сделки недействительной.
Только доказав недействительность договора можно рассчитывать на удовлетворение иска и возвращение недвижимого имущества в наследственную массу.
7 рекомендаций и полезных советов
В первую очередь, нужно заранее подготовиться к длительному процессу с множеством заседаний, особенно, если по делу планируется проведение экспертиз. А при одновременном обращении в компетентные органы, быть готовым к формальному проведению проверок с их стороны.
Инициаторам иска можно рекомендовать следующее:
Данные рекомендации помогут сохранить спокойствие и деловой настрой при разрешении сложившейся ситуации.
Автор: Олег Владимирович Росляков, источник naslednik.info.
Обязательно поделитесь с друзьями!
Оспаривание договора ренты
Понятие ренты подразумевает под собой составление двухстороннего договора, в соответствии с которым рентополучатель обязуется передать права на недвижимое имущество, принадлежащее ему по праву собственности, лицу, которое оплачивает ренту. При этом последний участник сделки обязуется содержать рентополучателя вплоть до его смерти. Таким образом, по условиям договора ренты рентополучателем является лицо, нуждающееся в пожизненном содержании. Такими лицами могут быть пожилые граждане и инвалиды. Как правило, оспаривание договоров, связанных с понятием ренты, инициируется пенсионерами, родственниками пенсионеров и лицами, которые претендуют на наследство после смерти рентополучателя.
На сегодняшний день действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено несколько способов расторжения соглашения ренты. Конкретный способ прекращения правовых отношений между участниками сделки определяется с учетом индивидуальных обстоятельств. Например, взаимные обязательства могут быть прекращены в следующих случаях:
Успех дела в рамках расторжения договора складывается из различных факторов, в списке которых юридическая грамотность при оформлении соглашения стоит на первом месте. Для того чтобы защитить права и интересы обоих участников сделки, мы настоятельно рекомендуем своим клиентам заручиться квалифицированной помощью специалиста по жилищным спорам. Помощь юриста особенно актуальна в случае необходимости рассмотрения дела в судебном порядке.
В рамках сотрудничества с участниками ренты юрист берет на себя обязательства по составлению грамотного соглашения. В этом заключается основная помощь специалиста на начальном этапе. Именно правильное соглашение является основным инструментом для бесконфликтного разрешения любых спорных ситуаций при необходимости прекращения правовых отношений без негативных последствий. Необходимость в юридической консультации возникает и при вероятности развития судебного спора из-за отсутствия согласия о прекращении правовых отношений со стороны одного из участников соглашения. Обращаясь к адвокатам ММКА, вы можете рассчитывать на грамотную поддержку на этапах подготовки документов, переговоров, представительства в суде и так далее.
Руководитель отдела, адвокат-специалист, член Совета коллегии
Порядок и условия прекращения ренты по взаимному согласию сторон
Расторжение договоров рассматриваемого типа по взаимному согласию обоих участников сделки на добровольной основе является наиболее простым и доступным способом прекращения правовых отношений на сегодняшний день. Составление документа по взаимному согласию осуществляется в соответствии с пунктом первым статьи номер 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная статья предполагает в качестве оснований для изменения или прекращения соглашения определенные условия. Например, рассматриваемое действие возможно в случае, если обе стороны добровольно принимают решение о прекращении правовых отношений при отсутствии в договоре противоречий с законодательством.
В случае с многосторонними соглашениями, в рамках которых каждая сторона осуществляет предпринимательскую деятельность, прекращение или изменение соглашения возможно при получении согласия всех или большинства участников. Как и в предыдущем случае, необходимо отсутствие противоречий Кодексу или самому соглашению. Юридическая практика показывает, что оптимальным решением станет уточнение порядка определения данного большинства на момент составления соглашения для исключения рисков споров в дальнейшем.
Передача ренты в случае наличия согласия всех или большинства участников на прекращение правовых отношений по соглашению распространяется на все виды имущества, включая:
Соглашение подлежит обязательному заверению нотариусом и регистрации в едином реестре. Снятие обременения с объектов недвижимого имущества в соответствии с заявлением осуществляется после уплаты государственной пошлины.
Расторжение договора ренты в принудительном порядке
Расторгнуть договор ренты в контексте пожизненного содержания на условиях иждивения можно при условии, что инициатива проявлена рентополучателем на основании уклонения рентоплательщика от исполнения обязательств по оговоренной в соглашении пожизненной ренты. Например, если рентополучатель не получает блага по договору в полном объеме или недоволен качеством услуг, оказываемых плательщиком. В случае существенного нарушения обязательств плательщиком, договор ренты можно расторгнуть в соответствии со статьей номер 599 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Рассматриваемая статья предусматривает следующие условия прекращения правовых отношений на основании соответствующего требования рентополучателя:
Подробный перечень нарушений, которые могут стать основанием для лишения имущества, фигурирующего в соглашении, определяется статьей номер 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный перечень нарушений включает в себя следующие:
Все перечисленные разновидности нарушений являются достаточным основанием для законного прекращения правовых отношений между участниками соглашения. Если суд примет решение в пользу рентополучателя, то данное решение становится также основанием для прекращения и договорных обязательств. Законодательством Российской Федерации предусмотрен возврат недвижимого имущества рентополучателю, а денежных средств – плательщику, при условии, что речь идет о ренте за уплату. Убытки, связанные с судопроизводством, являются обязательством плательщика. Рентоплательщик не может рассчитывать на получение компенсации за выплаты ренты и сопутствующие расходы на выполнение обязательств по соглашению.
Расторжение договора пожизненной ренты
Согласно действующему законодательству Российской Федерации и его части, направленной на обеспечение защиты интересов рентополучателя, расторгнуть договор ренты можно только в одностороннем порядке. Данным правом наделяется исключительно рентополучатель. Рентоплательщик не может стать инициатором в вопросе прекращения правовых отношений по соглашению сторон. Основания для расторжения договора определяются статьей номер 599 Гражданского кодекса, а процесс осуществляется в соответствии с условиями, описанными в предыдущей части данной статьи.
Как правило, обращение в суд с рассматриваемым вопросом осуществляется после предварительного направления письма в адрес рентоплательщика. Предупредительное письмо должно содержать информацию о намерении рентополучателя расторгнуть договор, а также требования относительно возврата недвижимости. При составлении письма есть возможность сообщить о требовании возмещения убытков. Наиболее рациональным решением в данном случае становится направление заказного письма с получением уведомления о вручении корреспонденции. Если рентоплательщик отказывается от соблюдения условий рентополучателя или ответ от него отсутствует, рентополучатель может подать исковое заявление в суд.
Исковое заявление по расторжению соглашений о ренте должно включать в себя требования о прекращении правовых отношений и обязательств по соглашению с одновременным возмещением понесенных убытков и требованием возврата недвижимости. В ходе судебного разбирательства могут привлекаться свидетели или использоваться квитанции и другие разновидности доказательств, подтверждающих нарушение обязательств по соглашению рентоплательщиком. После того как рентополучатель получает решение в свою пользу, он обязуется пройти процедуру перехода прав собственности на основании копии судебного акта.
Особенности выкупа ренты
Выкуп ренты представляет собой третий метод прекращения правовых отношений и обязательств между участниками соглашения. Данный метод представляет собой осуществление выплаты рентоплательщиком рентополучателю установленной суммы денежных средств. При этом собственность сохраняется за рентоплательщиком, в то время как обязательство по регулярному внесению постоянных платежей прекращается. Условия выкупа ренты определяются при составлении соглашения между сторонами. Остальные условия закрепляются действующим законодательством Российской Федерации и Гражданским кодексом, в частности. Для примера, если произошла передача недвижимого имущества за плату, выкуп осуществляется по стоимости, равной годовой величине выплат по условиям договора ренты. В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества получателю, помимо суммы платежей по соглашению ренты в стоимость также включается среднерыночная цена недвижимого имущества.
Инициировать выкуп могут оба участника оглашения – как рентополучатель, так и рентоплательщик. Ключевые условия выкупа оговариваются статьей номером 592 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, рентоплательщик имеет право на отказ от последующего внесения постоянных платежей посредством выкупа недвижимого имущества. Данный отказ имеет силу при условии заявления рентоплательщиком в письменной форме в срок не более чем за 3 месяца до прекращения выплат или по условиям предварительного соглашения. Важно отметить, что рентоплательщик не освобождается от обязательств по выплате до момента получения полной выкупной суммы рентополучателем при отсутствии противоречий со стороны соглашения.
