Квартира без возврата
С такими решениями не согласился Верховный суд РФ и защитил права получательницы квартиры, заодно объяснив, какие правовые нормы защищают права тех, кто связан с договорами ренты.
Эта история случилась в столице. В суд пришли родные, недовольные тем, что квартира по договору пожизненной ренты досталась чужому человеку. Истцы были уверены, что это их наследство, которое они попросили суд отнять и разделить пополам.
Свои требования родственники аргументировали тем, что по закону имеют право на обязательную долю в наследстве. А еще, по их мнению, регистрация перехода прав собственности на квартиру к чужой им гражданке случилась уже после смерти их родственницы. Они доказывали в суде, что, хотя эта женщина зарегистрировала на себя право собственности на квартиру, она во владение жильем еще не вступила и коммунальные платежи платить не начала.
Верховный суд сказал, что есть «основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений». Потому как судами первой и апелляционной инстанции допущены «нарушения норм материального права».
Вот как выглядела эта ситуация по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Между пожилой собственницей квартиры и некой гражданкой был заключен и заверен у нотариуса договор пожизненного содержания с иждивением. По условиям договора квартира пенсионерки переходит бесплатно в собственность ее помощницы, за что она обязуется пожизненно полностью содержать пожилую женщину, у которой до конца дней остается право бесплатно пользоваться жильем.
После подписания договора представитель пенсионерки по ее доверенности обратился в управление Росреестра с заявлением и необходимыми документами о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру новой владелице. Прошло немного времени, и пожилая женщина умерла. Так что переход права собственности был зарегистрирован уже после смерти пенсионерки.
Районный суд, разбирая жалобу родственников, исходил из того, что ни одна из сторон по договору пожизненного содержания к исполнению договора не приступала. Квартира получательнице ренты передана не была, и та ее не успела принять. Доказательств, что помощница приносила продукты и лекарства, в суд не представлено. А еще истцы заявили, что правоспособность родственницы прекратилась в момент ее смерти. Из этого следует, что договор пожизненного содержания прекратился именно в этот день. По логике истцов выходит, что переход права собственности после смерти не мог быть зарегистрирован. Апелляцию такие доводы вполне устроили. А Судебная коллегия по гражданским делам ВС заявила, что с этими выводами она не согласна. И объяснила, почему.
При жизни пенсионерка не требовала расторгнуть договор по причине, что помощница не выполняет свои обязательства.
Верховный суд сказал: раз пенсионерка заключила договор ренты, значит, она выразила свою волю передать квартиру, сама дала при жизни доверенность для регистрации на помощницу перехода права собственности. Доверенность не отзывала. Поэтому сам факт ее смерти не препятствует государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Факт смерти лишь прекратил обязательства для помощницы выплачивать пожизненную ренту.
Все эти обстоятельства, подчеркнул Верховный суд, не были учтены местными судами, что в итоге «привело к вынесению незаконных судебных постановлений».
Верховный суд все решения по этому делу отменил и велел пересмотреть спор с учетом его замечаний.
PRO новостройку +7 800 301-79-56
Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение
Как оспорить договор ренты: основания
Рента с пожизненным содержанием используется достаточно часто пожилыми людьми, которые нуждаются в уходе и заботе, а при этом у них отсутствуют родственники, которые могли бы предоставлять такую поддержку. В этом случае формируется специальный договор, на основании которого владелец имущества получает ежемесячные выплаты и заботу, а после его смерти недвижимость переходит другой стороне сделки.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Можно ли оспорить рентный договор на квартиру
Важно! Оспорить этот документ возможно только при его неправильном оформлении, поэтому если заниматься этим вопросом будет специалист, то никакие посягательства третьих лиц не приведут к признанию его недействительным.
Для оспаривания договора ренты должны иметься веские основания, к которым относится:
Кто может оспорить договор
Рентный договор обычно оспаривается родственниками или наследниками рентополучателя.
Особенности заключения договора постоянной ренты, читайте по ссылке.
Наследники после смерти родственника могут оспорить этот документ, для чего они обращаются в суд с правильно сформированным иском.
При этом будут изучаться основные факторы совершения сделки:
Если имеются вышеуказанные несоответствия, то родственники и наследники действительно могут оспорить рентный договор.
Как оспорить договор ренты по закону? Советы юриста в этом видео:
Как происходит оспаривание
Если у родственников или наследников возникают сомнения относительно того, что контракт был составлен правильно и с учетом требований законодательства, то они могут признать его недействительным через суд.
