что значит право залога
Что значит право залога
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель).
Если законом или договором залога права не установлено иное, предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права, которые вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога.
2. Предметом залога может быть право, которое возникнет в будущем из существующего или будущего обязательства.
3. Если иное не установлено законом или договором либо не следует из существа обязательства, предметом залога могут быть часть требования, отдельное требование или несколько требований, вытекающих из договора или иного обязательства.
4. Предметом залога по одному договору залога может быть совокупность прав (требований), каждое из которых вытекает из самостоятельного обязательства, в том числе совокупность будущих прав, а также совокупность существующих и будущих прав.
5. Если заложенное право прекратилось в связи с окончанием срока его действия до обращения на него взыскания залогодержателем, залогодержатель не вправе требовать досрочного исполнения основного обязательства, исполнение которого было обеспечено залогом этого права.
6. В случаях, установленных законом или договором, при обращении взыскания на заложенное право и реализации заложенного права к его приобретателю вместе с этим правом переходят связанные с ним обязанности.
Что значит право залога
Споры в суде общей юрисдикции:
1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
2. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:
страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;
причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;
причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;
имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.
3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
5. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.
Что значит право залога
Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.
Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества.
Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.
Ипотека в силу договора
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.
Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации. Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.
В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон о долевом строительстве);
– при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве).
Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона.
Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника).
Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.
Государственная регистрация ипотеки
Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.
Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества. Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.
Осуществление государственной регистрации подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, защищая при этом права каждого из ее участников.
отдела государственной регистрации недвижимости
Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».
В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.
Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».
Что решил Верховный суд
Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».
Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.
По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора. Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор. В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».
Залог, задаток или аванс
Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.
Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.
Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.
Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.
Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.
Все, что вы хотели знать о залоге
С давних времен, вступая в те или иные имущественные отношения, люди стремились максимально обезопасить себя, свои права и законные интересы от потенциального риска объективной невозможности, либо умышленного неисполнения должником своих долгов. Стремясь к получению существенных гарантий возврата долга или исполнения должником других обязательств, древние практики торговли, ростовщичества и юриспруденции изобрели широкий круг способов обеспечения надлежащего исполнения должником своего обязательства.
Причем качественные инструменты обеспечения исполнения обязательства являются привлекательными и необходимыми не только для кредиторов, но и для самих обязанных лиц – ведь неисправность должника связана не всегда исключительно с его злонамеренностью, но и с объективными обстоятельствами. Обеспеченное же обязательство практически исключает в будущем неприятные последствия для должника, связанные с лишением прав на имущество семьи, судебным преследованием, злоупотреблениями кредиторов, судебными расходами и т. п.
Классическим и, пожалуй, наиболее эффективным способом такого обеспечения являлся и продолжает оставаться таковым на сегодняшний день залог.
С уверенностью можно сказать, что сегодня с залогом так или иначе сталкивался практически каждый человек, даже из числа экономически неактивного населения или детей. К примеру, значительное количество автомобилей и квартир в настоящее время покупается физическими лицами с привлечением кредитных денежных средств, что в абсолютном большинстве случаев неминуемо приводит к залогу такого имущества.
Рассмотрим основные сведения о залоге, его видах залога и отдельных аспектах практики правоприменения.
Понятие залога
Под залогом принято понимать способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства приобретает право получить удовлетворение своих требований из заложенного имущества.
В тоже время, следует отметить, что при кажущейся простоте этого понятия, на практике и в цивилистической доктрине существует масса неоднозначных толкований и неразрешенных противоречий, что делает залог не таким простым и однозначным способом обеспечения обязательств, как это может показаться на первый взгляд. Часть этих проблем будет освещена далее, однако тема залога, безусловно, заслуживает гораздо более глубокого исследования, невозможного в рамках данной статьи.
Залоговые правоотношения в России регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» (действующим в части, не противоречащей ГК РФ), Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации (КТМ РФ) в части морского залога, а в отношении залога векселя – Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 7 августа 1937 года № 104/1341 «О введении в действие Положения о переводном и простом векселе».
Кроме того, крайней важными представляются и правовые позиции по теме статьи, сформированные в постановлениях Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации. Часть из них мы также осветим.
Предмет залога
Итак, как указано выше суть залога сводится к предоставлению залогодателем залогодержателю определенных прав на то или иное имущество в целях обеспечения исполнения конкретного обязательства, подразумевая возможность для залогодержателя получить удовлетворение своего требования, если обеспеченное обязательство не будет исполнено.
