что значит участок с подрядом участок без подряда
Что такое участки без подряда и с подрядом?
Земельный участок без подряда является неофициальным понятием, которое подразумевает возведение на предоставленном наделе частного дома по собственному усмотрению и проекту. В этом случае владелец участка возводит частный дом без участия застройщика, и обязан соблюдать только законодательные стандарты и правила.
Что такое участки с подрядом
Гражданское законодательство определяет подряд как одну из разновидностей сделок, при которых по заданию заказчика выполняются определенные работы (в том числе комплекс работ по возведению частного дома). Приобретение надела с подрядом подразумевало следующие условия:
Данная форма сделки с землей имела ряд преимуществ и недостатков. Ключевым достоинством участка с подрядом являлось выполнение всех работ в рамках единого договора, после чего гражданин приобретал не только право собственности на землю, но и новый дом. Возведенное жилье соответствовало типовому проекту указанного застройщика, подчинялось общему архитектурному замыслу в пределах квартала или населенного пункта. Все работы выполняются на условиях «под ключ», а граждане могут самостоятельно оформлять лишь внутренне пространство частного дома.
В состав основных недостатков такого варианта приобретения земли входят:
Учитывая указанные риски, приобретение участков с подрядом в настоящее время существенно утратило свою популярность. Застраховаться от потери инвестированных средств можно лишь тщательной проверкой договора и финансового состояния застройщика, для этого целесообразно обратиться к профессиональному юристу. Для максимальной гарантии безопасности сделки добросовестные застройщики оформляют договоры страхования гражданской ответственности, что позволяет гражданам вернуть вложенные деньги за счет страховых компаний.
Что такое участки без подряда
Застройщики или иные правообладатели могут продавать участки гражданам и без одновременного оформления договора подряда. В этом случае никаких обязательств по возведению частного дома силами конкретного застройщика не возникает, граждане сами определяют сроки работ и способ строительства.
К основным преимуществам такого способа получения земли можно отнести:
Возможность повлиять на срок завершения работы и контролировать все расходы на приобретение стройматериалов обуславливают популярность такого варианта оформления прав на землю.
Порядок закрепления прав на земельный надел, с подрядом или без него, практически не содержит различий – на участок изготавливается межевой план, оформляется договор купли-продажи, после чего происходит регистрационная процедура в службе Росреестра. Тем не менее, при продаже участка с подрядом, подписание заказчиком договора купли-продажи на землю будет зависеть от одновременного оформления подрядного соглашения с перечислением денежных средств.
Поскольку в законодательных актах напрямую отсутствует норма о приобретении участка с подрядом, застройщики фактически вправе включать в договоры любые условия по собственному усмотрению. Например, крайне нежелательно подписывать договор на приобретение земельного надела с подрядом при полной предоплате за выполнение работ. При покупке земли без подряда в договоре определяется только цена самого участка, стоимость иных работ или услуг не является предметом сделки.
Подрядное соглашение не подлежит регистрации в службе Росреестра. По этой причине покупка надела с подрядом может осуществляться двухэтапной регистрацией – сначала в отношении договора на землю, а затем на объект недвижимости, введенный в эксплуатацию. Также стороны вправе оформить договор с одновременной регистрацией прав на землю и возведенное здание сразу после подписания акта о вводе в эксплуатацию.
Если Вы решили заняться строительством собственного дома, первым этапом будет поиск и приобретение земельного участка под строительство это не простая задача. Этот этап требует немало сил и определенных знаний. Ну, какую землю купить с подрядом или без подряда? Чем они отличаются между собой? Об этом и расскажем в этой статье.
Земельный участок без подряда — это часть земли, на котором собственник имеет право возводить любую постройку по собственному желанию и личному проекту, но при этом строго соблюдая необходимые стандарты и законы без обязательств перед конкретной строительной компанией. Владелец надела без подряда сам определяет сроки работ и способ строительства, может делать это своими силами или с привлечением любой сторонней фирмы.
Такой подход существенно снижает сумму расходов на провидения работ, именно поэтому участки без подряда, сегодня пользуются огромной популярностью. На их долю приходиться большее количество сделок с недвижимостью на загородном рынке. К другим достоинствам участков без подряда относиться:
— свобода выбора архитектурных решений
— возможность самостоятельно определять систему расчетов
— контролировать расходы на приобретения стройматериалов
— непосредственно влиять на сроки сдачи объекта.
Поэтому, прежде чем Вы начнете заниматься поиском земельного участка под строительство дома, Вы должны для себя решить для каких целей, в какие сроки и какой Вы хотите Дом для себя и своей семьи.
Земельные участки с подрядом
А теперь расскажем Вам о земельных участках с подрядом. Что значит подряд – это сделка между заказчиком и застройщиком, на условиях, которых заказчик на земельном участке девелопера осуществляет стройку. Вот таким образом возникают коттеджные поселки различного типа.
Как это происходит? Девелопер идет к муниципальным органам и выкупает у них территорию, на котором и строит жилье, соблюдая общие правила строительства, при этом могут быть разные типовые проекты. Купить такой надел для будущей постройки можно только, если Вы будете заключать договор подряда. Такой вид соглашения имеют и плюсы и минусы.
Поговорим о них более подробно, один из самых главных положительных сторон это то, что застройщик ведет свою деятельность по принципу «под ключ». Это когда вся работа ведется по одному документу, т.е. по факту ты приобретаешь не только права собственности на землю, но и готовый дом уже с коммуникациями. Предстоящему владельцу нет необходимости вникать в строительные работы всем этим занимается застройщик. Остается только сделать ремонт внутри и можно заезжать в новое жилище.
Недостатки такого земельного участка под строительство коттеджа или отдельно стоящего домика: — значительно завышенная стоимость надела и предполагаемого жилища
— покупатель ограничен в выборе внешнего архитектурного ансамбля
— собственник становиться заложником ситуации, связанной со сроками возведения
Если одновременно осваивается вся местность деревни, то заселиться раньше времени, пока он весь ни достроиться, у Вас не получиться.
Как правильно оформить такие земли?
Земельный наделы без подряда, регистрируются следующим образом, заключается договор купли продажи и в нем указывается только сумма самого участка. Надо знать, что стоимость строительных работ не учитывается и не должна включаться в документы. Все объекты в таких поселках межуются, после чего оформляется договор и только потом происходит регистрация в Росреестре.
А вот с подрядом могут оформляться в два этапа. Первый этап это оформление и регистрация земли, а второй этап подписание акта ввода в эксплуатацию здания, дома или коттеджа. Такие соглашения не регистрируются в Росреестре. Помните всегда о том, что в законодательстве РФ нет прямого определения таким участкам, поэтому девелопер может включать в соглашении любые условия, что, безусловно, является определенным риском и требует взвешенного решения, если Вы идете на такие сделки.
Как снизить риски, если Вы все-таки решаете пойти на такую сделку. В первую очередь Вы должны выбрать самого добросовестного девелопера на этом рынке, обратите внимание на репутацию застройщика, на то какие объекты он уже сдал и в какие сроки. Если будет необходимо, опросите жильцов, которые уже заехали в дома этого застройщика. Были ли у них проблемы при покупке земельного участка под строительство или нет. Дополнительной гарантией может стать договор страхования гражданской ответственности это в том случае если возникнет сложная ситуация и заказчику смогут вернуть потраченную сумму денег за счет страховой компании.
Что необходимо учитывать при выборе земли под строительство жилища?
Основные ошибки, с которыми сталкиваются 60% покупателей. Если Вы нашли место, которое Вас устраивает, к примеру, по цене и по своему месторасположению, инфраструктуре и т.д. Вы обязаны в первую очередь запросить у застройщика градостроительный план на данный земельный надел, для чего это нужно? На таком плане есть зона разрешённой застройки на данном участке, т.е. есть там ограничения по застройки или их нет, зачастую бывают случаи, когда на половине объекта возведение чего-либо просто запрещено, так как там, может проходить красная зона и в дальнейшем, там закладывался проект по прокладке каких-то линий передач.
