что делать если на участке уже
Растем вширь: 4 способа законно увеличить земельный участок
Стремиться к расширению занимаемой площади — вполне естественная цель для человека, идет ли речь о городской квартире или о земельном участке. В последнем случае кого-то не останавливает даже перспектива штрафа за самозахват территории. Но расширить границы земельного участка можно вполне легально.
Есть несколько базовых условий. Во-первых, все законные варианты увеличения площади участка доступны только собственникам земли. Во-вторых, расширяемый участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства (СНТ) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). В-третьих, объединяемые земельные участки должны относиться к одной категории земель и иметь одинаковый вид разрешенного использования.
Перераспределение или прирезка
Один из возможных способов увеличить земельный участок — перераспределение, то есть образование нового земельного участка путем присоединения к существующему участку смежного. В разговорной речи это называют прирезкой, хотя в законодательстве такого термина не существует. Присоединяемый участок должен быть в государственной или муниципальной собственности, говорит адвокат компании Defender Law & Communication agency Михаил Герголенко.
Перед началом перераспределения необходимо узнать статус земли, сделать это можно с помощью Публичной кадастровой карты. Процедура возможна при следующих условиях:
«Пример: вы собственник участка площадью 8 соток, рядом с вами участок, который не используется и находится в муниципальной собственности. Если этот участок подпадает под установленные в законе условия, то вы можете присоединить его к своему. Для этого нужно обратиться с заявлением о перераспределении в администрацию муниципального образования», — рассказал Михаил Герголенко.
Порядок действий
Перераспределение земли происходит на основании соглашения между гражданином и уполномоченным органом, например администрацией. Для этого владельцу участка нужно обратиться в уполномоченный орган (администрацию, земельный департамент и др.) с заявлением о перераспределении земли. Сделать это можно в том числе через МФЦ. К заявлению нужно приложить:
Заявление рассматривается в среднем около 30 дней, затем заявителю направляется согласие на заключение соглашения о перераспределении. Потом собственник обращается к кадастровому инженеру, тот определяет новые границы участка — и документы отдаются в Росреестр.
Сколько это стоит
Увеличение площади земельного участка — платная процедура. В случае если земля в федеральной собственности, плата за увеличение площади через перераспределение составляет 15% от кадастровой стоимости участка. Если участок в муниципальной собственности, тарифы варьируются в зависимости от региона и муниципалитета. Например, в Московской области плата за перераспределение — 50% от кадастровой стоимости присоединяемой части земельного участка.
Уточнение границ земельного участка
Собственники земельных участков могут увеличить их площадь с помощью уточнения границ участка (межевания). «Это возможно, если у гражданина есть участок, которому уже присвоен кадастровый номер, но при этом его границы не установлены (нет сведений о координатах точек границ). В таком случае гражданин вправе провести процедуру по уточнению сведений о местоположении границ и площади своего земельного участка», — пояснил Михаил Герголенко из Defender Law & Communication agency. Границы участка также можно уточнить, если при предыдущем межевании была допущена кадастровая ошибка.
«Пример: у вас есть земельный участок, поставленный на учет до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Сведения о таких участках вносились на основании правоустанавливающих документов с декларативной площадью и не содержат информацию о прохождении границ на местности. Например, по документам ваш участок — 10 соток, а по факту вы используете 10,5 соток. Здесь нужно уточнить границы и площадь», — говорит адвокат.
Точно определенные границы участка могут защитить от споров с соседями, а также помешать самовольному строительству. Точные границы дают возможность беспроблемно совершать с землей любые операции и сделки — продать участок будет проще.
Как уточнить границы земельного участка
Чтобы уточнить границы участка, собственнику нужно обратиться к кадастровому инженеру (его можно найти через сервис «Государственный реестр кадастровых инженеров»).
Кадастровый инженер приедет на место и проведет необходимые замеры. Уточнение границ нужно будет согласовать с владельцами смежных — соседских — участков. Специалист направит им извещения на почтовый или электронный адрес. Если найти их не получается, извещение публикуется в местной прессе. В этом случае адресат будет считаться уведомленным, даже если не прочитает объявление. После всех замеров и согласований с соседями кадастровый инженер подает документы в орган регистрации прав.
