«Это просто головная боль!» Жители минских домов с террасами на крыше о том, завидовать им или сочувствовать
Минск, конечно, бесконечно далек от небоскребов с садами на крыше, но террасы с цветочными кадками на макушках домов в последнее время появляются и у нас. Многие люди, изголодавшиеся по строительным ноу-хау, готовы доплачивать за такую роскошь большие деньги. Ведь как приятно провести наши 20 солнечных дней в году на собственной эксплуатируемой крыше, насладиться приватностью и роскошным видом на город. С чем придется столкнуться в остальные 340 дней? Об этом мы спросили людей, которые успели испытать это удовольствие на своей шкуре.
О чем здесь речь
Террасы в «Славянском квартале»: сложности с эксплуатацией и протекания
Жилой комплекс «Славянский квартал» — это детище архитектора Валерия Ронделя, автора ландшафтно-растительно-экологической концепции в архитектуре. Его задумка включала не только террасы, но и водопады с зимними садами, однако реальность, как это часто бывает, оказалась гораздо прозаичнее. Крышные террасы в «Славянском квартале» покрыты обычной бетонной плиткой, вместо водопадов и зимних садов — инженерные сооружения, которые немного подпортили вид на проспект Победителей и парк Победы. Однако у террас есть проблемы и посерьезней.
Председатель товарищества собственников ЖК «Славянский квартал» Оксана Боровко предупредила, что владельцы крышных террас в составе комплекса — люди важные и меньше чем с президентом не общаются, а потому нам вряд ли удастся добиться их аудиенции. Но согласилась прокомментировать ситуацию сама.
— Террасы — это такая вещь… на фиг никому не нужная. Просто у главного архитектора проекта Валерия Ронделя никогда не было дачи. А путешествуя по разным странам, он видел, как люди выращивают у себя на террасах в мини-ящиках всякие мини-деревья. И он решил воплотить эту голубую мечту в нашей климатической зоне. Только не подумал о том, что их технологии и наши технологии — это две большие разницы, — не скрывает разочарования Оксана Ивановна.
— Наш кровельный ковер — 80 см. Сверху кладется плитка, под ней — дренаж, дальше — гидроизоляция, дальше — бетонные перекрытия. Кровельный ковер вбирает в себя осадки, соответственно, все продукты выщелачивания бетона и цемента попадают в саму систему ливневой канализации и успешно там гниют. Поэтому каждый владелец террасы должен как минимум 3 раза в год вызывать химочистку, два раза гидропромывку и под огромным напором воды промывать и прочищать эту ливневую канализацию. А месяц назад случилось вообще поразительное: жильцы залили террасу битумом, чтобы она не впитывала влагу и ее было проще эксплуатировать. Но это уже не технология Ронделя, это народный креатив.
— Поэтому, исходя из количества солнечных дней в году, террасы — это головная боль, не более. Шашлыки, барбекю и прочие развлечения, связанные с открытым огнем, на террасах строго запрещены, а отдых на шезлонге совершенно не оправдывает все эти материальные и трудовые затраты.
Ситуацию согласился прокомментировать директор застройщика КСО «Внешэкономстрой» Николай Апацкий:
— Квартиры с террасами мы давно продали, а по гарантии к нам жильцы не обращались. Просто многие собственники начинают все переделывать: менять плитку, конструкцию, гидроизоляцию — и, конечно, после этого возникают какие-то вопросы. А вообще, эксплуатируемую кровлю нужно в самом деле эксплуатировать: постоянно прочищать воронки, трубы, смотреть, чтобы они не засорялись. А если терраса 5 лет стоит бесхозной и жильцы за ней не следят — со временем в ливневку забивается мусор, солевые отложения и, в принципе, может случиться течь.
Что действительно хорошо на крышных террасах в «Славянском квартале» — так это недосягаемость для глаз. Даже поднявшись на кровлю соседних зданий, невозможно разглядеть, что происходит на макушке «Славянского квартала», который на три головы выше соседей.
