что значит корпоративное жилье
«Компания снимет квартиру для сотрудников»
Сдать квартиру фирме, которая разместит там сотрудников, – неплохой вариант. Но это точно не стоит делать по объявлению на подъезде. О том, как компании снимают элитное жилье для своих сотрудников, рассказывает директор департамента городской недвижимости Blackwood Иван Бородин.
Как компании ищут жилье для сотрудников?
Как правило, квартиры для своих сотрудников компании выбирают через агентства недвижимости, так как компаниям нужно официально оформить отношения с юридическим лицом. И, конечно, заказчик не подает никаких объявлений в газеты или на популярные интернет-площадки. Выбор происходит из представленных на рынке предложений.
Если речь о крупных компаниях, международных концернах или о посольствах, то им важны опыт, имя и репутация агентства недвижимости. Зачастую агентства выбирают на тендерной основе.
Кто ищет?
Ищут и подбирают квартиры или апартаменты для корпоративных нужд, как правило, отдел кадров или другой административный департамент. При этом ответственные за данный вопрос люди не только ищут подходящее агентство, но и занимаются размещением, трансфером сотрудников и прочими организационными моментами.
Коротко о документах
При корпоративной аренде заключают два договора. Первый – договор оказания услуг. Его подписывают компания-заказчик и агентство недвижимости. Второй – договор аренды. Его подписывают компания и собственник квартиры. Если компания иностранная, оба договора составляют на двух языках.
Какие преимущества в такой аренде для собственника?
Все просто. Собственник, решая сдавать квартиру, обращается в агентство недвижимости и оговаривает, что предпочитает корпоративных арендаторов. Обычно с компаниями имеют дело те хозяева жилья, кому важна юридическая и налоговая чистота сделки, своевременные платежи. Кроме того, корпоративные арендаторы больше заботятся о сохранности имущества, и это долгосрочные договоренности: средний срок корпоративных договоров аренды – три года. Любопытно, что довольно часто таким арендаторам нужна временная регистрация, и, поскольку все официально, арендодатели всегда идут навстречу в этом вопросе.
Чего ждут корпоративные арендаторы от квартиры?
Например, чаще всего экспаты из стран Востока (Ближнего, Среднего, Дальнего) арендуют трехкомнатные квартиры. Это хорошо для элитной аренды, поскольку на квартиры с тремя комнатами, например, на элитном рынке Москвы приходится больше трети предложений. Их предпочтения – это квартиры в новостройках с раздельными зонами кухни и спальни, отдельными комнатами и санузлом для обслуживающего персонала.
У сотрудников дипломатических представительств есть еще одно дополнительное требование – наличие в квартире большого зала для приемов, где можно разместить от 30 до 70 человек.
Большим преимуществом будет и близость квартиры к международным школам, поскольку многие иностранные арендаторы приезжают в Россию вместе с семьями. Но встречаются и особенные запросы: так, для некоторых экспатов из Азии важно, чтобы квартира была обустроена согласно принципам фэн-шуй.
Какой диапазон по ценам в корпоративной аренде?
В Москве компании выделяют на съем элитной квартиры в Москве в среднем 150 тысяч рублей в месяц для менеджеров среднего звена и от 300 тысяч рублей для топ-менеджеров.
При этом доля корпоративных квартиросъемщиков среди всех арендаторов элитной недвижимости не превышает 5-7%.
Надежный квартиросъемщик. Как сдать жилье корпоративному арендатору
Найти платежеспособного квартиросъемщика в Москве на долгий срок — заветная мечта для многих рантье. Во время аренды владельцы недвижимости в столице могут столкнуться с самыми неожиданными проблемами — от непредсказуемого поведения жильцов до банального нежелания платить. В такой ситуации идеальным вариантом кажется корпоративный арендатор. Это компания, которая снимает жилье для своих сотрудников, приехавших в Москву из другого города или другой страны.
При таком сценарии арендатором квартиры выступает не физическое, а юридическое лицо. Минус в том, что рантье не всегда может заранее увидеть человека, который будет жить в его квартире. Плюс — компания будет платить за аренду независимо от жильца. Иными словами, квартирант может съехать, а доход рантье никуда не денется: при корпоративной аренде юрлица выплачивают арендодателю всю сумму, предусмотренную в договоре.
