что значит зона с особыми условиями использования территории на публичной кадастровой карте
Что значит зона с особыми условиями использования территории на публичной кадастровой карте
ЗК РФ Статья 105. Виды зон с особыми условиями использования территорий
(введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
До 01.01.2022 установление, изменение, прекращение существования зон с особыми условиями использования территорий осуществляется в порядке, установленном до 04.08.2018 (ФЗ от 03.08.2018 N 342-ФЗ).
Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:
1) зоны охраны объектов культурного наследия;
2) защитная зона объекта культурного наследия;
3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
4) охранная зона железных дорог;
5) придорожные полосы автомобильных дорог;
6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
7) охранная зона линий и сооружений связи;
9) зона охраняемого объекта;
10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;
11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;
13) водоохранная (рыбоохранная) зона;
14) прибрежная защитная полоса;
15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;
17) зоны затопления и подтопления;
19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;
20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
22) зона безопасности с особым правовым режимом;
23) рыбоохранная зона озера Байкал;
24) рыбохозяйственная заповедная зона;
25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
26) охранная зона гидроэнергетического объекта;
27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
Если пришло уведомление, что Ваш участок попал в зону с особыми условиями использования территорий…
Эксперт регионального Росреестра Елена Карапетян отвечает на вопросы владельцев земли, получивших из Росреестра уведомление о том, что их участок входит в границы зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Понятие зоны с особыми условиями использования территорий дано в статье 1 Градостроительного кодекса. Часто используется её сокращенное название – ЗОУИТ. Российским законодательством такие зоны устанавливаются с различными целями. Например, для:
· защиты жизни и здоровья граждан;
· безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики;
· обеспечения сохранности объектов культурного наследия;
· охраны окружающей среды;
· обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Какие зоны с особыми условиями использования территорий существуют в нашей стране?
С недавнего времени полный список ЗОУИТ приведен в статье 105 Земельного кодекса. В этом списке перечислено 28 видов зон, в том числе:
· зоны охраны объектов культурного наследия;
· охранные зоны объектов электроэнергетики, трубопроводов, линий и сооружений связи, тепловых сетей;
· охранная зона особо охраняемой природной территории;
· водоохранная (рыбоохранная) зона и прибрежная защитная полоса.
Что же означают особые условия использования территории?
Особые условия использования территорий означают, что на земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или запрещается строительство и использование объектов недвижимости, а также использование данных земельных участков для тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.
Как и кем устанавливаются эти зоны?
Есть особые зоны, которые возникают в силу федерального закона. Это:
· водоохранные (рыбоохранные) зоны;
· прибрежные защитные полосы;
· защитные зоны объектов культурного наследия.
В отношении всех прочих Правительство РФ утверждает специальные Положения, в которых, как раз, и прописывается порядок их установления и изменения, а также предусмотренные для данной конкретной зоны ограничения.
На основании федеральных законов и Положений, уполномоченный орган госвласти или местного самоуправления принимает решение об установлении ЗОУИТ. Потом по межведомственным каналам передаёт эти сведения в Росреестр для внесения их в ЕГРН. С этого момента зона с особыми условиями считается установленной.
Росреестр в 5-дневный срок уведомляет правообладателей земельных участков, что они попали в границы ЗОУИТ.
Именно эти уведомления и заставляют беспокоиться землевладельцев и землепользователей.
Чем грозит собственнику то, что его участок оказался в зоне с особыми условиями? Участок могут отобрать?
Земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом.
Но со дня установления ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, начинают действовать определенные ограничения.
Так, к примеру, в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства без письменного согласования с сетевыми организациями запрещается:
· строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;
· посадка и вырубка деревьев и кустарников;
· земляные работы на глубине более 0,3 метра.
Аналогичные ограничения действуют и в охранных зонах газораспределительных сетей.
Существенные ограничения накладывает на землевладельцев и землепользователей водоохранная зона – это отдельная тема.
Однако, в случае, если из-за установления особой зоны стало невозможно использовать капитальную постройку или земельный участок в соответствии с их разрешенным использованием, то собственники могут
Может ли собственник продать или завещать свой участок, который попал в особую зону?
Такой земельный участок и постройки на нём можно продавать, дарить, отчуждать по договору мены или по соглашению об отступном. Но ограничения, связанные с установлением особой зоны, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к новому собственнику.
Если подать в Росреестр документы, в которых не будут указаны данные сведения, регистрационные действия будут приостановлены, а затем последует отказ в их осуществлении.
Поэтому региональные структуры Росреестра в Сарат овской области настоятельно рекомендуют до совершения сделки получить достоверную информацию о наличии или отсутствии ограничений.
Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН. Это может быть выписка двух видов: выписка о ЗОУИТ или об объекте недвижимости.
Заказать выписку можно лично в любом офисе МФЦ, по почте или на сайте Росреестра
Кроме выписки из ЕГРН, сведения о расположении земельного участка в границах ЗОУТ можно получить с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра). Для этого надо знать кадастровый номер земельного участка.
ЗОУИТ – что это такое и как владельцу земельного участка узнать о существующих ограничениях
В 2008 году в Градостроительный Кодекс РФ введено понятие «Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)». А в 2018 году в Земельный Кодекс РФ введена новая глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий».
ЗОУИТ устанавливаются в следующих целях:
1) защита жизни и здоровья граждан;
2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики,
объектов обороны страны и безопасности государства;
3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение
природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения,
заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания
водных биологических ресурсов и других объектов животного и
5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.
Ст. 105 Земельного Кодекса РФ установлены следующие виды ЗОУИТ:
1) зоны охраны объектов культурного наследия;
2) защитная зона объекта культурного наследия;
3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого
хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
4) охранная зона железных дорог;
5) придорожные полосы автомобильных дорог;
6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и
7) охранная зона линий и сооружений связи;
8) приаэродромная территория;
9)зона охраняемого объекта;
10)зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта,
запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением
11) охранная зона особо охраняемой природной территории
(государственного природного заповедника, национального парка,
природного парка, памятника природы);
12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием
окружающей среды, ее загрязнением;
13) водоохранная (рыбоохранная) зона;
14) прибрежная защитная полоса;
15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебнооздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
16)зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственнобытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях,
предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации в отношении
подземных водных объектов зоны специальной охраны;
17)зоны затопления и подтопления;
18) санитарно-защитная зона;
19)зона ограничений передающего радиотехнического объекта,
являющегося объектом капитального строительства;
20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети,
государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
22)зона безопасности с особым правовым режимом;
23) рыбоохранная зона озера Байкал;
24) рыбохозяйственная заповедная зона;
25)зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных
трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов,
26) охранная зона гидроэнергетического объекта;
27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
28) охранная зона тепловых сетей.
Все ЗОУИТ можно сгруппировать в 2 блока:
1) ЗОУИТ, которые возникли в силу федерального закона (водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия);
2) ЗОУИТ, которые возникли при соблюдении специализированных требований (порядок их установления определяется Постановлениями Правительства РФ).
Существует несколько способов, чтобы узнать входит ли в ЗОУИТ ваш земельный участок:
1) Найти на Публичной кадастровой карте интересующий объект недвижимости. Включить слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Для этого нужно выбрать меню «управление картой» в левом верхнем углу. Стоит учитывать что, на карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны. Если границы зоны не внесены в ЕГРН (а таких зон большинство), проверка по публичной кадастровой карте ничего не даст.
2) Другой способ с использованием Публичной кадастровой карты – в левом верхнем углу нужно нажать на вкладку «все объекты в точке», и щелкнуть на ПКК мышью в границах интересующего земельного участка. Появится окно, в котором отражается информация об участке, в том числе и о территориальных зонах, в границах которых находится земельный участок. В данном окне также отражается реестровый номер, щелкнув по которому можно узнать тип территориальной зоны, вид, учетный номер, кадастровый район, а также дату внесения данных сведений в ЕГРН.
4) Заказать выписку из ЕГРН. Способ весьма ненадежный, так как большинство территориальных зон не внесены в ЕГРН и информация о ЗОУИТ просто не отразится в выписке.
6) Получить свежий градостроительный план земельного участка. Данный способ самый достоверный. В ГПЗУ будет содержаться максимум информации о территориальных зонах. ГПЗУ формируется на базе актуальных сведений из органов власти. Многие из этих сведений нигде не опубликованы. Получить ГПЗУ может собственник по государственной услуге. Можно обратиться за ГПЗУ на портал «Государственных услуг».
Стоит отметить, что при реализации своего права на распоряжение земельным участком собственник обязан указывать сведения о ЗОУИТ. Так, Росреестр при регистрации перехода права собственности и при неуказании в Договоре купли-продажи информации о ЗОУИТ, приостанавливает такие сделки со ссылкой на п. 1, статьи 37 Земельного кодекса РФ и на п. 1 ст. 432 ГК РФ. Вопрос зачастую решается заключением дополнительного соглашения с указанием всех существующих ограничений в отношении предмета договора купли-продажи.
На сегодняшний день информация о ЗОУИТ находится в информационных базах различных ведомств, процесс создания единой базы о ЗОУИТ конца не завершен. Можно утверждать, что только после создания единой базы о ЗОУИТ и ее интеграции с ЕГРН, правообладатели точно и безошибочно смогут узнавать об ограничениях, которые присутствуют в отношении их собственности. А пока собственникам приходится собирать информацию самостоятельно, при этом возможность не обнаружить достоверные данные об ограничениях в виде ЗОУИТ, на сегодняшний день довольно велика.
Охранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участок
Задумываясь о приобретении земельного участка необходимо тщательно собрать максимально полную информацию о нем. Для определения возможности использования земли для строительства дома, здания или иного сооружения одной из важных составляющих является информации о зонах с особыми условиями использования территорий. Как показывает практика, недостаток или несвоевременное получение такой информации зачастую отрицательным образом сказывается не только на бюджете и сроках строительства объекта недвижимости, но и в целом на судьбе построенного объекта.
Ольга Исмагилова, начальник отдела землеустройства и мониторинга земель Управления Росреестра по Пермскому краю, отвечает на самые важные вопросы об охранных зонах.
Какие бывают виды охранных зон?
Охранная зона устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта.
Перечень видов зон установлен Земельным кодексом, согласно которому определено 28 видов зон с особыми условиями использования территории, например, охранные зоны трубопроводов, объектов электросетевого хозяйства, линий сооружений и связи, придорожные полосы и т.д.
В зависимости от вида зон в пределах ее территории устанавливаются те или иные ограничения использования земельных участков. Связаны эти ограничения, в основном, с возможностью размещения объектов капитального строительства в принципе или соблюдением определенных параметров возводимого объекта, проведением тех или иных строительных работ.
Как узнать, какие охранные зоны есть на участке?
При проверке планируемого к приобретению земельного участка особое внимание следует уделять размещенным в его границах либо на прилегающих
участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для застройщика, особенно это касается подземных сооружений, которые визуально обнаружить невозможно.
Поэтому необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН) и посмотреть раздел «Ограничения». Кроме того, сведения о зонах с особыми условиями использования территории отображаются на Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Также можно сделать запрос в органы архитектуры о том, какие охранные зоны содержатся в документации по планировке территории.
Охранная зона в выписке из ЕГРН не указана, почему?
Бывают случаи, когда в ЕГРН отсутствует запись об охранной зоне, но исходя из местоположения промышленного объекта на местности понятно, что она есть. Это связано в первую очередь с тем, что собственник промышленного объекта в нарушение законодательства не определил границы охранной зоны и не внес их в Единый государственный реестр недвижимости. Это является существенным нарушением режима использования такого объекта и является основанием для обращения в надзорные органы. При не урегулировании данного вопроса в дальнейшем при попытке строительства зданий, строений сооружений на участке, попавшем в охранную зону (даже при отсутствии такой записи в ЕГРН) может возникнуть множество проблем.
Следует отметить, что если вблизи земельного участка расположена линия электропередачи, трубопровод и т.д., то это может указывать на то, что земельный участок входит в охранную зону, а отсутствие в ЕГРН сведений об охранной зоне не является основанием для освобождения собственника земельного участка, расположенного в границах такой зоны, от выполнения требований к режиму использования таких земель.
Чем опасны охранные зоны на земельном участке?
Любая охранная зона предполагает наличие ограничений по целевому использованию земельного участка. Охранная зона газопровода или ЛЭП может повлечь запрет на строительство каких-либо зданий, строений и сооружений. Наличие санитарно-защитной зоны указывает на запрет строительства объектов жилого назначения. Наличие кабеля означает, что любые земляные работы проводятся только при наличии согласования организации – собственника такой кабельной линии.
Происходит ли изъятие участков в охранной зоне?
Земельные участки у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в границах этих участков может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.
Кто согласовывает работы в охранной зоне газопровода?
Можно ли изменить охранную зону земельного участка?
Если у землепользователя возникли сомнения в правильности установленных размеров охранной зоны, возможно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он проверил расстояние от объекта, в связи с размещением которого установлена данная зона, до границ земельного участка и сравнить его с тем, что внесен в Единый государственный реестр недвижимости. Если они не совпадают, и очевидно, что участок в охранную зону не попадает, далее нужно написать письмо в эксплуатирующую объект организацию с требованием пересмотреть границы охранной зоны.