Террасы на Победителей, 133: лужи, бычки с верхних этажей и загадочный «дом» на крыше
Новостройка на Победителей, 133 — проект экспериментальный. Дом сдали еще в 2015 году, с тех пор застройщик «Экспосити» успел подать на ликвидацию, но многие квартиры и офисы так и остались непроданными. Репутация у дома спорная: СМИ уже писали о трещинах и протекающем паркинге.
Сергей — счастливый обладатель «однушки» на втором этаже с просторной террасой. Площадь его квартиры — 41,5 кв. м, а террасы — больше 50 кв. м. За те же деньги можно было купить двухкомнатную квартиру с окнами во двор, но Сергей сделал ставку на ликвидность: убежден, что «однушка» с террасой, из которой открывается вид на водохранилище Дрозды, будет пользоваться более ощутимым спросом при продаже.
Что можно сделать на террасе многоквартирного дома
Является ли терраса собственностью жильца?.
Добрый день! Я владелец квартиры с терассой. Сосед с нижнего этажа постоянно жалуется на протечки. Является ли терасса моей собственностью и обязана ли я делать ремонт за свой счет?
Ответы юристов (3)
Если терраса включена в границы вашей квартиры, то, конечно, вы обязаны отвечать за протечки. Однако, вы не лишены права предъявления регрессных требований к застройщику, если протечки происходят в пределах гарантийного срока на постройку.
Надо, конечно, смотреть на конструкцию вашей террасы, нельзя ли «притянуть» ее содержание хотя бы частично к содержанию общего имущества, если, например, конструктивно площадь террасы переходит в крышу над другими помещениями, а протечки происходят из-за, например, неправильно оборудованных водостоков и тп. — но это вопрос уже к эксперту-строителю, а не юристу.
Уточнение клиента
Спасибо, Татьяна! В свидетельстве на право собственности терасса не значиться, но в плане БТИ — указана. Терасса является «крышей» для нижней квартиры. Гарантийный срок истек, ремонт делался уже дважды за мой счет,но протечки продолжаются. Мне важно понимать, в итоге, это моя собственность или общедомовая?
Есть вопрос к юристу?
Валерия, ваша проблема не может решаться «на пальцах» через интернет. И уж точно не в рамках бесплатной консультации. Кроме юриста нужно привлекать, как я указала, технического специалиста.
Мне важно понимать, в итоге, это моя собственность или общедомовая?
Валерия
Как правило, считается не общедомовым имуществом. Ну а что сможете доказать — это вопрос предположений.
… В соответствии с понятием общего имущества, определенным пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ, балконы, лоджии, веранды и террасы, относящиеся к конкретному жилому помещению, не являются общим имуществом собственников помещений в данном доме. При оказании услуг, связанных с их содержанием и текущим ремонтом, указанные площади должны учитываться отдельно и финансироваться за счет средств собственников жилых помещений или нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. То есть расходы по содержанию и текущему ремонту балконов, лоджий, террас покрываются за счет конкретных граждан, пользующихся указанными площадями. >
Здравствуйте, для решения вопроса о принадлежности террасы Вашей квартире необходимо уточнить, включена ли площадь террасы в общую площадь квартиры и зарегистрировано ли на нее право. Если терраса включена в площадь квартиры, то в данном случае, действительно ремонт и содержание террасы, это Ваша обязанность как собственника, закрепленная ст. 30 Жилищного кодекса. В соответствии с ч.ч.3 и 4 названой статьи собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Если же терраса не входит в площадь Вашей квартиры, следовательно ремонт и содержание должны осуществлять все собственники помещений в Вашем многоквартирном доме, т.к. данная терраса является местом общего пользования. Для более подробной информации рекомендую Вам обратиться к юристам нашей компании.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Терраса — общедомовая собственность или часть квартиры? 12 / 5468.
