что делать если просрочка по ипотеке 3 месяца
Просрочка платежа по ипотеке
В кредитном договоре можно найти информацию о возможных сроках задолженностей и порядке начисления штрафов и пени.
В обязанности заемщика по договору ипотечного кредитования входит своевременное погашение кредита, т. е. погашение ежемесячными платежами основного долга и процентов за пользование кредитными средствами. Но иногда случаются обстоятельства, при которых образуется просрочка по ипотеке. В таких случаях нужно внимательно перечитать кредитный договор, и найти в нем информацию о возможных сроках задолженностей и порядке начисления штрафов и пени.
Пени и штрафы при просрочке платежа по ипотечному кредиту
Просрочка до 5 дней не грозит заёмщику серьезными неприятностями, а пени при этом начисляются в среднем 0,1%−1% в день.
Просрочка от недели до месяца сулит заемщику испорченную кредитную историю и настойчивые звонки сотрудников банка. Пени при этом начисляются так же по схеме 0,1%−1% в день.
Просрочка в несколько месяцев может обернуться для заемщика большими финансовыми потерями, особенно если дело доходит до суда. В таких случаях существует вероятность лишиться жилья в счет погашения долга.
Таким образом, если вы понимаете, что не способны продолжать выплачивать ипотеку по графику, указанному в договоре, необходимо обратиться в банк с просьбой о реструктуризации кредита. Банки зачастую идут навстречу своим клиентам, и тогда сотрудники банка подбирают оптимальную схему платежей.
Страшный сон. Что делать, если нечем платить ипотеку
Как и при любом кредите, пропущенный платёж почти всегда означает штрафные санкции. Пени начисляются за каждый день просрочки и обычно превышают тот процент, под который берётся кредит. В ипотечном соглашении обычно прописаны условия штрафов, пеней и неустоек, и этот пункт надо внимательно изучить ещё до подписания.
Кредиторы вправе также выставить должнику претензию и потребовать срочно погасить задолженность. Если заёмщик откажется, банк обратится в суд.
руководитель практики разрешения споров адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры»
Здесь возможны два варианта: либо просрочивший заёмщик уплачивает долги добровольно, и тогда сохраняется залог банка на приобретённый им объект недвижимости, либо банк взыскивает штрафные санкции в принудительном порядке через суд. Заёмщика в этом случае могут обязать компенсировать банку его расходы на услуги представителя, если банк прибегнет к услугам нештатных юристов.
К ответственности за просрочку могут привлечь не только самого ипотечника, но и поручителей и созаёмщиков, указанных в договоре.
Надо понимать, что порой в качестве поручителей привлекают совершенно формально, по дружеской договорённости. Это не значит, что поручители действительно отдают себе отчёт, что в случае, если их друг/знакомый/родственник обнищает, платить долг за него придётся им самим. Но именно за этим они и нужны банку.
Если просрочка большая и помимо процентов образовался солидный долг по штрафам, банк может привлечь к решению проблемы коллекторов. В последние годы эту сферу стараются максимально легализовать и отрегулировать, чтобы коллекторов перестали ассоциировать с бандитами.
Но по факту всё ещё сложно предугадать, придут ли к тебе корректные, пусть и настойчивые ребята из аккредитованной конторы или мутные «братки», которые испишут угрозами весь подъезд.
Кроме того, даже если банк работает только с легальными коллекторами, он вполне может продать вашу задолженность третьим лицам, и те уже будут добиваться её погашения теми способами, которые они сочтут адекватными ситуации.
руководитель практики разрешения споров адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры»
Коллекторы покупают у банка долг заёмщика, как правило, за «бесценок», банк в этой ситуации получает «синицу в руках» (т. е. возврат долга с дисконтом, порой, весьма существенным), а к коллекторам переходит право требования банка к заёмщику по кредитному договору, и в дальнейшем заёмщик становится должным уже коллекторам, а не банку.
Вне зависимости от разрешения ситуации, просрочка по любому кредиту, включая ипотечный, не лучшим образом отражается на кредитной истории должника. Если вопрос не удастся решить быстро, с получением следующих кредитов в дальнейшем могут возникнуть сложности: чтобы заявку одобрили, придётся усиленно доказывать свою финансовую состоятельность и быть готовым к не самым выгодным условиям.
А что будет с квартирой?
Ипотечные кредиты всегда выдают под залог имущества, равноценного сумме долга. Это не обязательно может быть та самая квартира или дом, ради которой человек берёт кредит. Но если он не сможет платить ипотеку, залоговое имущество заёмщик потеряет. Продать его до погашения долга он может только с согласия банка.
Как правило, суд удовлетворяет требования кредиторов, независимо от того, явился ли должник на слушания или нет. Представитель банка получает исполнительный лист и право изъять недвижимость, чтобы погасить всю или часть задолженности.
После этого квартиру выставляют на торги. При этом неважно, проживают ли в квартире несовершеннолетние, старики или инвалиды. Даже если жильё единственное, по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» это не помешает продать его через аукцион.
руководитель практики разрешения споров адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры»
На жилую недвижимость (в том числе земельный участок, на котором такая недвижимость располагается), являющуюся предметом ипотеки, исполнительский иммунитет не распространяется. Но судебный пристав сначала пытается взыскать с заёмщика долг без обращения взыскания на залог, поскольку эта процедура весьма затратна как по времени, так и по стоимости. При этом пристав сразу налагает на квартиру арест, если этого не сделали в ходе судебного разбирательства. Если квартира обеспечивает возврат кредита или целевого займа на её покупку и/или капитальный ремонт, то в случае его невозврата её могут продать. Почти всегда. Исключения составляют лишь случаи, когда должник нарушил обязательство незначительно (если сумма задолженности по кредиту меньше 5% от стоимости заложенной квартиры и просрочка менее трёх месяцев) или если должник в течение 12 месяцев просрочил оплату по кредиту не более трёх раз.
На залоговом аукционе жильё обычно уходит дешевле рыночной цены. Так происходит, потому что банк стремится как можно скорее вернуть себе свои деньги и пустить их в оборот, а об интересах владельца продаваемой квартиры он думает в последнюю очередь.
По закону на первые торги квартира должна выставляться со снижением в 10%. Если первые торги не состоялись, пристав распорядится снизить цену ещё на 15%.
Более того, есть вероятность остаться должником даже после того, как квартиру, под которую брали ипотеку, продадут.
тВ первую очередь банк пускает вырученные деньги на оплату штрафов и пеней, процентов, 7% списывается как исполнительский сбор судебным приставам, а уж потом — что осталось — идёт в погашение тела долга.
С учётом того, что залоговую недвижимость и без того продают с большой скидкой, на сам долг может и не хватить. В этом случае пристав обращает внимание на банковские счета и другое имущество должника. Если же вырученная сумма с лихвой покрывает все долги, разницу возвращают заёмщику.
Тем не менее не надо думать, что банкиры и работающие на них коллекторы явятся на порог выселять вас уже на второй день просрочки. Банк в подобном исходе не заинтересован, ведь, выдавая кредит, он рассчитывает за ваш счёт не только когда-нибудь вернуть эти деньги, но и заработать за счёт процентов.
Для этого необходимо, чтобы заёмщик продолжал следовать исходным правилам игры и исправно платил ещё долгие-долгие годы. Поэтому, если должник не уклоняется и сам идёт на диалог с банком, велик шанс, что ему пойдут навстречу.
Так что же делать, если платить нечем?
Если продолжать платить банку на прежних условиях — не вариант, заёмщик может взять дело в свои руки и поискать альтернативные способы выбраться из сложной ситуации.
