что делать если площадь земельного участка больше чем по документам
Что делать если площадь земельного участка больше чем по документам
Статья 42.8. Особенности уточнения местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ
1. Уточнение местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ осуществляется по правилам, предусмотренным частью 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том числе с использованием документов, указанных в части 3 статьи 42.6 настоящего Федерального закона.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. При уточнении местоположения границ земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, местоположение границ этих земельных участков определяется с использованием утвержденных в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проекта межевания территории или проекта организации и застройки территории либо другого устанавливающего распределение земельных участков в границах такой территории документа (при наличии данных проектов или документа), а также с учетом требований, предусмотренных частью 3 настоящей статьи.
(в ред. Федеральных законов от 17.06.2019 N 150-ФЗ, от 22.12.2020 N 445-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. При уточнении местоположения границ земельного участка, определенного в пункте 1 части 1 статьи 42.1 настоящего Федерального закона, его площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требований, не должна быть:
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) меньше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на десять процентов;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством;
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на десять процентов, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В случае, если в результате уточнения местоположения границ земельного участка, в отношении которого выполняются комплексные кадастровые работы, за исключением случая исправления реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка, получено значение площади земельного участка, которое превышает значение площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством, либо более чем на десять процентов, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен, исполнитель комплексных кадастровых работ:
1) устанавливает местоположение границ земельного участка в соответствии с требованиями части 3 настоящей статьи и включает сведения о таком земельном участке в проект карты-плана территории;
2) готовит информацию о границах фактического использования земельных участков, включающую кадастровые номера исходных земельных участков, сведения о способе образования земельных участков, местоположении границ, площади и виде (видах) разрешенного использования образуемых земельных участков в случае, если сведения о таких границах не могут быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с уточнением местоположения границ земельного участка и если для указанной цели требуется образование новых земельных участков в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.
(в ред. Федерального закона от 22.12.2020 N 445-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(часть 4 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
5. В случае, если в результате уточнения местоположения границ земельного участка, в отношении которого выполняются комплексные кадастровые работы, в том числе в случае исправления реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка, получено значение площади земельного участка, которое меньше значения площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на десять процентов, и отсутствует возможность соблюдения требований пункта 1 части 3 настоящей статьи, сведения о таком земельном участке включаются в карту-план территории при наличии письменного согласия правообладателя такого земельного участка с результатами комплексных кадастровых работ, которое входит в состав приложения к соответствующей карте-плану территории.
(часть 5 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
Как определить соразмерность земельного участка?
Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
Согласно п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) передача земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений осуществляется путем продажи земельных участков собственникам объектов без проведения торгов.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Однако, исключительное право распространяется на экономически обоснованный размер участка.
Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать только земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 № ВАС-2241/14 по делу № А36-7382/2012, Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.12.2013 № ВАС-17012/13 по делу № А51-20731/2012, Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 10.09.2013 № ВАС-12073/13 по делу № А56-49682/2012, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.07.2017 № Ф05-9349/2017 по делу № А41-19626/16), Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 03.05.2018 по делу № А72-1016/2018.
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации предполагает преимущественный выкуп земельного участка собственником объекта недвижимости именно под объектом, а не всего земельного участка, на котором он расположен.
В целях приобретения в собственность земельного участка за плату на основании ст. 39.3 ЗК РФ, на основании права собственности на объект капитального строительства, построенного и зарегистрированного в установленном законом порядке, необходимо проведение экспертизы, подтверждающей соответствие площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства и необходимость всего земельного участка в существующих границах для эксплуатации здания и в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.
Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам
Содержание
Уточнение границ ЗУ – проверка на соответствие установленным нормам
Местоположение границ земельного участка – его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе «О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).
В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:
Уточнённая площадь земельного участка, указанная:
не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.
Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).
В Санкт-Петербурге – Законом № 405-53
Пределы расхождения площадей ЗУ в правоустанавливающем документе и в кадастровом плане
Участок можно зарегистрировать, в том случае, если:
Земельный участок можно зарегистрировать, если:
Пример 1
В свидетельстве о наследовании садоводческого земельного участка значатся 6 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 12 соток
Кадастровый план – обязательное приложение к правоустанавливающему документу. Он необходим для государственной регистрации прав.