Присмотрели квартиру от застройщика с небольшой террасой.
После того как продавец скинул договор — возникли вопросы.
Самый большой вопрос — это на основании чего терраса будет у нас в собственности, в случае, если мы купим квартиру?
————————————————————-
Согласно подп. 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ крыши отнесены к общему имуществу в многоквартирном доме.
————————————————————-
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (в отличие от распоряжения таким имуществом, которое в силу п. 1 ст. 246 ГК РФ возможно только по соглашению всех участников общей долевой собственности).
————————————————————-
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда
4.6.1.22. Находиться на крыше лицам, не имеющим отношения к технической эксплуатации и ремонту здания, запрещается
————————————————————-
При этом в договоре указывается, что стоимость террасы входит в общую цену с коэффициентом 0.3, но есть фраза:
«Участникам долевого строительства известно, что с учетом норм жилищного законодательства общая площадь квартиры в государственном кадастре недвижимости и едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается без учета площади балконов, лоджий, веранд, террас»
При этом в договоре, в приложении, квартира выделена вместе с террасой. Но настораживает, что на плане нет никаких размеров. Указан этаж и номер квартиры.
Получается мы платим за террасу деньги, но она остается в общей собственности. Складывается впечатление, что нам пытаются продать часть общедомового имущества. Или я что-то недопонимаю?
А вы хотите террасу на крыше своего дома?.
Свободного пространства много не бывает. Терраса на крыше – это прекрасный способ расширить жилое пространство за счет ранее не используемой площади. Сегодня, это не новость. Кто-то видел, кто-то слышал, а у кого есть своя собственная.
Терраса на крыше – это, в первую очередь, архитектурное решение, а во вторых модный мини-сад, даже в условиях мегаполиса. Если ваша квартира находится на верхнем этаже, то терраса станет для вас и садом, и местом для романтичного ужина, и смотровой площадкой. Все зависит от вашего желания и возможностей.
Если вы тоже хотите иметь такую замечательную дополнительную площадь, то вам нужно знать, что это такое и какие условия нужно соблюдать, при ее размещении.
Терраса в доме – это необычно, красиво и необычно. Само происхождение террасы идет от уступа на склоне, позже этим значением стали обозначать и искусственные площадки. Для удобства человека почти всегда площадку накрывают навесом, под защитой которого можно попасть в дом. Терраса может продолжать крыльцо дачного дома или балкона.
Как сделать террасу на крыше
Для тех проектов, где она закладывается по расположению на крышу, требуется это учесть в конструкции последней, которая выполняется с очень малым уклоном. Кроме того, в проект закладывается повышенная нагрузка на стропила, т.к. терраса будет заполняться мебелью, предметами интерьера и людьми.
Самым важным аспектом является гидроизоляция. Если вы планируете устроить на крыше террасу, то используйте для этого специальное покрытие. Это может быть керамическая плитка, дерево влагостойких пород, синтетические материалы. Качественное покрытие убережет вашу террасу, и она будет радовать вас долгие годы.
Эта часть проекта очень важна, конструкция должна быть надежной, поэтому лучше доверить проектирование профессиональным работникам, которые учтут все нагрузки по строительным правилам. Имея на руках проект, само строительство не представляет особых сложностей.
Особенности террасы на крыше
1. Не обязательно делать стационарный навес над террасой, можно натягивать временный тент или использовать ее только в хорошую погоду.
2. Если стены строения спроектированы сплошными, то придется закладывать крышу террасы прозрачной, иначе получится просто дополнительный этаж.
3. На крыше влажность по естественным причинам повышенная, поэтому все дерево в строительстве только с термообработкой или из лиственницы, остальные породы не подойдут из-за малой стойкости к влажности.
4. Пол террасы на крыше должен иметь спланированный водосток.
5. Для террас на крыше обязательно нужно проектировать стены или перила, из соображений безопасности.