Результатом становится межевой план, содержащий сведения о координатах границ земельного участка. Границы устанавливаются по документам, подтверждающим, что земля выделена конкретному собственнику в конкретном месте и именно такой площади.
Допустимый предел увеличения площади при установлении и уточнении границ участка:
Выкуп «заброшки» или открытое владение
Увеличить участок можно, выкупив на торгах заброшенный участок, если он прилегает к имеющемуся. В случае когда у участка нет собственника (он неизвестен, признан пропавшим без вести, отказался от земли или его в принципе никогда не было), земля может быть признана бесхозной — в таком случае она переходит в собственность местных властей. После этого землю вместе с недвижимостью можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить.
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дачного участка (дома) — по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Согласно этому принципу, гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Также к нему не должно быть претензий со стороны соседей и местных властей. Подробнее узнать о том, как стать владельцем заброшенного участка, можно по ссылке.
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:
— Присоединяя смежный участок, важно действовать в рамках российского законодательства. Самовольное присоединение карается законом и влечет наложение штрафа до 200 тыс. руб. На первом этапе важно выяснить, кто именно является владельцем территории. От этого зависят дальнейшие шаги. Если владелец частное лицо, воспользоваться приведенными выше механизмами не получится. Если участок под обременением — тоже.
Краткий чек-лист для желающих законно расширить границы земельного участка:
первое — нужно понимать, что получить дополнительную землю может только его собственник, но не арендатор или тот, кто пользуется на правах безвозмездного пользования;
второе — если границы исходного земельного участка не уточнены в ЕГРН, прирезать землю не получится;
третье — проверьте вид разрешенного использования своего участка и того, который хотите присоединить (садовый участок и место для ИЖС не могут быть объединены);
четвертое — чтобы воспользоваться нормой приобретательной давности, убедитесь, что вы пользуетесь интересующим вас участком более 15 лет и на него нет других желающих или претендентов;
пятое — учет ограничений на минимальный или максимальный размер участка. Такие данные можно найти в правилах землепользования и застройки каждого муниципального образования (размеры могут различаться в разных регионах). В этом документе также указано, какая площадь земельного участка должна быть после увеличения (если подобное не прописано, то пользуемся формулой: не более чем на 10% от площади, указанной в ЕГРН).
Если все условия выполнены, нужно сформировать межевой план (учитывая требования ПЗЗ), заключить соглашение с органами местной власти (и выкупить участок), а затем — обратиться в Росреестр для регистрации права собственности и постановки на кадастровый учет.
Что делать, если площадь земельного участка больше, чем по документам?
Главная » Земля » Что делать, если площадь земельного участка больше, чем по документам?
Проверяя кадастровую документацию, можно столкнуться с ситуацией, когда реальная площадь участка отличается от зафиксированного в документе размера территории. Чтобы оформить дополнительные квадратные метры земли в собственность, необходимо правильно оформить все документы, избегая ошибочных действий.
Причины расхождения площади земельного участка по факту и по документам
Многие собственники земли после оформления документов на землю или их получения в ходе совершения сделки купли-продажи земельного участка не проверяют соответствие данных документов реальным границам земельного участка.
Наиболее распространенная причина такого расхождения данных заключается в том, что при оформлении процедуры межевания и составлении кадастрового паспорта кадастровый инженер совершил ошибку при измерении или внесении данных в документы.
Наиболее вероятно, что такая ситуация возникает в отношении участков земли, которые межевались раньше, так как ранее точного инструмента для замера у специалистов не было при проведении работ по размежеванию участков земли.
Это и приводило к тому, что высчитанный метраж участка в документе не совпадал с реальными данными, полученными позже при использовании более совершенного и точного оборудования.
Часто такие несоответствия реальных замеров участка земли и данных в кадастровом паспорте появляются по причине несанкционированного изменения границ участка собственниками путем захвата соседней территории.
Иногда ситуации бывают сложными, так как размер фактического владения в несколько раз превышает количество земли в документах. Для того чтобы сохранить права на пользование всей площадью участка, необходимо определенным образом оформить разницу в площади территории.
Знайте, что необходимо навести справки о том, внесены ли данные в земельный кадастр о границах участка земли, принадлежащего собственнику. Если данных в кадастре нет, то смело можно оформлять захваченную землю в собственность.