Досрочное погашение ипотеки
Как правило, если у человека нет денег даже чтобы внести ипотечный платёж, ему тем более будет сложно добыть всю сумму, чтобы закрыть долг досрочно. Однако в некоторых ситуациях такой вариант решения проблемы предпочтителен и в перспективе позволяет сэкономить на процентах, которые пришлось бы переплатить банку по исходной схеме.
Для этого, возможно, придётся продать другое имущество и/или занять деньги у друзей и родственников, чтобы потом возвращать его уже им без процентов и на комфортных всем сторонам условиях. Но, увы, далеко не у всех есть друзья, готовые ссудить в долг хотя бы миллион.
Рефинансирование
Если достать всю сумму для досрочного погашения долга не удаётся, можно вновь обратиться к банку, при этом даже не обязательно к тому же, что выдал ипотеку. Сейчас многие кредитные организации предлагают свои клиентам помочь с рефинансированием взятого в другом банке кредита на более выгодных условиях.
На практике это значит, что вы заключаете новый ипотечный договор, получаете нужную сумму, гасите долг по первой ипотеке и продолжаете платить уже по новому графику и новой ставке.
Реструктуризация
Банк может пойти навстречу и помочь заёмщику справиться с непредвиденными трудностями. В частности, кредитор может провести реструктуризацию долга. Под этим подразумевается изменение условий договора в пользу заёмщика. Как правило, речь идёт об уменьшении ежемесячного платежа за счёт увеличения срока ипотеки. Банк может добавить до 10 лет, а общий срок выплаты кредита не должен превысить 35 лет.
Другие варианты реструктуризации подразумевают перенос следующего обязательного платежа на один-два месяца без начисления штрафов или даже отсрочку до двух лет. В этот период можно будет не платить основной долг, но хотя бы частично проценты выплачивать придётся. Минимальный платёж — 1/10 от суммы процентов за месяц.
В некоторых случаях банк может устроить заёмщику кредитные каникулы — предоставить льготный период, в течение которого заёмщик может уменьшить или приостановить выплаты ипотеки. Обычно он не превышает 6 месяцев.
Для проверенных клиентов банк может даже снизить процентную ставку, но особо на это надеяться не стоит.
Для того чтобы получить от банка подобные поблажки, потребуются веские причины и пакет подтверждающих их документов. В частности, банк может попросить предоставить:
свидетельство о рождении ребёнка или установлении опекунства.
Если на банк отказывается смягчить условия, заёмщику придётся идти в суд.
руководитель практики разрешения споров адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры»
Вопрос реструктуризации кредиторской задолженности особенно актуален в нынешней коронавирусной реальности. Банк России в своём Информационном письме рекомендовал банкам, выдавшим ипотечные кредиты, в случае обращения к ним заёмщиков с соответствующими заявлениями в период с 01 января по 31 декабря 2021 включительно реструктурировать их задолженность.
Господдержка
В некоторых случаях оказавшийся в сложной финансовой ситуации заёмщик может рассчитывать на руку помощи от государства. Власти регулярно выделяют деньги на субсидирование ипотечных кредитов на основании постановлений правительства.
Условия получения такой помощи постоянно меняются, в частности, в ковидный 2020 год было много обращений в связи с потерей трудоспособности из-за COVID-19 или в связи с потерей дохода из-за пандемийных ограничений. Таким образом, если банк не предлагает более выгодные условия самостоятельно, снизить процент можно за счёт господдержки.
За помощью можно обратиться, если среднемесячный доход семьи заёмщика за три месяца до даты подачи заявления о реструктуризации не превышает двукратной величины регионального прожиточного минимума на каждого члена семьи после вычета ежемесячного платежа по кредиту.
Поддержку государства также могут получить:
Срочно продать квартиру
Как уже сказано выше, реализация имущества через суд и аукцион — история крайне невыгодная. Вместе с тем можно попытаться срочно продать её с небольшой скидкой и таким образом закрыть долги перед банком. Искать покупателя можно самостоятельно или поручить это специальным конторам, которые выкупят у вас квартиру со всеми обременениями и займутся этим профессионально.
При этом можно погасить ипотеку сразу после сделки за счёт вырученных средств, переоформить ипотеку на покупателя (с его согласия и с вычетом суммы долга из суммы сделки) или досрочно погасить кредит за счёт средств покупателя. В любом случае в сделке помимо продавца и покупателя будет участвовать банк.
Чтобы погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи квартиры нужно:
перерегистрировать право собственности.
Если же заёмщик переуступает ипотечный долг покупателю, тот должен доказать банку свою платёжеспособность. Но на такой вариант кредитор может и не пойти.
Кроме того, некоторые сложности для ипотечника возникают, если для первоначального взноса использовался материнский капитал. Законодательство не запрещает продажу такой квартиры, но продавать её придётся с учётом ограничений.
Закон защищает детей от ухудшения жилищных условий и препятствует совершению фиктивных сделок для обналичивания материнского капитала, поэтому в ходе сделки нужно будет предоставить доказательства, что прописанным в квартире несовершеннолетним есть где жить и эти условия соответствуют прежним.
В любом случае при продаже ипотечной квартиры надо учитывать, что если жильё находилось в собственности менее 5 лет, с продажи придётся заплатить НДФЛ в размере 13%. Правда, при уплате этого налога можно воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить облагаемую налогом базу на 1 млн рублей.
Узнаем, что будет, если не платить ипотеку
Иногда у заемщиков возникают особые финансовые ситуации,вследствие которых вносить ежемесячный взнос по ипотеке становится невозможным. При этом причины для неуплаты по ипотеке могут быть уважительными. Они могут быть связаны с нестабильной экономической ситуацией в стране и снижением заработка — платить существенный ипотечный взнос в данном случае становится затруднительно. В данной статье рассмотрен вопрос о том, что делать заемщикам, если им нечем платить взносы по ипотечным обязательствам, а также возможные пути решения для предотвращения значительных последствий.
Возможные последствия неоплаты
При отсутствии внесения ежемесячных платежей банковское учреждение всегда предпринимает довольно строгие меры. Заемщику необходимо заранее обратиться в банк и написать заявление о специальной отсрочке платежа. Данная услуга действует, если у клиента есть действительно серьезные причины, по которым он временно не может вносить ипотечные платежи ежемесячно.
В случае если клиент не обращается в банковское учреждение и игнорирует звонки, поступающие от кредитного менеджера, банк вправе незамедлительно обратиться в суд, который вряд ли будет на стороне заемщика. В результате можно потерять взятую в ипотеку недвижимость, при этом все неустойки и штрафные санкции придется оплачивать дополнительно.
При условии невыполнения долговых обязательств банк также подключает помощь коллекторских служб для выяснения обстоятельств неуплаты.
Что может сделать банк?
При отсутствии ежемесячной оплаты по ипотечному кредиту банк может принять ряд мер по отношению к неплательщику:
При этом если клиент не присутствует на судебном заседании, ипотечное имущество, находящееся в залоге у банковской организации, обратившейся в суд, может быть продано с аукциона по сниженной стоимости.
Что будет с квартирой?
Если сумма долга по неуплате за ипотеку составляет более 5% от общего долга по кредиту, банк вправе изъять недвижимое имущество по закону. Если сумма задолженности ниже данной суммы, банковское учреждение может наложить арест на залоговое имущество. Квартира, находящаяся в собственности банка, может быть в любое время быть продана с аукциона. При этом цену банковское учреждение назначает гораздо ниже рыночной.
Любой финансовой организации важно вовремя получить не только общую сумму взятого кредита, но также все начисленные проценты, штрафы и пени. При этом банк руководствуется политикой, при которой при продаже квартиры с аукциона средства, полученные от продажи, уходят в первую очередь на погашение штрафов, затем процентов, а уже потом гасится основной ипотечный кредит. В результате в некоторых случаях суммы, вырученной с продажи жилья с аукциона, не хватает на погашение основного долга. По решению суда оставшаяся сумма будет списываться ежемесячно с заработка заемщика.
Другие последствия
При неуплате ипотечных финансовых обязательств, личная кредитная история заемщика обязательно пострадает — в результате клиент уже не сможет брать кредиты в дальнейшем. Даже небольшую сумму займа будет сложно получить с отрицательной репутацией КИ.
Кроме этого заемщику придется постоянно общаться с коллекторскими агентствами и уплачивать все долговые обязательства с ежемесячного заработка.
Особенности политики Сбербанка
Сбербанк предпринимает достаточно строгие меры к неплательщикам по ипотеке. Первые уведомления поступают уже после нескольких дней просрочки, через месяц банк принимает более серьезные меры. Для начала все решения по неуплате могут быть выяснены в досудебном порядке. Далее по истечению 3-х месяцев в банк обратиться в суд за получением решения суда, согласно которому квартиру в дальнейшем могут изъять.
Как поступить, если нет возможности платить?
В случае возникновения проблем с ежемесячным взносом обязательных платежей заемщику важно заранее обратиться в банк для написания соответствующего заявления об отсрочке платежа или реструктуризации. Необходимо иметь весомые причины для возможности воспользоваться данной программой, при этом в некоторых случаях банк идет на уступки и оформляет услугу в срочном порядке до начисления штрафных санкций.
Также можно дополнительно написать заявление о возможности рефинансирования кредита, а также изменения общего графика внесения платежей. В некоторых случаях заемщик может экстренно продать жильё и внести значительную сумму общего ипотечного займа, а также дополнительных процентов.
Что делать если просрочка по ипотеке 3 месяца
Оформили ипотеку на 15 лет, но лишились дохода и теперь думаете, как рассчитаться с долгами, чтобы не потерять квартиру? Сразу после первой просрочки вам позвонит менеджер банка и уточнит, по какой причине вы перестали вносить платежи. Ваша задача — объяснить банку, что вы потеряли часть дохода, и сейчас нет денег для ежемесячных платежей. Менеджеры предложат кредитные каникулы или рефинансирование, но вы не должны допускать просрочек, даже если нет денег.
Написали, как вести себя с менеджерами банка, и что делать, если банк отказывается идти на встречу.
Последствия для должника за просрочку по оплате ипотеки
Одно из отличий потребительского кредита от ипотеки в том, что ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. Когда заемщик заключает договор с банком, он подписывает соглашение об обременении. Изменения вносятся в ЕГРН. И пока не расплатитесь с ипотечным долгом, недвижимость будет находиться в залоге.
Если перестанете платить без объяснения причин, банк подаст в суд, который удовлетворит иск кредитора. В этом случае недвижимость выставят на торги и продадут, а заемщик лишится квартиры. Но как быстро банк перейдет к решительным действиям, будет зависеть от обстоятельств: сколько месяцев заемщик не платит, какая сумма долга и наличие уважительных причин.
При потере работы, вы можете обратиться в банк и оформить кредитные каникулы сроком до шести месяцев. Если не справляетесь с выплатами, уменьшите ставку по процентам за счет рефинансирования. Но для этого придется искать банк с выгодными условиями, который согласится рефинансировать ипотечный кредит.
Позвоните в банк и объясните ситуацию
В первую очередь посмотрите, что написано в кредитном договоре. Обратите внимание на дату, после которой банк начисляет проценты и пени за несвоевременную уплату по ипотечному кредиту. Но затягивать с оплатой нельзя, т. к. придется переплачивать. Если считаете, что не сможете рассчитаться по кредиту в следующем месяце, заранее позвоните в банк. Сообщите менеджеру, что у вас финансовые сложности, поэтому нет возможности оплатить кредит.