При расхождении площадей в плане и в документе регистрирующий орган вправе:
Пример 2
Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 9 соток.
Фактическая размер надела не превышает уточнённую площадь. Такой земельный участок подлежит регистрации.
Если предельный минимальный размер для земельных участков:
не установлен, уточнённая площадь не должна быть больше чем на 10% площади ЗУ, указанной в сведениях в ГКН. Это требования федерального закона ФЗ № 221 – пункт 3 статьи 42.8:
Границы ЗУ закрепляются по результатам межевания, отражающего их фактическое расположение, в случае, когда:
Не исключается судебный способ решения проблемы расхождения фактической и документальной площадей земельного участка.
Отказ ЕГРН в регистрации уточнённых границ ЗУ
В федеральном законе №221-ФЗ (статья 26) перечислены случаи, когда регистрирующий орган приостанавливает регистрацию уточнённых границ участков:
Отказ в постановке на учет ЗУ делается также в следующих случаях:
Другие случаи отказа в кадастровом учете уточненённых границ земельного участка:
Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении или отказе в снятии с учёта ЗУ в случаях, когда ЗУ не является преобразуемым и не подлежит снятию с учёта.
Действия при расхождении фактической площади ЗУ со сведениями в документах
Если в ходе уточнения границ ЗУ при межевании установлено, что его фактическая площадь:
то для того, чтобы официально стать владельцем участка большей площади, нужно:
Если не зарегистрировать право собственности на ЗУ в новых границах, то есть риск, что свои претензии на «ничейную» площадь имеет право предъявить сосед. Судебные споры неизбежны. В случае, когда смежник докажет, что фактически владел этой землёй и вёл на ней хозяйственную деятельность, суд может признать его правоту.
Если в процессе межевания выяснилось, что фактический размер участка превышает площадь, указанную в документах, более чем на 10%, нужно:
В случае, когда размер участка после межевания оказывается меньше, чем указано в документах, вопрос придётся решать в суде. Такие ситуации возникают, как правило, из-за того, что кто-то из соседей захватил часть земли.
Полезно знать
Что делать если площадь земельного участка больше чем по документам
Речь пойдёт о возможности, предоставленной Земельной реформой 2015 года (ФЗ №171от 23.06.2014 г.), в упрощённой форме прирезать к уже имеющимся в собственности участкам ИЖС и ЛПХ, для дачного хозяйства или дачного строительства, для садоводства или огородничества.
Поговорим об оформлении тех, с виду «ничьих» и вроде никем и ничем не занятых небольших территорий, что, в принципе-то, уже и используются по факту и ранее гневно оценивались административными органами как «самовольно захваченные», за что приходилось нести ответственность по их освобождению от «захвата», оформлять через суды с уплатой существенных штрафов, или тех прилегающих к участку, непонятно к кому и чему относящихся кусков земли, на которые пока что лишь «глаз положили» и которые очень нужны для нормального загородного обустройства.
Скажем сразу, что «ничьих участков» быть не может. Любой участок, даже если по внешним признакам не используется и ничего на нём нет, находится в собственности или граждан, или компаний, предприятий, или садоводств, или является собственностью муниципалитета или государства.
Вряд ли кому удастся прирезать «кусочек» земли, который является частью чужого частного участка (чужого имущества), а вот с муниципалитетом и государством начавший своё действие закон решить вопрос позволяет, если только этот прирезаемый кусок не будет относиться к так называемым зарезервированным землям и фондам под дальнейшие или существующие серьёзные задачи.
«Прирезка», то есть увеличение площади земельного участка, над зафиксированной в правоустанавливающих документах, в соответствиии с фактически используемой, теперь называется «перераспределением земельных участков».
Необходимость в прирезке может возникнуть, например тогда, когда участок имееет изломанную форму, что создаёт большие неудобства при его обустройстве, при уточнении его границ или в ситуациях «наложения» смежных участков, часто выявляющихся как в садоводствах, так и при очень большом сроке использования в посёлках.
Самовольное же использование не своей земли остаётся “дамокловым мечом” для любого собственника, которому рано или поздно придётся или освободить незаконно занятую территорию, снести постройки на ней, получив соответствующие предписания, или вовремя заняться решением проблемы.
Как решить вопрос с «прирезкой земли» сейчас и рассмотрим.
Когда можно вести прирезку и об ограничениях в прирезаемых площадях
Приступить к решению задачи о прирезке к участку можно лишь в том случае, если права собственности на участок оформлены и он отмежёван, то есть имеет конкретные границы и площадь, стоит на кадастровом учёте.
Добавить к существующему земельному участку сколь угодно площади получится не всегда. Поскольку это достаточно существенный момент в планируемой задаче прирезки, поясним его немного подробнее.
Вопрос решается бес проблем, если увеличение площади не превышает 10% от внесенной в госкадастр, но легализовать прирезанные земли лесного фонда, а также береговых полос по-прежнему невозможно.
Существуют нормативы по предельным размерам участков, устанавливаемые ПЗЗ в каждом муниципалитете. Именно они определяют возможные минимальные и максимальные площади земельных участков, предоставленных для ИЖС, ЛПХ, дачного хозяйства или дачного строительства, садоводства или огородничества, а, соответственно, и для прирезаемых участков.
По площади получаемый в сумме с прирезкой участок не должен превышать установленные пределы (п.1 ст. 39.28 ЗК РФ).
При превышении предельных площадей придётся решать ворос о формировании нового участка или участков в допустимых регламентом размерах и выкупать их, хоть и не по баснословной стоимости, но полной кадастровой, установленной в конкретном поселении.
С размером предельных площадей по видам разрешённых использований земельных участков можно ознакомиться в принятых в каждом поселении Правилами землеустройства и застройки (ПЗЗ) на официальном сайте администрации поселения или при непосредственном обращении в комитет или отдел по землепользованию районной администрации или администрации поселения.
В противном случае, то есть тогда, когда “прирезка” попадает в иную территориальную функциональную зону, например, в общественно-деловую (ОДЗ), производственную или другую, вместо зоны ИЖС или, к примеру, “для ведения дачного хозяйства”, решение задачи становится невозможным, если, конечно, не заняться изменением генерального плана поселения и его ПЗЗ, внесением в них необходимых изменений, что любому частному собственнику будет практически непосильно.
В тех случаях, когда ПЗЗ в поселении ещё не приняты, предельные размеры участков для ИЖС, ЛПХ, дачного хозяйства или дачного строительства, садоводства или огородничества утверждаются отдельными решениями местных депутатов или региональными законами «О предельных размерах земельных участков».
Перераспределение (прирезка к земельному участку) оформляется путём заключения Соглашения о перераспределении земельных участков, которое заключается между собственником прирезаемой территории (муниципальной администрацией, областным или региональным правительством, или представителем РФ, если прирезка относится к федеральной собственности) и собственником земельного участка, который намерен увеличить (прирезать) дополнительную площадь (статья 39.29 ЗК РФ).
Для подготовки к заключению такого Соглашения собственник земельного участка, планирующий расширить его, подаёт в районную администрацию или в областное правительство заявление о перераспределении земельного участкас приложением ряда документов и указывая необходимые сведения об участке и о себе.
Форма заявления утверждается в каждом муниципалитете и предоставляется для заполнения непосредственно при обращении.
Основные документы, прилагаемые к заявлению
Заказать её удобнее в местной геодезической или землеустроительной компании или у кадастровых инжененров, работающих непосредственно в том или ином районе. Если собственник участка не является геодезистом или кадастровым инженером, вряд ли ему удастся справиться с подготовкой схемы самому, ведь делается она на основе сведений, получаемых по результатам геодезической съёмки (ст.11.3 ЗК РФ).
При подаче завлений представителями или доверительными лицами предоставляются документы, подтверждающие их право и полномочия в совершении действий;
Заявление с документами можно подавать различными удобными способами:
Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков
Установленный законом срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет30 дней(п.8 ст. 39.27 главы 5.4 ФЗ №171 от 23.06.2014 г.).
За это время администрация выполняет следующие действия:
Причины отказа в заключении соглашения о перераспределении
Основаниями для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков может стать хотя бы одна из следующих причин:
Не станет причиной отказа по прирезке муниципальной или государственной земли отсутствие сведений по добавляемому участку в государственном кадастре недвижимости (ГКН) о местоположении границ земельного участка (п.12 ст.39.29 ЗК РФ).
Заявителю в таком случае будет необходимо выполнить кадастровые работы и поставить “прирезку” на государственный кадастровый учёт, а только после всего присоединить к своему участку.
Отказ в заключении соглашения на основании п.9 ст.39.27 главы 5.4 ФЗ №171 от 23.06.2014 г.) должен быть мотивированным, с подробным изложением причин.
Если решение об утверждении схемы расположения земельного участка от администрации получено, далее потребуется за свой счёт поставить участок с прирезкой на кадастровый учёт, выполнив перед этим межевые работы (п.14 ст. 39.29).
О стоимости “прирезок”
Стоимость выкупаемой у муниципалитета “прирезки” зависит от кадастровой стоимости земельного участка, составляя 15% от её величины, если участок относится к федеральным землям и добавляемая площадь не превышает установленные нормативы максимальных значений, а при превышении более чем на 10% максимально разрешённых площадей плата будет рассчитываться уже по полной кадастровой стоимости (Постановление Правительства РФ №1308 от 3.12.2014 г.).
Для участков, относящихся к областным землям или наразграниченным землям госсобственности, стоимость устанавливается муниципалитетом, зависит от расположения, но, как правило, практически не отличается от стоимости федеральной земли, то есть 15% от кадастровой стоимости при условии соответствия пределам по площади.
Зная площадь участка, несложными арифметическими расчётами можно оценить предстоящие траты.
Кадастровая стоимость указывается в кадастровом паспорте, с нею юможно ознакомится на публичной кадастровой карте Росрреестра или уточнить в местной администрации.
Отсрочки или рассрочки платежей при проведение оплаты за “прирезки” к участкам не предусмотрены. Но уверенно можно утверждать, что стоимость прирезок значительно ниже рыночных величин за покупку участков аналогичных площадей.
Как сделать межевание земельного участка
И избежать конфликтов с соседями
Межевание помогает четко определить границы участка.
Благодаря этому легко понять, куда ставить забор или баню, чтобы потом не пришлось их сносить, а также как выдержать все требования по допустимым расстояниям. Я расскажу, зачем делают межевание, сколько это стоит и как все согласовать с соседями.
Зачем мне понадобилось межевание
Осенью 2020 года мне позвонила соседка по даче и сказала, что нужно сделать межевание наших участков, потому что координаты в документах не совпадают с реальными. Оказалось, наш общий сосед Саша решил провести межевание своего участка и нанял кадастрового инженера. Тот установил границы его участка, и они не совпали с кадастровым планом: границы моего участка заходили на участок соседки, а участка Саши — на мой.
Площадь участков сомнений не вызывала, но границы в наших документах не соответствовали реальным границам на местности.
В правлении СНТ сказали, что, когда составляли кадастровый план, не было точного оборудования, чтобы определить координаты. Такие несоответствия называются реестровой ошибкой. Чтобы ее исправить, посоветовали провести межевание всем троим, а не только Саше.
Что такое межевание земельного участка
Понятие межевания. Межевание — это определение границ земельного участка и их юридическое оформление. Для этого проводят геодезические работы, собирают и изучают документы, а также согласовывают границы с соседями. В результате межевания составляется межевой план.
Затем участок ставят на кадастровый учет и получают документы, где закреплены границы участка и право собственности. В некоторых случаях межевание нужно, чтобы просто изменить сведения об уже зарегистрированном участке в госреестре, — это и был наш случай.
Правовой аспект. Межевание и постановку участков на кадастровый учет регулируют несколько законов. Вот главные.
Закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ раньше позволял зарегистрировать участки по упрощенной процедуре, без межевания. Именно поэтому встречаются участки земли, у которых есть кадастровый номер, но нет установленных границ.
До 2017 года участки с неточными границами на кадастровый учет не ставили — это требование закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ. Так государство приводило в порядок и систематизировало Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), где хранятся данные о земельных участках. Но с 2017 года этот закон утратил силу, что внесло неопределенность в ситуацию с межеванием.
Сейчас вопросы регистрации земельных участков регулирует закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ. На момент написания статьи межевание земельного участка — не обязательная процедура, а регистратор не имеет права приостановить сделку с земельным участком, если у него нет точных границ.
С другой стороны, если в ЕГРН нет точных границ, территория может стать предметом спора с соседями или с государством.
Для чего проводятся работы. Межевание проводят, чтобы:
Иногда межевания необоснованно требуют разные организации. Например, в судебной практике есть прецедент, когда энергетики отказались подключать к сети неразмежеванный участок, так как, по их мнению, было непонятно, куда вести кабель. Энергетиков оштрафовали, но чаще такие случаи не доходят до суда: собственник просто проводит межевание, потому что в будущем при любых сделках с земельным участком это все равно придется сделать.
Достоинства и недостатки. Границы и площадь участка при межевании устанавливаются однозначно и закрепляются юридически. В случае спора с соседями можно защитить свои права на участок с помощью межевого плана.
Еще при межевании есть возможность бесплатно увеличить свой участок на 10% от его общей площади. Это называют прирезкой земель. Это возможно, если при проведении кадастровых работ выяснится, что участок фактически больше, чем по сведениям Росреестра. Например, у собственника угловой участок и без помех для соседей прирезано немного земли.
Прирезать 10% можно только за счет муниципальных земель, а не за счет участка соседа. Бывает, что муниципалитет устанавливает свои ограничения по размерам прирезок.
Из минусов межевания — только расходы на кадастровые работы и время на согласование с соседями.
Как победить выгорание
Отличие межевания от других понятий
Межевание иногда путают с другими понятиями из сферы землеустройства. Поясню, что значит каждое из них.
Кадастровые работы. Это широкое понятие, которое включает в себя в том числе межевание. В целом под кадастровыми работами обычно подразумевают подготовку любой документации об объектах недвижимости. Например, когда составляют межевой, технический план или акт обследования, чтобы снять строение с учета при сносе дома.
Геодезия территории — это измерение, проектирование и составление чертежей, чтобы спланировать объекты на участке. В отличие от кадастрового инженера геодезист не только определяет и устанавливает границы земельных участков, но и проводит инженерные изыскания. Например, геодезист может распланировать вертикали и горизонтали для будущей строительной площадки, просчитать объем земляных работ, определить места будущих построек и точки подключения коммуникаций, а также определить место для подъезда к участку.
Приватизация земельного участка — это оформление государственного имущества в личную собственность. Благодаря приватизации появляется право собственности на земельный участок, а значит, его можно продать, подарить, оставить в наследство, передать в залог для получения кредита. С неприватизированным имуществом таких действий совершать нельзя — им можно только пользоваться.
Землеустройство — это государственные мероприятия, которые касаются использования земель. Например, муниципальные власти планируют распределение земель в новом районе: определяют, какие участки под какие цели выделять, уточняют их границы и ставят на кадастровый учет.
Дачная амнистия. Некоторые путают межевание с дачной амнистией или считают, что она позволяет провести межевание земельного участка бесплатно. Это не так. Благодаря дачной амнистии упростилась процедура оформления документов, и в основном это касается упрощенного порядка оформления строений и земли в собственность.
Обязательно ли делать межевание земельного участка
Нужно ли делать межевание, если есть свидетельство о собственности на землю. Я покупала участок в июне 2016 года. До середины 2016 года в качестве правоустанавливающего документа выдавалось свидетельство о праве собственности. Такие документы хранятся у многих собственников до сих пор и имеют юридическую силу.