Фактически основной причиной расхождения данных в документах и реальными размерами участка является отсутствие межевания участка. Так как именно посредством проведения межевания владелец земли может быть уверен в получении точных данных о размере собственного участка земли. Кроме этого, собственник территории после проведения межевания получает точные координаты местоположения своего участка.
Знайте, что оформить в собственность землю, которая не числится за владельцем по документам, могут некоторые граждане:
Так как до этого момента не существовало Земельного кодекса РФ и правил, регулирующих оформление земли, владельцы таких участков могут рассчитывать на легкое приобретение и оформление прав на дополнительные сотки земли.
Что делать, если площадь участка больше, чем по документам
Если выясняется, что площадь участка по факту сильно превышает размер земли по документам, то получите первым делом справку из кадастровой службы в отношении участков соседей. В случае отсутствия плана по межеванию, такие данные пригодятся.
Для приобретения данной информации отправляйтесь в местную кадастровую комиссию или земельный комитет. Перед этим наведите справки о собственниках смежных земель, чтобы быть уверенным в том, что они не имеют претензий по поводу захвата их территории.
Чтобы претендовать на землю, узнайте следующее:
Если вышеуказанные пункты соблюдены, то необходимо поторопиться с оформлением текущих границ участка. Для этого надо оформить заявку на проведение работ кадастровым инженером в администрации или земельных службах, существующих при администрации поселения.
Убедитесь, что выбранный специалист для проведения геодезических работ имеет соответствующую лицензию и может осуществлять работы по межеванию.
Знайте, что уточнять границы земли, в отношении которой уже существуют записи в реестре, не требуется. После реализации всех необходимых мероприятий кадастровый инженер выдаст заказчику межевой план участка земли, который необходимо присоединить.
С этим документом отправляйтесь в кадастровую палату, чтобы внести новые данные в специальный реестр, учитывающий все изменения в отношении участков земли. Однако, при подаче межевого плана для регистрации новых границ после их уточнения могут возникнуть осложнения.
Поводом для получения отказа в регистрации новых границ могут стать следующие моменты:
Условия оформления дополнительной земли к своему участку
Знайте, что при реализации желания по присоединению дополнительной земли к существующему участку, необходимо заручиться поддержкой соседей. Так как в случае отсутствия согласия любого соседа с межевым планом, оформить дополнительные сотки в собственность не получится. Учтите, что присоединяя территорию, нельзя создавать помехи соседям в эксплуатации ими собственных участков.
Учтите данные ФЗ № 221, в котором указан предельно допустимый размер присоединяемой территории к существующему земельному участку. При этом учтите особенности региона или муниципального образования, к которому относится земля.
Однако, имейте в виду, что при наличии осложнений или помех при оформлении в собственность дополнительных соток земли допустимо обратиться в суд, если это поможет достичь цели.
Как оформить лишние сотки к земельному участку
Поймите, что оформлять в собственность лишние сотки, которые не учтены в правоустанавливающих документах, необходимо, так как эксплуатация земельных ресурсов с получением прибыли, результатов ведения хозяйственной деятельности является преступлением.
Для легализации применения чужой земли необходимо осуществить межевые работы снова, если они имели место ранее, уточнить границы территории и зарегистрировать их, подготовив определенные документы.
Соблюдайте следующий порядок действий:
Акт согласования границ земельного участка с соседями.
О согласовании границ земельного участка с соседями читайте тут.
Как составить акт согласования границ земельного участка с соседями
Чтобы претендовать на дополнительные метры земли, необходимо соблюсти процедуру составления акта согласования границ с соседями, что иногда становится нерешаемой проблемой в процессе оформления земельного участка.
Изучите правила составления акта согласования:
Документы для оформления прирезки земли
Запомните, что для оформления прирезания участков земли, не принадлежащих собственнику, последнему потребуется подготовить и представить следующие бумаги:
Подать перечисленные бумаги необходимо представителям администрации поселения, которые занимаются земельными вопросами, приложив заявление о необходимости осуществления изменения данных в ЕГРН.
Заявление о внесении изменений в ЕГРН
В приказе ФНС РФ № ММВ-7-6/25 определен вид подачи заявления, в составе документа необходимо соблюсти наличие 2 разделов:
Проверьте, что после документа поставлена дата написания этой бумаги и присутствует личная подпись составителя с расшифровкой фамилии.