Половина покупаемого объекта может быть просто не ликвидным. Градостроительный план застройщик предоставляет бесплатно и никаких проблем с этим быть не должно, но если девелопер сопротивляется вашей просьбе, значит, есть определённые нарушения и Вам стоит хорошо подумать идти на такую сделку или нет. Так же немало важно знать есть ли на покупаемой территории уклоны, так как любой уклон, даже самый незначительный, ведёт за собой дополнительные расходы по строительным материалам и работой спец. техники.
Чем ровней территория, тем выгодней Ваша будущая постройка. Еще один момент, на который важно и нужно обращать внимание это уровень дороги по отношению к участку, он так же может удорожить Вам постройку. Изучайте обязательно грунт на том месте, который Вы планируете приобретать, грунт не должен быть насыпным, так как при строительстве дома Вам придется демонтировать весь грунт и это опять, будет являться дополнительным расходом. Как видите очень много тонкостей и нюансов. Будьте внимательны при покупке земельного участка.
Коттеджный посёлок Новые Дубки Всеволожский район Ленинградской области, рядом с Лемболовским озером. Участки под строительство домов и коттеджей.
Что такое земельный участок с подрядом
Содержание:
Многих покупателей участков на «загородке» волнует вопрос, какой тип земли лучше выбрать – с подрядом на строительство или без него. Чего стоит остерегаться в случае покупки участка без подряда? В чем плюсы и минусы участков с подрядом? Какой из вариантов окажется в итоге более выгодным? Расскажем главное в нашей статье.
УБП vs УСП
На загородном рынке Подмосковья земельные участки – самый востребованный товар. Порядка 75% сделок на всей «загородке» приходится на участки без подряда (УБП) и около 10% – на участки с подрядом (УСП). В чем же разница между этими типами недвижимости.
Для начала поясним, о каком подряде, собственно, идет речь. Договор подряда – это обязательство одной из сторон сделать работу, согласованную со второй стороной, а затем передать ее заказчику. Тот, в свою очередь, эту работу оплачивает. В контексте загородной недвижимости подряд – это договор на возведение дома на земельном участке.
В свою очередь, участок с подрядом на строительство – это земельный надел, на котором планируется возведение дома с теми характеристиками и в те сроки, которые были обговорены с застройщиком. В его зону ответственности входит весь объем строительных работ.
Плюсы и минусы участка без подряда
Конечно, УБП не были бы так популярны, если бы не ряд преимуществ.
Для большинства людей стоимость товара по-прежнему является главным фактором для решения о покупке. По данным специалистов, 40% клиентов на «загородке» выбирают участок ценой до 0,5 млн руб., 45% – от 0,5 до 2 млн руб. и всего 15% – больше 2 млн руб. Рассматривая предложения УБП, можно даже встретить варианты с ценником ниже ста тысяч рублей. Но помните – бесплатный сыр бывает только в мышеловке! От участка с подобной стоимостью нельзя ожидать ничего хорошего: скорее всего, он не просто находится в неудобном месте без проведенных коммуникаций, но и имеет юридические проблемы. Вполне вероятно, что на нем вообще запрещено что-либо строить. Поэтому, если вы смотрите лоты с низким ценником, обязательно проверяйте все документы и не верьте пустым обещаниям. Но все-таки безопаснее рассматривать предложения, находящиеся на уровне рынка, т.е. стоимостью примерно от миллиона рублей.
При самостоятельном возведении коттеджа можно попробовать сэкономить на строительстве: заказывать более доступные материалы, выполнять некоторые работы собственными силами и т.д. Однако здесь есть большое «но»: решаться на это стоит, только если у вас есть опыт в строительном деле. Иначе велик риск возвести дом, жить в котором будет некомфортно, а то и небезопасно.
При покупке УБП вы можете построить дом по индивидуальному проекту. Конечно, тут речь об экономии уже не идет, т.к. и создание проекта у архитекторов, и возведение коттеджа по личным предпочтениям могут обойтись в круглую сумму. Однако если вы всегда мечтали об уникальном доме и у вас есть средства на реализацию этой мечты – почему бы не воплотить ее в жизнь.
К сожалению, до 90% появляющихся проектов с УБП – это лоты без коммуникаций. Возможно, вам придется потратить на организацию всех удобств гораздо больше денег, чем вы заплатите непосредственно за участок. В некоторых случаях самостоятельное проведение коммуникаций и вовсе крайне затруднено. А значит, проживание в таком месте вряд ли будет комфортным.
Если вы решите, что поторопились с покупкой, то продать УБП выгодно будет непросто: на «первичке» средняя стоимость такого участка составляет около 2,7 млн руб., а на вторичном рынке – порядка 1,5 млн руб.
Поселки с УБП в подавляющем большинстве случаев не могут обеспечить современный уровень комфорта и сервиса, т.к. такой формат организации подразумевает коллегиальное решение по всем вопросам – от установки почтового ящика до сбора денег на асфальтирование дорог. А при разной степени готовности домов на участках такие вопросы практически нерешаемы: например, кому-то нужна асфальтированная дорога (т.к. он там уже живет), а кто-то еще даже не приступал к строительству и вкладываться в дорогу он не желает.
Плюсы и минусы участка с подрядом
Если вы раздумываете, не купить ли участок с подрядом в Подмосковье, вот сильные и слабые стороны такого формата загородной недвижимости.
Если вы решите приобрести земельный участок с подрядом на строительство, вам не придется ломать голову над организацией процесса возведения дома, перебирать сотни проектов, искать нужные документы и т.д. – все это сделает подрядчик.
Как говорят эксперты загородного рынка, многие люди не понимают, что покупка земельного участка – не завершение, а только начало пути. Ведь желаемый результат – это красивый построенный дом, а не пустырь. Но если вы выбрали участок с подрядом, то основную часть этого пути вместо вас пройдет застройщик. К тому же вы будете знать окончательную стоимость своего приобретения, без дополнительных трат. Немаловажно и то, что когда известна конечная цена объекта и она находится на уровне рынка (а в поселках с подрядами так и происходит), то под строительство таких домов банки охотнее дают ипотечные кредиты, что, несомненно, большой плюс.
Обычно один подрядчик работает и на других участках поселка, а значит, исключена ситуация, когда недобросовестный девелопер выполняет свою работу некачественно и пропадает.
Работа застройщика сразу на нескольких участков хороша еще и тем, что коммуникации в таком случае тоже будут проводить одновременно для всех. Это даст возможность оптимизировать размещение трубопробоводов, а значит, процесс строительства ускорится. Более высокая скорость возведения дома позволяет экономить уже самому владельцу: инфляция в строительстве намного выше официальной, и дом, построенный за год, гарантированно дешевле дома, построенного в течение двух лет.
Стоит отметить небольшой период времени, необходимый для развития поселка от зачаточного состояния до полностью функционирующего комплекса. Многие технические решения требуют профессионального подхода, и желательно иметь понимание общей картины застройки для их успешного решения. К примеру, для грамотного устройства водоотведения вдоль дорог и участков нужно четко понимать как размер домов, так и их расположение.
Стоимость участка с подрядом логично превышает стоимость УБП – в размере примерно от 30% до нескольких раз. Однако нередко бывает, что расходы на покупку УСП составляют меньшую сумму, чем все затраты на покупку участка, строительство дома и проведение коммуникаций при выборе УБП.
Обычно застройщик предлагает покупателю ограниченное число проектов домов, часто в одном стиле. Это делается для того, чтобы поселок имел архитектурное единство. Конечно, существует некоторый риск, что среди предложенных вариантов домов вы не найдете «тот самый» – поэтому обращайте внимание, в каком стиле планируется застраивать поселок.
Выбор участка под застройку. С подрядом или без – что выгоднее?
Первый вопрос, которым задается будущий владелец загородной недвижимости, звучит примерно так – купить готовый дом или приобрести земельный участок и возводить жилье своими силами? При ближайшем рассмотрении, однако, выясняется, что выбирать приходится из трех вариантов. Современный рынок предлагает следующие пути, ведущие к достижению заветной мечты о собственном доме: помимо приобретения уже готового дома предлагается покупка участка без подряда или же участка с подрядом. В данной статье эксперты портала RealtyPress.ru рассматривают преимущества и недостатки каждого из предлагаемых вариантов.
Нюансы терминологии
Участок в коттеджном поселке. Интересы девелопера
Если речь идет о приобретении участка на территории застраивающегося коттеджного поселка, то купить просто участок не получится. Как правило, девелопер приобретает землю и привлекает одного застройщика для строительства коттеджей на всей отведенной территории. Продажа просто земли является невыгодной сделкой, сам участок сложно продать намного дороже, чем он был приобретен.
Кроме того, в стоимость участка должны быть заложены расходы на создание необходимой инфраструктуры (дороги, инженерные коммуникации, освещение улиц, пр.), которые несет девелопер. Поэтому оформление участка в собственность сопровождается заключением договора подряда (или земля переходит в собственность по окончании строительства). В любом случае, покупателю не удастся купить участок и при этом обойтись без услуг застройщика.
Приобретение отдельного участка
А вот купить участок вблизи небольшого населенного пункта, отдельно стоящий участок или участок в живописном месте (берег реки, озера, уникальный ландшафт) вполне возможно. Естественно, для возможности проведения строительных работ и последующего оформления дома как объекта жилой недвижимости земельный участок должен иметь соответствующий статус. Под статусом принято понимать категорию земли (земли населенных пунктов или земли сельхозназначения), а также вид разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства или для дачного строительства).
В этом случае владелец участка не ограничен условиями, диктуемыми единственно возможным застройщиком, и может вести строительные работы самостоятельно или с привлечением той строительной бригады (подрядной организации), которая ему по душе. Однако некоторые ограничения все же имеются, поскольку владельцу участка придется решать множество вопросов, которые, в случае приобретения участка с подрядом, решаются застройщиком (фактически, без участия владельца участка). А именно – еще до приобретения участка нужно точно знать, получится ли подвести к дому необходимые коммуникации (электричество, водоснабжение, газ, канализацию).
Кроме того, нужно будет самому заниматься выбором проекта, а также получением разрешения на проведение строительных (пусконаладочных) работ, оплачивать услуги привлекаемых организаций. Оформить документы можно и после окончания строительства, однако процесс в этом случае будет сопровождаться множеством препятствий, в некоторых случаях эти препятствия будут непреодолимыми или требующими значительных финансовых и временных затрат.
Стоимость участка
Одним из главных вопросов, в большинстве случаев имеющих решающее значение при выборе между участком без подряда и участком с подрядом, является вопрос стоимости. Если говорить непосредственно о приобретении земельного участка, цена участка без подряда будет ниже цены участка с подрядом и ниже цены участка, на котором уже выстроен дом. Естественно, сравниваться могут участки, имеющие сходные характеристики (расположение относительно ближайшего города, одинаковая степень транспортной доступности, пр.).
Стоимость организации инфраструктуры
При этом расходы, связанные с организацией необходимой инфраструктуры могут значительно отличаться. Так, к стоимости участка без подряда можно сразу добавлять стоимость подведения к дому электричества, стоимость организации водоснабжения и прочих коммуникаций. Кроме того, может потребоваться обустройство дороги, ведущей к дому от ближайшего шоссе (участок без инфраструктуры не предполагает наличие дорог и представляет собой квадрат земли в чистом поле). Перечисленные расходы уже заложены в стоимость участка с подрядом, причем, в этом случае расходы существенно ниже, поскольку застройщик занимается организацией инфраструктуры сразу для множества коттеджей.
Стоимость строительства (приобретения)
Сразу необходимо сказать, что строительство одного коттеджа обходится дороже, чем возведение нескольких домов. Застройщик имеет значительное преимущество, приобретая стройматериалы по оптовой цене. Стоимость труда также значительно ниже, благодаря тому, что рабочие строительных специальностей, которые работают на компанию застройщика, обеспечены работой на продолжительное время. К преимуществам участка с подрядом (покупка участка с договором на проведение строительных работ) можно отнести более низкий уровень расходов, связанных с решением организационных вопросов. Застройщик утверждает строительные проекты, по которым будут возводиться сразу много коттеджей, так же, «оптом» получает разрешения на проведение работ, а впоследствии вводит эти коттеджи в эксплуатацию.