С 15 июля 2016 года вместо свидетельства о праве собственности владельцы недвижимости стали получать выписку из Единого госреестра недвижимости — ЕГРН. Выписка имеет такую же юридическую ценность, как и свидетельство.
Если участок зарегистрирован в ЕГРН, то он прошел процедуру определения границ. В выписке есть план участка, который доказывает межевание, — раньше эти данные содержались в кадастровом паспорте.
Нужно ли делать межевание, если участок стоит на кадастровом учете. Как уточнили в Росреестре, межевание носит рекомендательный характер. Правительство готовило законопроект об обязательном межевании для владельцев земельных участков, но закон так и не приняли. Пока межевание делают на усмотрение собственника, и если его нет, это не препятствие для регистрации сделок.
Практика показывает, что участки продаются без межевания. Это возможно, если есть кадастровый номер и участок учтен в реестре прав на недвижимое имущество.
С другой стороны, в случае любых манипуляций с площадью участка собственнику придется межевать его, чтобы узаконить новые границы. Например, если нужно увеличить его площадь или разбить на несколько участков. Продать участок без установленных границ сложнее: в таком случае эта забота ляжет на плечи покупателя. Еще нужно учитывать, что обычно банки не дают ипотеку на земельный участок без межевания и не рассматривают такой объект в качестве залога, потому что существует риск спора с соседями.
Если вы не знаете, установлены границы вашего земельного участка или нет, можно проверить это на публичной кадастровой карте:
Нужно ли делать межевание, если участок не стоит на кадастровом учете. Нужно. Так вы сможете поставить участок на кадастровый учет, оформить право собственности, получить возможность совершать сделки с участком, который уже в собственности.
Кто проводит межевание и как выбрать исполнителя
Выполняет такие работы кадастровый инженер, поэтому с ним и нужно заключать договор. Они работают как ИП или в организации. Но будьте внимательны, прежде чем подписать договор. Есть рекомендации, которых лучше придерживаться, чтобы все прошло быстро и без проблем.
Проверить подрядчика. Он должен состоять в реестре кадастровых инженеров: в нем приведены сведения обо всех инженерах, есть информация об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ошибках. Кадастровый инженер должен быть членом саморегулируемой организации.
Изучить опыт работы кадастрового инженера или организации и отзывы. Проверить, как давно создана организация, с которой планируете заключить договор, можно на сайте налоговой.
Что обязательно должно быть в договоре на межевание. В договоре должны быть прописаны следующие обязательства кадастрового инженера:
Сначала читать, потом подписывать
Документы для проведения межевания участка
Для межевания земельного участка понадобятся следующие документы:
Стоимость межевания земельного участка
я заплатила за межевание своего участка
Как провести межевание земельного участка бесплатно. Существуют варианты бесплатного межевания:
Этапы проведения межевания
Заключение договора с межевой организацией. Когда выбрали исполнителя, нужно заключить договор с организацией или ИП и оплатить работы.
Процедура межевания земель. Инженер выезжает на место и делает кадастровую съемку с помощью GNSS-приемника. Это устройство для определения географических координат с точностью до нескольких сантиметров. Вся процедура занимает около 15 минут. В моем случае никаких пояснений давать не пришлось: специалист просто прошелся по участку и в точках поворота снял точные координаты нажатием кнопки на приемнике. Слышала, что иногда эта процедура проходит и без участия собственника.
Получение плана по межеванию. После съемки на местности инженер готовит межевой план — это занимает две-три недели. В межевой план входит акт согласования границ с соседями. Этот акт должны подписать соседи — в зависимости от условий договора кадастровый инженер может взять эту работу на себя, или собственник участка будет сам собирать подписи.
Мой участок граничит с тремя смежными участками, но согласовывать границы нужно было только с двумя соседями, так как третий уже отмежевался, сведения об этом были в ЕГРН. Мы устроили общую встречу с кадастровым инженером, где все соседи передали друг другу и подписали свои акты согласования границ. Еще через две недели мы собрались снова, чтобы получить межевые планы.
Если участок новый, например сформирован из двух, сначала его ставят на кадастровый учет как бы без прав, а потом регистрируют право собственности. В нашем случае земельный участок уже был в собственности — оформлять право собственности не понадобилось.
Регистрация права собственности. Если никаких нарушений нет, то заявителю выдается кадастровая выписка из ЕГРН: она подтверждает границы и право собственности на земельный участок. Через МФЦ все это занимает до семи рабочих дней.
Участки с уточненными границами отображаются на публичной кадастровой карте.
Сроки
В законодательстве сроки, в которые нужно провести межевание, четко не установлены, поэтому обычно их прописывают в договоре с кадастровым инженером. Вся процедура от заключения договора до внесения сведений в госкадастр и получения на руки кадастровой выписки занимает минимум две недели.
Сроки зависят от удаленности земельного участка, количества смежных участков, позиции соседей, загрузки кадастрового инженера и его квалификации: если инженер ошибется, Росреестр приостановит регистрацию, придется устранять ошибки, заново подавать документы.
Не забудьте про соседей
Если есть соседи, с которыми у вас общие границы земли, для межевания надо согласовать с ними координаты.
Как извещать соседей о проведении межевания. Обычно в договоре на межевание такая обязанность закреплена за кадастровым инженером. Он составляет извещение и передает его соседям под личную подпись или отправляет заказным письмом. Документ, который подтверждает извещение всех соседей в предусмотренные законом сроки, — это неотъемлемая часть межевого плана.
Границу с муниципальной землей согласовывать не нужно, но если сделать прирезку земель больше положенной нормы, можно получить штраф.
Если у собственника контакта с соседом нет, то кадастровый инженер должен узнать контакты — например, в правлении СНТ — и уведомить соседа по телефону или заказным письмом. Если найти соседа не удалось, то уведомление делают в местной газете или на сайте администрации района. В этом случае к межевому плану прикладывают документы, которые подтверждают факт извещения.
В нашем случае нам позвонила соседка, объяснила суть проблемы и передала контакт инженера. Когда мы позвонили, он уже знал наше дело и подробно проконсультировал нас по всем вопросам. Мы согласовали дату и время работы инженера на нашем участке.
Как можно согласовывать границы земельных участков, когда ставите их на учет или если изменяются их границы
Границы земельных участков нужно согласовывать с правообладателями соседних участков. Согласование с такими соседями обычно проводит кадастровый инженер. Он же выбирает и способ согласования. Есть три разных способа.
Согласовать в индивидуальном порядке. Этот вид согласования подходит для тех соседей, которые знакомы и у них нет разногласий в том, где проходят границы земельных участков. При таком согласовании можно сразу при личной встрече поставить подписи в акте согласования.
Известить о собрании. Этот вид подойдет, когда соседей несколько и не все согласны с границами. В этом случае правообладателей извещают, что будет проводиться собрание, на котором согласуют местоположения границ. Можно заполнить шаблон извещения о собрании и передать его правообладателям соседних участков под расписку. Еще вариант — направить его по электронной почте и почтовому адресу, который есть в выписке из ЕГРН.
Опубликовать информацию о собрании в местной газете по определенной форме. Но любая газета не подойдет. Нужно такое издание, в котором официально публикуются муниципальные правовые акты и иная официальная информация вашего муниципального образования.
Опубликовать в прессе извещение о собрании, где будут согласовываться местоположения границ, допускается в следующих случаях:
Что делать, если сосед не согласен. Акт согласования входит в состав межевого плана. Если у кого-то из соседей есть аргументированные возражения по поводу границ, их фиксируют в акте. Дальше возражения рассматривает кадастровая палата.
Если сосед не согласен с результатами межевания и не хочет подписывать акт, то в этом случае лучше найти адвоката по земельным делам и обратиться в суд с иском об установлении границ. Кроме межевого плана в суде пригодятся генплан участка и архивные документы. Если суд установит смежную границу, данные об этом внесут в ЕГРН без согласия соседа.
На споры об отказе при согласовании границ действует срок исковой давности — три года. Отсчет начинается с момента, когда истец узнал о нарушении своего права, например со дня, когда соседи отказались подписывать акт.
Вот пример из судебной практики, как с соседей взыскали все расходы на суд. Владелец участка с помощью кадастрового инженера провел межевание для исправления реестровой ошибки. Соседи не подписали акт. Владельцу земельного участка пришлось обратиться в суд, который назначил судебную экспертизу, — она подтвердила корректность кадастровых работ.
На основании экспертного заключения суд установил границы земельного участка. С соседей суд поровну взыскал все расходы истца: они оплатили юриста, стоимость судебной экспертизы и уплатили госпошлину.
Соседи подали апелляционные жалобы. Но апелляционная инстанция оставила решение без изменения.
Определение по делу № 33-40561/2019 PDF, 197 КБ
Образцы документов
Образец межевого плана: межевой план земельного участка включает в себя графическое изображение участка, список сведений о нем, измененные ранее данные, заключение кадастрового инженера и подтверждение, что границы согласованы с соседями, — акт согласования границ.
Межевое дело. Это понятие не используется с 2001 года. Раньше межевое дело оформляли, когда завершали межевые работы, а его материалы использовали, чтобы составить описание, которое необходимо для постановки участка на кадастровый учет. Сейчас для постановки на кадастровый учет нужен межевой план.
Образец выписки из ЕГРН на земельный участок (кадастровая выписка). Это документ, который содержит полную информацию об объекте недвижимости, — она необходима для любых сделок с земельным участком, согласования его границ, определения его размеров, местоположения, категории земли, для строительства дома на участке.
Закон не ограничивает срок действия документа, но в большинстве регионов каждые пять лет проводится государственная кадастровая оценка земель для определения их кадастровой стоимости. Сведения в выписке после очередной переоценки устаревают. Это стоит учитывать при покупке земельного участка.
Кадастровый план территории (КПТ) — это выписка из ЕГРН, которая содержит общие сведения обо всех объектах недвижимости на территории одного кадастрового квартала, об их границах и характеристиках земель. Это позволяет избежать ошибок при работе с расположенным рядом земельным участком в случае проведения комплексных кадастровых и геодезических работ, а также работ по расчету кадастровой стоимости, подготовки межевого плана и внесения изменений в кадастр.
Как сделать межевание земельного участка самому
Самостоятельно провести межевание можно, только если вы действующий кадастровый инженер. Всем остальным закон это запрещает.
Что можно сделать самостоятельно:
Как составить план межевания многоконтурного участка
Многоконтурные участки имеют сложную конфигурацию: они состоят из нескольких контуров или имеют «дыры» — например, земельный участок из двух частей, которые разделены дорогой, или участок, на котором установлена вышка линии электропередачи.
Для таких участков составляется единый межевой план, в котором описываются все отдельные части участка, а сам многоконтурный участок получает единый кадастровый номер.
При межевании многоконтурных участков могут возникнуть сложности. Например, участок может быть протяженным, это затруднит геодезические измерения. Или из-за раздробленности участка могут быть общие границы, например, с шестью соседями — такое количество участников усложнит согласование. Все это отразится на стоимости межевания и сроках работ.
Особенности для дачных участков
Если земельный участок попадает под дачную амнистию, то для него действует упрощенный порядок оформления прав собственности. Если нет споров с соседями, то такой участок можно поставить на кадастровый учет без межевания.
В остальных случаях процесс межевания дачных участков практически не отличается от обычного межевания, но есть особенности:
Как оспорить межевание земельного участка
Оспорить межевание можно в суде, для этого надо подать иск об установлении границ земельного участка.
В суде придется доказать факт того, что результаты межевания нарушают ваши права на земельный участок, а также что граница соседнего участка не соответствует фактической границе.
Понадобятся следующие документы:
Иски об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество — они рассматриваются в суде по месту нахождения участка. Чаще всего суд устанавливает границы земельного участка на основании заключения землеустроительной экспертизы.