что значит коллективное садоводство
Ведение садоводства
Здесь можно построить дачу и заниматься любой сельскохозяйственной деятельностью, в том числе, как для личных нужд, так и с целью предпринимательства.
Можно выращивать любые овощи, фрукты и ягоды, держать домашнюю птицу, заниматься пчеловодством.
Категория
Статья 7 Земельного кодекса определила, что земли РФ делятся на 7 категорий, среди которых есть земли поселений (ЗНП) и земли сельхозугодий (ЗСН).
Согласно классификатору, земельный участок с ВРИ «Ведение садоводства» может принадлежать как к одной, так и другой категории.
Разрешенное использование
Классификатором ВРИ установлено сразу 2 вида разрешенного использования для садоводства:
Индивидуальное и коллективное ведение садоводства
Глава 2 Федерального закона № 66 определила, что ВРИ «Ведение садоводства» может быть организовано сразу в нескольких формах:
В первом случае владельцы участков объединяются для регистрации садового (дачного, огороднического) некоммерческого партнерства (СНП).
В таком случае СНП будут принадлежать не только отдельные наделы участников партнерства, но и все объекты общего пользования: а значит дороги, местная канализация и т.д.
Объединение отдельных граждан в СНП помогает повысить общий уровень жизни в дачном поселке.
Так, за счет членских взносов СНП может оплатить асфальтирование местных дорог, проводку электросетей к дачному поселку и т.д. Садоводческое некоммерческое объединение является юридическим лицом в полном смысле этого слова.
Статья 7 ФЗ №66 определила, что СНП может:
Любой из членов СНП имеет право участвовать в регулярных собраниях товарищества и влиять на принятие общих решений.
Индивидуальное садоводство может осуществлять как в отдельном месте, так и в поселке, где существует СНП.
В первом случае у владельца надела возникают серьезные проблемы с подводом коммуникаций к участку (кроме тех случаев, когда коммуникации проведены в непосредственной близости от него).
Во втором случае, когда надел находится непосредственно в поселке при СНП, владелец участка вправе рассчитывать на общие блага.
Он может пользоваться общей инфраструктурой, подключаться к коммуникациям, подводка которых была осуществлена за счет средств СНП. Но за все это владелец участка должен регулярно уплачивать в СНП взносы, установленные самим объединением.
Если таковых взносов не поступает, СНП вправе взыскать причитающиеся им средства в судебном порядке.
Предельные размеры
Статья 11.9 Земельного кодекса определила, что минимальные и максимальные размеры участка устанавливаются местными градостроительными регламентами.
Это же подтверждает и статья 38 Градостроительного кодекса, где указано, что помимо прочего градостроительный регламент должен содержать:
То есть, максимальный и минимальный размеры наделов устанавливаются той администрацией, в ведении которой находятся данные земли. Это может быть администрация поселка, администрация города, администрация целого субъекта РФ и т.д.
Чаще всего, устанавливается только минимальный размер участка, максимальный определять не имеет смысла, так как одно лицо может приобрести сразу несколько наделов, удвоив тем самым их площадь.
Учитывая требования, выдвигаемые основными нормативными документами (СНиП, требования пожарных служб), минимальная площадь садового участка составляет 3 сотки. Такая площадь позволяет отодвинуть дом на положенное расстояние от соседнего участка и от дороги.
Строительство
Классификатор определил, что на участках с видом возможного использования «Ведение садоводства» допускается возведение:
По умолчанию прописаться в доме, построенном на садовом участке, нельзя, несмотря на то, что он может иметь фактический почтовый адрес.
Для того чтобы зарегистрироваться в таком доме, необходимо:
При несоблюдении любого из указанных требований прописаться в построенном доме нельзя.
Местные органы власти вправе уточнить целевое назначение надела и придать им статус огороднических земель.
Строить на таких землях можно только некапитальные объекты (те, которые не имеют фундамента).
Возведение объектов при статусе «Земли сельхозназначения»
Если говорить о ВРИ «Ведение садоводства», классификатор не делает никаких различий в плане возможного строительства для земель ЗНП и ЗСН.
Здесь также допускается возведение:
Независимо от созданных в доме условий, наличия всевозможных коммуникаций, наличия (отсутствия) еще одного жилья у владельца участка, прописаться на земле ЗСН нельзя.
Подробнее об особенностях ведения садоводства читайте в отдельных статьях:
Изменения с 2019 года
До 2019 года участки с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» регламентируются ФЗ № 66. Новый Федеральный закон №217, который вступит в силу с первого дня 2019 года, меняет ситуацию.
В сравнении со старым законопроектом он принесет несколько существенных изменений:
Заключение
Садоводство имеет сложную, многоступенчатую организацию.
Классификатор установил 2 типа ВРИ: просто «Садоводство» для выращивания многолетних культур в промышленных масштабах и «Ведение садоводства» в целях организации частных дач. В первом случае строительство капитальных объектов запрещено, во втором – разрешено.
ВРИ «Ведение садоводства» может быть присвоено землям категории ЗСН и ЗНП. Строительство капитальных объектов условно разрешено и в том и в другом случае, но прописаться можно будет только на земле ЗНП.
Участок может иметь статус «Для огородничества» или «Для садоводства». На огороднических участках строительство запрещено, на садовых – разрешено.
Индивидуальное и коллективное садоводство весьма схожи. Разница лишь в том, что индивидуалы не могут участвовать в собраниях объединения. С 2019 года они будут иметь возможность участвовать в деятельности СНП.
Размеры земельного надела определяются местными органами власти. Они вправе установить любой максимальный и минимальный размеры. Нельзя регистрировать участок и строить дом, если размеры надела будут меньше минимально установленных в регионе.
Участки для садоводства. Какие земли можно использовать?
Садоводство представляет собой отрасль растениеводства, которая занимается выращиванием на земле плодовых и ягодных культур (или плодоводством), а также декоративных растений (так называемое декоративное садоводство).
Определение и особенности
Коллективное садоводство – это особая форма общественного использования земли, которая осуществляется гражданами-собственниками участков земли через их объединение в специальные товарищества – организации садоводов.
Такое объединение всегда возникает на добровольной основе и необходимо для решения значимых социально-экономических задач в процессе ведения садово-огороднической деятельности. Например, таких как обустройство дорог, систем водоснабжения, канализации и прочих задач, которые собственникам сложно решить самостоятельно.
В качестве правовой формы такого объединения граждане могут выбрать некоммерческое товарищество (или СНТ), партнерство и кооператив.
Участок СНТ
Садовый участок или участок СНТ – это земельный надел, который выделен гражданам под посадку ягодных, овощных и плодовых культур, а также постройку различных хозяйственных построек.
Правила эксплуатации участка под садоводство содержатся в Земельном кодексе и № 66-ФЗ о СНТ.
Какие земли можно использовать и на основании чего?
Под организацию садоводства обычно предоставляются сельскохозяйственные земли с высоким индексом бонитета. Такие участки обычно располагаются за чертой города в экологически благоприятных условиях.
Земли населенных пунктов обычно предоставляются гражданам под иные цели: в частности, индивидуальную жилую застройку.
Землями в СНТ граждане могут пользоваться на основании:
Права на данные участки
Садоводческие участки могут эксплуатироваться гражданами на правах собственности или аренды.
Собственники земель обладают всей полнотой прав на такую землю: они могут продавать ее, сдавать в аренду, представлять в качестве залога, дарить и обменивать.
Назначение и ВРИ
Согласно действующему классификатору ВРИ садоводство входит в состав земель сельскохозяйственного использования и ему присвоен код 1.5. На данных участках разрешены следующие виды деятельности:
Земли для садоводства принадлежат к категории сельскохозяйственных земель с видом разрешенного использования «садоводство».
Строительство
Строить на землях СНТ можно, но только те постройки, которые не предназначены для круглогодичного проживания без центральных коммуникаций и не отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Также здесь допускается возведение вспомогательных и хозяйственных строений. Например, сараев, гаражей и бань и пр.
Прописка
На участке под садоводство разрешается строительство, но постройка получит статус садового домика. Проблема оформления постоянной регистрации на землях в СНТ является предметом постоянных судебных разбирательств.
Но Конституционный суд встал на сторону граждан в данном вопросе и разрешил оформлять прописку на территории СНТ, если у них нет иного места для постоянного проживания.
Приватизация земельного участка
Под приватизацией земельного участка понимается процесс перехода прав собственности от государства к частным лицам. Данную процедуру необходимо пройти для закрепления статуса полноправного собственника земли, узаконивания построек и получения возможности полноправно распоряжаться участком.
С 2006 года процедура приватизации земельного участка была существенно упрощена с принятием закона о дачной амнистии. Благодаря данному закону у граждан появилась возможность бесплатно оформить в собственность садовые участки, выданные им для эксплуатации государством. Преимуществом дачной амнистии является оформление земель в собственность без межевания, что позволяет сэкономить немалую сумму.
Что требуется для приватизации участка в СНТ? Для этого необходимо пройти следующие этапы:
Расприватизация
Российское законодательство не содержит такое понятие как «расприватизация», но это определение весьма часто используется россиянами в контексте отказа от прав на участок.
Расприватизацию можно определить как отказ от права собственности на земельный участок в садоводстве. Такая возможность закреплена за собственниками 236 ст. Гражданского кодекса.
Законодательство указывает, что при отказе от права собственности лицо должно устраниться от пользования, владения и распоряжения имуществом. При расприватизации права собственности не переходят в другое право, например, в аренду.
Если на земельном участке расположены объекты недвижимости, то отказаться от него можно только вместе с расположенным на нем домом.
Отказаться от прав собственности можно или путем продажи участка, либо оформить его в Росреестре.
Вы желаете заключить соглашение о детях при разводе? О том, как это правильно сделать, читайте здесь.
В некоторых случаях брак может быть признан недействительных. Описание случаев из семейной практики вы найдете в нашей статье.
Мотивы собственника
В последнее время актуальность расприватизации земельных участков возросла. Связано это с тем, что земельный налог стал рассчитываться на основании кадастровой стоимости ЗУ.
В результате налоговое бремя землевладельцев возросло в разы.
Многие россияне получили землю бесплатно от государства или по дарственной, но не используют ее по различным причинам.
Но до тех пор, пока участок числится в собственности, его владелец обязан платить земельный налог.
Отказ от права собственности на участок может быть необходим в случае, если собственник не может долгое время продать ненужную ему землю или передать ее по дарственной. Либо когда вложения в возделывание земли превышают потенциальную прибыль от ее эксплуатации.
Пошаговая инструкция по отказу от права собственности
Для отказа от прав собственности на садовый участок владелец должен пройти следующие этапы:
В результате регистрационных действий участок должен получить статус бесхозного, а затем отойти в пользу муниципалитета.
Особенности ведения садоводства на землях сельхозназначения
Садоводство на сельскохозяйственных землях имеет ряд особенностей.
Любое действие, которое собственник участка желает осуществить на принадлежащем ему наделе, должно соответствовать не только целевому назначению земли, но и виду его разрешенного использования (ВРИ, указанное в кадастровом паспорте участка).
Согласно действующему Федеральному закону № 217 граждане, являющиеся счастливыми обладателями участков, предназначенных для ведения садоводства, имеют возможность:
Общая информация о категории
Российская Федерация обладает огромными земельными территориями, большинство из которых относится к категории сельхозназначения.
Именно эти «зеленые пространства» являются одним из самых главных богатств страны, так как используются в целях:
Такой широкий выбор возможностей использования земель сельскохозяйственного назначения обусловлен тем, что они, согласно Земельному Кодексу РФ предназначены для обслуживания полного цикла выращивания сельхозпродукции.
То есть если возникает такая необходимость, сельхозугодия могут стать «домом» и для административного корпуса и для складских помещений и для жилых домов для работников.
Земельные участки с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» чаще всего также располагаются именно на землях этой целевой категории.
Особенности участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения
Понятие «ведение садоводства» широко распространено. Для большинства россиян оно обозначает приобретение земельных участков, на которых граждане имеют возможность выращивать овощи, плодовые и бахчевые культуры, кустарники и просто отдыхать.
С точки зрения российского законодательства (ФЗ № 217) ведение садоводства для собственных нужд на землях сельскохозяйственного назначения возможно в случаях, если они относятся к любому из следующих сообществ:
Эти земли имеют общий код 13.2 по Классификатору ВРИ и позволяют владельцам:
В зависимости от того, каким образом осуществлялось приобретение земельного участка, проводилась ли приватизации или выдел надела, может быть разной и форма собственности участка.
Существует несколько видов форм собственности садоводческих земель:
В 2019 году вступил в силу новый закон «о садоводстве» ФЗ №217-ФЗ, который оставит только одну форму существования для садоводств – некоммерческое товарищество.
Также существенные изменения коснулись жилых построек на землях сельхозназначения с ВРИ «Ведение садоводства». Садоводы смогут возводить капитальные жилые строения, предназначенные для круглогодичного проживания и прописываться в них. Также существенно улучшилась ситуация с инфраструктурой и коммунальными благами.
Приобретая земельный участок для садоводства, необходимо четко понимать, как именно вы желаете использовать надел. Именно поэтому так важно обращать внимание не только на категорию земель, но и на вид ее разрешенного использования.
Например, код классификатора ВРИ 1.5 имеет название «садоводство». Но эти земли не подходят для отдыха и выезда всей семьей по выходным на зеленую лужайку под тень молодых яблок и вишен.
Земли с ВРИ 1.5 предназначены для сельскохозяйственного производства и подойдут только тем, кто намерен заниматься серьезным бизнесом, связанным с садоводством.
Строительство
Являясь обладателем земельного участка с определенным видом разрешенного использования «Ведение садоводства», собственник может себе позволить строительство следующих объектов (без согласования и получения разрешительной документации):
Важным условием возведения любого строения на земельном участке является соблюдение правил СНиП №30-02-97. В них предусмотрены основные требования к строениям (этажность, площадь и т.д.), расстояниям между постройками и другим правилам планировки и застройки собственного садового участка.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал о том, какие ошибки можно допустить и как предотвратить их, решив начать строительство на землях сельхозназначения.
Выводы
Земли сельскохозяйственного назначения с ВРИ «Ведение садоводства» предоставляют своим владельцам практически полную свободу действий. Разрешается не только действительно заниматься выращиванием плодовых или овощных культур, но и вести жилое и хозяйственное строительство.
Построив капитальное жилье или же садовый дом можно в полной мере наслаждаться загородным отдыхом:
Основной недостаток таких земельных наделов – невозможность прописки, устранится в ближайшее время, после вступления в силу нового Федерального закона №217 о садоводстве и огородничестве.
Что такое коллективные сады и почему они интересуют урбанистов
Материал подготовлен в коллаборации с IQ.HSE.RU.
Общественные огороды и сады
В крупных городах по всему миру жители разбивают общественные сады и огороды. Это земля, на которой горожане выращивают цветы, овощи и другие растения. Например, в Новом Орлеане массово организовывали коллективные сады, чтобы восстановить жизнь после наводнений.
Урбанист Аркадий Гершман считает, что общественные сады внутри города — это инструмент, который нужно применять в зависимости от поставленных задач. Например, сформировать сообщество жителей и добрососедство во дворе дома или использовать городские пустыри с пользой. Организовать такой сад может город, администрация парка или сами жители.
Город. Чтобы использовать пустыри для коллективных садов, городской администрации нужно найти владельца земли и нанять людей, которые будут ухаживать за участком. Это лишняя работа для города, ее мало кто понимает, поэтому никто не занимается.
Гершман считает, что муниципальные депутаты могут стать связующим звеном между жителями и собственником земли, который владеет пустырем, но ничего там не делает: не видит смысла или не хватает денег. Они предложат отдать территорию во временное пользование горожанам. Например, собственник заключит договор с активными жителями на три года, а потом предложит им выкупить землю и нести за нее ответственность или вернуть.
Парк. С парками — другая история. Там проще все организовать, потому что есть администрация. Хорошая администрация даже может найти спонсоров. Единственный пример коллективного сада в России — Горкинско-Ометьевский лес в Казани — находится на территории парка. Там горожане возделывают землю, выращивают цветы и растения для красоты, овощи — в пищу. За садом следит и ухаживает администрация парка, а спонсирует сеть строительных магазинов «Леруа Мерлен». Общественные сады притягивают в парки не только спортсменов и молодых людей. Для пенсионеров, которые просто сидят дома, это удобный вид досуга, а для детей — наглядная иллюстрация естественных процессов.
Горожане. Сами жители тоже могут организовать общественный сад во дворе дома. Для этого им нужно найти место, определить собственника земли и договориться с соседями. Урбанист уверен, что на практике завести сад сложнее — сначала нужно решить базовые проблемы. Например, запретить парковку автомобилей на газоне или территории сада.
Чтобы решать общие проблемы, жители должны друг с другом общаться, но в огромных советско-российских спальных районах это невозможно. В многоквартирных высотках люди не помнят друг друга в лицо, поэтому о добрососедстве речи идти не может. Единственный вариант общественного сада в таком районе — палисадники у первых этажей, но прав на эту землю у жителей не будет. Если люди организуют там общественный сад, а потом городские службы разроют его из-за подземных коммуникаций, они больше не будут вкладывать силы в общие проекты.
Коллективные сады в России
В России еще не научились работать с общественными огородами, при этом в Советском Союзе уже использовали земельные участки в черте города, на которых выращивали овощи и строили дома. Такие участки называли коллективными садами.
Главные плюсы коллективных садов — жизнь на природе, приватное пространство и архитектура на свой вкус. При этом поликлиники и школы далеко, не хватает транспорта, освещения и тротуаров — считает архитектор Сергей Трухачев.
Коллективные сады в городе или совсем рядом с ним — недооцененный резерв доступного жилья в мегаполисах. Но чтобы эти территории стали современными и комфортными, нужно развивать их инфраструктуру, социальную сферу и работать над эстетикой.
Садовые участки в городе отличаются от загородных дач. На дачах отдыхали и наслаждались природой. Это пространство свободы, неспешности, вальяжности и бегства от городской суеты. Коллективные сады — территория труда, сбора урожая. Это гарантия продовольственной безопасности семьи и дополнительный заработок, если овощи и фрукты удается продать.
Как садовые районы появились в СССР
В конце 1950-х годов в Советском Союзе не хватало продуктов. Людям предложили подкармливать семью самим — с помощью личных подсобных хозяйств. Для них установили стандартный размер участка в шесть соток и выделили свободные городские земли, не предназначенные для застройки.
Советская власть планировала отдать землю в частную собственность на время продуктового дефицита, а потом вернуть. Именно поэтому у коллективных садов нет планировки. Градостроители не уделяли большого внимания «недолговечному» явлению. Отсюда — узкие неудобные проезды, нехватка тротуаров и освещения, проблемы с транспортом, отсутствие скверов и площадей, трудности со школами, детскими садами и больницами. Причем все эти проблемы остаются актуальными.
Второй фактор создания коллективных садов — бурная урбанизация. Люди переезжали из села в город, но тосковали по малой родине. Садовые участки заменили родную деревню, которую не надо было покидать. Новые горожане начали активно осваивать садовые территории после перехода страны на пятидневную рабочую неделю в 1967 году. В 1980-е годы коллективные сады стали источником запасов продуктов на зиму для многих горожан из-за системного экономического кризиса. Приватизация участков в 1990-е годы оказалась новым знаковым моментом в развитии садов. Для большинства постсоветских граждан приватизированные сад и городская квартира стали единственным активом.
Сегодня в садах разбивают огороды и живут
Современные коллективные сады очень разные. Одни участки стали полноценными дачами с коттеджами и всеми удобствами для жизни круглый год. Их владельцы могут жить и отдыхать на даче, а городскую квартиру сдавать в аренду. В этом случае происходит контрурбанизация: исход из города на природу, появление альтернативного, не городского жилья.
Другие земельные участки остаются территорией для сельхозработ. Владельцы собирают урожай, но не тратят силы и средства на благоустройство дома. На таких участках строят простые летние домики и сараи. Саун и бассейнов здесь нет. Хозяева появляются только в период садовых работ, наездами. Отсюда — сезонные колебания численности населения коллективных садов. Одни живут здесь постоянно, другие — мигрируют.
Дискуссия Григория Ревзина, Олега Михайлика, Николая Лызлова, Дарьи Радченко и Алексея Коротких о том, каким может стать новый пригород и каковы его перспективы.
У большинства садовых участков в городах появилось второе-третье поколение собственников. Для новых владельцев коллективные сады стали приближенным к природе летним жилищем, где можно недорого отдохнуть в выходные. Капитальный садовый дом — другая история. Это резервное жилье, вариант получения дополнительного дохода или дом для старших родственников — пенсионеров.
Коллективные сады так и не стали полноценными жилыми районами
Сергей Трухачев считает, что за исключением «дворцов» и «крепостей» 1990-х годов, садовые дома прочно заняли свое место в низком ценовом сегменте на городских жилищных рынках. Востребованность дешевого жилья привела к строительному буму на территориях садов, приближенных к городской застройке с лучшей инфраструктурой. Эти районы — резерв малоэтажного доступного жилья, но у коллективных садов еще много нерешенных проблем.
Статус жилья и планировка. В 2007 году по официальному генплану коллективные сады Ростова-на-Дону планировали перевести в разряд индивидуального жилья, но эти меры не приняли. Одна из причин — налоговая политика. Ставка налога на землю для садовых участков всегда оказывалась меньше аналогичной для жилья, собственникам это было невыгодно. В 2016 году администрация города подготовила новый генплан, но отказалась от этой идеи в ближайшей перспективе. Часть собственников самостоятельно перевела сады в жилье, другая оставила землю в качестве садоводческого хозяйства. В итоге городская планировка не выглядит целостной, а ряд территорий — доступными.
Закрытые проезды. К городскому жилью должен быть доступ через территории общего пользования — проезд и удобные дороги, но с коллективными садами это не работает. Закон запрещает использовать территорию садоводств для проездов общего пользования. При этом органы местного самоуправления обязаны обеспечить жителей садов услугами здравоохранения, медицины, пожарной охраны и другой необходимый минимум услуг. Но они не могут вкладывать средства в реконструкцию дорог, которые находятся в собственности садоводств. Те же проблемы — с обеспечением школами и детсадами.
Проблемы коммуникации. При этом на территории садов почти нет общественных центров. Нет даже самих понятий «площадь» или «сквер». Дома стоят за высокими глухими заборами, а это затрудняет коммуникацию жителей. Такую среду трудно назвать открытой и дружелюбной, но именно коммуникация с окружающими помогает человеку чувствовать себя горожанином.
По мнению архитектора, в градостроении нет смысла действовать только экстенсивно — поглощать для развития городов все новые земли. Пренебрежение садовыми территориями может привести к формированию депрессивных городских районов, а их последующая регенерация обойдется дорого. Нужно менять садовые нормативы, выкупать земли и размещать на них объекты социальной сферы.
Подписывайтесь на Telegram-канал РБК Тренды и будьте в курсе актуальных тенденций и прогнозов о будущем технологий, эко-номики, образования и инноваций.