Попросите предоставить вам кредитные каникулы. Чтобы их получить, предъявите документы о снижении дохода или потери работы. Если вам одобрили кредитные каникулы, вас могут полностью освободить от уплаты долга вместе с процентами до шести месяцев. Или будете оплачивать только проценты, а тело кредита начнете выплачивать спустя шесть месяцев. Для получения кредитных каникул не должно быть просрочек. Если была хоть одна просрочка, банк может отказать.
Проведите рефинансирование
Если платите по ипотечному кредиту более шести месяцев, нет просрочек и штрафов — обратитесь за рефинансированием. Вам нужно найти банк, у которого ставка по процентам меньше, подать заявку на рассмотрение рефинансирования и получить разрешение старого кредитора. Перекредитование подходит заемщикам, которые лишились части дохода, не могут выполнять кредитные обязательства или хотят уменьшить сумму ежемесячного платежа.
При каких обстоятельствах банк обращается в суд?
Банк не будет ждать 3−4 месяца и начислять вам штрафы. Дело в суд могут передать сразу после первого месяца просрочки, если вы не предоставите объяснений. Если дело доходит до суда, заемщик чаще всего лишается квартиры, а банк продает имущество на торгах.
Когда банк предупреждает, что дело передает в суд, не уклоняйтесь от разговора с менеджерами. Ваша задача — представить доказательства того, что у вас ухудшилось материальное положение. Важно, не доводить дело до просрочки, а сразу сообщать в банк, что нечем платить ипотеку. Если банк отказал в кредитных каникулах и передал документы в суд, не уклоняйтесь от судебного заседания.
Объясните в суде свою позицию, предъявите справку о потери работы и о том, что вы просили банк предоставить кредитные каникулы. Но кредитор отказал в этом. Банки не имеют права отклонять заявки клиентов на кредитные каникулы, если заемщики аргументируют свою позицию и предъявляют документы. Суд учтет ваше обращение и может отклонить иск банка, а затем заставить кредитора предоставить вам кредитные каникулы.
Страховой полис поможет рассчитаться с долгом
При оформлении ипотеки, заемщик страхует залоговый объект имущества. Другие виды страховки оформляются по желанию: страховка от потери работы, здоровья и жизни. Большинство заемщиков стараются отказаться от дополнительных страховок, чтобы уменьшить сумму оплаты. Но никто не защищен от потери работы, т. к. ипотека оформляется на 15−20 лет.
Если оформили страховку по ипотеке от потери работы и наступил страховой случай, деньги за вас обязана вносить страховая компания. При наличии страховки от потери работы, не ждите, что компания сразу предоставит вам деньги. Вам придется доказать, что наступил страховой случай и вам нужны деньги для оплаты.
В качестве доказательств подойдет справка с места работы или документы о том, что состоите на бирже труда. Но страховая компания одобрит заявку в том случае, если ваше предприятие ликвидировали или вас уволил работодатель. При самостоятельном увольнении страховка не выплачивается. Страховая компания выплачивает кредит до тех пор, пока вы не найдете работу по специальности. Если вакансии предлагают, а вы отказываетесь, страховая компания перестанет отдавать долги за вас.
Подводим итоги: что делать, когда нет денег для выплаты ипотечного кредита?
Старайтесь не доводить дело до суда, а сразу сообщите в банк, что у вас временные финансовые трудности.
Попросите банк оформить кредитные каникулы до шести месяцев и предъявите справку о потери работы или с биржи труда.
При потере части дохода, обратитесь в другой банк за рефинансированием. Получите согласие предыдущего кредитора и оформите новый ипотечный кредит на более выгодных условиях.
Если банк отказал в кредитных каникулах, а у вас есть уважительная причина, отстаивайте свои интересы в суде. При наличии доказательств, суд встанет на сторону заемщика, и заставит банк предоставить кредитные каникулы.
Перед оформлением кредитного договора подумайте об оформлении страховки на случай потери работы. Если вашу компанию ликвидируют или вас уволят, долги по ипотеке будет выплачивать страховая компания.
Узнавайте о новых статьях МБК по подписке. Повышайте финансовую грамотность вместе с нами.