Надо правильно составить исковое заявление, а также иметь документальные доказательства своей правоты. Образец искового заявления о расторжении договора ренты можно скачать ниже бесплатно.
При этом оплачивается пошлина, а также выполняются последовательные действия:
Обычно ошибки в документе связаны с неправильным составлением договора, с отсутствием важнейших пунктов или с неподходящими условиями по законодательству.
Образец искового заявления.
Как только документы с иском будут приняты судом, назначается экспертиза, целью которой является изучение договора и определение его действительности. Специалист выносит решение относительно того, является ли документ законным или нет.
Далее принимается решение судом, которое может удовлетворять иск, а в этом случае аннулируется соглашение, что приводит к прекращению отношений между двумя сторонами.
Куда надо обращаться
Для оспаривания договора ренты надо с исковым заявлением и другими документами обращаться в суд.
Для этого выбирается отделение, располагающееся по месту нахождения объекта спора, а именно недвижимости, принадлежащей рентополучателю.
Порядок оспаривания
Важно! Данная сделка может прекращаться только по решению суда
Прибегать к такому способу могут родственники или наследники, поэтому они должны подготовить доказательства и составить исковое заявление.
Основания
Обычно в качестве причин для оспаривания рентного договора выступают:
Допускается ли оспаривать договор после смерти владельца недвижимости
Такая возможность зависит от типа контракта, заключенного между двумя сторонами.
Если имеется бессрочная рента, то наследники владельца имущества не могут претендовать на наследство, так как после смерти человека его ценности передаются плательщику ренты.
Постоянная рента предполагает, что после смерти владельца, недвижимость переходит к законным наследникам, поэтому плательщик ренты теряет право на это имущество.
Как расторгается договор при жизни владельца
Расторжение такого рентного договора обычно требуется самим владельцем имущества, так как плательщик ренты не перечисляет ему нужные суммы денег или отказывается помогать другими способами, указанными в официальном документе.
Важно! Каждый плательщик ренты должен сохранить разные платежные документы, выступающие подтверждением, что он добросовестно исполнял свои обязанности по договору, поэтому суду передаются разные выписки со счетов, а также документация о почтовых переводах или расписки.
Доказательством в суде могут служить разные квитанции и чеки, которые указывают на то, что плательщик ренты действительно помогал рентополучателю, приобретая ему разные продукты или лекарства.
О рентных платежах
Во время составления рентного договора много внимания следует уделить размеру и правилам перечисления рентных платежей.
Данные платежи должны выплачиваться отдельно от разных социальных трат. Несоблюдение требований в отношении перечисления этих средств становится нередко причиной расторжения контракта.
Решение вопроса в суде
Обращение к суду часто становится основанием для использования необычных методов решения разногласий:
Даже при жизни рентополучателя имеется возможность оспорить договор ренты, если на это имеются веские причины.
Как признать договор ренты недействительным? Смотрите в этом видео:
Как возмещаются затраты
Судами отдельно оговаривается способ возвещения затрат, причем принимается оп этому поводу не всегда положительное решение.
Оно зависит от того, каковы были умыслы рентодателя. Если использовались угрозы или шантаж, а также иные мошеннические способы, то к нему может применяться уголовная ответственность, а при этом он не сможет рассчитывать на возмещение.
Нужны ли услуги юристов
Для оспаривания рентного договора непременно придется обращаться в суд. Каждая сторона может воспользоваться услугами юристов, которые представляют их интересы, причем они обладают юридической грамотностью, поэтому нередко за счет них выигрываются разные дела.
Важно! Юристы смогут быстро собрать нужное количество документов и проанализировать доказательства обеих сторон.
Заключение
Таким образом, оспорить договор ренты можно как при жизни владельца имущества, так и после его смерти.
На это должны иметься веские основания. Обычно на оспаривании настаивают родственники или наследники рентополучателя.
Желательно пользоваться услугами юристов, представляющих интересы ответчика и истца, чтобы доказать свою правоту.
Можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием
Прежде чем разбираться в том, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием, необходимо разобраться сперва с базовыми понятиями. Рента – весьма интересный, но в то же время и рисковый инструмент. Согласно договору о ренте, физическое лицо, он же получатель, передает свое недвижимое имущество в собственность плательщика, который обязан до конца жизни переводить денежные средства получателю ренты.
У плательщика появляются обязательства, которые он обязан выполнять до конца жизни получателя. Таким образом, он обязан либо выплачивать денежные средства, либо предоставлять получателю жилье, еду, лекарства, одежду, а также оплатить ритуальные услуги.