Условие договора ренты на постоянной основе относительно отказа от права выкупа недвижимого имущества со стороны рентоплательщика является ничтожным. Соглашение может предусматривать отказ от осуществления и реализации права выкупа при жизни рентополучателя или на протяжении определенного специальными условиями срока в пределах 30 лет с момента заключения соглашения. Рентоплательщик полностью освобождается от обязательств по выплате ренты только после осуществления последнего платежа от полной суммы. Определенные условия могут определяться соглашением. Например, это касается условий, связанных с запретом выкупа во время жизни рентополучателя или до истечения тридцатилетнего срока с момента заключения соглашения.
Статья номер 593 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что выкуп ренты осуществляется по инициативе рентополучателя при условии уклонения или отказа рентоплательщика от выполнения оговоренных заранее обязательств. Основанием для инициирования выкупа рентополучателем могут быть следующие факторы:
Рентополучатель может потребовать выкупа при возникновении обстоятельств, которые очевидно подтверждают факт невозможности дальнейшего осуществления выплат рентоплательщиком в установленном размере и в сроки, оговоренные соглашением.
На сегодняшний день расторжение постоянной ренты посредством осуществления процедуры выкупа является наиболее сложным и трудоемким методом. В данном случае помощь квалифицированного адвоката является необходимой для обеих сторон. Профессиональный юрист поможет составить официальный документ, который станет ключевым основанием для достижения успеха в деле.
Обратите внимание на то, что обращение к юристу также требует предварительной подготовки. Мы рекомендуем своим клиентам получить обоснованные доказательства нарушения условий соглашения со стороны рентоплательщика и аргументы, подтверждающие моральный и материальный ущерб рентополучателя. При принятии судом решения в пользу рентополучателя, наиболее важную роль имеет именно доказательная база.
Другие обстоятельства и условия оспаривания ренты
Основанием при расторжении договора рассматриваемого типа между сторонами посредством оспаривания его законности является выявление очевидных нарушений в соглашении. На сегодняшний день список требований включает в себя четыре ключевых условия:
В случае нарушения минимум одного из перечисленных выше требований рента подлежит оспариванию.
Основаниями для оспаривания ренты являются следующие доводы, предусмотренные действующим Гражданским кодексом Российской Федерации:
Обратите внимание на то, что чаще всего основанием для оспаривания является недееспособность, установленная судом в отношении рентополучателя. При этом укрытие факта собственной недееспособности на момент составления соглашения ренты рентополучателем является прямым нарушением действующего законодательства.
На основании перечисленных ранее условий к списку наиболее популярных причин оспаривания сделки также относится нарушение установленной действующим законодательством формы соглашения. При наличии грубых ошибок – отсутствия нотариального заверения сделки ренты или заключения в иной форме, кроме письменной, – можно заняться расторжением соглашения.
В случае оформления сторонами соглашения пожизненной ренты на условиях иждивения и уклонения одного из участников сделки от выполнения обязательств, соглашение требует не оспаривания, а признания недействительности. Для таких обстоятельств ренты законодательство Российской Федерации предусматривает другой порядок действий – соглашение расторгается через суд на основании значительного нарушения.
Обратите внимание на то, что дела, касающиеся вопроса ренты, имеют исковую давность в соответствии с федеральными законами. Для того чтобы оспорить соглашение пожизненной ренты с иждивением, законодательством Российской Федерации предусмотрен срок, равный 12 месяцам с момента заключения данного документа. Учитывая ограниченность данного срока времени, решать вопросы с расторжением соглашения необходимо как можно быстрее. В случае если срок был упущен, стороны имеют право ходатайства о его восстановлении при наличии уважительных причин. При признании соглашения ренты мнимым или составленным в целях, противоречащих нормам и принципам нравственности и законодательства страны, срок исковой давности составляет 3 года.
Если вам нужен опытный адвокат по жилищным вопросам для разрешения споров, связанных с рассматриваемым типом сделки, в пределах города Москва, то специалисты ММКА готовы предложить свои услуги. Муниципальная адвокатская коллегия города Москвы – это штат квалифицированных юристов разных профилей, каждый из которых является адвокатом с большим практическим опытом и богатым багажом профессиональных навыков.