Еще одно преимущество для рантье — это безналичная оплата. Такой механизм расчетов выгоден для тех, кто хотел бы сдать свою квартиру и уехать из Москвы. Перевод денег на банковскую карту — безальтернативный механизм оплаты для компаний, снимающих жилье для своих сотрудников. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали риелторы, работающие на московском рынке аренды жилья.
При большом количестве плюсов для рантье корпоративная аренда остается мечтой для многих владельцев московских квартир. Дело в том, что найти и удержать такого арендатора — нетривиальная задача. Редакция узнала у компаний, которые специализируются на подборе арендного жилья, как привлечь надежных квартиросъемщиков и какие требования они предъявляют к съемным квартирам.
Надолго ли арендуют?
Обычно договор с корпоративным арендатором заключается на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией или переподписанием соглашения по истечении срока на новых условиях, рассказала директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова. В агентствах Savills, «Миэль» и Penny Lane Realty также подтвердили 11-месячный срок.
«Договоры на три года и более бывают, но реже, — уточнила директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова. — Такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации. Договоры на несколько месяцев или даже дней также существуют, но это отдельный сегмент сервисных квартир, который существенно отличается от долгосрочной аренды».
Какой должна быть квартира?
Корпоративная аренда обычно относится к высокобюджетному сегменту. Компании редко арендуют дешевое жилье, констатировали риелторы: в этом сегменте спросом пользуются квартиры бизнес- и премиум-класса, так как жилье в основном снимают для управленцев высокого уровня. «Процентов 80% арендаторов — семейные люди, которые предпочитают трех-четырехкомнатные квартиры в современных ЖК рядом со школами, — заявила директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера. — Экспаты традиционно предпочитают центр города и сталинки, для них это экзотика. Одиночки, разумеется, снимают студии и однокомнатные квартиры».
Ключевым фактором для корпоративных арендаторов является юридическая чистота квартиры, указали в компании «Миэль». «Ни российская, ни иностранная компания не станет рассматривать квартиру, у которой не все в порядке с правоустанавливающими документами», — заверила директор «Миэль-Аренды» Мария Жукова.
Директор «Миэль-Аренды» Мария Жукова:
— Для рядовых сотрудников самым важным является нормальная транспортная доступность. Иными словами, они не захотят селиться там, где нет метро. У руководящего звена компаний, как правило, есть личный транспорт, и на метро они не ездят — так что если кому-то захочется поселиться в престижном малоэтажном комплексе за городом, то это вполне осуществимо.
Обязательное требование корпоративных арендаторов — наличие мебели, отметили риелторы. «Квартиры без мебели попросту не рассматриваются, стиль только современный. Также необходимо наличие посуды, полотенец и ванных принадлежностей», — перечислила Анна Карпова из Est-a-Tet. В агентстве Savills долю меблированных квартир в структуре запросов на корпоративную аренду оценили в 90%.
«Часто квартиры проходят техническую проверку на соответствие нормам безопасности, — предупредила Елена Куликова. — Это касается электрики, газового оборудования и систем пожаротушения. Для высокопоставленных сотрудников квартиры проходят проверку службы безопасности. Еще два распространенных правила: запрещена аренда квартир на первых и последних этажах (правило о последнем этаже очень часто оспаривается самим будущим арендатором, так как такие квартиры обладают хорошими видовыми характеристиками), квартира не должна быть оборудована газовым бойлером (иногда и газовой плитой)».
Сколько стоит?
Среднюю стоимость месячной ставки при корпоративной аренде в Москве риелторы из Penny Lane Realty и Est-a-Tet оценили в 60–70 тыс. руб. «Квартира для топ-менеджера может стоить 250–300 тыс. руб. в месяц. Нижний предел для сотрудника высокого уровня — это 70–100 тыс. руб., — сообщила Мария Жукова из «Миэль-Аренды». — Также важен состав семьи. Если квартиру снимают для холостого сотрудника — это может быть однокомнатная квартира. Если вместе с ним приезжают жена и трое детей — ситуация будет меняться в корне».
Наибольший спрос на аренду жилья от крупных компаний сосредоточен в районе от Пречистенской набережной до Тверской улицы, выяснили в агентстве Savills по просьбе «РБК-Недвижимости». «Больше всего востребованы трехкомнатные квартиры общей площадью около 120 кв. м. Будущим арендаторам важно, чтобы подъезд был в хорошем состоянии, с охраной и консьержем. Еще одним ключевым запросом является возможность парковки рядом с домом», — указала Елена Куликова.
В чем функция риелтора?
Найти корпоративного арендатора без посредников будет проблематично, так как многие компании предпочитают нанимать риелторские агентства для подбора квартир. «Компании важен сервис и стабильное абонентское обслуживание, которое можно получить от агентства. Корпоративным арендаторам просто неудобно работать с частными собственниками», — объяснила Марина Шекера из агентства Penny Lane Realty.
«Прежде подбором жилья для персонала занимались целые отделы. Может, тогда они могли позволить себе работать как небольшое агентство и формировать базу, но сейчас это один-два человека, которые физически не могут справиться с таким объемом работы и, по сути, нанимают агентство как подрядчика», — добавила Шекера.
Современные корпоративные клиенты размещают свои запросы по аренде у одной или двух крупных компаний, считает Елена Куликова. При этом в компаниях обычно существует своя форма договора аренды, согласовать существенные изменения к которой бывает затруднительно, отметили в агентстве Savills.
Заплатят в валюте?
Необязательно. Среди корпоративных арендаторов московского жилья много иностранных компаний, которым удобнее вести расчеты в валюте, утверждают риелторы. Тем не менее в большинстве случаев валютный расчет в России запрещен — а потому в договоре фиксируется рублевая сумма, отметили в компаниях «Миэль» и Penny Lane.
«Арендная ставка может быть зафиксирована в рублях, а может быть в валюте (при условии оплаты в рублях по курсу ЦБ). После того как курс доллара существенно вырос, договоры, зафиксированные в валюте, встречаются все реже и реже», — заявила Елена Куликова.
На что еще обратить внимание?
Приятный бонус для рантье, которым удалось привлечь корпоративного арендатора: вместо собственника налог должен платить наниматель. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказала старший юрисконсульт Savills в России Галина Баркус. «Если собственник действует по договору как физическое лицо, то компания-арендатор будет удерживать и оплачивать за собственника налог на доход, — разъяснила Баркус. — Это означает, что согласованная в договоре аренды плата будет поступать в размере, уменьшенном на 13%».
«Налоговые условия обязательно нужно оговорить на стадии заключения договора. В том числе необходимо выяснить, будет ли удержан НДФЛ с суммы страхового депозита, — порекомендовали в компании Savills. — Это зависит от формулировок в договоре (обеспечительный платеж должен быть обособлен от арендной платы и не предусмотрен его зачет в счет оплаты последнего месяца аренды) и от профессионального мнения бухгалтера компании».
Корпоративный договор: разбираем, что можно в него включить
После того, как в 2015 году в Гражданском кодексе (ГК) появились специальные правила о корпоративном договоре (ст. 67.2), заключать их стали чаще. Он позволяет участникам компаний более гибко по сравнению с уставом регулировать свои отношения. Однако свобода эта не бесконечна. Некоторые условия запрещены, а некоторые вопросы могут быть решены только в уставе. В материале вместе с юристами EY Law разбираемся, о чем могут договориться стороны корпоративного договора, для чего и как его можно использовать.
Голосование
Голосовать определенным образом
Как это работает? Вы указываете в договоре, по каким вопросам требуется голосовать определенным образом на общем собрании участников. Так как содержание решения заранее предусмотреть зачастую не получается (все будет зависеть от ситуации в момент голосования), то надо прописать порядок согласования позиции. Самый распространенный вариант: то, как надо голосовать, определяет одна из сторон договора.