При этом государством установлена минимальная сумма денежных выплат, и она равна двум МРОТ. Все обязательства, которые были указаны в договоре о ренте считаются недействительными с того момента, как получатель уходит из жизни.
Особенности ренты с пожизненным содержанием
Договор должен быть четко прописанным, ведь если в нем не будет содержаться хотя бы один из обязательных пунктов, его можно считать недействительным. Таким образом, в нем указаны:
Кроме того, договор необходимо зарегистрировать нотариально. Стоимость регистрации составляет 1,5% от общей суммы недвижимого имущества.
Обязательства плательщика
Мы уже кратко упоминали об обязательствах плательщика, но данный вопрос подлежит более подробному разбирательству. Итак, получателю ренты обеспечивается следующее:
В некоторых случаях договор о пожизненной ренте может включать в себя такой пункт, как одноразовая выплата «львиной доли» всей суммы ренты. Ее размер колеблется от 30 до 50% от всей стоимости. Важно, что наследники получателя ренты не имеют права на денежные средства.
Плательщик ренты, кроме того, обязан поддерживать надлежащий вид жилого помещения, делать косметический и капитальный ремонт в случае необходимости. Оплата всех налогов и коммунальных услуг также перекладываются на плательщика.
Условия расторжения сделки
В некоторых случаях возможно расторжение следки, если плательщик не выполняет условий договора. К примеру, если получателю не были предоставлены надлежащие условия содержания, он имеет право запустить процесс оспаривания сделки и вернуть свою собственность.
Однако в таком случае получатель также обязан, согласно законодательству, выплатить компенсацию плательщику в размере суммы, которую он уже потратил на содержание, ремонт и т. д. И все же на практике подобная процедура маловероятна.
Когда сделка считается недействительной
Сделка признается недействительной в случае, если в момент ее заключения рентополучатель не мог здраво мыслить и осознавать ее последствия или же он не был трудоспособен, действовал под давлением со стороны плательщика и т. д. Какие шансы при этом на аннуляцию сделки?
Шансы оспорить сделку крайне велики, если плательщик не выполняет возложенных на него обязательств, которые обязаны в любом случае быть прописанными в договоре. Подтвердить выполнение обязанностей по договору реально:
Если чего-то из вышеперечисленного нет, то такая сделка может вызвать серьезный интерес со стороны юристов. Потому плательщику очень важно хранить всю документацию.
Таким образом, мы приходим к выводу, что договор о ренте предоставляет выгодные условия, как для плательщика, так и для получателя. Первый получает жилье в рассрочку и по хорошей скидке, а второй может не беспокоиться, что в старости за ним некому будет присмотреть.
На практике также нередко встречаются такие случаи, когда получатель под давлением подписывает договор, а потом просто оказывается «на улице». Но доказать свою правоту возможно, ведь существует механизм оспаривания такой сделки, которую получатель на практике выигрывает в большинстве случаев.
Внимание! В рамках нашего проекта вы можете совершенно бесплатно получить консультацию опытного юриста. Все что нужно сделать, это оставить ваш вопрос с форме ниже. Обращайтесь!
Оспорить договор ренты
Моему мужу путём уступки было передано право на получение постоянной ренты. И тут же компания отказалась выплачивать ренту воспользовавшись правом выкупа ренты. Договор на ренту был заключён отцом мужа, который умер в 2000 году. По наследству право перешло сначала к его жене, а затем путём договора уступки к моему мужу. Можно ли оспорить действие плательщика ренты? Плательщик ренты утверждает, что вправе выкупить ренту без согласия, т.к. получатель ренты умер. А кем же тогда является мой муж, если по договору уступки ему перешли все права и обязанности получателя ренты?
Чем отличается договор ренты с иждивением (где прописано право рентополучателя на пожизненное проживание в квартире) от договора ренты с пожизненным проживанием.
Какой договор трудней оспорить?
Можно ли оспорить договор пожизненного содержания с иждивением, если рентаполучатель умер. А после смерти рента получателя умер и рентаплательщик. Но рента плательщик был в браке. А договор ренты не исполнялся. В договоре прописано что должны были обеспечивать одеждой лекарствами и продуктами а так же платить. Можно ли потребовать с жены рента плательщика документы подтверждающие, что рента исполнялась полностью? Можно ли ее оспорить?
Можно ли оспорить договор пожизненной ренты, и нужно ли будет после смерти собственника платить налог за вступление по пожизненной ренте?
Как оспорить договор пожизненной ренты, если плательщик ренты уже умер? Т. е. оспорить договор ренты у получателя ренты.