Основание для террасы
Терраса монтируется на основании, которое состоит из следующих частей:
1. Железобетонные плиты перекрытия.
2. Слой в 4 см из стяжки, для выравнивания поверхности с уклоном в два градуса в направлении водослива.
3. Слой паровой изоляции, для защиты теплоизоляции от пара из помещения.
4. Слой утепляющего материала достаточной толщины, как на остальной поверхности крыши.
5. Второй слой стяжки.
6. Гидроизоляция, для защиты от осадков.
7. Напольное покрытие террасы, выполненное из влагостойких материалов. Хорошо подходит террасная доска или другие водостойкие материалы.
Выполнение гидроизоляции
Это необходимый элемент постройки, требующий особого внимания. Как правило, сначала требуется выполнить битумную заливку, а позже поверх битума укладывается гравий.Либо покрыть мембранным материалом, который более современный:
— Эластомер, его гарантия на использование от производителя 50 лет. Этот срок более чем достаточен для террасы. Крепеж материала производится на клейкую ленту;
— ТПО, несколько тверже, чем предыдущий материал, зато относится к химии нейтральней. Можно склеивать горячим воздухом листы между собой;
— ПВХ мембраны. Сам ПВХ материал не стойкий, но в данном случае он крепится армирующей сеткой, которая делает срок жизни намного больше. За счет толщины можно не только этим материалом выполнять гидроизоляцию, но и равнять плоскости.
Стены террасы: что выбрать для отделки?
Отделка деревом
Естественно, самым уютным и красивым вариантом является дерево.
Деревянные панели, сайдинг, брусья всегда впишутся в любой интерьер и будут прекрасно сочетаться с окружающей природой. Их обязательно вскрывают антисептиками и морилкой и покрывают лаком. Это убережет древесину от паразитов, гниения, высыхания, порчи, надолго сохранит ее вид.
Отделка камнем
Вторым по красоте и уюту считается камень и кирпич. Кроме эстетических моментов, это очень прочные материалы.
Поэтому ежегодный весенне-осенний ремонт на террасе грозить точно не будет. Кирпич можно также покрасить в удобный цвет, это будет смотреться очень оригинально. Булыжники и кирпич, как натуральные изделия, будут хорошо сочетаться с любым декором и окружающей природой.
Выбор огражнений
Ограждения террасы – это ее перила и арки, вход (входы). Обычно ограждения выполняют из деревянного бруса, кирпича или бетонных блоков. Может быть также смешанная конструкция, например, нижняя часть из бетона или кирпича, а колонны из дерева.
Перила могут иметь причудливый или лаконичный дизайн, деревянные часто покрывают резьбой, особенно в старых домах. По перилам пускают ампельные растения (дикий виноград, виноград, вьющиеся розы и другие разнообразные лианы).
Под крышей на ограждениях тоже часто закрепляют кашпо с цветами.
Напольное покрытие террасы
Оформление пола террасы – важная часть создания уютного образа. Выбор материала зависит от ее общей концепции и оформления самого дома, а от этого выбора зависит дальнейшая отделка помещения.
На выбор материала для мощения пола влияют такие условия:
• Устойчивость к вредным фактором окружающей среды.
• Износостойкость.
• Удобство в эксплуатации.
• Декоративность.
• Стоимость.
В принципе, материал для пола в первую очередь должен выдерживать нагрузку эксплуатации. Кроме того, нужно, чтобы он хорошо смотрелся с остальным декором и ландшафтом в принципе (в этом смысле натуральный камень и дерево смотрятся, конечно, лучше всего).
Керамогранит (плитка)
Этот материал хорошо подходит для домов в современном стиле, а также отделанных сайдингом, сандвич-панелями и другими современными материалами.
У него есть ощутимый плюс: такой материал долговечен, прочен к истиранию, не гниет, не содержит в себе жучков. Правда, керамогранит может быть несколько скользким, поэтому при покупке нужно обращать внимание на это.