Иными словами, в залог должно приниматься имущество (включая вещи и имущественные права), которое залогодержатель-кредитор сможет продать и из вырученных средств уменьшить или вовсе погасить свои притязания к должнику.
Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота, требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Дискусионным вопросом остается возможность передачи в залог денег. Традиционно судебная практика (например, постановление Президиума ВАС РФ от 2 июля 1996 г. № 7965/95 и информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. № 26) и теоретическая цивилистика отвечает на этот вопрос отрицательно, имея в виду, что предмет залога должен иметь продажный потенциал в порядке, установленном законом, а деньги в традиционном понимании таким потенциалом не обладают.
. при кажущейся простоте понятия «залог», на практике и в цивилистической доктрине существует масса неоднозначных толкований и неразрешенных противоречий.
В то же время, встречаются и противоположные мнения, основанные на буквальном толковании норм права, в которых такого запрета прямо не установлено. Кроме того, недавние изменения в ФЗ «О залоге», внесенные федеральным законом от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ, предусматривают возможность для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей включать в договор о залоге движимого имущества, который предусматривает внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество, заключенный в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, в качестве способа реализации предмета залога оставление залогодержателем предмета залога за собой.
То есть, исходя из буквального толкования указанной и других норм о реализации предмета залога в их совокупности и взаимосвязи, следует, что нормативно-правовая база, положенная в основу приведенной позиции высших судов, претерпела некоторые изменения и, возможно, вскоре будет изменена.
В этом контексте следует отметить, что вопреки вышеизложенным противоречиям, некоторое отраслевое законодательство (например, таможенное законодательство (депозит денежных средств в счет таможенных платежей) или законодательство о государственных закупках (залог серьезности намерений или депозит участника тендера) достаточно активно использует конструкции, предусматривающие де-факто денежные залоги.
О денежных залогах знает и каждый предприниматель, хоть раз арендовавший помещения для своего бизнеса – рынок аренды коммерческой (а в последнее время и жилой) недвижимости давно сформировал обычай, в силу которого при заключении договора аренды помещений арендатор вносит депозит в размере, как минимум, месячного платежа, который зачитывается за последний месяц аренды, либо удерживается арендодателем в случае нарушения арендатором условий договора.
Таким образом, вопрос о возможности залога денежных средств остается дискуссионным и требует разрешения на законодательном или высшем судебном уровнях.
Возникновение залога
По общему правилу залог возникает в силу договора между кредитором и должником, либо кредитором и третьим лицом, готовым предоставить свое имущество в обеспечение исполнения обязательства должником.
Залог является типичным образцом акцессорного обязательства, то есть обязательства, возникающего в неразрывной связи с основным обязательством – долгом, в обеспечение которого закладывается имущество.
Это означает, к примеру, что прекращение основного обязательства автоматически влечет и прекращение залоговых правоотношений.
Кроме того, следует отметить разницу в определении момента возникновения прав на залог в зависимости от вида залога. Так, по общему правилу право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. А при залоге товаров в обороте залог возникает и прекращается в зависимости от наличия права собственности на товары у залогодателя.
В договоре о залоге, согласно ст. 339 ГК РФ, должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Вопрос оценки предмета залога при заключении дого-вора во многом носит весьма формальный характер, учитывая, что реализация предмета залога во многом регламентирована и, в любом случае, вопрос оценки имущества, реализуемого с торгов, поднимется еще не раз судебным приставом-исполнителем и лицом, которому будет поручена организация торгов.
. дискусионным вопросом остается возможность передачи в залог денег. Традиционно судебная практика и теоретическая цивилистика отвечает на этот вопрос отрицательно.
Вместе с тем, отсутствие оценки предмета залога повлечет признание договора незаключенным, так что об этом не стоит забывать.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. К примеру, нотариально удостоверяется договор залога доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В то же время, помимо договора, залог может возникать в силу закона. Так, к примеру, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный с отсрочкой платежа, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Также предусмотрен механизм ипотеки в силу закона (залог недвижимости, приобретенной с при- влечением кредитных денежных средств), кроме того, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Правда, на практике суды не признают товар находящимся в залоге, если покупателем выплачено более 50% его стоимости.
Виды залогов
Исходя из различных условий, установленных сторонами в договоре залога, либо других обстоятельств, сопровождающих залоговые правоотношения, можно выделить следующие виды залога:
Залог и заклад
Обычно предмет залога остается во владении залогодателя без каких-либо изменений в правилах его использования (разве что возникают дополнительные требования к страхованию переданного в залог имущества, обеспечению его сохранности и информированию залогодержателя о судьбе такого имущества).
Законодатель отдельно выделяет ситуацию, в которой по соглашению залогодержателя с залогодателем предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя, а индивидуально определенная вещь может быть оставлена у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге – так называемый твердый залог.
Случается, что стороны договариваются передать предмет залога непосредственно залогодателю (заклад), что, безусловно, в известной мере облегчает кредитору в дальнейшем обращение взыскания на такое имущество, хотя и налагает на последнего дополнительные обязательства по обеспечению его сохранности.
Примечательно, что в этом случае по соглашению сторон залогодержателю может быть предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.
Первоначальный и последующий залог
Залогодатель, оставшийся с заложенным имуществом «на руках», конечно же, может попытаться еще раз его заложить, тем более, что в абсолютном большинстве случаев когда речь идет о движимом имуществе, никаких свидетельств о залоге, доступных для широкого круга лиц, обычно нет (что является одной из наиболее серьезных проблем в наше время).
Залог уже заложенного имущества называется последующим и согласно действующем законодательству требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
При этом последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.
Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.
Таким образом, устанавливается некий приоритет интересов и прав первоначального залогодержателя. В то же время, отсутствие единых информационных баз о заложенном движимом имуществе создает существенные риски в оформлении залоговых правоотношений, с чем сейчас регулярно сталкиваются граждане и микрофинансовые организации, заключая залоговые договоры в отношении, к примеру, автомобилей.
Ипотека
Особняком в вопросах регулирования залога стоит ипотека. И это не кредит под залог квартиры, как стало традиционным понимать данный термин, а именно залог недвижимого имущества. Широко известной ипотека стала благодаря программам финансирования под приобретение жилой недвижимости, предусматривающей автоматическую передачу такого имущества в залог соответствующей кредитной организации.
Регулируются правоотношения по поводу ипотеки Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который устанавливает множество нюансов, отличающих залог недвижимости от других залогов.
В частности, предусмотрена ипотека в силу закона (автоматический залог при приобретении недвижимости с использованием кредитных средств), государственная регистрация ипотеки (выдача свидетельств о регистрации права собственности на недвижимое имущество с отметкой об обременении в виде ипотеки), использование закладной как ценной бумаги, и ряд других.
На сегодняшний момент ипотека представляется, пожалуй, одним из самых прозрачных и безопасных видов залога.
Залог товаров в обороте
Один из наиболее интересных вариантов залогов, пришедший к нам из глубокой древности, известный тогда как «залог лавки».
Залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т. п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге.
Таким образом, залогодателю удается привлечь заемные денежные средства, обеспечив интересы кредитора залогом товара, который залогодатель в то же время имеет право продавать и приобретать, не останавливая работу своего предприятия.
Особенность этого вида залога в том, что он напрямую связан с моментом возникновения или прекращения права собственности залогодержателя на соответствующий товар.
Залог вещей в ломбарде
Достаточно популярная ранее разновидность залога, с которой сталкивались многие советские граждане, заключающаяся в возможности получить некоторую сумму наличности в обмен на залог некой ценности. В дальнейшем долг можно было вернуть, ценность получить обратно.
В противном случае ломбард заложенную ценность продавал. То есть достаточно оперативно во внесудебном порядке обращал взыскание на предмет залога.
В наше время принятие от граждан в залог движимого имущества, предназначенного для личного потребления, в обеспечение краткосрочных займов может осуществляться в качестве предпринимательской деятельности также специализированными организациями – ломбардами, деятельность которых регламентируется Федеральным законом от 19 июля 2007 года № 196-ФЗ «О ломбардах».
Договоры займа и, соответственно, залога оформляется выдачей ломбардом залогового билета. Закладываемые вещи передаются ломбарду.
Ломбард обязан страховать в пользу залогодателя за свой счет принятые в залог вещи в полной сумме их оценки, устанавливаемой в соответствии с ценами на вещи такого рода и качества, обычно устанавливаемыми в торговле в момент их принятия в залог.
Ломбард не вправе пользоваться и распоряжаться заложенными вещами.
В случае невозвращения в установленный срок суммы займа, обеспеченного залогом вещей в ломбарде, ломбард по истечении льготного месячного срока вправе продать это имущество.
По общему правилу, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется ломбардами по исполнительной надписи нотариуса, однако договором между ломбардом и заемщиком возможно предусмотреть и возможность этой операции без такой надписи.
Ломбард продает заложенное имущество самостоятельно либо путем организации публичных торгов. В том случае, если стоимость вещи превышает тридцать тысяч рублей, продажа возможна только с публичных торгов.
После этого требования ломбарда к залогодателю (должнику) погашаются, даже если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для их полного удовлетворения.
Прекращение залога
Обращение взыскания на заложенное имущество
По общему правилу, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если, однако, соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
При этом законодатель указывает, что удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя.
Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может быть заключено в любое время – как одновременно с заключением договора о залоге, так и после его заключения.
Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:
В договоре о залоге, содержащем условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или условие о порядке реализации заложенного имущества на основании решения суда, могут быть предусмотрены способ либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий.
Если договор о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства допускается обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.
На практике, правда, механизм внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество работает крайне тяжело, а автор статьи как-то и вовсе натолкнулся на категорический отказ нотариуса включать такое положение в договор залога доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.
Таким образом, на сегодняшний день можно констатировать, что в абсолютном большинстве случаев залогодержателю придется отстаивать свои интересы в суде и обращать взыскание на заложенное имущество через установленные законом традиционные процедуры, связанные с реализацией предмета залога через торги и пр.
Защита прав залогодержателя
Как уже говорилось, залог – это своего рода вещное право (Некоторые цивилисты, однако, относят залог не к вещным, а к обязательственным правам, мотивируя это структурным размещением соответствующей главы в Гражданском кодексе, а также акцессорной природой залогового обязательства – еще один дискуссионный момент о залоге). Законодатель предоставляет залогодержателю существенный набор инструментов для защиты такого права.
Так, залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя.
В случаях, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Характерным является принцип сохранения залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу.
В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.
. вопрос оценки предмета залога при заключении договора во многом носит весьма формальный характер. Вместе с тем, отсутствие оценки предмета залога повлечет признание договора незаключенным, так что об этом не стоит забывать.
Казалось бы, все понятно, но практика, как всегда, внесла свои коррективы.
В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» ВАС РФ указал следующее:
В случае если судом будет установлено, что предмет залога в соответствии с договором залога находился во владении залогодержателя, но выбыл из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на зало- женное имущество подлежит удовлетворению вне зави- симости от того, что покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге».
Данная позиция потрясла юридическое сообщество и дала надежду многим нашим согражданам, ставшим жертвами мошенничества с кредитными (и соответственно заложенными) автомобилями. Ведь в большинстве своем они были абсолютно добросовестными приобретателями, купившими автомобили с полным пакетом оригинальных документов (ПТС автомобилей многие банки давно уже не удерживают у себя), а единых баз данных по залогам автомобилей пока не существует.
Однако Верховный суд Российской Федерации своим определением от 12 июля 2011 г. № 74-В11-4 моментально вернул всех на землю.
Так, как отметил суд, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает права обратить на нее взыскание по долгу, а права третьего лица могут быть защищены в рамках иных отношений.
При этом ГК РФ не предусмотрено такое основание для прекращения залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом.
Переход права собственности в таком случае не прекращает залог. Правопреемник залогодателя становится на его место.
В законе нет каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, которое приобрело подобное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя из-за того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных обременениях.
Таким образом, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право потребовать обратить на нее взыскание по долгу.
Права третьего лица в подобной ситуации могут быть защищены в рамках иных отношений – между ним и бывшим собственником (залогодателем) путем возмещения таким продавцом убытков.
Несомненно, это решение по конкретному делу, которое может и не использоваться нижестоящими судами в других делах, но на практике суды первой инстанции всегда ориентируются на позицию высших судов.
Указанное противоречие в позиция высших (хотя сейчас и объединяемых) судов обнажило очередную системную проблему в оценке и толковании норм права о залоге, что подтверждает указанный в начале статьи тезис о неоднозначности и сложности этого вида обязательства, несмотря на его понятность и кажущуюся простоту.
Алексей Трофимов, управляющий партнер юридической компании ООО «Эвокати», для журнала «Консультант»
Читайте также по теме:
Будьте всегда в курсе последних изменений в бухучёте и налогооблажении!
Подпишитесь на Наши новости в Я ндекс Дзен!
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование