что значит агент по факту
Что значит агент по факту
Авторизуйтесь, чтобы воспользоваться функцией:
В настоящее время в столице зарегистрировано около 90 агентств недвижимости. Часть из них занимается только куплей-продажей объектов недвижимости. Около 65−70% от общего количества агентств, предоставляют услуги по аренде недвижимости. Существует два распространенных способа работы агентств по подбору вариантов на аренду жилья: оплата по факту заселения и предоплата. Так в чем же принципиальное отличие этих двух вариантов?
Рассмотрим вариант работы агентства по предоплате.
Процедура работы с потенциальным арендатором происходит следующим образом: соискатель жилья в аренду приезжает в агентство, подписывает договор, согласно которому ему будет предоставляться информация об адресах и контактных телефонах собственников жилья, предоставляющих квартиру в аренду, наиболее подходящих вариантов по заявке соискателя. Сразу после подписания договора на услуги, будущий арендатор оплачивает установленную в прейскуранте сумму денежных средств в кассу агентства. Будучи уверенным, что половина дела уже сделана, будущий счастливый арендатор отправляется по адресу временного проживания. И что происходит дальше? Телефон молчит. Никто и ничего не предлагает. Либо, в указанное в договоре время, клиент агентства Х набирает заветный номер, указанный в договоре, получает список телефонов, но, с сожалением, узнает, что на самом деле смотреть ехать ему нечего, так как по номерам продиктованных телефонов либо квартира не сдается и никогда не сдавалась, либо уже сдана. Таким образом, проходит день за днем, а подходящего варианта, так и не находится. И деньги были попросту выброшены на ветер.
Вариант работы агентства по факту заселения.
Для начала работы с агентством по факту заселения достаточно позвонить по контактным телефонам агентства и оставить заявку, указав критерии поиска жилья и Ваши контактные телефоны. Эта услуга бесплатна. Поэтому у Вас автоматически появляется возможность работать ни с одним, а с двумя-тремя агентствами, что значительно увеличивает Ваши шансы в поиске оптимального варианта. Далее, при появлении варианта, который соответствует Вашим критериям, с вами связывается агент по операциям с недвижимостью, уточняет подробности по предлагаемому варианту и согласовывает время просмотра квартиры. Далее, Вы в сопровождении агента по операциям с недвижимостью, выезжаете на объект. Агент, сопровождающий Вас, имеет опыт работы в сфере недвижимости, и сможет подсказать, соответствует данный вариант указанной стоимости или нет, а так же поможет разобраться с моментом заключения договоров и написанием расписки, в случае выплаты залога. И только в случае Вашего выбора конкретного объекта, Вы подписываете договор и уплачиваете вознаграждение агентству.
Так что, оба варианта работы агентств, в данном разъяснении, достаточно прозрачны. И выбор очевиден. Как никогда, актуальна знакомая с детства фраза: «Скупой платит дважды».
Личный опыт: снимаем недорогую «однушку» в Минске и проверяем работу агентов
Люди, не первый год скитающиеся по съемным квартирам, знают: большинство из них — как одежда с чужого (и причем не с одного) плеча. Редкий хозяин вовремя переклеивает обои, меняет мебель, ставит новую технику — и так сойдет. Метры, повидавшие десятки квартирантов, продолжают свое дальнее плавание.
По-иному выглядит жилье, которое прежде никогда не сдавалось, но жизненные обстоятельства заставляют собственников войти в этот «бизнес». Квартира на Гурского выглядела именно так, обжито и по-домашнему: новая кухня, современная бытовая техника, аккуратные обои, обустроенная ванная. Но не бывает все гладко. Здесь препятствием стал сам хозяин: мужчина лет 35, который собрался переехать в Украину и искал для своего гнездышка достойных жильцов.
— У меня к вам вопрос: вы действительно сможете платить за квартиру? — спросил он, с недоверием оглядывая девушку 25 лет, небольшого роста, в юбочке. — Мне нужны платежеспособные жильцы.
— Если я ищу квартиру, значит, способна за нее платить.
— Какие-то гендерные предрассудки, — пытаюсь убедить своего собеседника.
— Деньги-то немаленькие. И вообще, желательно молодую семью. Я-то знаю, что одинокие люди водят к себе всяких. Я подумаю и перезвоню через неделю. Мне нужно обдумать все варианты.
Звонка от осмотрительного арендодателя я так и не дождалась. Несколько дней прошли в раздумьях: неужели в наше время есть люди, которые все еще думают, что современные девушки не научились сами себя обеспечивать?
«Снять нужно срочно. Потом цена может подняться»
— Ну, с агентством вы готовы сотрудничать?
— Нет, не готова, а почему вы сразу не сказали, что вы агент?
— Так вышло… Но квартира правда хорошая, дешевая, поэтому снять нужно срочно. Потом цена может подняться.
Решаю, что квартиру, цена которой может подняться, я найду и без вездесущих помощников.
Агентов при поисках квартиры многие боятся как огня. Но агенты — единственный выход, когда времени на лишние звонки нет, такая волшебная палочка. В теории они будут стараться помочь изо всех сил, ведь от этого зависит их заработок. Но агенты стараться не хотят. Оставив заявки в самых крупных минских агентствах, за две недели я не дождалась ни одного звонка с хоть каким-нибудь подходящим предложением.
«Вы красивая, и имя у вас красивое. Может, мне на вас жениться?»
«Почему люди так не любят агентов по недвижимости?» — удивляются агенты и при этом сами же вносят свой вклад в создание сомнительной репутации. При всей серьезности такого дела, как поиск жилья, многие относятся к своей работе несерьезно, позволяя себе и заработать, и повеселиться, не отходя от кассы. Звоню по объявлению, не помеченному как агентское.
— Да, квартира сдается, приезжайте завтра смотрите. Сдает собственник.
Завтра тот же номер оказывался то занят, то недоступен. После нескольких попыток связаться с собственником он все же поднял трубку и как ни в чем не бывало ответил:
— Квартира уже сдана. Просто девушке очень нужно было переехать. Но вы не переживайте, найдем вам что-нибудь другое.
— Так вы агент? Почему же сразу не сказали?
— Да, агент. Такой вот маркетинговый ход. Давайте найду вас во «ВКонтакте», буду скидывать объявления. Ой, а вы красивая, и имя у вас красивое. Может, мне на вас жениться?
— Для начала найдите квартиру, — отвечаю я и решаю больше с такими специалистами не связываться.
«С агентами надо уметь работать. Ему нужно увидеть твою заинтересованность»
За несколько дней не было предложено ни одной хорошей квартиры, не частично, а полностью соответствующей запросам. «Почему?», — спрашиваю у знакомого начальника отдела аренды одного из столичных агентств недвижимости.
— С агентами надо уметь работать, — отвечает специалист. — Нельзя давать им расслабиться. Может, агенту просто нужно на пальцах объяснить, что именно ты ищешь. Ему нужно увидеть твою заинтересованность, чтобы нарыть в базе то, что тебе нужно. Квартира обязательно найдется, но, если будешь отказываться от всего подряд, агенту неинтересно будет с тобой работать. Это не значит, что нужно соглашаться на первый попавшийся вариант. Сперва надо наладить диалог.
К такой тонкой психологии агентов я была не готова, но все же несколько раз в день интересовалась, появилось ли что-то новое. Кое-что появлялось, но это даже близко не подходило к ожиданиям.
— Есть «однушка» на «Розочке». Ламинат, стеклопакеты.
— «Розочку» не предлагать!
Решаю, что посмотреть действительно стоит. Мысли о том, что путь пришлось проделать зря, появились уже при виде дома — типичной повидавшей виды хрущевки. В подъезд заходили с закрытым носом. В квартиру — тоже. Стеклопакеты на окнах действительно стояли, ламинат — только на кухне. На этом нововведения в квартире, из которой еще не выветрился советский дух, закончились.
— Не понравилось? — разочарованно спросил хозяин. — Могу еще предложить квартиры на «Могилевской» и на «Пушкинской».
— Вы сдаете сразу три квартиры? — интересуюсь я.
— Да, подумаешь. Обычное ведь дело.
С агентом, с которым мы так и не наладили диалог, пришлось распрощаться. От другого агентства недвижимости (к слову, одного из самых крупных в Минске) спустя две недели после обращения не поступило ни одного предложения. Хотя о себе несколько раз оно напоминало посредством SMS: «Добрый день! Ваша заявка в работе. Подходящих квартир по вашему запросу нет».
«70% снимающих жилье в Минске живут в условиях, которые хуже, чем ты ищешь»
— Хорошие квартиры люди снимают быстро, даже сейчас. Да и нечасто они появляются. 70% снимающих жилье в Минске живут в условиях, которые хуже, чем ты ищешь, — уверен знакомый начальник отдела аренды.
Столичные агентства хоть и оказывают одинаковые услуги, но вольны выставлять за них плату по своему усмотрению. Звучит абсурдно, но так и есть: в одном агентстве услуга по факту заселения стоит 1 800 000 рублей, во втором — 2 700 000, в третьем — 50% от стоимости квартиры.
— Все по закону, по постановлению Совета министров. Меньше взять не могу, иначе ничего не заработаю, — говорит третий по счету агент, когда долгожданная сделка с собственником найденной квартиры совершена, и показывает договор.
О том, сколько на самом деле стоит работа агента, рассказала заместитель директора агентства «Твоя столица» Наталья Раденя:
— Все риелторские организации должны работать по тарифам, установленным постановлением №386 Совета министров Республики Беларусь. Каждая услуга стоит определенное количество базовых величин. Предоставление письменной информации о спросе и предложении объектов недвижимости — 5 базовых величин, осмотр объекта недвижимости — 5 базовых, подбор вариантов сделки — 5 базовых, организация, согласование сделки — 10 базовых, помощь в подготовке документов для сделки — 5 базовых, услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов, связанных с регистрацией недвижимого имущества, — 5 базовых.
Трудно сказать, почему агентства по-своему интерпретируют плату за услуги. Слышала, что некоторые вовсе берут 50% от стоимости квартиры. Работать нужно четко по установленным тарифам. Как правило, агент осуществляет подбор, показ квартиры и помощь в подготовке документов для заключения договора найма. Нужно понимать, что кто-то уже десять раз заключал договор и ему эта помощь не нужна. В среднем услуга агента по факту стоит 10 базовых величин, то есть 1 800 000 рублей.
Агентский договор: просто о сложном или детали решают всё
Или наоборот, с единым закупщиком, аккумулирующим заявки независимых субъектов и получающим в итоге более низкую цену поставки для всех.
Да, этот договор имеет примеры недобросовестного использования, когда заключается исключительно в целях налоговой экономии. Однако вдумчивое его применение может быть весьма полезно бизнесу.
На практике возникают следующие вопросы:
распределение прав и обязанностей сторон по договору;
определение размера вознаграждения;
деловая цель выбора агентской модели взаимоотношений;
а также что делать с особым вниманием налоговых органов к агентской модели.
Именно в них мы и разберемся.
Суть договора
В соответствии со ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
То есть данная конструкция может быть использована как по модели комиссии, так и поручения:
В случае, если агент действует от своего имени, к отношениям применяются правила о договоре комиссии.
Агент самостоятельно, от своего имени ведет переговоры, заключает договоры с третьими лицами. При этом из содержания этих договоров может не следовать, что он действует как агент, т.е. в интересах другого лица. Все расчёты осуществляются через расчётный счёт Агента, который перечисляет принципалу деньги за проданный товар (агент на сбыте) либо оплачивает со своего счёта покупку заказанной продукции (агент на закупе).
Из денежных средств, поступивших на счет агента, он удерживает своё вознаграждение (и облагает его по своей ставке налога), компенсирует иные расходы, если возможность для этого предусмотрена в договоре. Либо все перечисляет принципалу, который рассчитывается с ним отдельно.
Если же агент действует от имени принципала, то к отношениям применяются правила о договоре поручения. В этом случае договор заключается от имени принципала Агентом, действующим по доверенности. И все расчёты производятся через расчётный счёт Принципала, а Агенту перечисляется только агентское вознаграждение (которое он также облагает по своей ставке налога) и, возможно, компенсируются дополнительные расходы, предусмотренные агентским договором.
Выбор итогового варианта конструкции договора зависит от особенностей фактической ситуации. К примеру, агент на закупе, представляющий интересы нескольких принципалов-покупателей, конечно, должен действовать от своего имени. В этом и весь смысл: с поставщиком заключается один договор на большой объем поставки.