Дерево (террасная доска, деккинг)
Это, наверное, самый уютный материал для мощения пола. Если задумывается деревянный пол, нужно брать твердые породы, стойкие к влаге и долговечные: тик, сосну, дуб.
Дерево обладает большими минусами: оно гниет, в нем заводятся жучки, его несущая способность невысока. Поэтому пол из дерева нужно систематически покрывать морилкой, антисептиками и лаком, периодически заменять прогнившие доски. В идеале лучше использовать специальную террасную доску или плитку. Если терраса широкая, то в конструкции пола нужно предусмотреть ребра жесткости, чтобы вся конструкция не прогибалась.
Если вы хотите защитить террасу от яркого солнца, то возможно придется сделать крышу или навес. Более подробно читайте в следующих статьях.
Юридическое оформление
Естественно, в частном секторе у вас не возникнет особых проблем обустройством террасы, ведь вы имеете полное право строить все, что душе угодно на крыше своего дома. А вот с общественной крышей в многоквартирном доме не будет все так просто.
Сначала вам придется договориться с соседями и получить соответственное разрешение от обслуживающей ваш дом компании. Это займет немало времени, но не переживайте – терраса на крыше не выйдет из моды в ближайшие десятилетия.
Вопрос: за чей счет будет производиться ремонт террасы-кровли?
Вопрос: за чей счет будет производиться ремонт террасы-кровли? Частная терраса верхней квартиры в МКД, является крышей нижних квартир. Собственники нижних квартир жалуются на постоянные протечки. Проведена экспертиза: технологическое вскрытие декоративного напольного покрытия террасы, цементной стяжки, утеплителя – в месте примыкания к стене квартиры и у края террасы, расположенного ближе к южному фасаду здания. Выявлены дефекты : герметизация кровли была выполнена некачественно и с нарушениями в части уклона кровли, что привело к скоплению дождевой воды в некоторых местах (50%), а также в части устройства кровельного конька. Отмечен факт частичного разрушения фасада из-за проникновения дождевых вод под теплоизоляцию стен.
Здравствуйте, Елена Владимировна.
Если указанная терраса в частной собственности, то за счет собственника она и должна ремонтироваться.
Статья 210. Бремя содержания имущества
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
При этом, заинтересованные лица могут оспорить в суде нахождение указанной террасы в частной собственности, поскольку она является крышей нижних этажей и через экспертизу может быть отнесена к общему имуществу МКД.
В этом случае обязанность по текущему ремонту указанной кровли будет отнесена к обязанности УК.
Если такой задачи перевода крыши в общедомовую собственность не стоит, то с претензиями и исками нужно обращаться к собственнику террасы.
Если потребуется составление документов, можете написать мне в чат.
С уважением! Г.А. Кураев
В связи с продлением Вами срока рассмотрения вопроса дополню.
Приведу для наглядности пример судебной практики по схожим обстоятельствам из которого следует что обязанность по ремонту может быть разделена между собственником и УК (ТСЖ).
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Елена Владимировна!
Поскольку заказано мнение нескольких юристов, выскажу свое
Частная терраса не относится к общему имуществу дома.
Частная терраса верхней квартиры в МКД, является крышей нижних квартир.
То-есть частная терраса квартиры одновременно является эксплуатируемой кровлей ниже расположенной квартиры.
Из чего следует, что н плита на которой расположена терраса является несущей и предназначена для обслуживания более одного помещения.
К такому же выводу пришел и Дзержинский районный суд г. Санкт-Петербурга по делу № 2-562/2018 от 11 июля 2018 года https://sudact.ru/regular/doc/.
Ограждающие несущие конструкции, в том числе и балконные плиты (плиты под террасами), включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость.
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, предусмотрено, что за содержание общего имущества несет ответственность управляющая организация.