Какая ответственность предусмотрена за работы в охранной зоне без согласования?
С кого взыскать убытки, если охранная зона не позволяет использовать земельный участок по назначению?
Убытки взыскиваются с собственника объекта, для которого установлена охранная зона. Если убытки не возмещаются либо возмещаются в незначительном размере, необходимо обращаться в суд.
Охранная зона на вашем земельном участке. Что это значит и что делать?
15 октября 2021 года, 15:59 просмотров: 920
Покупая земельный участок, начиная строительство дома или в процессе других действий можно столкнуться с таким понятием как обременение. Это ограничение собственника в его праве использовать или распоряжаться своим земельным участком. Существуют такие ограничения как ипотека, сервитут, рента, аренда, арест и прочие.
Одним из видов ограничений на использование земельного участка являются зоны с особым условием использования территории (Далее – ЗОУИТ). Это буферная зона, устанавливаемая в связи с эксплуатацией объектов, в границах которой установлены запреты на совершение определенных действий.
ЗОУИТ устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта. Согласно статье 105 Земельного кодекса РФ определено 28 видов ЗОУИТ, например, охранные зоны трубопроводов, линий связи, линий электропередачи (ЛЭП) и т.д. В зависимости от вида зоны устанавливаются соответствующие ограничения на использование земельного участка.
Следовательно, наложены ли обременения на Ваш участок можно узнать, запросив информацию в Росреестре.
Однако, на практике такой порядок работает не во всех случаях.
Дело в том, что до вступления в силу 03.08.2018 года поправок в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, предусматривающих выдачу разрешения на строительство линейного объекта только после утверждения ЗОУИТ, порядок внесения таких зон в сведения ЕГРН в целом носил несистемный характер. В основном считалось, что ЗОУИТ в отношении построенного объекта существует в силу закона, то есть с момента ввода в его в эксплуатацию. Необходимость же внесения его в сведения ЕГРН была вторичной.
Соответственно, в выписке из ЕГРН на такой участок информация о наличии обременений может попросту отсутствовать.
К сожалению, достаточно часто выясняется это слишком поздно, на стадии подготовки градостроительных документов, когда обнаруживается, что на генеральном плане муниципального образования или иных документах территориального планирования существует или уже утвержден к размещению объект, границы ЗОУИТ которого обременяют Ваш земельный участок.
В связи с этим, рекомендуем перед покупкой земельного участка, особенно если это крупная покупка и касается земельных участков, расположенных на межселенных территориях провести следующую работу:
Главная задача выявить уже существующие ЗОУИТ, которые накладывают обременение в связи с непосредственной эксплуатацией объекта, а также промышленные объекты, строительство и эксплуатация, которых запланированы и утверждены разрешительными документами (разрешение на строительство, проекты планировки и межевания территории).
В случае выявления факта наличия ЗОУИТ важно разобраться насколько существующее ограничение влияет на целевое использование Вашего земельного участка. Сейчас в Росреестре можно заказать выписку из ЕГРН «О зоне с особыми условиями использования территории», которая необходима при выделении земельных участков под строительство, для ведения хозяйственной деятельности, при выявлении правового статуса территории и других операциях с недвижимостью для того, чтобы избежать градостроительных ошибок.
Например, охранная зона волоконно-оптической линии связи (ВОЛС), ширина которой действует в пределах 2 м. в каждую сторону от его оси, ограничивает возможность высадки сельскохозяйственных культур на глубину более 30 см. Это значит, что, если Вы планируете высаживать сельскохозяйственные культуры глубиной до 30 см., то имеющееся ограничение для Вас некритично и не повлияет на использование земельного участка по назначению.
Также отметим, что в отдельных случаях, если ЗОУИТ не позволяет использовать Ваш земельный участок по назначению, с собственника объекта недвижимости, в связи с эксплуатацией которого установлена ЗОУИТ, можно взыскать убытки.
Для того, чтобы понять можно ли строить дом в охранной зоне, Вам необходимо знать какая именно зона проходит через Ваш участок и после этого посмотреть правила установления данной охранной зоны, в которых содержатся все ограничения и обременения.
Но как же быть, когда участки были выделены гораздо раньше и люди законно живут и строятся на этой земле?
Если охранная зона появилась после строительства домов, то к собственникам не может быть предъявлено никаких требований, кроме этого суды не имеют права признавать дома незаконным самовольным строением в случае, если владелец участка не мог знать, что в отношении его земельного участка действуют какие-то ограничения.