Желательно указать, как эта сторона сообщит другим о том, как она планирует голосовать. Это может быть сделано, например, путем направления электронного сообщения на определенный адрес и за определенный срок до проведения голосования.
Есть и более сложные способы. В одном из дел упоминается условие договора, по которому стороны «должны письменно согласовывать друг с другом принятие решений». Письменное согласование означало оформление нотариально удостоверенного согласия с точной формулировкой вопросов, предложенных на голосование (дело № А40-65834/2011).
Иные варианты
Можно договориться и о других вопросах голосования. Например, о том, что одна из сторон не будет ставить определенные вопросы на голосование. На практике это используется, чтобы осуществлять согласованно действия по управлению обществом и учесть интересы сторон корпоративного договора. Например, можно ограничить возможность назначать своих членов в совет директоров, включить положение о том, что решение об увеличении или изменении уставного капитала, смене генерального директора может приниматься только единогласно всеми присутствующими на голосовании акционерами. Зачастую в корпоративном договоре решается вопрос, касающийся количества голосов, необходимого для принятия решения по вопросу компетенции общего собрания. Для этих целей с помощью корпоративного договора можно увеличить количество голосов от предусмотренного законом, например, с простого большинства до ¾ голосов участников общества.
Как быть при нарушении
Включение подобных условий в договор, к сожалению, не означает, что обязанная сторона не сможет отступить от него. Если она проголосует не так, как указано в договоре, то ее голос все равно будет учтен.
Единственная защита в таком случае — использование санкций. Самая распространенная — неустойка. Можно предусмотреть и более жесткие варианты, такие как принудительный выкуп доли нарушителя по определенной цене. Суды уже подтверждали возможность привлечения к ответственности в подобных случаях. Так, в одном из дел договор обязывал стороны голосовать «за» по вопросу реорганизации общества. Отдельные участники, однако, проголосовали «против». Суд привлек их к ответственности: как и было предусмотрено договором, с них взыскали 5 млн руб. (дело № А45-12277/2015).
Встречаются и более строгие санкции: в Москве суды взыскали неустойку в сумме 722 млн руб. (дело № А40-65834/2011). Верховный суд не стал пересматривать это дело.
Еще один способ защиты – обжалование решения в судебном порядке в случае, если все участники общества являются сторонами корпоративного договора. Зачастую это поможет спасти общество от исполнения невыгодного решения.
Выйти из тупиковой ситуации (дедлока)
Тупиковая ситуация возникает, когда участники не могут принять решение из-за неразрешимых разногласий. Те из участников, которые заключили корпоративное соглашение, могут прописать в нем план действий на этот случай. Конечно, желательно, чтобы в подобном соглашении участвовали все владельцы компании или по крайней мере такая их часть, которая может принять решение на общем собрании.
Когда возникает дедлок? В законе это не описано. Поэтому надо определить тупиковую ситуацию в договоре. Типичное условие — участники не могут прийти к единогласному решению на общем собрании более двух раз по одному и тому же вопросу.
Частый вариант решения проблемы — это реорганизация общества. Это может быть разделение или выделение, так чтобы каждый из участников получил активы, соответствующие его доле. Таким образом, происходит разделение бизнеса.
Иные варианты — приостановить решение вопроса, вынесенного на голосование, до определенной даты. Это позволяет сторонам провести консультации. Самый радикальный способ выхода из ситуации — ликвидация общества. Кстати, при дедлоке суды могут ликвидировать компанию и без корпоративного договора (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.09.2015 по делу № А46-12003/2014, впоследствии стороны заключили мировое соглашение).
Распоряжение долями
Запрет на отчуждение
Неизменный состав участников оберегает компанию от конфликтов (конечно, если все ладят друг с другом), позволяет не отвлекаться на решение стратегических вопросов с новыми владельцами. Поэтому бывает полезным закрепить юридические гарантии того, что какое-то время текущие собственники не смогут распорядиться принадлежащими им долями.
Для достижения этой цели корпоративный договор может содержать запрет на продажу долей. Такой запрет, конечно, может быть включен и в устав общества с ограниченной ответственностью. Однако даже в этом случае запрет есть смысл повторить в договоре, так как это позволит предусмотреть санкции за его нарушение. Договор может пригодиться и в случае, когда запрета нет в уставе, но какая-то часть участников готовы друг с другом договориться об этом.
Чаще всего участники договариваются не отчуждать и не обременять свои доли. Это ограничение, как правило, устанавливается до определенной даты или достижения какого-то события, после которых можно осуществлять отчуждение или обременение.
Впрочем, следует учесть, что чрезмерное ограничение возможности распоряжения долями воспринимается судами негативно. Так, было отменено условие, обязывающее участников не распоряжаться своими долями (продажа, дарение, мена, залог и т.п.), в том числе в случае поступления адресной или публичной оферты, без предварительного согласования со всеми участниками договора. Суд увидел проблему в том, что не было указания на обстоятельства, до наступления которых стороны приняли на себя указанное обязательство. Поэтому сторонам корпоративного договора лучше привязывать ограничения на действия с долями к определенным событиям или датам, как указано выше.
Обязанность продать
В корпоративном договоре также может быть предусмотрена противоположная обязанность ― продать доли. Это условие может «активироваться», к примеру, при дедлоке, при нарушении корпоративного договора, при достижении определенных финансовых показателей. В последнем случае оно может быть частью общего плана передачи бизнеса: сначала покупатель входит в компанию, приобретая небольшую долю, а потом, если результаты работы его устраивают, увеличивает свое участие.
Условия и процедура передачи выкупа доли могут быть различными. Например, можно предусмотреть, что доля передается по первому требованию и по номинальной стоимости. А можно установить процедуру определения стоимости, которая, как правило, заключается в получении отчета независимого оценщика.
Включение в договор подобного условия не означает, однако, что оно будет реализовано автоматически. Если обязанная сторона не желает исполнять свою обязанность, то другому участнику придется заставлять ее это сделать через суд. Причем добиться передачи доли может быть непросто, как видно на примере спора между двумя компаниями. Суд обязал участника заключить договор (постановление АС Московского округа от 28.08.2018 по делу № А40-217225/2016), однако тот не стал этого делать. Тогда истец повторно обратился в суд уже с требованием о передаче доли в уставном капитале (постановление АС Московского округа от 07.02.2019 по делу № А40-19431/2017). Удовлетворение этого требования в отношении доли в ООО является основанием для внесения записи о переходе доли в реестр юридических лиц (абз. 3 п. 11 ст. 21 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Стоит заметить, что описанный механизм защиты не применяется в случае с продажей акций акционерного общества, что ставит такое общество в менее выгодное положение.
Запрет на выход участника из общества
Запрет на отчуждение доли может создать дополнительные риски для компании. Участник, который не вправе продать свою долю, может обойти это ограничение, подав заявление о выходе из компании. В таком случае компания должна выплатить участнику действительную стоимость его доли. Право на выход должно быть предусмотрено уставом (ст. 94 ГК).
Участники компании могут включить в корпоративный договор условие о запрете свободного выхода. Это можно сделать, даже если возможность выхода указана в уставе. Соответственно, если участник, связанный договором, решит выйти из компании, он нарушит договор и будет нести ответственность перед другими его сторонами.
Пример включения в корпоративный договор запрета на выход из ООО можно найти в деле № А60-12804/2015. В нем участник безуспешно пытался оспорить указанный запрет.
Смена контроля
Для надежности и стабильности компании можно предусмотреть в корпоративном договоре механизмы, которые будут ограничивать смену контроля у участников. Это делается, чтобы не допустить обход запрета на отчуждение долей и акций в пользу третьих лиц.
Поясним на примере. Две компании заключили корпоративный договор, запрещающий отчуждение принадлежащих им акций. Чтобы его обойти, достаточно сменить владельца компании ― стороны договора. Тогда акции, указанные в договоре, владельца не меняют, меняется только лицо, контролирующее компанию ― владельца акций.
Чтобы не допустить такого развития событий, можно в корпоративном договоре конкретизировать, какие именно лица контролируют каждого из участников. Это можно сделать несколькими способами.
1. Перечисление контролирующих лиц в самом тексте договора. Не очень удобно, так как ставит вопрос конфиденциальности бенефициарных собственников под вопрос, ввиду того что информация о них будет раскрыта в случае раскрытия корпоративного договора.
2. Направление каждой стороной письменных уведомлений. В них указываются контролирующие лица. В самом договоре при этом имена бенефициаров указаны не будут, однако в корпоративном договоре можно сослаться на такие уведомления. В будущем это может быть использовано в суде в случае возникновения спорной ситуации.
Еще один вариант ― установить в корпоративном договоре общий запрет на смену контроля и санкции за его нарушение. Это, однако, чревато риском того, что доказать смену контроля при возникновении спорной ситуации не удастся. Будет отсутствовать документальное подтверждение того, какие именно лица контролировали компанию при подписании договора.
К сожалению, в российском правопорядке это пока используют весьма редко, хотя в других странах положение об ограничении смены контроля весьма популярно и широко используемо, особенно в компаниях с привлечением инвесторов.
Структура органов управления
В корпоративном договоре невозможно определить структуру органов управления общества. И это справедливо, потому что если бы такая опция была все же доступна, то корпоративный договор по своей правовой природе стал бы учредительным документом. Даже если все участники подписали этот договор, информация о том, какие полномочия есть у органов компании, должна быть публичной. А корпоративный договор — конфиденциальный документ.
Финансирование компании
Зачастую участники включают в текст корпоративного договора решение вопроса о финансировании.
Это касается в первую очередь размера вложений каждого в бизнес, условий, на которых осуществляются такие вложения, а также сроков их внесения.
При этом вложение может быть посредством простого внесения вклада в уставный капитал, а также в виде займа или передачи компании имущества, например, здания или оборудования. В зависимости от конкретной договоренности могут предусматриваться несколько вариантов. Можно предусмотреть и финансирование траншами с определенными условиями и сроками каждого из них.
Допускается включение положений, уточняющих порядок привлечения сторонних инвесторов, а также требования к ним, условия и сроки привлечения инвестиций.
Дивиденды
Нельзя предусмотреть в корпоративном договоре условия, касающиеся размера дивидендов, подлежащих к выплате. Но порядок выплаты дивидендов вполне можно указать и описать подробно. Как правило, используется формула, на основе которой компания вправе выплачивать дивиденды. Чаще всего прибыль распределяется пропорционально количеству акций, которые принадлежат каждому участнику.
Однако не запрещено включение специальных положений в корпоративный договор о распределении дивидендов. Такими условиями могут быть условия, обязывающие всех или определенных участников компании обеспечить распределение прибыли обществом не менее определенного процента от ее общей суммы (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 по делу № А40-65834/11); предусматривающие выплату дивидендов непропорционально количеству акций; предусматривающие фиксированный размер дивидендов или обязывающие направить часть дивидендов на какие-нибудь цели.
Пример установления в пользу участника фиксированной выплаты вместо дивидендов можно найти в деле № А51-25361/2017. Платеж в пользу одного из участников составил 5 млн руб. ежемесячно. Его размер не зависел от финансовых результатов работы общества. Другие два участника сохраняли обычные корпоративные права, в том числе право на получение дивидендов пропорционально своим долям в обществе, в том числе части дивидендов, причитающейся участнику, в пользу которого установлена фиксированная выплата.
Стоит отметить, что подобное условие может иметь негативные последствия для участника, получающего ежемесячную фиксированную выплату. Суды признали, что он не может оспаривать сделки общества, совершенные в нарушение установленных в уставе ограничений (п. 1 ст. 174 ГК РФ). Мотивом стало то, что такой участник не имеет интереса в оспаривании, так как в любом случае получает доход от деятельности компании и этот доход не зависит от ее финансовых результатов. Верховный Суд РФ не стал пересматривать решения. Но с таким выводом можно было бы поспорить, ведь в конечном счете от того, соответствуют ли условия сделки рыночным условиям (а именно это было мотивом оспаривания в деле), зависит финансовая устойчивость компании и наличие у нее возможности выплачивать фиксированную сумму участнику.
Выплата действительной стоимости доли выбывающему участнику
Могут ли участники в договоре прописать, какое имущество (деньги, вещи) получит один из них от компании, если решит выйти из нее? Нет, подобные условия могут содержаться только в уставе общества. Пример их применения — дело № А46-16331/2015.
Это объясняется тем, что не всегда сторонами корпоративного договора являются все участники общества. В случае выхода участника выплата стоимости его доли затрагивает не только стороны корпоративного договора, но и всех остальных участников — уменьшается имущество компании и, следовательно, стоимость их доли.
Как договор соотносится с уставом?
Прежде всего следует обратить внимание на различную правовую природу устава и корпоративного договора.
Устав представляет собой документ, который определяет всю деятельность общества, в то время как корпоративный договор является гражданско-правовой конструкцией, необходимость присутствия которой в правоотношениях между участниками ими же и определяется.
Корпоративным договором участники могут не только дополнять какие-то положения устава, но и фактически изменять их, включая в договор положения, полностью противоречащие уставу. Участники, подписавшие договор, не вправе заявлять о его недействительности на основании того, что он противоречит уставу (п. 7 ст. 67.2 ГК). Например, положение корпоративного договора, вводящее кворум для принятия общим собранием решений по определенному вопросу, отличный от кворума, установленного в законе и в уставе общества (постановление АС Центрального округа от 06.03.2019 по делу № А64-3065/2017).
До появления нормы о корпоративном договоре в ГК арбитражная практика складывалась иным образом: корпоративный договор, в котором присутствовали условия, противоречащие уставу, мог быть признан судами недействительным (решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.11.2010 по делу № А40-140918/09, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 по делу № А40-97313/2013).
Ситуация полностью изменилась после того, как Верховный Суд РФ подчеркнул, что корпоративный договор может противоречить уставу общества и его участники не могут оспаривать договор в связи с таким противоречием. Он также подтвердил, что на основании такого противоречащего уставу корпоративного договора участники могут предъявлять требования друг к другу (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Однако важно соблюдение некоторых правил при включении в корпоративный договор условий, которые противоречат уставу:
– соответствие противоречащих условий корпоративного договора действующим императивным законодательным запретам. Например, нельзя предусмотреть применение иностранного права к положениям договора, которые регулируют вопросы статуса российского юрлица, прав и обязанностей акционеров, деятельность юрлица, собрания акционеров, совета директоров, передачу акций. Эти вопросы можно регулировать только законодательством по месту учреждения юрлица. Иное противоречит публичному порядку РФ (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2006 № Ф04-2109/2005 (14105-А75-11), Ф04-2109/2005 (15210-А75-11), Ф04-2109/2005 (15015-А75-11), Ф04-2109/2005 (14744-А75-11), Ф04-2109/2005 (14785-А75-11) по делу № А75-3725-Г/04-860/2005, решения АС Москвы от 26.12.2006 по делу № А40-62048/06-81-343). Другой пример — установленная в корпоративном договоре обязанность единогласно голосовать по всем вопросам повестки общего собрания участников. Но по закону это право участника, а не обязанность. Включение ее в договор ограничивает правоспособность (решение АС города Москвы от 24.11.2010 по делу № А40-140918/2009);
– отсутствие ущемления прав участников, которые не являются сторонами корпоративного договора.
Порядок заключения
Корпоративный договор заключается в письменной форме путем подписания единого документа всеми сторонами корпоративного договора (п. 3 ст. 67.2 ГК). При этом существует возможность, при которой договор может быть структурирован таким образом, что участникам договора не понадобится заново его подписывать каждый раз, когда к договору хочет кто-либо присоединиться. Кроме того, положения самого договора в таком формате должны прямо предусматривать сохранение его как единого документа, для начала участия в котором любой новый участник может поставить под ним свою подпись, а также должны включать в себя однозначное указание на то, что обязательства из договора возникнут для такого участника c даты проставления им подписи на едином документе. В таком формате желательно указывать эту дату рядом с подписью.
Конечно, в корпоративный договор можно включить и многие другие условия. Здесь мы остановились на одних из самых важных.