Однако следует иметь в виду, что есть ограничения на использование агентского договора в некоторых сферах деятельности. Например, в целях защиты интересов производителей/поставщиков продуктов торговым сетям запрещено брать товар «на реализацию», то есть без перехода к ним права собственности. 1
О компенсации расходов агента
Ключевая характеристика агентского договора в том, что агент действует «за счет принципала» (п.1 ст.1005 ГК РФ). Это значит:
(А) Агент на закупе может расплатиться с поставщиком только после того, как ему поступят денежные средства от принципалов, а не осуществлять закупки за свой счёт;
(Б) Агент на сбыте (реализации) может перечислить принципалу выручку от продажи товара только после того, как этот товар будет реализован конечному покупателю.
Иными словами, агент за свои услуги получает агентское вознаграждение и не может финансировать принципала.
Означает ли это, что все расходы, понесенные агентом, подлежат в обязательном порядке отражению в отчете агента и компенсации со стороны принципала (сверх агентского вознаграждения)?
Полагаем, что ответ кроется в принципе свободы договора, а также в целях заключения договора в каждом конкретном случае.
Конечно, в агентском договоре может быть предусмотрена компенсация некоторых видов затрат агента, на которые он не может влиять. Например, на аренду склада или рекламу. С другой стороны, осуществление этих затрат агентом из своего вознаграждения отвечает рисковому (предпринимательскому) характеру и его деятельности: он сам определяет количество своих сотрудников, способы продвижения и рекламы, площадь и расположение склада и т.п. факторы, которые объективно влияют на финансовые показатели сотрудничества.
Сравним агентский договор и поставку
По сравнению с договором поставки использование агентского договора (по модели договора комиссии) может иметь следующие преимущества:
1) Товар остается в собственности принципала до момента его реализации конечным покупателям. Вся выручка также является собственностью принципала и подлежит перечислению на его расчетный счет в сроки, согласованные сторонами в договоре, агент же оставляет себе только вознаграждение.
Это является важным обстоятельством с точки зрения имущественной безопасности принципала, который не может быть на 100 % уверен в своем агенте. Например, одновременно с реализацией продукции принципала агент может заниматься реализацией собственных товаров. В этом случае на имущество нашего принципала не может быть обращено взыскание по собственным долгам агента, принципал может забрать свой товар (имущество) в любой момент. Соответственно, предъявление претензий к Агенту не будет иметь имущественных последствий для принципала.
2) Учитывая, что товарные остатки являются собственностью принципала, он может нарабатывать «кредитную историю», беря кредиты под эти товарные запасы.
3) В рамках договора можно полностью прописать стандарты продвижения, рекламы, обслуживания клиентов (начиная от оформления офиса и внешнего вида сотрудников и до сроков реагирования на запросы покупателей, обязанности проведения предпродажной подготовки и т.п.).
4) Агентский договор позволяет варьировать вознаграждение за счет того, что можно возлагать различные функции на его стороны, определять условия увеличения и уменьшения размера вознаграждения в зависимости от показателей деятельности, выполнения отдельных ключевых задач (так называемый чек-лист).
Если Агенту в качестве вознаграждения достаточно выручки в 150 млн руб., то плюсом мы сохраняем возможность использовать специальные режимы налогообложения. В эту сумму также должны уложиться собственные расходы Агента (например, содержание офиса, зарплаты сотрудников агента и т.д.).
Агентский договор глазами налогового органа
Наряду с перечисленными выше преимуществами использования агентского договора в деловой практике, он также хорошо известен контролирующим органам как инструмент налоговой оптимизации, при котором разделение функций принципала (собственника товара) и агента носит искусственный характер, единственной целью которого является только экономия на налогах с доходов.
Как же различить между собой ситуации, когда использование агентского договора обоснованно и отвечает истинным намерениям сторон, а когда искусственно?
В ответе на этот вопрос можно опираться на мнение налоговых органов. Об искусственности агентского договора будут свидетельствовать такие обстоятельства:
факты перечисления комиссионером, принявшим товар на реализацию, денежных средств до фактической продажи товара. Мы уже говорили выше, что агент действует за счет принципала и не может финансировать его за свой счет;
включение в договор обязанности агента оплатить товар не позднее определенной даты. Аналогично, агент не может быть точно уверен, когда продаст товар, поэтому он не может брать на себя риски принципала и перечислять ему свои денежные средства. Такое условие характерно для договора поставки, но не агентского договора;
отсутствие отчетов агента или несоответствие их требованиям закона и/или условиям договора.
Вы спросите, а в чем «налоговая экономия», с которой борется налоговый орган в данном случае, ведь при реализации продукции агент транслирует систему налогообложения принципала. Соответственно, если тот применяет ОСН, то вся реализация облагается НДС и налогом на прибыль.
Однако, налоговые органы заинтересованы в том, чтобы налоги были исчислены и уплачены как можно раньше. Так, передача товара агенту по договору по договору комиссии не является реализацией и не влечет в этот момент обязанности принципала уплатить НДС и налог на прибыль. Основания для начисления налогов возникнут только при реализации товара конечному покупателю, а это может произойти в следующих налоговых периодах.
Кроме того, если агент облагает свое вознаграждение по УСН, переквалификация отношений в поставку позволит доначислить НДС и налог на прибыль самому Агенту как перепродавцу.
Еще одна ситуация. Как говорится, почувствуйте разницу. В офисе производителя трудится пул из 40 продажников, которые одномоментно стали индивидуальными предпринимателями. Но они по-прежнему к 9 утра приходят в офис, в 18.00 уходят и согласуют график отпусков. В таком случае речь, скорее всего, идет о надуманности конструкции.
Агентский договор для закрепления зон ответственности
Бизнес ведется в рамках одного юр.лица на общей системе налогообложения.
Обороты компании растут, в связи с чем закономерно желание не становиться слишком заметными и не привлекать к себе внимания.
Одновременно у собственника, выполнявшего к этому времени функции генерального директора, есть желание четко закрепить зоны ответственности каждого топ-менеджера (в том числе, за последствия несоблюдения техники безопасности при производстве, складировании).
Неоднократно отмечали, что корректировки в организационной структуре являются удобным моментом для изменения юридической структуры и наоборот.
Итак, нам на помощь приходит агентский договор. И не один, а сразу два.
Взаимоотношения двух компаний строятся на основе двух разнонаправленных агентских договоров:
1. «Производство» становится агентом на закупе для «Торгового дома» в части продукции, которая продается без промышленной переработки. Как мы уже отметили, выручка от реализации этой продукции составляет около 50 %;
2. «Торговый дом», в свою очередь, становится агентом на сбыте для «Производство» по продукции производства.
Также Торговый дом закупает часть товаров напрямую. Это тот сегмент, за который полностью отвечает Коммерческий директор.
В целях налогообложения:
1) в выручке компании«Производство» отражается только:
агентское вознаграждение за оказанные услуги по закупу товаров для перепродажи.
2) выручкой «Торгового дома» будет считаться:
выручка от реализации товаров, приобретенных для перепродажи;
и агентское вознаграждение за оказанные услуги по продаже продукции «Производства». Оно должно покрывать «бонусы» менеджерам по продажам, затраты по рекламе, часть арендных и прочих обязательных расходов компании.
Разделение оборотов между двумя компаниями не приводит к налоговым рискам, поскольку:
обе компании находятся на ОСН, тем самым нет оптимизации налога на прибыль;
Таким образом, агентский договор, встроенный в юридическую структуру бизнеса, может решить следующие задачи:
оформить взаимоотношения с территориально обособленными отделами продаж или отдельными «продажниками». При этом сам договор может быть заключен как по модели договора поручения (в этом случае договор с покупателем будет заключен от имени принципала), так и по модели договора комиссии (и здесь Агент действует от своего имени);
закрепить особенности организационной структуры;
исключить дублирование оборотов между компаниями в группе, что избавляет от дополнительной налоговой нагрузки;
делает компании менее заметными для конкурентов.
Однако, как и другие инструменты, одновременно дающие возможность получить и оптимизационный эффект, агентский договор находится в фокусе внимания налоговых органов. Это не должно останавливать в использовании полезных конструкций, но заставляет подходить к их внедрению вдумчиво и осторожно.
Сноски:
1. П.1 ст.13 Федерального закона от 28 декабря 2009 г. № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»
Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил
Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.
Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.
Правило 1. Экспресс-мониторинг
Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.
Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.
«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.
Правило 2. Страхование ответственности
Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:
Правило 3. Выписка и время на изучение договора
Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).
Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.
Правило 4. Осмотр квартиры и задаток
Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.
Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.
Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.
Правило 5. Заниженная цена
Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.
Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.
Правило 6. Поведение риелтора
Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».
Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:
Правило 7. Заключение сделки у нотариуса
Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.
Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.