Скажите пожалуйста, что надёжнее договор ренты или договор дарения. Я заключила договор ренты с неродным дедушкой, но у дедушки есть внук от 1-го брака, есть ли у этого внука шансы оспорить ренту, или лучше нам заключить договор дарения? Заранее спасибо.
Возможно ли наследнику первой очереди оспорить Договор пожизненного содержания с иждивением после смерти «получателя ренты» у «плательщика ренты», мотивируя, что «плательщик ренты» не содержал при жизни «получателя ренты» согласно Договору. Если у меня («Плательщика ренты») имеются только общие (т.е. не детализированные) расписки от «получателя ренты» за каждый год.
И исходя из какого размера МРОТ я должна платить ренту: штрафные 1 МРОТ=100 р. или 1 МРОТ=5330 руб. + полное иждивение «получателя ренты»? Спасибо.
Планирую заключить договор ренты с соседкой, но опасаюсь что родственники захотят в будущем его оспорить. Слышал что существуют два вида договоров, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. Какой договор лучше заключить? Какой договор будет труднее оспорить в суде?
Умерла тетка она сделала договор ренты на квартиры, могу ли я как ее единственная наследница оспорить данную ренту и попытаться отсудить какую то часть в квартире, спасибо.
Можно ли оспорить в суде договор дарения? В чем отличие договора дарения и договора ренты.
Можно ли оспорить договор ренты, если до заключения договора ренты квартира была подарена рентополучателю, рентополучатель умер. Арендодатель вступил в права, а даритель квартиры жив и хочет аннулировать договор дарения, чтобы признать договор ренты не действительным. Спасибо.
Мама оформила договор ренты на младшую дочь. Сама за ней не ухаживала и не присматривала. Ухаживала я.Как я могу оспорить условия договора ренты.
Возможно ли оспорить ренту (договор пожизненного содержания с иждивением) племянницы собственника? Условия ренты соблюдены, но:
1. подписан договор ренты был не собственником жилья а поверенной внучкой от племянника по доверенности
2. доверенность в виду болезни, но по поручению и в присутствии собственника была подписана сестрой собственника в присутствии нотариуса.
Если договор ренты был заключен с отцом, который месяц назад умер. В договоре была указана и его жена, которая сейчас хочет вернуть квартиру себе. Может ли она оспорить договор ренты.
Можно ли оспорить договор пожизненной ренты. Посоветуйте, пожалуйста! Мама оформила договор пожизненной ренты с внучкой, (с дочерью своего сына). Дочь и сын единственные наследники. Может ли мамина дочь оспорить этот договор пожизненной ренты. Или получить наследство.
Я получила половину квартиры в собственность по договору ренты с пожизненным содержанием. Получатель ренты скончался. Может ли теперь брат получателя ренты, собственник второй половины квартиры, как-нибудь оспорить договор ренты и предъявить как-либо права на мою собственность. Договор ренты был составлен всего за 3 месяца до смерти получателя ренты. Если может, то как я могу ему противостоять?
Покупаем квартиру, которая была приобретена по договору пожизненного проживания с иждивением в 2000 году, в 2017 г исполнена в связи со смертью рента получателя. В ходе проверки истории квартиры было установлено, что рентополучатель стояла на учете в ПНД С 1970 г. В нотариальном Договоре пожизненного содержания указано, что дееспособность сторон проверена. Однако в 2014 г рентополучатель была признана судом недееспособной и было определено ее место проживания в интернате на постоянной основе, а учитывая заключённый в 2000 г договор, сохранено право пользования квартирой. В 2017 она умерла. Вопросы: Как убедиться что на момент подписания указанного договора, рентополучатель понимала суть своих действии? И как убедиться, что арендодатель исполнил договор? Должен ли он был платить эту ренту ПНИ? Со слов Продавца, сотрудники ПНИ не успели до смерти подопечной, оформить документы и получать за неё ренту. Кто в данном случае становится получателем ренты? И как узнать, что у Продавца перед ПНИ нет долгов по ренте? Можно ли оспорить эту сделку. Из родственников есть две сестры.
Есть ли правопреемство: как наследникам оспорить договор ренты
Получатель ренты решил расторгнуть свой договор пожизненного иждивения в судебном порядке. Однако до разбирательства по существу он так и не дожил. Тогда дочь умершего попросила суд разрешить ей вступить в это дело на стороне истца. Однако первая инстанция и апелляция отказали в таком правопреемстве. Дело дошло до Верховного суда, который усомнился в правильности такого решения нижестоящих судов.
Вопрос о возможности наследников признать недействительным или расторгнуть договор ренты в судебном порядке является крайне сложным, говорит адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры» Павел Хлюстов. Однако если получатель ренты успел обратиться в суд с требованием разорвать это соглашение еще при жизни, то ситуация упрощается: его родственники могут стать правопреемниками в таком споре, говорит эксперт. Но на практике наследникам все равно непросто добиться подобной возможности.
Сложное правопреемство
С этими проблемами столкнулась и Татьяна Дедова*. Ее отец – Антон Байков* в 2011 году заключил договор пожизненного иждивения с Еленой Горбатиной*. По этому соглашению женщина должна была ухаживать за пенсионером, а он в благодарность передавал ей в собственность квартиру. Спустя пять лет таких отношений, получатель ренты захотел разорвать договор, для чего обратился в суд. Однако Байков умер еще до рассмотрения этого дела.
Тогда его дочь попросила суд о правопреемстве, чтобы выступить в споре истцом вместо своего скончавшегося отца. Однако две инстанции посчитали, что дело необходимо прекратить (дела № 2-1221/2016
М-1450/2016 и № 33-28709/2016). В обоснование такого вывода суды сослались на абз. 7 ст. 220 ГПК («Основания прекращения производства по делу»). Эта норма предусматривает, что суд прекращает производство по делу, если одна из сторон разбирательства умерла, а спорное правоотношение не допускает правопреемство. Первая инстанция и апелляция решили, что в рассматриваемой ситуации Дедовой нужно предъявляться самостоятельный иск к Горбатиной.
Дочь умершего истца не согласилась с такими выводами нижестоящих судов и оспорила их в Верховный суд. Она уверяла, что законодательство допускает возможность правопреемства в спорной ситуации. ВС жалобу Дедовой удовлетворил. О том, какие доводы легли в основу такого решения Судебной коллегии по гражданским делам ВС станет понятно позднее – после публикации мотивировочной части акта (дело № 18-КГ17-107).
Эксперты «Право.ru»: «У наследников мало шансов оспорить договор ренты»
В спорном случае необходимо смотреть на действия получателя ренты, который уже обратился в суд, поясняет Денис Фролов, партнер BMS Law Firm: «Истец уже совершил юридически значимое действие, поэтому нет оснований отказывать его наследникам в том, чтобы выразить волю заявителя в этом деле». Елена Мякишева, адвокат Юридической группы «Яковлев и Партнеры», соглашаясь с коллегой, рассказывает, что еще в 2001 году Президиум Верховного суда рассмотрел похожее дело и пришел к выводу о возможности правопреемства в подобных разбирательствах (постановление от 10 января 2001 года № 237пв-2000пр). ВС тогда указал, что предметом спора о расторжении договора пожизненного иждивения является требование о возврате недвижимости. А в таких правоотношениях по закону допускается правопреемство. Эксперт советует максимально полно прописывать условия содержания получателя ренты и четко фиксировать исполнение договора.
Советы по заключению договора пожизненного иждивения
– надо удостовериться в добросовестности контрагента до заключения соглашения.
– плательщик ренты должен предоставить обеспечение исполнения своих обязательств либо застраховать риск ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение.
– перечисленные условия необходимо указать в договоре.
Источник: Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры»
Кроме того, если сам получатель ренты при жизни не заявит о расторжении договора, то его наследники вряд ли смогут добиться такого решения по самостоятельному иску, предупреждает Мякишева. Ее слова подтверждаются и судебной практикой. Дети получателя ренты пытались оспорить договор пожизненного иждивения, ссылаясь на то, что плательщик плохо ухаживал за их матерью: не носил продукты и лекарства, отказывался платить коммунальные платежи. Однако ответчик предоставил копии платежек за «коммуналку» и квитанции об оплате похорон получателя ренты. Учитывая такие обстоятельства, Санкт-Петербургский городской суд отказал наследникам в иске (дело № 33-14196/2013). Аналогичное решение принял и Мосгорсудв подобном деле. Однако в этом споре апелляция ограничилась более формальным аргументом для отказа – при жизни получатель ренты не обжаловал договор пожизненного иждивения, значит претензий к противоположной стороне не имел (дело № 11-27508). Следовательно, и у наследников умершего отсутствует право оспаривать такое соглашение, решил суд.
Хлюстов добавляет, что пожизненное содержание с иждивением подразумевает наличие личных доверительных отношений между сторонами договора: «Это подразумевает, что даже при нарушении условий договора рентополучатель не всегда хочет его расторгать». По этой причине стоит дать возможность наследникам расторгать только договор ренты без иждивения, резюмирует эксперт.