Качественные и прочие предпочтения заказчика
В плане индивидуальных предпочтений наиболее привлекательным вариантом представляется приобретение участка без подряда или участка с готовым домом. В первом случае заказчик сам может выбрать проект, по которому будет возводиться дом, и этот проект будет максимально соответствовать потребностям его семьи. Во втором случае заказчик уже своими глазами видит дом, который предлагается к продаже и может определить степень соответствия дома его пожеланиям.
Впрочем, среди проектов, который предлагает застройщик (при покупке участка с подрядом), заказчик также может найти подходящий вариант. Кроме того, преимуществом станет тот факт, что уже заранее известно, как будет выглядеть весь поселок, какими будут дороги, освещение и где будут находиться ближайшие объекты социальной инфраструктуры.
Однако при покупке участка с подрядом, в отличие от покупки готового дома, а тем более, от варианта строительства своими силами, заказчик не может влиять на соотношение цены и качества. Так, готовый дом присутствует перед глазами, и заказчик в той или иной степени может оценить качество строительных, отделочных работ, косвенно определить качество используемых материалов. Если для строительства заказчик привлекает свою бригаду, он может приобретать те материалы, которые сочтет нужным (исходя из соотношения цены и качества), а также может проводить поэтапный контроль строительных работ.
А при покупке участка с подрядом из всего, что можно видеть глазами, присутствует только квадрат земли и строительный проект. Насколько качественно будут выполнены работы и насколько качественными будут материалы, заказчик знать не может, равно как и возможность проконтролировать процесс строительства будет существенно ограничена. То же самое можно сказать о сроках проведения работ – в готовый дом можно заселяться сразу после покупки, в случае несоблюдения сроков строительную бригаду (участок без подряда) можно заменить, а вот если застройщик не укладывается в сроки, заказчик, фактически, бессилен что-либо предпринять.
Порядок оплаты
Итак, приобретение участка с готовым домом предполагает необходимость оплаты за все и сразу, одновременно проводится две сделки – покупка участка и покупка дома. Однако в данном случае присутствует возможность привлечения банковского кредита, залоговым обеспечением будет служить приобретаемый дом и участок. При этом все расходы можно очень точно подсчитать заранее, поскольку никаких строительных работ уже не предвидится, известна конечная стоимость.
Приобретение участка без подряда связано с относительно небольшими затратами, вносится оплата за участок, с которым его владелец может поступать так, как пожелает (в рамках действующего законодательства). То есть, владелец не обязан сразу же начинать строительство (и оплачивать работы, материалы), участок может ждать несколько лет до тех пор, пока у его владельца появятся деньги на строительство. Возведение дома может вестись поэтапно (по мере появления денег) – в первый год заливается фундамент, еще через год можно выстроить «коробку» с крышей, после чего возможно заморозить строительство на неопределенное время.
Однако, в конечном счете, владелец участка без подряда потратит больше денег на строительство (с учетом подведения коммуникаций и расходами, связанными со сдачей дома в эксплуатацию), чем в случае приобретения готового дома или участка с подрядом. Положение осложняется еще и тем, что конечную сумму расходов подсчитать крайне сложно. Кроме того, привлечь банковский кредит в данном случае проблематично – нужно залоговое обеспечение, в качестве которого земельный участок банк вряд ли станет рассматривать.
Покупка участка с подрядом уже предполагает привлечение банковского кредита (аккредитованные застройщики), и конечную сумму расходов можно подсчитать более или менее точно. С другой стороны, во время приобретения участка с подрядом нельзя проводить поэтапное строительство – застройщику нужно наперед заплатить за материалы и работу. Правда, в некоторых случаях предоставляется небольшая рассрочка. В конечном итоге приобретение участка с подрядом (плюс банковский кредит) является наиболее оптимальным способом приобретения недвижимости в денежном отношении.