что значит без депозита при съеме квартиры
Страховой депозит при аренде квартиры: как его выгодно использовать
В современной России страховой депозит при аренде квартиры – это повсеместная практика. Это сумма денежных средств, обозначенная в соглашении, заключаемом сторонами, и передаваемая хозяину недвижимости в момент ее съема. Если на дату окончания соглашения сторон жилплощадь окажется в ненадлежащем состоянии, ее собственник будет вправе не возвращать обеспечительный платеж.
Арендный страховой депозит: смысл и назначение
В сложившейся практике квартиры чаще всего сдаются с ремонтом, установленной сантехникой и мебелью. Наличие обозначенных условий означает для собственника потенциальный риск, что имущество будет уничтожено, испорчено. Не исключены и другие опасности:
Уберечь владельца жилья от перечисленных неблагоприятных перспектив способен депозит при аренде квартиры. Это сумма, которая уплачивается будущими жильцами в момент съема жилплощади ее хозяину. Она играет роль страховки на случай порчи мебели, сантехники или дорогостоящего ремонта, иных непредвиденных обстоятельств, влекущих материальные потери для собственника.
Ст. 1064 ГК РФ гласит, что квартиранты, испортившие имущество арендодателя, обязаны возместить материальные убытки последнего. Эта норма распространяется на ситуации, когда ценности были сломаны, уничтожены из-за ненадлежащего обращения временных владельцев.
Ст. 622 ГК РФ вводит понятие естественного износа имущества, передаваемого во временное использование. Это означает, что арендаторы обязательно должны вернуть собственнику ценности в пригодном состоянии, но не в том же виде, в каком они были 5-7 лет назад.
Чем страховой депозит отличается от залога?
Что такое депозит при съеме квартиры? Это способ страхования возможных рисков собственника, призванный свести к нулю или минимизировать денежные потери в случае ненадлежащего обращения жильцов с переданным имуществом.
Залоговая сумма является фиксированной, она не зависит от цены мебели, установленной в квартиру, или стоимости ремонта, сделанного хозяином. Она передается в момент съема жилья и обычно равняется месячной арендной плате.
Плюсы и минусы страхового депозита
Перечисление страхового платежа имеет плюсы и минусы для обеих сторон договора. Эта мера, направленная на защиту интересов квартировладельца, поэтому ее преимуществами является следующее:
Минусом страхового обеспечения для арендодателя является то, что вред, нанесенный недобросовестными жильцами, может быть настолько велик, что средств не хватит на его покрытие.
Как оформить страховой депозит?
Пункт о внесении страхового депозита обязательно включается в договор о найме жилья. Это соответствует положениям ст. 329 ГК РФ. В соглашении обязательно указывается:
Передача денег возможна двумя вариантами: по безналу или наличными. В первом случае доказательством внесения обеспечительного платежа являются банковские выписки, платежки с отметкой кредитной организации. Во второй ситуации стороны обязательно составляют расписку, где указывается точная сумма средств.
Скачать образец договора аренды квартиры с депозитом можно на сайтах информационно-правовых систем. Если жилье снимается через риелтора, у него наверняка найдется собственный шаблон, куда нужно вписать только адрес жилья и паспортные данные сторон. Посредник также визирует составленное соглашение, потому что в сделке он выполняет роль гаранта передачи средств и их дальнейшего целевого использования.
Как возвращается депозит?
Когда арендаторы съезжают, собственник жилья обязан возвратить им денежные средства, если имущество передается без ущерба. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, в момент подписания договора стороны составляют и подписывают акт приема ценностей, где перечисляются предметы мебели, сантехники и т.д., делаются пометки относительно их исходного состояния.
При оценке возвращаемого имущества хозяин жилплощади обязательно учитывает естественный износ. Например, если на двери шкафа оборвалась петля, чуть сошла краска со стола, это не будет причиной для удержания сумм с арендаторов. Основанием для оставления депозита станет порча ранее переданных ценностей, например, разбитое зеркало, сорванные краны, выбитое окно, проломленный диван и т.д.
Страховой депозит – это признанный способ обеспечения интересов квартиросдателя. Он защищает его от ситуации, когда арендаторы уничтожат ценное имущество, но откажутся возмещать ущерб. Если ценности передаются собственнику в целости и сохранности, денежные средства подлежат возврату.
Как арендатору не потерять обеспечительный платёж (депозит)
Обеспечительный платёж — это деньги, из которых арендодатель получит своё, если арендатор не заплатит или испортит помещение. Для арендатора идеально, когда в конце аренды платёж засчитывают за последний месяц или возвращают. Но на деле платёж легко потерять — это зависит от условий договора аренды.
Как работает обеспечительный платёж
Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают недвижимость» не работает без записи на бумаге.
В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.
Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов. Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются. Обычно она равна ставке за один-два месяца.
В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:
✍ Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;
✍ Сделать обеспечительный платёж невозвратным;
✍ Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;
✍ Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;
✍ Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.
Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ.
Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.
Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ.
Когда обеспечительный платёж остаётся арендодателю
Арендодатель списывает деньги, если арендатор нарушает условия аренды. Получается, для арендатора главное — внимательно прочитать договор и не нарушать обязанности.
Вот самые частые причины потери обеспечительного платежа.
Досрочный выезд из помещения
Если записано, что депозит остаётся как штраф за односторонний отказ арендатора от договора, так оно и будет. Арендатор теряет платёж, даже когда ничего не ломал, а просто нашёл помещение с лучшей проходимостью. Предприниматели могут так договариваться по п. 3 ст. 310 ГК РФ. Верховный Суд подтверждал, что это законно в п. 16 Постановления № 54.
Ещё арендодатель может не возвращать депозит, если попросил арендатора съехать по его вине. Например, за просрочку арендной платы или пожар в помещении.
Однако арендодатель обязан вернуть деньги, если сам выгнал арендатора. Суды поддерживают, вот пример — дело № А41-85970/2019.
Забыли вернуть помещение по акту
Когда аренда заканчивается, арендатор обязан съехать и вернуть помещение по акту. Пока акт не оформили, за каждый день начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи — ст. 622 ГК РФ. Арендодатель спишет долг из депозита.
Ущерб помещению
Сломанную дверь или разбитую люстру арендатор чинит за свои деньги. Это его обязанность делать текущий ремонт из ст. 616 ГК РФ. Иначе арендодатель запишет поломки в акт возврата, посчитает сумму ремонта и вычтет из депозита. Для арендодателя депозит — это чужие деньги, и он вряд ли будет искать подрядчика подешевле.
Но арендатор отвечает только за ремонт в границах своего помещения. За общие лестницы, санузлы и коридоры — нет. Ремонтировать и мыть общее имущество в здании обязан собственник — ст. 210 ГК РФ.
Просрочка арендной платы и другие нарушения
Арендатор обязан платить за помещение в срок, который записан в договоре — ст. 614 ГК РФ. За просрочку арендодатель может насчитать пени и вычесть из платежа.
Торговые и офисные центры часто прописывают в договорах правила внутреннего режима и штраф за нарушения. Если сотрудники арендатора в разгар дня закрывают магазин на жалюзи или вносят товар через центральный вход, администрация выписывает штраф. Это тоже минус из депозита.
Что записать в договор, чтобы обеспечительный платёж вернули
Арендатору принципиально проследить, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возвращал платёж или засчитывал его в последний месяц аренды. Не все арендодатели согласны переписывать договор не в свою пользу. Но вести переговоры стоит.
Хороший набор пунктов для арендатора выглядит примерно так:
В качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатор в течение 3 дней после подписания договора перечисляет на расчётный счёт Арендодателя обеспечительный платёж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы.
Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон.
По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж в счёт арендной платы за последний месяц.
При удержании из обеспечительного платежа Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчётом и обоснованием удержанных сумм.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Что поменялось из-за коронавируса
В 2020 году арендаторы из особо пострадавших отраслей бизнеса могли съехать из помещений досрочно без штрафов, если не договорились с владельцами недвижимости о скидке. Это мера господдержки из ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г.
Но об интересах владельцев недвижимости тоже подумали. При досрочном съезде пострадавшему арендатору депозит не возвращают. И неважно, что было в договоре аренды. Искать нарушения на стороне арендатора тоже не придётся. Арендатор утрачивает право на обеспечительный платёж полностью. Здесь суды поддерживают арендодателей, пример — дело № А13-7469/2020.
P. S. «Особенно пострадавшие» арендаторы получили право на отсрочку арендной платы. Отсрочка распространяется на платежи с даты введения режима повышенной готовности до даты отмены. Если режим повышенной готовности сняли раньше 1 октября, то ещё на 50% от даты отмены до 1 октября. Выплачивать долг арендаторы должны с 1 января 2021 до 1 января 2023.
Статья актуальна на 08.02.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
8 профессиональных советов, которые помогут безопасно снять квартиру
Неопытных арендаторов жилья легко обмануть, поэтому они нередко становятся жертвами мошенников. Но даже опытные иногда попадают в неприятные истории только из-за того, что пустили отношения с владельцами на самотек и не договорились с ними «на берегу» об условиях найма.
Профессиональные риелторы дали потенциальным нанимателям жилья несколько советов, которые помогут заключить безопасную сделку.
1. Не гонитесь за дешевизной
Минимальная стоимость аренды в Москве сегодня составляет около 20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Все, что предлагается в объявлениях значительно дешевле, вероятнее всего, обман. «Квартир по стоимости ниже рынка не бывает, и если вам попался изумительно дружелюбный арендодатель, который почему-то очень дешево сдает отличную квартиру с прекрасным ремонтом, значит вас где-то обманывают. Все реальные арендодатели внимательно изучили рынок и готовы торговаться за каждый рубль», — советует эксперт агентства недвижимости Century 21 Milestone Александр Григорьев.
2. Не спешите с авансом
Не спешите авансировать понравившуюся вам квартиру сразу на просмотре. Во-первых, вы ведь не уверены, что общаетесь именно с собственником (кто и как потом вернет эти деньги?). Во-вторых, вы еще будете смотреть другие варианты, которые, возможно, понравятся вам больше.
3. Не платите деньги за сомнительные услуги
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
4. Проверьте документы
Главное, что проверяет риелтор во время общения с собственником и на что следует обратить внимание при самостоятельном подборе жилья, — это документы. Вам должны предоставить оригиналы паспорта и свидетельства о собственности — никаких копий и ламинированных документов. Нередки случаи, когда по поддельным документам квартира сдается одновременно нескольких арендаторам.
5. Составьте опись имущества
При осмотре квартиры главное не спешить, внимательно осмотреть внешний вид и состояние квартиры, мебели и бытовой техники. После чего нужно составить опись имущества — либо на специальном бланке акта о приеме жилого помещения, либо в свободной форме. Опишите внешний вид и техническое состояние мебели, освещения, бытовой техники, окон и дверей. Если что-то не работает, это тоже нужно зафиксировать при описи имущества, чтобы потом было проще разбираться с претензиями собственника.
6. Заключайте договор
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
7. Расплачивайтесь по безналу
Крайне желательно, чтобы платежи по договору шли по безналичному расчету, поскольку это фактическое подтверждение оплаты. Но если вы расплачиваетесь наличными, необходимо брать расписки. Это не всегда удобно, поэтому безналичный расчет проще.
8. Работайте с риелтором
Работайте с агентами по поиску и аренде квартиры. Это позволит избежать мошеннических схем, потери времени от обзвона несуществующих объявлений, согласования времени встречи, подготовки документов. С агентом вы снимете квартиру быстрее, а иногда и дешевле.
«Нормальной рыночной практикой является оплата агентству 50% от месячной арендной платы, оплата арендодателю депозита в размере одной месячной платы и оплата за первый месяц аренды, — отмечает Александр Григорьев. — Отличные от этих условия должны быть разумно обоснованы».
Страховой депозит при аренде квартиры
Аренда квартиры традиционно связана с определёнными рисками. Они бывают разными, но большая часть их относится к взаимоотношениям с арендаторам.
Риски могут быть следующими:
По факту, арендаторы способны причинить ущерб имуществу в том или ином виде, повлиять на возможность получения стабильного дохода или создать проблемы с соседями. Все эти риски можно уменьшить, частично перекрыв убытки страховым залогом.
В нашей практике в данном жилом комплексе страховой депозит использовался два раза. У депозита две основные задачи — страховка на случай неожиданного разрыва договорных отношений и обеспечение сохранности оставленного в квартире имущества.
Что такое страховой депозит?
Для начала стоит разобраться с самим понятием. Нужно отметить, что в российском законодательстве нет термина “страховой депозит”. Он возник на практике. И если опираться именно на практику, то таким понятием обозначается сумма, которой арендодатель сможет возместить возможный ущерб в случае возникновения проблем с арендаторами. А оно определяется по перечисленным выше пунктам.
На практике это означает, что арендаторы при заключении договора передают в распоряжение собственника определенную сумму. И если с ними не возникает никаких проблем, владелец при расторжении договора обязан эти деньги вернуть.
Стоит отметить, что ближе всего к данному понятию в законодательстве обеспечительный платёж. Он существует с 1994 года и направлен именно на обеспечение выполнения одной из сторон взятых на себя обязательств. Учтите, что обеспечительный платёж отличается от страхового депозита. Депозит вносится для того, что в данном случае арендаторы будут добросовестно пользоваться недвижимостью и заботиться о её сохранности. То есть эти деньги нельзя потратить.
Депозит выдаётся в счёт будущего исполнения обязательств по оплате аренды квартиры. К примеру, можно договориться о том, что в счёт депозита арендаторы будут жить последний месяц. Обеспечительный платёж для этих целей нельзя использовать. Соответствующие средства возвращаются арендатору только после того, как владелец примет жильё и убедится в том, что всё находится в полной сохранности. Но на практике часто данный платеж может быть засчитан в счет аренды, если стороны договорятся об этом.
Удержание обеспечительного платёжа на законных основаниях
Обеспечительный платёж обычно равен стоимости аренды в течение одного месяца. Но в некоторых случаях, по договорённости сторон, такая сумма может быть увеличена. Например, если арендаторы находятся в группе риска — с маленькими детьми или с животными.
Таким образом, иногда речь может заходить о довольно крупной сумме. И между сторонами по поводу этих средств возникают споры. Владельцы нередко полагают, что имеют право на выплату, обнаружив даже несколько царапин на мебели. Вместе с тем арендаторы могут отказаться признавать свою долю ответственности и за довольно серьёзный ущерб имуществу.
Оценка состояния квартиры — вопрос субъективный. Особенно, когда недвижимостью пользовались в течение нескольких лет. Понятно, что существует естественный износ ремонта помещения и мебели в ней. Платить за него арендаторы не обязаны: за то, что они пользуются недвижимостью, собственнику регулярно поступает арендная плата. Поэтому во избежание проблем необходимо при сдаче квартиры составить опись недвижимости, а при принятии недвижимости — акт сдачи-приёмки.
В таком случае при возникновении претензий будут официальные документы, в которых состояние квартиры, мебели и техники на момент сдачи в аренду и на момент расторжения договора фиксируется. Если разбирательства дойдут до суда, такие документы могут значительно упростить принятие решения и ускорить весь процесс.
Как составить опись имущества?
И опись имущества, и акт сдачи-приёма оформляются в виде отдельных документов, которые идут в качестве приложений к договору. Они заполняются в свободной форме. Однако в такой документации состояние квартиры должно быть чётко зафиксировано. Желательно провести фото и видеосъёмку с однозначным указанием даты (например, можно продемонстрировать дату на смартфоне или просто озвучить время описи).
Опись квартиры при сдаче недвижимости в аренду составляет сам владелец. Но этим по договорённости может заняться и агент. В целом в законодательстве нет запрета на составление такой описи кому-то самостоятельно. Но если вы хотите, чтобы суд серьёзно отнёсся к такому документу, желательно подготовить его заранее в двойном экземпляре, чтобы по одному было и у арендатора, и у владельца. При этом в документации необходимо перечислить следующее:
Важно: опись нельзя просто составлять. Арендатор принимает у владельца квартиру. Поэтому он должен включить каждый бытовой прибор и убедиться в его функциональности. Также ему надо осмотреть каждый предмет, чтобы проверить на предмет скрытых дефектов. Опись необходимо подписать и арендатору, и владельцу.
Как оформить передаточный акт квартиры?
При расторжении договора между сторонами необходимо составить акт передаточный акт квартиры. Некоторые собственники ограничиваются беглым осмотром квартиры. Они убеждаются в том, что серьёзный ущерб не причинён, после чего отказываются от дальнейших претензий. Но если собственник предлагает арендатору просто не тратить время на оформление такого документа, хотя опись при въезде в квартиру была проведена, это может оказаться ошибкой. Некоторые владельцы в состоянии потом передумать и подать на бывших жильцов в суд. Поэтому документы во избежание проблем лучше правильно оформить.
Чтобы такие приложения к договору были приняты при разбирательствах, опись надо проводить в присутствии свидетелей. Желательно — двух. Разумеется, это должны быть совершеннолетние и дееспособные лица.
Когда владелец квартиры не может претендовать на обеспечительный платёж?
Многие собственники жилья нередко полагают, что самого факта причинения недвижимости ущерба во время сдачи в аренду достаточно, чтобы удержать обеспечительный платёж. Но это далеко не так. Важно, чтобы ущерб был причинён по вине арендатора. В частности, если какой-то электрический прибор вышел из строя из-за того, что во всём доме не по вине арендатора случился скачок напряжения, ни о какой компенсации и речи идти не может.
Как уже говорилось, жильцы не обязаны покрывать естественный износ. То есть старый бытовой прибор может перестать работать из-за того, что истёрлась какая-то прокладка, произошло что-то ещё. Аналогично в отношении кранов и прочего.
Поэтому если при выявлении таких поломок собственник попытается удержать у себя обеспечительную сумму, он может столкнуться с обжалованием своих действий в суде. Причём вполне правомерным.
Чтобы установить, по чьей конкретно вине случилась та или иная поломка, нередко приходится проводить экспертизу. Её может организовать арендатор. И в таком случае изначально он будет всё оплачивать. Однако если арендатор через суд докажет, что его вины в поломке нет, все издержки лягут на плечи владельца как проигравшей стороны. И это также касается расходов на экспертизу.
Что ещё надо принимать во внимание?
Обеспечительный платёж — это конкретная сумма. Как уже и говорилось выше, она обычно равна стоимости оплаты за проживание в течение месяца. Однако нередко причинённый недвижимости ущерб значительно больше. Означает ли это, что собственник не сможет претендовать на возмещение в полном размере? Нет, из правоприменительной практики видно, что собственнику ничто не мешает подать в суд на арендатора и истребовать дополнительную компенсацию.
Доступ к обеспечительному платежу у собственника есть всегда. Ему для этого не придётся проходить длительные разбирательства. А вот для компенсации уже большего размера понадобится отдельно обосновывать свою позицию, собирать доказательства, подавать исковое заявление. Таким образом, обеспечительный платёж введён просто для удобства и для защиты одной из сторон. Однако закон не принуждает ограничиваться исключительно этим способом возмещения ущерба.
Информация от партнеров по зарубежной недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Риме. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.
Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость.