что значит таунхаус в ипотеку

Как получить ипотеку на покупку или строительство частного дома

Практически у всех крупных российских банков существуют ипотечные программы на приобретение готовых коттеджей и таунхаусов, а также на их строительство. Такие программы отличаются от ипотеки на жилье в многоквартирных домах — ставки и первоначальный взнос выше. Также к загородным форматам банки предъявляют более жесткие требования в отличие от традиционного рынка первичного и вторичного жилья.

В рамках государственной программы поддержки индивидуального жилищного строительства получить кредит проще, чем под строительство дачи в садовом товариществе, где нет коммуникаций. Ставка по ипотеке по этой программе доступна от 8,6% при уплате первоначального взноса от 50%. Минимальный первоначальный взнос — 20%. Однако можно сэкономить еще сильнее с помощью сельской или деревянной ипотеки (если вы подпадаете под их условия), где ставки могут быть ниже 3%.

Рассказываем, какие кредитные программы существуют у банков, в чем сложности получения ипотеки на строительство загородного дома или покупку готового, какие специфические требования предъявляют банкиры к частным домам и какое будущее у индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России в целом.

Содержание:

Частные дома остались без ипотеки

Одним из драйверов развития жилищного строительства в России является индивидуальное домостроение. В последние годы объем ввода частных домов растет: если в 2018 году на такие дома приходилось 42% от общего объема ввода жилья, то в 2019-м уже 46%, или 250–270 тыс. домов средней площадью 140 кв. м. Однако часть этого объема приходится на ранее построенные дома и зарегистрированные по дачной амнистии.

Частные дома также востребованы среди потенциальных покупателей. По опросам ВЦИОМ, 66% россиян предпочли бы жить в индивидуальном доме, а не в многоквартирном. По оценке социологов, спрос на такое жилье оценивается в 3 млн домов на горизонте пяти лет, или 450 млн кв. м.

При этом в России до сих пор отсутствует доступное жилищное кредитование на покупку и строительство индивидуальных домов. По данным Минстроя России, портфель банков от кредитования жилья в целом в ИЖС составляет менее 5%. В ВТБ (второй по объему выдачи ипотеки банк в России) доля загородной недвижимости в общем объеме выдачи незначительна и составляет порядка 1%.

Неликвидная загородка

Ипотечный кредит на загородные участки и дома банки выдают значительно реже, чем на городские форматы. «Банки не хотят обзаводиться неликвидным балластом, который тяжело продать и компенсировать потери в случае, если кредит не будет выплачен, поясняет управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимость» Александр Москатов. По оценкам аналитиков, в среднем банки выдают ипотеку на ИЖС по ставкам на 1–3 п.п. выше (9–12%), чем на жилье в многоквартирных домах, и часто то, что банки называют ипотекой на собственный дом, является обычным потребительским кредитом.

Сейчас на загородном рынке отмечается дефицит качественного и доступного предложения домов, потенциально интересных банку как объект залога для ипотеки, считает генеральный директор девелоперской компании VSN Invest Денис Волкович. По его словам, при колоссальном затоваривании на загородном рынке Подмосковья с привлечением ипотеки реально купить не более 5% от всего объема, что делает такой формат неконкурентным по сравнению с квартирами, говорит Волкович. Есть сложности для заемщика, ведь у загородной недвижимости минимальный первоначальный взнос больше, чем у городской, и средняя ставка по загородной ипотеке примерно на 1% выше, добавляет Москатов.

Требования банков для покупки и строительства домов

Банки принимают решение о кредитовании загородного жилья на основе индивидуальных характеристик объекта в зависимости от его физического состояния и капитальности. Требования жесткие, и предпочтительными условиями для одобрения ипотечного кредита станет нахождение земельного участка на территории населенного пункта с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство.

Все документы на дом должны быть в полном порядке, объект — зарегистрирован и иметь статус жилого, все перепланировки и строительство также необходимо зарегистрировать. К дому должны быть подведены коммуникации, желательно центральные. Дом не может превышать трех этажей, быть аварийным или ветхим.

В пресс-службе ВТБ пояснили, что для принятия решения о кредитовании объекта важны многие показатели — материал стен, наличие коммуникаций и их подведение к объекту для постоянного круглогодичного проживания, удаленность от города. При кредитовании такой недвижимости необходимо учитывать особенности этого рынка в рамках месторасположения объекта, так как на нем действуют иные строительные стандарты и высока доля самостоятельных построек, пояснили в пресс-службе кредитной организации.

Для получения жилищного кредита на строительство индивидуального дома, помимо перечисленных выше требований, понадобится предоставить договор подряда со строительной компанией или предварительный договор купли-продажи объекта, заключенный с застройщиком, проект дома, смету строительства и т. п.

Переход на проектное финансирование повлиял на реализацию на первичном рынке таких популярных форматов загородного жилья, как таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Для получения кредитов на подобные проекты теперь действуют стандартные требования банков, как и при покупке жилья в новостройках.

Какие документы нужны, чтобы получить ипотеку на строительство дома:

Для одобрения ипотеки на строительства дома российские банки также предъявляют ряд требований. Недвижимость не должна быть в залоге у другого банка или быть под арестом, участок должен быть размежеван, а границы четко обозначены в документах. Также банк потребует страхование дома в пользу банка на весь срок кредита.

Ипотечные программы для ИЖС

Ипотечные программы для индивидуальных домов есть в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, «Дом.РФ» и ряде других банков. Например, в Сбербанке выдают ипотеку как на покупку готового дома, так и на строительство индивидуального и даже дачи. Условия для строительства дома: первоначальный взнос — от 25%, максимальный срок — до 30 лет. Ставка по ипотеке по программе «Строительство дома» колеблется от 8,7% до 11%.

Для оформления ипотеки банк берет в залог кредитуемое или иное жилое помещение, а также земельный участок, на котором находится дом. Строительство жилого дома может производиться как самостоятельно заемщиком, так и по договору подряда со строительной организацией. Также потребуется договор-основание строительства (или его проект) и работ по подведению коммуникаций на земельном участке, смета строительства объекта недвижимости со стоимостью материалов, стоимость подведения коммуникаций, разрешение на строительство либо уведомление о соответствии строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке, пояснили в пресс-службе Сбербанка.

В октябре 2020 года банк «Дом.РФ» улучшил условия по пилотной программе по выдаче ипотеки на ИЖС. Теперь кредитные средства можно направить не только на приобретение участка с одновременным строительством на нем дома, но и на строительство жилого дома на имеющемся в собственности участке. Ипотека доступна по ставке от 8,6% при уплате первоначального взноса от 50% и подтверждении доходов выпиской из Пенсионного фонда России. Срок кредитования составляет до 30 лет. Максимальная сумма ипотеки — 30 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области и 10 млн руб. для остальных регионов. Минимальный первоначальный взнос — 20%.

«Дом.РФ» расширил географию возможного местонахождения объекта строительства — теперь он может находиться на расстоянии до 50 км от ближайшего крупного населенного пункта. Также клиенты банка могут получить кредит на строительство дома на землях сельскохозяйственного назначения — ранее кредитные средства направлялись только на возведение недвижимости на землях населенных пунктов.

Для кредитования покупки готовых индивидуальных домов в ВТБ действуют стандартные банковские программы для вторичного рынка. Ставка по кредиту — от 8,4%, срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — от 10%. Кредитов на строительство загородного жилья в банке нет.

Сельская ипотека

Также в России уже запущена сельская ипотека по беспрецедентно низким ставкам — до 3%. Это программа оказалось очень востребованной среди населения и в правительстве планируется рассмотреть предложение Минсельхоза по расширению данной программы. Она является частью программы «Комплексное развитие сельских территорий». На ее финансирование в 2020 году заложен 1 млрд руб. из федерального бюджета, Минсельхоз России выделил дополнительные средства на реализацию программы льготной сельской ипотеки в объеме 500 млн руб. Согласно планам программы, к 2025 году свои жилищные условия могут улучшить более 200 тыс. семей.

Действие льготной ипотеки распространяется почти на все населенные пункты (кроме городских округов), которые расположены в сельской местности с населением не более 30 тыс. Также программа не распространяется на внутригородские муниципальные образования Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальные образования и городские округа Московской области. Оформить сельскую ипотеку можно сроком до 25 лет. Максимальная сумма займа составляет 3 млн руб. и 5 млн руб. для Дальнего Востока и Ленинградской области соответственно. Чтобы стать участником программы, нужно сделать первоначальный взнос не менее 10%. Процентная ставка в Россельхозбанке — от 2,7% годовых.

В рамках сельской ипотеки можно получить кредит на покупку земельного участка и строительство на нем дома, строительство или завершение строительства жилого дома по договору подряда. Главное требование — жилье должно находиться в сельской местности, а также быть пригодным для проживания, с коммуникациями — электричеством, водоснабжением, канализацией, отоплением.

Кредиты по данный программе выдают банки:

Деревянная ипотека

Еще одна программа — льготные кредиты на покупку деревянных домов, которую называют деревянной ипотекой. Программа должна стимулировать деревянное домостроение в России и увеличить производство домокомплектов заводскими методами. Программу перезапустили в прошлом году. Согласно ее условиям, банки будут предоставлять потребительские кредиты по сниженной на 5% ставке. В результате ставка на дома заводского изготовления в среднем составит 10–12%, что приближает ее к уровню ставок по ипотеке. Программа будет действовать до 2021 года включительно, ее бюджет составляет 400 млн руб. ежегодно.

Под программу льготного кредитования подпадают деревянные дома, стены которых выполнены из клееного/цельного бруса или массивных панелей, сформированных из деревянных ламелей, панелей с использованием ОСП или ДСП-плит средней плотности (плит МДФ). К технологиям деревянного домостроения сегодня относят клееный и массивный брус, бревно, каркасные (каркасно-панельные), фахверк-, сип-панели и т. д.

Чтобы качество домокомплекта было высокое, а в программе не участвовали недобросовестные компании, введен ряд ограничений: годовой оборот компании — не менее 200 млн руб., она должна быть аккредитована (подтвердить уровень своей квалификации и качества выполняемых работ). Также компании необходимо заключить договор об участии в программе субсидирования деревянных домов с банком. Таким образом, список компаний, принимающих участие в программе, не строго фиксирован — количество предприятий может колебаться в зависимости от их соответствия данным критериям. В официальном реестре Ассоциации деревянного домостроения перечислены компании, которые проектируют, производят и строят дома из дерева индустриальным способом.

Будущее ипотеки для частных домов

Правительство возлагает надежды на строительство индивидуальных домов, появляются различные льготные госпрограммы, а банки запускают пилотные ипотечные программы. Ипотеки на строительство жилого дома — это большой сегмент жилищного рынка и его доля будет только увеличиваться, отметил заместитель председателя правления Банка «Дом.РФ» Данила Литвинов. В будущем банки отладят и запустят различные кредитные программы на строительства индивидуального жилья.

В программе, разработанной Минстроем, отмечается, что сдерживающим факторов является низкое проникновение ипотечного кредитования на рынок ИЖС, в то время как на рынке новостроек сегодня уже более 50% сделок осуществляется с использованием ипотеки. Целями программы развития ИЖС являются повышение качества и доступности жилья для граждан, создание финансовых инструментов, в том числе кредитных, для поддержки ИЖС, обеспечение объектов строительства ИЖС землей и инфраструктурой и формирование стандартизированного перечня домокомплектов, их поставщиков, стандартизация рынка строительства ИЖС. В Минстрое предлагают формировать территории комплексной застройки и обеспечивать их инженерной и социальной инфраструктурой за счет местных бюджетов.

Источник

Как взять ипотеку на таунхаус?

В последние годы спрос на покупку квартир в коттеджных городках и поселках таунхаусов вырос. Многих людей привлекает перспектива жизни в городском доме.

Таунхаус – жилье, которое напоминает городскую квартиру, но расположено оно в тихом и экологически чистом районе подальше от суеты большого города.

Согласно данным специалистов, которые работают с загородным жильем, доля сделок, совершаемых с использование ипотечных средств в данном сегменте, постоянно увеличивается. Возрастающий интерес легко объяснить – качество жилья не уступает городской квартире.

Но в действующем законодательстве нет понятия «таунхаус». Чем это чревато? Какие подводные камни есть? Какие особенности у ипотеки на таунхаусы.

Проблемы и нюансы

Общепринято, что таунхаус — это разделённый пополам двухэтажный, полностью благоустроенный, как квартира, дом (преимущественно из кирпича) с небольшим участком земли. Как правило, такие дома объединены в отдельный поселок с единообразной архитектурой.

Законодательно выделяют несколько видов жилья, под которые обычно «подгоняют» таунхаус по документам:

Другое понятие – коттедж – такое же абстрактное, как и таунхаус. Но коттедж также подгоняют под одно из этих трех понятий.

При выборе необходимо внимательно изучить документацию:

При покупке тайнхауса возникает множество вопросов. Неверный выбор сулит огромные убытки и проблемы в будущем. Как купить таунхаус в ипотеку?

Зафиксировать права покупателя подобного недвижимого имущества можно разными способами: оптимальным вариантом является оформление его в качестве квартиры, но не исключены также регистрация прав покупателя на неопределенную часть дома с участком или в качестве совместной долевой собственности.

Первый вариант привычен для банков, обычно не вызывает вопросов, но совместная долевая собственность в большинстве случаев не получает одобрения.

Поэтому лучше искать подходящие варианты не в отделении кредитного учреждения, а в офисе застройщика, где клиенту расскажут о разных вариантах получения ипотечного кредита на таунхаус.

Блок-секция дома с выделенной землей

Таунхаус выделяют как секцию на каждого хозяина с обязательным определением участка земли. По документации жилая площадь будет проходить как индивидуальный жилой дом со своим участком земли. Однако за стеной все равно будут один или два соседа по общему дому.

Оформление земли и ее назначение:

Доля в доме и доля в земле

Это самый нерекомендуемый вариант покупки тайнхауса. Согласно данному варианту в собственность оформляется один дом, а после его подают по долям, а земельный участок никак не выделяют для каждого собственника. У покупателя – доля на общий кусок земли.

Если гражданин примет решение продать такой таунхаус, ему нужно сначала предложить его другим собственникам дома и земли, а затем получить от них разрешение на продажу. Это непросто.

Такая схема популярна среди мошенников, которые строят таунхаус и продают его поквартирно. Т.е. на территории индивидуального жилого дома строят малоэтажку с большим количеством квартир.

Такую недвижимость признают незаконной и снесут. Если Вы уже попали в такую историю, необходимо обратиться за консультацией к юристу.

Квартира в малоэтажном многоквартирном доме

Это самый лучший вариант оформления таунхауса – существует огромное количество разных программ с хорошей процентной ставкой. Залог земли не требуется, так как это многоквартирный дом.

Он может быть с двумя квартирами. Его разбивают на секции, и каждую из них оформляют как квартиру. Оформляется обычная ипотека на квартиру по стандартным программам банков.

Банки обязательно обратят внимание на то, есть ли общий вход в дом с соседями и есть ли придомовая территория. Кредитовать покупку квартиры (с которой в данном случае можно сравнить таунхаус) готовы все кредитные учреждения. У клиента будет выбор и возможность выбрать программу с самыми выгодными условиями.

Требования к объекту недвижимости

Банк требует, чтобы таунхаус был:

Другие требования:

Если земля в аренде, то её срок должен быть более срока ипотечного кредитования и менее срока, оговоренного законодательством.

Требования банков к заемщику

Почти во всех банковских учреждениях одинаковые требования к заемщику:

Владельцы бизнеса могут обратиться за ипотекой на таунхаус в Сбербанк и Россельхозбанк. Собственников бизнеса они рассматривают как физических лиц.

Индивидуальным предпринимателям рады в Сбербанке, если они предоставляют полный пакет документов и могут отразить реальные доход в налоговой декларации. У нотариусов и адвокатов должен быть стаж от года, и они предоставляют все документы, подтверждающие свою законную деятельность.

Документы

Ниже указан стандартный пакет документов, который требуется во всех банках. Но финансовые учреждения оставляют за собой право запрашивать дополнительные документы.

Какие документы у застройщика обязательно надо проверить:

Далее разберем, как взять ипотеку на таунхаус.

Этапы оформления ипотечного кредита

Для оформления ипотечного займа на таунхаус нужно пройти ряд этапов:

Также для подачи заявки в банке можно заполнить соответствующие онлайн-формы:

Предложения банков

Какие банки дают ипотеку на таунхаус в 2021 году? Сбербанк, Дельтакредит, Транскапитал иногда идут на уступки по некоторым пунктам. Юридическим лицам лучше обратиться в Россельхозбанк, где к ним будет более лояльное отношение.

Процентные ставки

Обычно самый оптимальный вариант кредитования – ипотека от застройщика. Требования и условия отличаются у каждой компании, но обычно срок расчета по таким займам – не более двух лет. К моменту заселения оплачивается не менее воловины стоимость жилья.

Банки дают ипотеку при условии оплаты 20% стоимости. Ставки по процентам варьируются от 11 до 18% годовых, срок кредитования – 30 лет.

Можно ли взять таунхаус в ипотеку с государственной поддержкой? Заемщики могут воспользоваться ипотечной программой с государственной поддержкой, которая подразумевает, что часть расходов на приобретение жилья государство возьмет на себя.

Под такую программу попадают:

Государственная программа субсидирования устанавливает 12% годовых. Но некоторые банки снижают эту ставку. Сумма ипотечного кредита для жителей столицы и Санкт-Петербурга может составлять до 8 миллионов рублей.

При оформлении ипотеки на таунхаус, кредитного договора и договора залога нужно купить страховку:

От последнего вида страхования заемщик может отказаться, но процентная ставка возрастет на 1-2%.

Без первоначального взноса

Вариант оформления ипотеки без первоначального взноса могут одобрить далеко не все банки. В качестве первоначального взноса некоторые граждане успешно используют материнский капитал. Покупатель не тратит денежные средства, а передает банку сертификат.

Если у потенциального заемщика есть в собственности недвижимость, ее можно заложить банку. В таком случае первоначальный взнос не потребуют.

Другой вариант приобретения таунхауса без первоначального взноса – военная ипотека. С ней недвижимость можно приобрести под 11% годовых. Военная ипотека – специальная программа приобретения недвижимости для военных на особых условиях.

На личный накопительный счет участника НИС (накопительно-ипотечной системы) перечисляют деньги, используемые в дальнейшем на покупку жилья. Помимо приобретения жилой площади в многоквартирном доме система позволяет купить квартиру на стадии строительства, дом на земельном участке или таунхаус.

Этот вариант снизит итоговую стоимость жилья и позволит купить жилье большей площадью. Военный сам может выбрать вариант недвижимости.

К сумме, накопленной государством, можно добавить свои средства. Но в данном случае возникает двойной долг перед государством и банком. Государство здесь – гарант перед банком.

Альтернатива ипотечному решению

Если Вы мечтаете купить таунхаус, но получили отказ во всех банках, можно использовать альтернативные способы получения денежных средства на его покупку:

Некоторые застройщики предлагают рассрочку, особенно если клиент готов погасить займ за пару лет. Это тот же кредит, только без необходимости выплаты процентов. Для оформления рассрочки почти не требуется документов, заемщик только должен подтвердить свой доход.

Часто такие ссуды оказываются дешевле банковских, оформляются за несколько дней, не требуют заключать договор страхования. Но зачастую подобные предложения делают только тем клиентам, который готовы сразу оплатить не менее половины от стоимости объекта.

Таунхаусы – очень необычная форма недвижимого имущества, поэтому нужно тщательно проверять всю документацию на здание, статус недвижимости, придомового участка, ознакомиться со способом оформления общедолевой собственности (подъезды, лестничные пролеты, коммуникации).

Если Вы желаете подобрать таунхаус для приобретения в ипотеку, свой выбор следует остановить на комплексах, где жилье имеет статус квартир в многоквартирном доме или на отдельном блоке. Другие виды не подойдут.

Источник