Как оформить фактические границы земельного участка через суд
Знайте, что по закону можно присоединить территорию, которая не больше 10% от размера текущего участка земли. Однако, если присоединяемый участок несоизмеримо больше текущего, находящегося в собственности, при этом земля в собственности муниципалитета, можно попробовать оформить земли на основании фактического длительного непрерывного использования территории для личных нужд.
Учтите, что доказывать такое право на расширение участка за счет территории города придется в суде. По данным юристов в таких случаях суд выносит решение обычно в пользу собственника земли, который полностью соблюдает правила эксплуатации земельных ресурсов. Сильно облегчит принятие решения для суда факт владения и пользования участком земли в течение 15 лет.
Чтобы грамотно составить иск и выступить в суде, соблюдайте следующие правила:
Данные в межевом плане могут не совпадать с результатами проведенной экспертизы. Используйте данные экспертов, чтобы повысить шанс на положительный результат судебного разбирательства.
В случае принятия данных эксперта за основу в составлении иска, не забудьте сравнить исковое требование с результатами экспертизы, при необходимости исправьте требования во вступительной части иска.
Сложности при расхождении фактической площади участка с документами
Существует две причины, по которым оформление лишней площади земли в собственность может не состояться:
Когда нельзя оформить дополнительную землю к своему участку
Важно понимать, что не все категории земли допускается присоединить к собственному участку в случае отсутствия у таких земель владельца. В ЗК РФ существует перечень ограничений на свободное обращение земельных участков, относящихся к определенным категориям земли и ВРИ участков.
Запомните перечень земель, которые нельзя приобрести путем оформления в собственность бесхозной территории:
Знайте, что необходимо соблюдать нормы Водного кодекса РФ, на основании которых выведены из оборота земли прибрежной полосы с расположенными водоемами и карьерами. Если земли лесного фонда расположены в непосредственной близости к участку собственника, которым он пользуется более 15 лет, этот факт не позволяет гражданам забирать в собственность земли с лесным массивом.
Лесные территории допускается брать в аренду и только на определенный срок на основании Лесного кодекса РФ.
Можно ли избежать штрафа, если я не успел построить дом на участке?
В 2012 году я купил участок для индивидуального жилищного строительства, по личным причинам — дети и ипотека — строительство до сих пор не начал. Участок несколько раз безуспешно пытались продать.
При покупке об установленных сроках освоения земельного участка меня никто не предупредил. О нарушении законодательства тоже в течение семи лет никто не говорил, а сейчас уже второй раз штрафуют за то, что я не устранил нарушения.
О первой проверке предупредили максимум за неделю — естественно, я не мог выполнить необходимые требования за этот срок. Второй раз не смог устранить нарушения, потому что из-за коронавируса не работали МФЦ. Но от ответственности меня, конечно, никто не освобождает.
Как быть в таком случае? Есть примеры удачной судебной практики в пользу владельца?
Можно ли переписать участок на родственника, то есть сменить владельца. У него тоже будет отсрочка?
Могут ли за последующие нарушения изъять участок без торгов?
Виктор, к сожалению, штраф придется заплатить, ведь вы действительно нарушили закон: за восемь лет так и не начали строить дом на участке. Но в течение трех месяцев после назначения штрафа вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить уменьшить его размер с учетом вашего материального и семейного положения. Удачная судебная практика есть.
Чтобы не получить штраф в третий раз, участок можно подарить родственнику. На уже полученные штрафы это не повлияет. Но вместо этого лучше заняться благоустройством земельного участка: хотя бы поставить забор или начать копать котлован под фундамент. Даже небольшие работы помогут отсрочить следующий штраф до десяти лет.
Изъять участок могут, но это длительный процесс, о котором вы обязательно узнаете заранее.
Почему вас оштрафовали
Срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, в законе прямо не указан. Но установлен срок, в течение которого пустующую землю могут изъять, — это три года. В него не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, участок не изымут.
Кроме того, земельный участок не заберут без торгов. И вообще процесс изъятия земли длительный. Если вы против изъятия, муниципальная администрация пойдет в суд и сможет выставить землю на торги только через полгода после того, как решение вступит в законную силу.
Как уменьшить штраф
В течение трех месяцев после того, как вас оштрафуют, вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить отменить штраф или уменьшить его размер, если с ним не согласны.
Например, у женщины из Белгородской области было в собственности несколько земельных участков для ИЖС, на которых вместо домов выросла сорная трава. Женщину оштрафовали на 40 000 Р — по 20 000 Р за два участка. Она рассказала, что не работает и в одиночку воспитывает двоих детей. Суд в порядке исключения уменьшил штраф до 10 000 Р за каждый участок.
Есть категории штрафов, которые можно оспорить из-за процессуальных нарушений, например некоторые штрафы для автомобилистов. Штрафы за не построенный вовремя дом по процессуальным причинам оспорить нельзя: дома-то нет, то есть штраф назначен законно. Но люди пытаются и так выигрывают время на уплату штрафа.
Так, в Белгородской области женщина дошла до областного суда, требуя отменить штраф в размере 10 000 Р из-за того, что административный протокол составили без ее участия. Судьи посмотрели фотографии пустого участка и штраф за неиспользование земли сохранили. Но это дало собственнице несколько месяцев отсрочки на его уплату.
Получается, в вашем случае вы можете только попытаться снизить размер штрафа. Суду нужно будет доказать, что построить дом вовремя вы не смогли из-за тяжелого финансового положения. Или попытаться оспорить штраф, но только с целью отсрочить срок его уплаты. Заплатить придется в любом случае.
Как избежать ответственности в будущем
Нет никаких запретов передавать участки для ИЖС другим людям, если земля не в ипотечном залоге. После этого срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, начнет течь заново.
Тут важно учитывать, что если вас уже оштрафовали, то менять собственника бессмысленно: это не избавит от ответственности. Такой способ работает только на будущее.
Например, в Белгородской области мужчину оштрафовали на 20 000 Р за заросший участок на землях населенных пунктов. Мужчина пытался оправдаться: мол, подъездная дорога находится в частной собственности, он не мог провести коммуникации. И вообще он уже продал участок, просто покупательница болела и воспитывала маленького ребенка, поэтому вовремя не зарегистрировала переход права собственности. Суд оставил штраф в силе, поскольку собственник сменился уже после того, как мужчину привлекли к административной ответственности.
Чтобы избежать штрафа в будущем, землю можно подарить близким родственникам: жене, если участок куплен до брака, родителям, детям, бабушке, дедушке, внукам, братьям или сестрам. Налог им платить не придется.
При этом дарить участок несовершеннолетним детям имеет смысл, только если вы уверены, что в будущем не решите продать землю: сделки с детской недвижимостью контролируют органы опеки — это очень много бюрократии.
Вообще я не советую дарить или формально продавать землю родственникам: слишком много раз я оказывала юридическую помощь людям, которые из-за имущества поссорились с семьей.
Лучше потратьте немного денег и времени и изобразите на участке начало его освоения. Например, установите по границе участка деревянный штакетник, залейте фундамент под небольшое строение, завезите стройматериалы. Главное, чтобы это было похоже на одну из стадий возведения дома. Административные органы штрафуют людей за пустые участки, но если что-то уже сделано и не завершено, то это уже не нарушение. Суды в таких ситуациях штрафы отменяют.
Например, в Волоколамске мужчину оштрафовали на 20 000 Р за то, что он не построил дом на участке для ИЖС за 4,5 года. Мужчина не согласился: сразу после регистрации права собственности на землю он выкопал котлован и установил бетонный фундамент. Потом деньги кончились, и он присыпал фундамент землей, чтобы тот не разрушался из-за перепадов температуры.
Проверяющие пришли зимой, когда фундамент был скрыт под снегом, ничего не увидели и незаконно оштрафовали землевладельца. У мужчины были фотографии фундамента с координатами — это убедило суд. Он посчитал административное правонарушение недоказанным и штраф отменил.
Сколько лет у вас на участке будет стоять один фундамент, уже неважно, ведь вы старались как могли.
Направьте в городскую администрацию уведомление о планируемом строительстве. Если его согласуют, в ответ пришлют уведомление о соответствии. Оно будет своего рода «охранной грамотой» от штрафов за неосвоенный участок в течение десяти лет — это срок действия такого уведомления.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.