что такое акт 16 в болгарии

АКТ 16 и другие нормативные акты строителства в Болгарии.

Вам понравилась идея о покупке жилья в Болгарии? Пора изучать рынок. Однако прежде, чем приступить к этому увлекательному занятию, мы рекомендуем немного почитать о болгарских нормативных документах, которые отличаются от российских. Например, об акте 14, акте 15, акте 16. Если Вы обратитесь к нашей компании, то можно быть абсолютно уверенным, что вы не купите квартиру или дом не введенными в эксплуатацию, то есть не имеющими Акта 16. Согласно болгарскому закону о планировании территорий все акты являются обязательными для признания здания пригодным для проживания и служат основанием для оформления законных сделок с недвижимостью. Цель оформления этих документов поэтапный контроль строительства на предмет соответствия постройки законодательным актам и соблюдения стандартов местного аналога ГОСТа.

Стоит принимать во внимание, что акты могут выдаваться не на весь комплекс целиком, а на каждое здание в комплексе отдельно, причем часто в актах не указывается торговое название здания или комплекса, а дается только кадастровый идентификатор земельного участка и здания (пример Акта 16, без указания названия комплекса ниже по тексту).

Акт 14

Акт 14 подписывается компетентными органами наблюдения после возведения основной, грубой, конструкции: фундамента, скелета, крыши. Проверяется соответствие конструкции первоначальному, утвержденному плану и ее техническое соответствие нормативам. Акт 14 – фактическое подтверждение окончания основного строительства. С момента подписания документа застройщик получает право распоряжаться помещениями по принципу распорядительных сделок. Но сделки на этом уровне возведения проводятся, как передача прав на строительство вместе с договором о строительно-монтажных работах.

Если вы покупаете недвижимость в строящемся объекте, с момента акта 14 Вас могут ввести в право собственности, однако вы будете обязаны на правах собственника подписывать все нормативные документы по строительству. Обычно на подписание документов в этом случае дается доверенность. Стоит иметь ввиду, что личные данные покупателя будут фигурировать во всех последующих документах. Мы не рекомендуем оформлять квартиры и дома на этом этапе возведения. Также стоит учитывать, что на этапе акта 14, при кредитовании застройщика банком или инвестором, обременении с обременения только земли переходит на обременение конкретного объекта в здании или всего здания целиком.

Акт 15

Акт 15 подписывается после завершения всех строительных и отделочных работ и служит доказательством:

Акт 15 состоит из множества бумаг, число страниц может достигать 100 и даже более.

Цены на январь 2014 год. Расчет цен на продукты произведен по среднегодовым ценам за 2013год.

Источник

Что такое Акт 14, 15,16 в Болгарии?

Друзья, привет! С вами Таша Златева и сейчас я расскажу вам о том что же обозначают эти термины и почему следует приобретать недвижимость в Болгарии только при наличии Акта 16.

Рекомендуем приобретать жилье только с Акт 16!

Что такое этот Акт? Все просто – это документ, который выдается собственнику недвижимости в ходе строительных работ согласно Закона о планировании территории (на болгарском – Закон за устройство на територията /ЗУТ/).

По факту, это не что иное как ЭТАПЫ, через которые проходит строящийся дом в Болгарии с момента начала строительства до заселения жильцов. Цель такого разделения на этапы – контроль со стороны государства соответствия всех критериям строящегося дома в соответствие с действующим законодательством.

Акт 14 – это первый этап или этап грубой стройки обычно означает что у здания возведены стены и установлена крыша, без отделки.

Акт 15 – это второй этап, который свидетельствует о том, что здание полностью завершено и соответствует проекту. На данном этапе оно передается от строителя к инвестору.

Акт 16 – это третий этап или долгожданный документ, который подтверждает разрешение на эксплуатацию и говорит о том, что здание построено по БДС. БДС – это аналог нашего ГОСТ, Болгарский Государственный Стандарт (Български Державен Стандарт).

Что вам необходимо знать как Покупателю, это то, что покупать недвижимость без акта 16 категорически не рекомендуем! Если это ваш единственный вариант (сильно ограничен бюджет, например) нужно проконсультироваться у адвоката по поводу причин отсутствия Акта 16. Причина может быть как не серьезной и быстро решаемой, так и глобальной и не решаемой годами. В итоге Вы можете очень дешево купить недвижимость, но платить обязательную таксу и/или общие коммунальные платежи по завышенным тарифам. Таким завышенным что за пару лет можно отдать стоимость еще одного апартамента.

В любом случае если нет Акта 16, то там скорее всего либо юридические проблемы, либо проблемы с вводом в эксплуатацию. Пока Дом не получил Акт 16 жильцы являются, по сути, бесправными существами по отношению к застройщику и всякого рода управляющим компаниям. Дело в том, что до получения Акта 16 подключение квартир в доме осуществляется не напрямую к коммунальным предприятиям, а через строительную компанию. И застройщик или его управляющая компания всегда может прижать любого жильца, отключив ему свет и воду или заставят таким образом платить по сверх тарифам.

Очевидный пример этому Комплекс «SUNNY DAY 6», студии которых продаются от 6 000 €. Они не стоят того просто поверьте, вас обяжут платить завышенные тарифы за обслуживание, электричество и воду и кроме того вы вряд ли сможете продать эту недвижимость.

Источник

Этапы ввода жилья в Болгарии

Каждый из этих документов обеспечивает соответствие здания установленным нормам для конкретной стадии возведения. И выдача таких индивидуальных актов описана в одном из постановлений к Закону о территориальном планировании (SPA), в котором требования могут отличаться в зависимости от конкретного случая. Опытные риэлторы, которые работают на рынке недвижимости Болгарии долгие годы обязательно введут покупателя в курс дела, но всем планирующим покупку жилья в этой стране имеет смысл заранее ознакомиться с самыми важными нюансами.

Акт 14

Акт 15

Акт 16

Акт 16 – документ о завершении заключительного этапа строительства. Он подтверждает, что объект действительно подходит для введения в эксплуатацию для того, чтобы можно было в нем проживать. Акт 16 обычно становится самым ожидаемым документом для новых домовладельцев. На практике принято использовать его как общий термин вместо «Разрешения на использование», но между ними, на самом деле. существует разница. Поэтому их нужно различать в зависимости от того, к какой категории строительства относится конкретный объект.

Инспекция на месте касается законности здания, которое было построено, насколько оно соответствует согласованным ранее проектам. Если речь идет о сооружениях с 1-й по 3-ю категорию (автомобильные дороги, дороги, сооружения и т.д.), то Акт 16 выдается соответствующей государственной приемочной комиссией. На основании Закона 16, местное региональное управление государственного строительного контроля выдает необходимое разрешение на использование. Однако, если речь идет о постройках от IV до VI категории (жилые и смешанные дома малой и средней постройки, коттеджные постройки и т. Д.), то Акт 16 не оформляется – выдается Акт ввода в эксплуатацию.

Что делать при покупке новостройки

Планируя приобретения новостройки в Болгарии, в первую очередь необходимо навести справки про инвестора и строительную компанию, тщательно все изучить, что является ее собственностью. Это можно сделать, проверив коммерческий регистр, где можно ознакомиться с историей компании, ее владельцами, узнать, есть ли аресты акций, каков размер капитала и годовой финансовой отчетности.

Очень важно проверять всю документацию, относящуюся к происхождению строительства объекта: нотариальный акт на землю, неденежный вклад или установление прав на строительство. Нужно ознакомиться с информацией о том, как устроены внешние отношения собственности, какие есть сертификаты и разрешения, строительные документы, протоколы и акты по каждому завершенному этапу строительства. Можно обратиться в общедоступный болгарский Реестр собственности и узнать, кому принадлежит земля и где именно будет построен объект. Таким образом, можно проверить, является ли человек, который будет строить или уже возводит недвижимость, собственником земли или нет, и имеет ли он право это делать. Также важно выяснить, есть ли на конкретном объекте обременения.

Заключение договора

При заключении предварительного договора необходимо быть очень внимательным, поэтому так важно заранее ознакомиться со всеми его пунктами. Каковы сроки завершения строительства, схема и способы оплаты, когда будет совершаться сделка и когда покупатель станет собственником, каковы штрафы для инвестора и покупателя. В случае, если в этих юридических вопросах разобраться сложно, то при подписании договора крайне важно, чтобы при этом присутствовал высококвалифицированный юрист. Он поможет не допустить ситуацию, когда, например, у застройщика или инвестора есть государственные долги или просроченные ссуды, в результате чего покупателю будет чрезвычайно сложно получить банковское финансирование с помощью ипотеки. Также важно обратить внимание на то, чтобы в договоре купли-продажи платежи соответствовали этапам согласно полученным Актам, а не определенным этапам строительно-монтажных работ.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Евгению Проказову, директора по продажам компании Bulgaria Avenue

Источник

Акт 14, Акт 15 и Акт 16. Этапы строительства в Болгарии

Строительство любого дома проходит несколько этапов. Сначала это разработка, согласование проекта и всех связанных с ним вопросов, затем – непосредственное выполнение строительных работ. Успешная реализация каждого этапа завершается подписанием определенного документа. Недвижимость в Болгарии чаще всего приобретается уже после того, как строительство началось и достигло некоторой точки, поэтому представляем информацию о документах, которые должен предоставить застройщик для подтверждения выполнения работ. Речь пойдет об Акте 14, Акте 15, Акте 16. Все они предназначены для контроля над отдельными этапами строительства и являются подтверждением соответствия возводимого сооружения нормативным актам, которые регламентируют соответствие требованиям пожарной, сейсмической безопасности, уровня шума, экологических стандартов.

Нюансы покупки недвижимости в Болгарии на начальных этапах строительства

Приобрести квартиру в Болгарии можно на любом этапе строительства. Бывают случаи, когда за апартамент вносят предоплату еще до того момента, когда проект согласован. Происходит это, если застройщик – хорошо известный и надежный. При этом можно по достаточно низкой цене выбрать ту квартиру, которая понравится – на нужном этаже, с красивым видом.

Однако у этой схемы есть недостаток. Покупатель вносит предоплату, фиксирует за собой квартиру, но юридически право собственности на нее оформить не может. В результате застройщик может оформить кредит, ипотеку, использовав фактически проданный апартамент в качестве залога. При неисполнении обязательств квартира перейдет кредитору в счет погашения задолженности застройщика.
Еще один негативный вариант – повторная продажа застройщиком уже купленной недвижимости.

Подобные ситуации встречаются крайне редко, но, чтобы исключить возможность их возникновения, недвижимость лучше покупать после того, как сделку с ней можно будет оформить у нотариуса.

Акт 14

Возможность нотариального оформления квартиры в Болгарии появляется после того, как жилой дом или комплекс получил так называемый Акт 14. Это нормативный документ, свидетельствующий о том, что возведение конструкции жилого дома завершено, здание достигло этапа грубого строительства.

На этом этапе сделано следующее:

Грубое строительство не включает:

Иногда Акт 14 называют также актом приема конструкции. Подписывается документ инвестором, представителем, осуществляющим контроль над строительством и проектантом.
Акт 14 важен тем, что к моменту его издания реализовано право на строительство объекта и можно начинать реализовывать право собственности на отдельные его части – квартиры.

Акт 15

После получения акта приема конструкции застройщик приступает к подготовке здания к эксплуатации. Производятся работы по проводке электрических коммуникаций, труб, устанавливается лифт, окна, двери, гидро- и теплоизоляция. В квартирах оштукатуриваются стены, заливается пол. Обустраиваются общие площади – укладывается плитка, окрашиваются стены.

Как только жилое здание будет готово, строительный процесс завершен, выпускается Акт 15. Отметим, что дом при этом в эксплуатацию не вводится. Акт 15 это свидетельство готовности жилого здания к эксплуатации. Документ констатирует факт, что дом готов, соответствует инвестиционному проекту; сооружение, работа машинного оборудования, результаты испытаний и измерений отвечают нормативам.

Акт 15 издается на основании предоставленных договоров на строительство, исполнительной документации, протоколов, деклараций и сертификатов соответствия. В документе фиксируются недочеты, которые должны быть устранены до сдачи жилья в эксплуатацию.

Акт 15 подписывается генеральным подрядчиком, инвесторами, лицами, осуществляющими контроль над строительством, представителями проектантов, эксплуатирующих организаций.
Итак, этот документ подразумевает, что жилой дом готов к эксплуатации, но еще не принят. В нем есть вода, свет, работает лифт. Все помещения выглядят красиво, есть ухоженный двор. И если в городах застройщики делают все возможное для скорейшего получения акта о вводе жилого здания в эксплуатацию, то в курортных комплексах, поселках, небольших городках часто тянут с получением этого акта. Люди заселяются, начинают жить в таких комплексах и домах, не подозревая, что они все еще не введены в эксплуатацию.

Риски, которые возникают в этой ситуации:

Акт 16

Полное основание для проживания в жилом доме предоставляет только удостоверение ввода его в эксплуатацию – Акт 16, разрешение на пользование.

Удостоверение на введение в эксплуатацию завершает строительство и подтверждает следующее:

Состояние готовой квартиры

Обращаем ваше внимание на то, что ни один из вышеуказанных документов не определяет, в каком виде квартира будет передана покупателю. Все эти нормативные акты относятся к жилому зданию.

Состояние, в котором готовая квартира будет передана покупателю, фиксируется в договоре купли-продажи.

В Болгарии от застройщика можно купить жилье в следующем виде:

Купить недвижимость в Болгарии можно на любом этапе строительства в любом состоянии. Во избежание недоразумений рекомендуем обратиться к специалистам агентства недвижимости Apart Estate, чтобы убедиться в том, что квартира приобретается у надежного застройщика, а построенный дом получил Акт 16.

Источник

Что такое акт 14, 15, 16 объекта недвижимости в Болгарии

Каждый объект недвижимости в Болгарии имеет так называемый акт 14, 15 или 16, который фактически отражает степень готовности объекта.
Акт образец 14, Акт образец 15 и Акт образец 16 (для краткости Акт 14, Акт 15 и Акт 16) – это основные заключительные этапы строительства, через которые проходит недвижимость в Болгарии.

Порядок выдачи актов при строительстве недвижимости в Болгарии определяется в Закона о территориальном планировании (Закона за устройство на територията, ЗУТ).

Акт 14. Выдается, когда возведены внешние стены, крыша, выполнены некоторые отделочные работы (так называемое «грубое строительство» — груб строеж). Допускаются некоторые отклонения от проекта, не влияющие на безопасность.
После получения акта 14 возможны сделки по передаче прав на недвижимость.

Акт 15. Удостоверяет, что здание полностью готово и строительство выполнено в соответствии с утвержденными проектами. Это фактически означает, что строение передается от строителя к заказчику-инвестору. В акте указывается состояние территории, которая должна быть очищена и приведена к состоянию, которое было до начала строительства.
Акт 15 является основой для составления Акта 16.

Акт 16. Представляет собой разрешение на использование здания для регулярного проживания.
Объект должен соответствовать болгарскому государственному стандарту (БДС). Это означает что общие части здания будут полностью готовы, но сама квартира будет без отделки: есть межкомнатные двери и окна, есть выводы канализации, есть внутренняя электрическая проводка и места для установки электрооборудования, стены только зашпаклеваны, пол без полового покрытия, нет сантехники, нет розеток и выключателей.

Источник