42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
При таких обстоятельств ответственность за последствия протечки в виде возмещения ущерба будет нести УК, пока не докажет обратное.
При этом Вы указали, что экспертиза была проведена и перечислила выявленные дефекты, но не указали, кем была выполнена некачественно герметизация кровли и допущены нарушения в части уклона кровли.
Если виновник застройщик, то в пределах 3-летнего срока исковой давности, его можно привлечь к ответственности.
В том случае, если собственник террасы проводил на ней работы, связанные с изменением уклона кровли и нарушением герметизации, ответственность будет нести он.
Все верно, только если здесь вина Застройщика, то в пределах 5 летнего гарантийного срока можно предъявить к нему претензии.
Спасибо за уточнение, Вы правы коллега, предельный срок составляет пять лет со дня передачи результатов работы
ГК РФ Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ
При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.
Частная терраса верхней квартиры в МКД, является крышей нижних квартир.
Здравствуйте. Собственно то, что ограждающая друг от друга собственников квартир конструкция является зоной ответственности конкретного собственника это вполне обыкновенное дело, ведь при ремонте пола в своей квартире собственник отвечает за то, чтобы при этом не нарушались права ниже живущих соседей. Таким образом, терраса, если она обустроена законно и является принадлежностью конкретной квартиры подлежит содержанию за счет собственника этой квартиры.
При этом из текста вопроса не совсем ясно, по какой причине возникли указанные в экспертизе дефекты. Являются ли они дефектами строительными (т.е. допущенными в ходе строительства застройщиком) либо возникли в ходе проведения каких-то работ самим собственником для обустройства террасы по своему усмотрению. В зависимости от этого и будет рассматриваться вопрос об ответственности. Если указанные дефекты являются дефектами строительства и предельный пятилетний срок на выявление недостатков, установленный ст. 756 ГК РФ еще не прошел, то требования можно будет направлять в адрес застройщика. Если же собственник проводил ремонтные работы и произвел какие-то действия, которые привели к образованию перечисленных в экспертизе дефектов — значит именно он является ответственным на протечки, нарушение целостности кровли, и ремонт будет производиться за его счет.
При этом истцом в данном случае может быть ТСН либо УК, обслуживающая конкретный дом. Это подтверждает например Постановление ФАС Уральского округа от 06.12.2010 N Ф09-9615/10-С2 по делу N А47-10742/2009, который сделал следующий вывод:
Суд, обязывая ответчика к выполнению ремонтно-восстановительных работ для обеспечения эксплуатационной надежности строительных конструкций жилого дома, пришел к выводу о наличии у ТСЖ, осуществляющего управление и техническое обслуживание жилого дома, права на предъявление иска в защиту прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома, подтверждении недостатков работ по строительству жилого дома, ухудшивших результат работ заключением экспертной организации и обнаружении недостатков выполненных строительных работ в пределах установленного статьей 756 ГК РФ пятилетнего срока.
Отдельно следует отметить, что речь идет о пятилетнем сроке обнаружения недостатков. А предъявить требование можно в пределах трехлетнего срока исковой давности, который прибавляется к этому сроку. Главное, чтобы указанные факты были надлежащим образом в пределах пятилетнего срока зафиксированы.
К такому выводу пришел Санкт-Петербургский городской суд в своем Определении от 7 ноября 2011 г. N 33-16448/2011
По настоящему делу недостатки в строительных работах обнаружены П. в пределах пятилетнего срока с момента ввода дома в эксплуатацию, в связи с чем срок исковой давности, начинающий течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, не пропущен, т.к. действующее законодательство предоставляет истцу пятилетний период, в течение которого он должен был обнаружить недостатки переданной ему квартиры, и соответственно, по окончании этого периода в течение трех лет истец должен был предъявить исковое заявление, что им и было сделано.
То есть трехлетний срок на подачу иска начинает течь с момента обнаружения недостатков.
